Holdbarhet, brukbarhet og skjønnhet - om bokvaliteter, etterspørsel og bærekraft

Report 2002/

Ingeborg Rasmussen

Holdbarhet, brukbarhet og skjønnhet - om bokvaliteter, etterspørsel og bærekraft

Category	Reports
Sub-Categories	n/a
Year	2002
Author(s)	Ingeborg Rasmussen
Download	file_download (147.9 kB)
Read in browser	PDF

HOLDBARHET, BRUKBARHET 
SKJØNNHET 
 
OM BOKVALITETER, ETTERSPØRSEL 
OG ØKOLOGISK BÆREKRAFT	 	
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 	
 	Ingeborg Rasm	ussen 	
VISTA ANALYSE AS juli 2002 
 	
 	
VIS	TA Analy	se AS

VISTA ANALYSE AS 
 
RAP	PORT	 	
 
 
Tittel: 	
Ho	ldbarhet,	 brukbarhet,	 skjø	nnhet – 	
 
Om bokvaliteter, etterspørsel 	og økol	ogisk 	
bærekraft 	 	
 
Tema: 	
Boligetterspø	rsel, tre	nde	r, tidsbruk, 	
øk	ologisk	 bæ	rekraft. 	
 
Oppd	rag	sgiv	er: 	
Statsbygg og 	IT Forne	bu ei	endom 	
 
Referan	se o	ppdrag	sgiver:	 	
Prosj	ekt 94	05	4 Forn	ebu Etterb	ruk 	
Avtalenumme	r X211-T01	7 	
litteraturs	tudie 	
 
Oppdrags	an	sva	rlig: 	
 
Ingebo	rg Rasmussen 	
 
Sist lagret: 	
 
13.01.20	06 	
 
Vis	ta Analys	e AS 	
 
C.J. Ha	mbros plass 5, 	
0164 OSL	O 	
E-mail 
Web.a	dr 	
ingeborg.rasmussen@vi	sta-analy	se.no	
www.vi	sta-an	alyse	.no	
 	
 
VIS	TA Analy	se AS

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
 
FORORD 
VISTA ANALYSE AS har på oppdrag f	ra Statsby	gg og IT For	nebu eiendom	 utført en litteraturstudie 	
for å kartlegg	e utviklin	gstrekk og i	dentif	isere 	endringskrefter so	m kan få betydni	ng for 	hvilke 	
bokvaliteter det kan forvent	es etterspør	sel etter på Fornebu. Deretter gis det en vurdering av 	om	 deler 	
av etterspørselen kan im	øtekommes gjen	nom	 økologis	k bærekraftige løsninger so	m også 	er forenelig 	
med visjonene bak IT Forn	ebu. 	
Formålet 	med studien har vært å øke kunnskapen om	 preferansene til de aktue	lle beboerne på Fornebu, 	
og gjennom	 dette identifisere bærekr	afti	g løsninger som	 kan i	mplemen	teres til lav risiko og sam	tidig 	
være attraktive på Fornebu 
Det presenter	es eksempler 	på økol	ogiske	 utbygginger so	m er reali	sert eller er i fer	d m	ed å r	ealiseres. 	
Eksem	plenes 	relevans for Forne	bu vurde	res. Eksem	plene er valgt ut fordi de 	henvender seg til 	
”vanlige” folk, og dermed ikke krever	 særskilte oppofrelser for brukerne. 	
Drøftingene og resultatene baserer seg på litteratu	r fra Instituttet for Frem	tidsforskning København, 	
tilgjengelig 	norsk statistikk, litteratursøk, inform	asjo	n fra Stiftelsen Idebanken 	og sam	taler 	med 	
kom	petansepersoner. Prosjektets rammer har ikke g	itt m	uligheter til å gjennom	føre 	markedsanaly	ser 	
eller kvantifisere kostnader og betalings	villighe	t for	 ny	e l	øsninger. 	Fokus er rettet m	ot 	
endringstend	enser i befolkningen som	 kan forven	tes å få bety	dning for boligetterspørselen. 	
Rapporten b	ygger på infor	masjon so	m delvis er samlet inn i f	orbin	delse 	med et forprosjekt (not	at 	
29.04.2002) f	or Statsby	gg 	og delvis samlet inn til 	dette prosjektet. Tidligere not	at og innspill 	til 	
Statsby	gg ut	dyper deler av dette notatet. 	
Rapporten gir	 en kortfattet 	”popul	ærversjon” over tren	der so	m kan begrunne o	g motivere for en 	
satsning på (mer) økologis	k bærekraftig og m	oderne løsninger. 	
Beate Folkestad Habhab, Statsby	gg o	g B	jørn Cappelen Sørum	, IT Fornebu eien	dom	 har vært 	
oppdragsgi	vers kontaktper	soner. Det takkes herved 	for et h	yggelig	 og k	onstrukti	vt sam	arbeid. 	
Prosjektet er gjennom	ført av cand.oecon Ingebor	g R	asm	ussen Vista Analy	se AS. Eventuelle 	feil og 	
mangler står for undertegne	des ansvar. 	
 
Hidra 5.juli 	2002 	
 
VISTA Anal	yse AS 	
 
Ingeborg Rasm	ussen 	
Prosjektansvarlig
VIS	TA Analy	se AS

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
INNH	OLD 	
1 	BA	KG	RUNN........................................................................\
.......................................................	1 	
2 	SENTRALE UTVIKLI	NGS	TREKK	........................................................................\
.....................	2 	
2.1	 	DE HARDE FAKTA	........................................................................\
..................................................	2 	
2.2	 	OBSERVERTE ENDRIN	GER 	– TEGN I 	TIDEN	........................................................................\
..............	3 	
3 	ØKO	LIGSK 	BÆ	REK	RAFT, NYSKAP	NING OG ETT	ERSPØRSE	LSTREN	DER	.....................	4 	
3.1	 	ØKO	LOG	ISKE KRAV	........................................................................\
...............................................	4 	
3.2	 	INNO	VATIVT	, NY	SKAPENDE OG	 ATTRAKTIV	T FO	R FREM	TIDE	NS 	VERDISKAPERE	?.................................	5 	
3.3	 	VURDERI	NG A	V OBSERVERT 	UTVIKLIN	G – BÆREKRAFTIG	 OG INNO	VATIV	?..........................................	5 	
3.4	 	AKTUELLE EKS	EMPLER 	?........................................................................\
.......................................	7 	
4 	HUND	SUN	D: H	OLD	BA	RHET, B	RUKBA	RH	ET OG 	SK	JØN	NHET..........................................	8 	
5 	KO	NKL	USJ	ON- NISJEPRO	DUKTET 	FOR ET B	REDT MA	RKED	...........................................	9 	
5.1	 	IT F	ORNUBU V	ISJO	N OG	 ØKOLOG	ISK BÆRE	KRAFT	........................................................................\
...	9 	
5.2	 	TRENDER SOM	 KAN MØ	TES M	ED BÆREKRAFTIG	E LØSNI	NGER	...........................................................	9 	
5.3	 	KONK	LUS	JON........................................................................\
......................................................	10 	
6 	REFER	ANS	ER	........................................................................\
.................................................	11	 	
VIS	TA Analy	se AS

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
HOLDBARHET, BRUKBARHET OG SKJØNNHET	1 – 	 	
OM BOKVALITETER, ETTERSPØRSEL OG ØKOLOGISK 
BÆREKRAFT 
1 BAKGRUNN 
Høyere ambi	sjonsnivå 	
for bærekraf	tige 	
løsninger 	
Statsby	gg har	 foreslått at utb	yggi	ngen av	 om	råde 5 ved Hundsun	d 	
gjennom	føres som	 et utvikl	ingsprosjekt	 for bærekraftig boli	ger. Hensikten 	
med å gjennomføre et slikt prosjekt på 	Fornebu, er å stim	ulere til et høy	ere 	
am	bisjonsnivå for bærekraftige løsninge	r både for utb	yggin	gen på 	Fornebu, 	
og for 	byggebransjen generelt. 	
IT Fornebu 	–	
morgendagens 
verdiskapning 	
IT-Fornebu grenser til samme o	mråd	e og ønsker å utvikle en m	øteplass for 	
verdiskapnin	g. IT Fornebu 	skaper den gode m	øteplassen for forskning, 	
undervisnin	g og n	yskapend	e nærings	liv. 	IT Fornebu ti	lrettelegger 	
morgendagen	s verdis	kaping	 for selskaper som	 for	mer 	fremtiden 	(IT	 	
Fornebu netts	ider). 	
Ulike visjoner, delvis 
sammenfallene delmål - 
felles løsninger? 	
Kan Statsby	gg sine målsett	inger om	 å sti	mulere til 	mer bærekraftige 	
løsninger og I	T Fornebu ei	endom	 si	ne am	bisjoner om å tilrettelegge for 	
morgendagen	s verdiskapni	ng o	ppnås gje	nnom	 samme	 type utb	ygg	ing? 	
Dette er et 	av spørsmålene 	som bely	ses i dette notatet gjennom	 å fokusere 	
på trender og 	frem	tidens etterspørsel. 	
Rammebetin	gelser og 	
utfordringer	 – 	
 
Profitthensyn 	
Eiendommen	e skal o	msett	es til 	marked	spris og til	by	derne vil forsøke å 	
maksi	mere fo	rtjenesten. Fornebu er et 	attraktivt om	råd	e. Det er derfor grun	n 	
til å anta at boligene vil 	kunne oppnå 	svært høy	e pris	er. Selv om	 20% av 	
boligm	assen by	gges m	ed husbanklån, er 	det grunn til å	 anta at 	
gjennom	snittsprisene vil ligge i det øv	re skiktet i Oslo/Akershus. Fra et 	
profitthens	yn blir det da et 	spørsm	ål o	m hvilke t	yper boliger (m	ed 	
tilhørende om	råder) so	m vil gi størst profitt for aktøre	ne på tilbudss	iden. Er 	
det målkonflikter mello	m profittm	aksimering og bæ	rekraftige boliger som	 	
samtidig er i tråd 	med IT Fornebu sine visjoner?	 	
Etterspør	sel – 	fortidens 	
eller fra	mtidens behov? 	
 	
Etterspørselen etter boligl	øsningene som	 tilby	s er avgjørende for 	prosjektets 	
lønnsom	het. I følge Paluda	n er 	boliger alltid bygget ti	l fortidens 	
familieformer, under nåtide	ns økonomi,	 men skal tjene framtidens behov. 	
Med utgangs	punkt	 i denne	 påstanden b	ygger resonnementene i dette notatet 	
på en hy	potese om	 at størst	eparten av	 boligm	arkedet tilfredsstiller f	ortidens 	
behov, 	og at 	det eksisterer 	en udekket et	terspørsel i 	markedet etter 	boliger 	
som tilfredsstiller dagens og frem	tiden	s behov. Utfor	dringen er å avdekke 	
hvilke sam	funns- og 	behovsendringer som	 er ”o	msettbare” i boligmarkedet. 	
Holdbarhet, brukbarhet, 
skjønnhet – samme 
ramme nytt innhold 	
Stikkordene 	holdbarhet, br	ukbarhet og	 skjønn	het er like aktuelle 	
rammebetingelser for utvikling av et 	bo	ligom	råde i d	ag som	 de var for 20	00 	
år siden. Rammen kan i	midlertid f	ylles på et uendelig 	antall 	måter o	gså slik 	
at sa	mtiden s	peiles (Ba	astr	up). 	
Samfunnstrekk og 
trender 	
Et utgangsp	unkt for å skis	sere hvordan rammen vil fy	lles i fram	tiden er å 	
studere sentrale utviklin	gst	rekk som	 preger sam	funnet og som	 dermed også 	
kan få bet	ydning for 	hvilke	 bo	ligkvalitet	er so	m etterspørres. 	
 	 	 	
1 Den	 ro	mersk	e ark	itek	t og	 ingen	iør 	Po	llio	 Vitr	uv	ius, g	av for 20	00	 år si	den i sitt lærev	erk De arc	hitect	ura	 	
følgend	e tre stik	kord fo	r hv	a man	 sk	al ta 	hensyn	 til 	ved b	ygging: Firm	itas	, utilitas og	 venustas so	m betyr 	
hol	dba	rhet, brukba	rhet og skjønnhet. 	
VIS	TA Analy	se AS 	 	Side	 1

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
2 	SENTRALE UTVIKLINGSTREKK 	
2.1 	De harde fakt	a 	
24% av f	orbruket til 	
bolig 	
Forbruksut	gif	ten til boli	g beslagla 23,	7% av forbruket i 2000. Det har vært 	
en tendens de siste årene 	at denne ande	len har gått n	oe ned. Transpo	rt er den 	
nest største utgiften i hush	oldningsb	udsje	ttet og beslaglegger om	 lag	 20%	. 	
Kultur og frit	id utgj	ør 12,3 % av utgiftene (og øker), mens utgiftene til 	
restaurant- og hotell-tjenester øker jevnt 	og er oppe i 4% av totalutgiftene 	
(SSB). 	
Husholdningene 
krymper 	
Gjennomsnittsnordm	annen	s husholdning kr	ympet fra 3,3 til	 2,7 m	edlemmer 	
i perioden 1	973-19	97, m	ens sist folke 	og	 boligtelli	ng 	viser 2,3 bosa	tte per 	
bolig. An	delen av befolk	ningen som	 bor alene er 	mer enn fordo	blet, og 	
andelen par, og særlig par 	me	d barn, har sunket betraktelig. 	
37% av hush	oldningene 	
består av en person 	
Fra 1990 	– 2	001 	økte antall hushol	dnin	ger og b	olige	r med over 11	%, mens 	
antall boliger 	med en person økte m	ed 20%	. 37%	 av hushold	ninge	ne består 	
av en person. 	Andelen boli	ger 	med 5 rom	 eller flere 	øker. 	
Middelaldrene og eldre 
tar veksten i 
boligsstørrel	se 	
Aldersgruppen 20-2	9 år ha	r verken st	ørre bolig eller h	øyere sannsynlighet 	
for å eie den enn de hadde 	i 197	3. Al	der	sgruppen 3	0-39 år har hatt 	en mer 	
beskjeden vekst i boli	gstør	relse og sel	veierandel enn eldre aldersgrupper. 	
Veksten i boligstørrelse og selveierande	l har i hovedsak komm	et den til en 	
hver tid m	iddelaldrende og eldre genera	sjon til 	gode . 	Målt på tverrsnittsnivå 	
er ulikheten 	mello	m unge og m	iddelaldrende	 større i dag enn de va	r på 197	0- 	
og 1	980 tallet	 i alle fall når det gjelder bo	ligstørrelse og 	
disposisjonsform	(SSB, Løwe). 	
Ønsker å eie – kun 49% 
ønsker eneb	olig – 	høyt 	
utdannede mindre 
interes	ser	t i enebolig 	
Unge oppgir	 at de ønsker å eie egen bol	ig – hvis de kunne velge he	lt fritt 	
(SSB, Løwe). I tettbeb	ygde	 strøk m	ed 100 00	0 eller flere bosatte oppgir k	un 	
49%	 at de øn	sker å bo i en	ebolig (m	ot 72%	 på landsbasis) (SSB 97 	
statistikk). Videre viser statistikken at	 fu	nksjonærer i 	betydelig stør	re grad 	
oppgir	 at de ø	nsker å bo i b	lokk/b	ygård e	nn faglærte o	g ufaglærte arbeidere. 	
Flytter ofte – 
urbaniseringen 
fortsette	r 	
Nordmenn fly	tter 	ofte. Fol	k bor i	kke 	i s	amme bolig g	jennom	 hele livsløpet 	
lenger. De flytter oftere, alt etter de	t aktuelle behov. 2	0% av befolk	ningen 	
oppgir	 at de p	lanlegger å fly	tte i	 løpet av	 de nærmeste 	tre årene. Flere fly	tter 	
sentralt, urbaniseringen for	tsetter. 	
Mindre tid til husarbeid 
–flere menn lager mat 
 	
Tid til husarbeid er kraftig redusert siden 1971, sam	tid	ig er husarbeidet blitt 	
mer likestilt. Kvinner brukte i 2000 bare 	om	 lag 2 timer per dag på husarbeid 	
(m	ot 4 tim	er 	og 1	5 m	inutter i 197	1). Me	nn har i samme periode økt tiden til	 	
43%	 andel av kvin	nenes tid m	ot 15%	 i 1971	. Tilnær	mingen sk	yldes i 	
hovedsak at k	vinner har redusert sin and	el. Flere 	menn lager mat, men den 	
totale tiden til	 matlaging er redusert. 	
Flere, men r	askere 	
innkjøp 	
Det har vært en kraftig økning i ande	len av befolkni	ngen som	 bruker tid til 	
kjøp av 	varer og tjenester per dag. Dette	 gjelder særlig menn (SSB). Deri	mot 	
gjøres innkj	øpene raskere 	slik at den tot	ale tiden til innkjøp er om	trent 	
uendret. 	
Høyt utdann	ede har 	
oftest vaskehjelp 	
Det er en klar sammenheng mello	m utdanningsni	vå o	g kjø	p av 	
rengjøringshj	elp. Mødre med hø	y inntek	t og h	øy utda	nning	 kjø	per oftere 	
slike tjenester	 enn andre. Og m	ødre i de store by	ene 	kjøper oftere slike 	
tjenester enn dem	 so	m bor i spredtbe	bygde strøk. I gr	uppen h	øyt utdannede 	
kvinner 	har 23% vaskehjelp, m	ot 4% av gjennom	snittet i 	
befolknin	gen	(SSB). 	
Økt fritid – mindre tid 	Tidsbruksun	dersøkelsen fra SSB viser at 	det er en større andel so	m er på 	
VIS	TA Analy	se AS 	 	Side	 2

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
til sosialt samvær, 
mindre hj	emme 	
offentlig steder og på reise i 2000 enn 	tidligere. Det er færre so	m er hjemme 	
hos andre i 2	000 enn	 i 1	990. Besøk hos	 slektninger, v	enner og nab	oer er 	
redusert. Vi bruker om	trent	 6 og en 	halv 	time på fritidsaktiviteter per dag i 	
gjennom	snitt. Aldersgruppen 25-44 år har 	minst tid til fritidsaktivit	eter. 	
Fjernsy	nsseing inngår som	 fritidsaktivitet. 	
Høyt utdannede tren	er 	
mer og går m	er på kafe 	
Høy	t utdan	nede går mer på trening o	g på	 kafé enn de med lav utdanning	. 	
Videre går en	slige under 4	5 år mer på 	kafé enn andre grupper. I	 19	99 bru	kte 	
nordm	enn 1,3 m	illi	arder kroner på helse-, massasje- o	g solstudio. 	Dette er en 	
øknin	g på 3	8 prosent fra 19	98. 	
Vaskeri og 
rense	ritjen	ester 	
Vaskeri og renseritjenester 	har stadig økende om	setning og om	satt	e for 1.4 	
milliarder kr i 1999. Etterspørsel ette	r vaskeritjenester 	er særlig økende i 	
sentrale strøk	. Inntekt, 	utda	nning	 og arbe	id påvirker et	terspørselen. 	
Færre unge t	ar 	
førerkort – kombinert 
med økt bilbruk 
 
16% uten bil	 	
Det er registret en nedgang	 i andelen 	som tar førerkort i aldersgruppen 18	 –	
24 år. I Oslo 	har det i denn	e aldersgr	uppen vært en nedgang på 	20	% so	m tar 	
førerkort. I St	ockholm	 er andelen un	ge som	 tar førerk	ort nede 15%	. 	
Andelen som	 bruker bil 	har økt i 	peri	ode	n 19	80 –	 20	00. Øknin	gen i	 bilbru	k 	
er størst blant eldre. Tiden 	i bil per dag 	har holdt seg n	ok så konstan	t i 	
perioden (SS	B). I Oslo og 	Akershus 	tilhører 16%	 av befolknin	gen 	hushold	 	
uten bil. Flere	 opp	gir at de 	skulle ønske 	de kunne 	klare seg uten bil 	
(Vegdirektoratet). 	
2.2 	Observerte endringer – tegn i tiden 	
Situasjonsbestemt 
forbruk 	
Endringstakte	n i sam	funnet er økende	. Kunnskapssamfunnet stiller stadig 	
høy	ere krav ti	l utdanni	ng, 	kom	petanse og fleksibilitet. 	Man har større frihet 	
til å bestemme hvilke begi	venheter livet	 skal innehol	de og når de s	kal 	
inntreffe(Lash and Urr	y 1996). Det er 	lettere å utsette 	fam	ilieetablering, 	
enten fordi man ønsker det,	 elle	r fordi det øko	nom	iske rommet og 	
boligsituasjo	nen ikke er br	a nok (Løwe 	2001).	 På den	 andre siden v	il den 	
situasjonen man er i ha betydnin	g fo	r bo	ligetterspørselen. Boligen s	kal 	
passe inn i den sitasjonen man er i. Kvalitet og tilgang til skoler og 
barnehager får større betyd	ning f	or barn	efam	iliens valg av bol	ig, m	ens 	
servicetilbud på en rekke andre om	råde	r får betydnin	g for ”eldre” beboere. 	
Nærhet til kafeer, fritids- og treningstilbud har større 	betydning for	 barnløse 	
under 45 år, 	mens nærhet 	til buti	kker og	 tjenestetilbud vil 	være attraktivt for 	
de fleste gruppene. 	
Knapphet på tid 	Tid er mangelvare og m	uligheter til å spare tid blir ettertraktet. 	
Servicetilbud 	som ”skjortevask” og rengj	øring i 	hjemmet har størst 	
etterspørsel fra gruppen 	hø	yt utdan	nede, og br	ukes allerede i dag som	 	
”fry	nsegode” for å tiltrekke attraktiv 	arbeidskraft. Tid 	kan også spares ved 	
at flere aktiviteter utføres sam	tidig	 – innkjøp, 	bestille barnevakt, 	
levere/hente 	barn, trene med sin pers	onl	ige trener 	mens datteren er på 	
fotballtrening ved siden av, eller besv	are 	dagens mailer sam	tidig som	 man 	
følger sin sønn til pianoundervisning. Muligheten for 	hjemmearbei	d – det 	
oppk	oblede i	ndivid	 – o	g fleksibel arbeidstid oppleves 	også som	 	
tidsbesparende. 	
Mat og helse 	Medisinsk fo	rskning 	har vi	st 	matens be	tydnin	g for 	helse. Function	al food, 	
sunne m	atvarer, ernæringsmessig og m	edisinsk er i ve	kst. Forbru	kerne 	
forventes å bli stadig m	er krevende. Mat er oftere te	ma	 i mass	emedia. 	
Matvarer og livsstil hører sammen og gir	 et signal til om	verden om	 ”hvem	 	
man er”. Økt 	bearbeidingsgrad, m	er internasjonal mat og k	ortere tid i 	
hjemmet til tilberedning av mat er viktig for de aller fleste forbrukere\
. 
Sam	tidig vil 	en stor grup	pe forbrukere være opptatt 	av pris. 	
VIS	TA Analy	se AS 	 	Side	 3

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
(Næringsm	iddelbedriftenes Landsforening). 	
Livsstil og 
sosioøkonomisk gruppe 	
Det er en nær sammenheng mello	m hels	e og andre levekårsindikatorer. 	
Både y	rke, kj	ønn, i	nntekt,	 utdannin	g og bosted er faktorer so	m er assosiert 	
til sykelighet	s- og dødlighetsforhold (Ø	verås). Livsstilsrelaterte sykdommer 	
øker, og 	grup	pen hø	yt utda	nnede og 	hø	y inntekt er m	er bevisste og 	mer 	
tilbøy	elige til	 å foreby	gge 	gjennom	 livsstil og kosthold. 	
Merkevarer og identitet- 
det unike menneske 	
Når forbrukerne blir m	er sit	uasjonsbest	emte og ikke p	å forhånd har 	en ide 	
om	 hvilket segment de tilhører, får de	tte konsekvenser også for hvi	lken t	ype 	
boliger som	 vil etterspørres. Boligen 	vil i større grad oppfattes so	m en 	
medspiller i de individuelle forbruker	es iscenesettelse 	av deres hjem, fritid 	
og arbeid. Vi 	vil vise hvem vi er, også gj	ennom	 vår bolig. Vi ønsker	 å 	
fre	mstå so	m enestående o	g unike. Dette 	krever at boligom	rådet eller boligen 	
har sin egen presise identitet som	 gir et 	tydelig bilde av innholdet. D	et skal 	
være en ide og en fortelling som	 passer 	til boligen (Baastrup). 	
Globale tren	der 	
 	
En fortsatt øk	ende globalis	ering fo	rventes. En liberalisering av 	
energi	marked	et vil øke ene	rigprisene i Norge. Den internasjonale 	
klim	aavtalen 	er under ratifisering, noe so	m gir et større fokus på alternativ 	
energi og effektiv energibruk. Flere virkso	mheter tar 	samfunnsans	var og ser 	
dette so	m viktig i m	arkedskomm	unikasjonen. 	
Branding 	Forbrukerne 	bli stadig m	er forskj	ellige og lever mer omskiftelige og 	
uforutsigbare 	liv. Varem	erkene skiller seg ikke i særli	g grad på kvalitet. 	
Branding som	 selger forhåpninger, im	age og livsstil 	blir stadig vi	ktigere 	
(Steen Olsen)	. Branding 	også vil slå ut i boligm	arkede	t. 	
3 ØKOLIGSK 	BÆREKRAF	T, NYSKAPNING OG 	
ETTERSPØ	RSELSTRENDER 	
3.1 Økologiske 	krav 	
Energieffekt	ive løsninger 	Energieffektive løsninger 	er et sentra	lt krav for at noe skal betraktes so	m 	
økolo	gisk bæ	rekraftig. Med en forventet	 økni	ng i ener	giprisene er det også 	
økon	om	isk bærekraftig for beboerne og 	sam	funnet. Energikildene 	må være 	
minst 	mulig miljøbelasten	de, og fortri	nnsvis forny	bare. 	
Materialbruk – 
fleksibilitet og 
holdbarhet 	
Sentrale økol	ogiske krav ti	l materialbru	k er, - hol	dba	rt, giftfritt, 	
resirkulerbart (eventuelt til 	energibr	uk) og et livssyklusperspektiv på 	
materialene. 	Fleksibilitet og hol	dbarhet	 reduserer behovet for utski	ftninger. 	
Redusere 
transportbehovet – 	
Planlegging 	med senterfu	nksjon 	der servicesenter, s	koler, barnehager, 	
fritidstilbud,	 butikker, kafeer 	og 	ko	llekti	vknutepunkt	 sam	les, 	reduserer 	
transportbeho	vet og reduse	rer derm	ed 	miljøbelastningene. Dette kre	ver at 	
boligene sent	raliseres og sam	les rundt 	et senter 	med tilstrekkelig til	bud, 	og 	
at det opprett	holdes attraktive friluftsliv	sarealer i nærom	rådet. 	
Redusert arealbruk er 
bærekraftig 	
Tett boligbygging, m	ed flere boenheter sa	mlet 	med f	elles y	tterflater, er 	mer 	
energieffektivt og arealeffektivt e	nn en	eboliger. Tett bolig	bygging kan 	
frigjøre ”nærarealer” til friluftsliv. 	
Rekreasjon og 
fritidstilbud i nærmiljøet 	 
Mer fritid krever flere tilbud. Jo m	er attraktive tilbude	ne i nærm	iljø	et 	
gjøres, jo m	er økol	ogisk b	ærekraftig. Kom	binasjonstilbud 	der barn og 	
foreldre kan gjøre ulike ak	tiviteter er i tråd med trendutvikli	ngen. 	
VIS	TA Analy	se AS 	 	Side	 4

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
3.2 	Innovativt, ny	skapende og attraktivt for fremtidens 	
verdiskapere? 	
Attraktivt og	 nyskapende 	For at Stortin	gets visjon ba	k IT Forneb	u skal kunne re	aliseres kreves det 	
både at om	rådet blir attraktivt s	lik at de	n nø	dvendi	ge kom	petansen	 velger	 	
om	rådet, og at om	rådet i seg selv 	stimulerer	 til ny	skapning. Dette kan løses 	
på en rekke måter, også 	med løsn	inger som	 er sa	mmenfallende 	med 	
økolo	giske lø	sninger. 	
Energi 	Solfangere eller andre ny	skapende en	ergiløsninger betraktes fre	mdeles so	m 	
innovati	vt. E	nergieffektive løsninger 	reduserer driftskostnader og 	har et 	
større fokus h	os eventuelle internasjona	le beboere og 	vil øke attrakt	iviteten. 	
Redusere 
transportbehovet - 
transportløsninger 	
Gruppen hø	yt utdannede, u	nge og 	urban	e mennesker 	har størst preferanser 	
for å kun	ne leve uavhengig	 av bil, o	g en	 stor andel av denne grup	pen er uten 	
bil i dag.	 Effektive transpor	tløsninger ute	n bil, 	og l	øsni	nger som	 krever 	
mindre transport vil være at	traktivt. Det 	er likevel grunn til å anta at bilbruk 	
bør være m	ulig og at til	gje	ngelige billøs	ninger er nødvendig. 	
Det oppkoblede individ 	Oppkobli	ngs	muligheter – 	servicefunksjone	r for hjemmearbeidsplassen – og 	
treffstreder b	åde for den ”hje	mmearbei	dende” og på 	arbeidsplasse	n er en 	
selvfølge. 	
Treffsteder 	Innovative 	prosesser krever treffsteder –	 og er i tråd 	med økologis	ke krav til 	
effektiv arealbruk. Tjenest	etilbud, 	kvalit	et på skoler, barnehager, 	
fritidstilbud 	og tidsbesparende løsninge	r er særlig attraktivt for gr	uppen 	
hø	yt utdannet	. Et levende o	mråde krever 	en viss tetthet. 	
Materialbruk og design 	Arkitektur påvirker – n	yskapende ar	kitektur kan skap	es av bærekraftige 	
materialer. Fokus på helse støtter m	iljø	vennlige m	aterialvalg. 	
3.3 	Vurdering av observert utvik	ling – bærekraf	tig og innovativ? 	
Vannbåren varme – 
attraktivt, større 
potensial? 	
Vannbåren varm	e øker i bruk, o	g over 2	9% av eneboligene som	 ble oppført	 	
første kvartal i 200	1 hadde 	vannbå	ren va	rm	e. Vannbåren varm	e gir 	
fleksibilitet i valg av energikilde 	og er nærm	est å betrakte so	m en 	
forutsetning f	or et bærekraftig enerigbru	k. I følge i	nform	anter i denne 	
studien er det et økende segment blant b	oligkj	øpere som	 er oppatt 	av helse 	
og in	neklim	a og som	 derfor bevisst s	øker etter vannbåre	n varm	e. Dette 	
seg	mentet er 	størst i aldersgruppen 	30 	– 45 år	2. Eldre b	oligkj	øpere 	
tilkjennegir i 	betydelig m	indre grad 	preferanser for vannbåren varme i 	
forhold 	til elektrisk oppvar	ming, og 	yngre	 boligkj	øpe	re 	må i større 	grad ”ta 	
det de får” sli	k at preferansene ikke	 synli	ggjøres. Flere har i ettertid gitt 	
utr	ykk for tilf	redshet 	med inneklim	a i 	boligen selv om de i utgangspunktet 	
ikke var op	ptatt av det. Dette indike	rer at det er et potensial for å øke 	
interessen for	 vannbåren var	me gjennom	 bedr	e markedsføring av 	
helseeff	ekten. 	
Markedsre	spons på 	
energieffek	tivitet? 	
Markedet ser 	i følge inform	anter i denne studien ikke 	ut til å vektle	gge 	
fram	tidige energikostnader i sine markedsbeslutninge	r. Dagens energipriser 	
oppleves som lave i forhol	d til invester	ingskostnadene. Boligkjøperne sy	nes 	
derfor å være mer opptatt av renteniv	ået og derm	ed forventede framtidige 	
rentekostnader, enn av forv	entede en	ergikostnader. Det rapporteres også om	 	
forvirring 	blant kjøperne med hensyn til 	fram	tidens en	ergipriser. 	
 	 	 	
2 Inge	n a	v informant	ene h	ar gjenn	omført	 m	arked	sanal	yser	, men ut	talte seg	 på 	bakg	runn av egene	rfa	ringer i 	
markedet. 
VIS	TA Analy	se AS 	 	Side	 5

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
Boligkjø	pere er på tross av dette oppt	att 	av energieffektive løsnin	ger og 	
sty	ringssy	ste	mer for energ	ibruk. Begrunnelsen er komfort og estetikk 	
(skjulte varme/kjøleanlegg, tem	peratur	regulering, l	yssetting etter behov og	 	
stem	ning). 	
Gass – trend	y 	
 
 	
Gass i boliger, både til oppvar	ming, peis, matlaging etc. har ”tatt av” i 	
markedet. Gasspeis betrakt	es so	m et	 kvalitetstegn, og 	spesielt gassk	om	fyr 	
oppleves som trendy	. Etter	spørselen ette	r boliggass er	 i følge en pr	odusent 	
nesten for stor til at de klarer å følge opp. Produsentene er derf\
or 
tilbakeholdne med 	marked	sføringen. 	
Er gass bærekraftig og i	 	
tråd m	ed visjoner om	 	
fremtidens 
verdiskapning? 	
Derso	m ga	ss 	kom	bineres 	med ny	e fornybare energikilder som	 f.ek	s 	
varm	epu	mper fra sjøen, vil 	det kun	ne 	være økolo	gisk 	bærekraftig for å ta 	
kapasitetstoppene og den i	ndividuelle	 reguleringen i 	hver boenhet. 	Gass til 	
matlaging er dessuten ener	gieffektiv	t. Internasjonalt er gass en kjent 	
energikilde, særlig til m	atlaging. Moderne gassløsninger er innovat	ive. 	
Miljøbevegelsen er splittet i synet på 	lokal bruk av gas	s, men er stort sett 	
enige i at det er økologisk 	bærekraftig under særskilte forutsetninge	r (so	m 	
kan f	ylles på Fornebu). 	
Andre en	erg	ibærer	e 	Solfangere og	 andre former for solop	pva	rm	ing oppfatt	es av boligkj	øperne 	
som dy	rt, lite 	effektivt og f	or de spesielt interessert	e. Med utgangs	punkt	 i 	
teorier om	 den ny	e for	bruker er det grun	n til å anta at solfangere kan få en 	
etterspørsel d	erso	m det kobles til om	råd	es identitet og sam	tidig har en 	
funksjon. Ett	erspørsel etter design, funksjonalitet og s	ærpreg for et bom	iljø 	
kan m	øtes 	med synlige solf	angere so	m kan bidra til å 	gi om	rådet en	 	
helhetlig, innovativ og økologisk stil. 	
Etterspør	sel etter 	
leiligheter og 
mellomstore boliger 	
Med en øken	de andel enmannshushol	dninger, større skiftninger i 	
fam	iliestatus,	 lavere preferanser fo	r husholdni	ngsarbeid, vedlikehold etc og 	
større reisely	st, er det mange tenden	ser s	om trekker et	terspørselen bort fra 	
eneboliger. Dette gjelder særlig for gru	ppen hø	yt utda	nnede i sentrale strøk. 	
Leiligheter har over tid 	hatt den størst	e p	risstigingen –	 noe som	 trek	ker i 	
retning av at 	det over tid er	 størst	 udekke	t etterspørsel 	etter denne type 	
boliger. Dette er en tendens i en øk	ologis	k riktig retn	ing. Mindre b	oliger 	
kan gi boliger	 til ”akseptabel og oppnåelig pris” for st	ore grupper, s	elv om	 	
kvadratmeterprisen er høy	. Slike boli	ger krever im	idl	ertid et tilstrekkelig 	
tjenestetilbud og andre sent	rale kvalitetskrav i bom	iljøet for å bli a	ttraktive 	
for store grupper. Problemet i dag er	 at man bygger f	or store leiligheter i 	
byen. Du kan	 ikke etablere deg hvis 	du 	ikke har foreldre so	m betal	er (Sixten 	
Rahiff) 	
Flere ro	m ell	er leie 	
spesialrom? 	
Arbeidsværel	se, TV ro	m (med hje	mme	kino), flere bad, alle rom	 fyller 	
fam	iliens dag	lige situasjoner. Etterspør	selstendensene t	yder på at det puttes 	
flere ro	m inn i boligen	, noe	 som	 øker arealbruken og	 som	 isolert sett ikke 	
går i bærekraftig retning.	 Allro	mmet er ut – 	og det sa	mme 	synes 	
livstidsbolige	n å være. En l	øsning m	ed m	uligheter fo	r å leie hjemmekontor, 	
gjestenro	m, selskapslokaler etc i bom	iljøet, fram	for å inklu	dere alt i 	
leilighetene, kan treffe en trend i m	arked	et – en løsning for de som	 ikke 	
ønsker å prior	itere ressursene i store boli	ger. 	
Bil, transport, 
fritidstilbud 	
Tilgjengelige 	biler, uten for	pliktelser og 	en	mannseie k	nyttet, til 	
boligom	rådet er et skritt i bærekraftig ret	ning. Det er økende preferanser for 	
å kunne leve 	en biluavhen	gig h	verdag, 	sam	tidig so	m de fleste ønsker å ha 	
bil tilgjengelig. En effektiv kollektiv	transport er økol	ogisk bærekraftig og 	
vil øke boligområdets 	attraktivitet. På	 Fornebu v	il det	 også bli k	nap	phet på 	
båtplasser for	 fritidsbåter – et variert båttilbud som	 inkluderer utleie av 	
seilbåter i ulike størrelser, 	kajakker og 	motorgående 	fritidsbåter vil øke 	
om	rådets attraktivitet, og 	være 	mer bærekr	aftig enn et 	alternativ der alle eier 	
hver sin båt. 	 	
VIS	TA Analy	se AS 	 	Side	 6

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
3.4 Aktuelle 	eksempler	3 ? 	
Stockholmsb	ydel skal 	
halvere milj	øbelastning 	
Kilde Stiftelsen 
Idèbanken – forfatter 
John Hille (fremstillingen 
er noe forkortet) 	
Halvparten så store miljøbelastning	er som fra konvensjonelle, nybygde 	
boligområder	. Det er 	målet som	 sty	rer planleggingen a	v Ha	mmarby	 	
Sjöstad, et bo	ligom	råde for 15-20	.00	0 mennesker so	m b	ygges på et tidligere 	
industriom	råde ved Hammarby	 sjö, m	idt im	ot Södermalm	 i Stock	holm	. De 	
første spadetakene ble tatt vinteren 19	98	-1999,	 og 	utb	yggin	gen skal	 pågå 	
fram	 til 2015 	med 	minst 14 ulike bygghe	rrer. Ko	mm	unens målsetting er at 	
energiforbruket i gjennom	snitt skal hol	des nede på 60 kWh per 	
kvadratmeter.	 Hele energif	orsyningen s	kal baseres p	å forny	bare kilder - 	
strø	mmen skal være 	miljømerket og fjer	nvarmen basert på bioenergi, m	ens 	
kom	fyrene skal bruke biogass og solfangere bidrar til 	
varm	tvannsforsy	ningen. Be	byggelsen bl	ir tett (bare leiligheter i 5-7 	etasjer) 	
og det br	ukes m	iljøvennlige 	materialer o	g ko	nstruksjo	nsm	etoder. 	
Det blir anlagt trase for en hurtigg	ående 	trikk gjennom	 by	delen. Sa	mmen 	
med et godt u	tbygd	 nett av 	gang- og	 sykkelveger, er siktemålet at d	et skal 	
bli un	ødven	dig for de fleste av beboerne 	å eie egen bil. Stockholm	s Stad og 	
den svenske regjeringa, som	 begge bi	drar økonom	isk til prosjektet,	 håper at 	
den skal bli e	n m	odell ikke bare for andr	e by	er i 	Sverige, men også 	
internasjonalt. De første lei	lighetene	 var innfl	yttingskl	are høsten 20	00. 	
Økoboliger i Oslo 
Hentet f	ra st	iftelsen 	
Idèbankens database	 	
Redusert ener	giforbruk, m	iljø- og 	helsevennlige m	aterialer, lokal 	
avløpsrensing	 og nærk	onta	kt m	ed spen	nende utearealer. Dette er 	stikkord	 	
for Klosterenga økol	ogibol	iger i Gam	leb	yen i Oslo, som	 ble ferdigstilt 	
våren 2000. 	De 35 blokkl	eilighetene får et energiforbruk på 	80-100 kWh 	
per kvadratmeter, 	mot ty	pisk 140-1	80 	kW	h/m	2 i annen n	y beb	ygg	else av 	
samme slag. Gjennom	ført 	tem	peraturso	ning, 	god	 isol	ering, do	ble 	
glassvegger m	ot sør og tunge, varm	elag	rende vegge	r m	ot nord og m	idt i 	
by	ggene er bl	ant tiltakene som	 bidrar til å redusere forbruket. I tille	gg 	
kommer en taksolfanger på 273 m	2 so	m bidrar både ti	l romm	oppvarm	ing 	
og varm	tvannsforsy	ning, 	og torv 	på	 deler av de øvrige	 takflatene. 	
Materialene 	er valgt slik at 	de skal	 være lette å gjenbruke og gi	 go	dt 	
inneklim	a. Det brukes m	inst mulig maling o	g annen 	overflatebehandling	 	
innendørs, sa	mtidig som	 veggene "pus	ter" (ingen da	mpsperre). Gråvannet 	
renses lokalt ved hjelp av e	t biofilter, av 	planter og en 	våt	mark. Disse 	
elementene inngår i et uteanlegg som	 også inkluderer et lite, kunsti	g "fjell", 	
vanntrapp, fr	ukttrær mm	, sam	t anlegg for kildesortering av avfallet. 	
Prosjektet representerte 	Norge ved "G	reen Building Challenge" i Canada i 	
1998	 og 	vakt	e betydelig in	teresse. 	
Andre ek	sempler 	I Stavanger bygges det ogs	å miljøvennl	ige boligom	råder 	med tilret	telegging 	
for fjernvarme, energieffek	tivitet og m	iljøeffektive transportløsninger 	med 	
tilrettelegging for s	ykkel, 	gange, bil- 	og 	sykkelkollektiv. Pilestredet Park er 	
under ut	bygging o	g har allerede vist at 	det er en betydelig etterspørsel etter 	
økolo	giske lø	sninger i m	arkedet derso	m løsningene k	ombineres 	med andre 	
attraktive kvaliteter. 	
Erfaring og l	ønnsomhet 	Erfaringene som	 for	midles fra 	marked	sinform	anter 	er at beliggenh	et, 	
omsettbarhet 	og om	rådekvaliteter er vi	ktige for pris. 	Sentrumsnærhet og 	
”urbane” kvaliteter har økende etterspørsel. 
Markedet reagerer positivt 	på økol	ogiske	 løsninger og 	kan	 gi ø	kon	omisk 	
utb	ytte derso	m løsningene treffer nisjer 	i markedet, samt kom	bineres 	med 	
andre kvaliteter. 	
 	 	 	
3 Ek	sem	plen	e er 	hentet fra 	databasen	 til Stiftelsen	 Id	ebank	en. I tilleg	g er det in	nh	entet tilleg	gsopp	lysn	ing	er 	
gje	nnom	 telefonsam	taler med nø	kkelperso	ner. 	
VIS	TA Analy	se AS 	 	Side	 7

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
Boligkjøperne gir positive 	tilbakemeldinge	r på kvaliteten på innekli	ma. Det 	
er et seg	ment so	m har betal	ingsvillighe	t for den positive helseeffekt	en som	 	
følger ved et 	bedre innekli	ma. 	
Boligkjø	pere i Norge er ikk	e opptatt av d	riftskostnader og energik	ostnader 	
fordi dette ut	gjør en svært 	liten del av boligkost	nadene. Miljø er i	kke noe 	
markedstiltak	 alene, 	men virker positiv 	i en større pakke. Dette bekrefter 	
antagelsen om	 at en helhetlig identitet e	r viktig. 	
4 	HUNDSUND: HOLDBARHET	, BRUKBARHET OG SKJ	Ø	NNHET 	
Hundsund som 
utviklingsom	råde for 	
bærekraftige	 boliger 	
Med utgangs	punkt	 i trende	r og k	unnska	p om	 preferanser i befolkn	ingen er 	
det grunn til å	 anta at Hundsund kan 	gjør	es so	m et utviklingsom	råde for en 	
del økol	ogiske løsninger som	 kan spille 	på lag med 	markedsutvikli	ngen. En 	
rekke suksess	kriterier 	må fylles for at et 	slikt boligprosjekt skal lykkes, både 	
i en økol	ogis	k og 	øko	nom	isk forstand. F	lere av suksesskriteriene er 	
sammenfall	ende m	ed suks	esskriterier fo	r å realiser	e visjonene bak 	IT 	
Fornebu. 
Om	rådet vil konkurrere m	ed andre boli	gutbygginger 	både på Fornebu o	g i 	
Oslo. Ved å utvikle et boli	gom	råde 	med 	en autentisk historie, som	 spiller på 	
immaterielle 	kvaliteter, og 	som tilpasses 	den situasjonsbestemte for	bruker, 	
kan et utvik	lingsom	råde 	som	 bruke	r kjente teknolo	giske løsninger,	 	
realiser	es 	me	d lønnsom	het. 	
Samme ramme 	– 	
samtidens in	nhold 	
Ved å tolke sam	tidens etterspørsel ette	r boligkvaliteter, sam	tidig som	 det 	
stilles økologiske krav, kan det utvi	kles et ny	skapende 	boligm	iljø som	 vil 	
kunne være a	ttraktivt for fl	ere 	markedsseg	ment – der fellestrekket 	er 	
tilrettelegging for den sit	uasjonsbestem	te forbruker. 	Rammen holdbarhet, 	
brukbarhet o	g skjønn	het er den samme 	som	 for 2000 	år siden, men	 med noe 	
annet innh	old	. 	
Holdbarhet 	Holdbarhet stiller krav til 	materi	albruk 	og fleksibilite	t i boli	gen. Vi	 bruker 	
stadig m	indre tid til 	vedlike	hold av 	boli	g og vil 	derfor 	verdsette holdbare 	
boliger som	 kan fungere ov	er flere tidsep	oker. Fordi 	vi skifter bolig 	oftere, 	
er det flere so	m er opptatt av boli	gens framtidige 	markedsverdi. Boligens 	
omsettingsverdi un	der skiftende marked	er og ko	njun	kturer vil derfo	r få økt 	
betydning for	 hvor attrakti	v den er. Mul	ighetene til å velge energikilde og 	
til å bruke fle	re energikilder, inkludert solfangere, vil 	med høy	 	
sannsy	nlighet	 øke boli	gens 	holdbarhet som	 invest	eringsobjekt. Nærmiljøets 	
kvaliteter har også stor bet	ydning for kr	avet om	 holdbarhet. En boli	g m	ed 	
tilhørende bokvaliteter som	 passer et bred	t markedsseg	ment vil ha et større 	
marked enn områder so	m er rettet 	mot et	 markedss	egment. Variert	e boliger 	
innefor samme boom	råde v	il foruten å 	kunne skape en bredde i bomiljøet, 	
også gi beboe	rne 	muligheter til å by	tte 	bolig etter situasjon, men beholde 	
samme boligom	råde. 	
Brukbarhet 	Boligen skal 	dekke materielle og 	immaterielle behov. Tid er et 	
knapphetsgode – boligen og boom	råd	et må derfor hjelpe til m	ed å 	spare tid. 	
Dette krever l	øsninger som gir kort	 avstand til 	daglige 	gjøremål, og 	
muligheter fo	r effektiv transport dersom	 man 	må ut av	 nærom	råd	et. 	
Beboere 	med hø	y utdannels	e etterspør 	vaskehjelp, kval	itet i skolen og 	
barnehager, sam	t et variert 	fritidstilbud.	 Det kan også være tidsbesparende 	
med litt 	mindre boligarealer i egen boli	g, derso	m det eksisterer lokaler til 	
overnattingsg	jester, ulike sammenko	mster eller andre 	funksjoner so	m 	
tidligere var i boligen. Det er også tegn som	 ty	der på at barnefam	ilier og 	
aldersgruppen 30-40 år m	ed høy utdannel	se er 	mer o	pptatt av helse og m	iljø 	
i boligen enn 	eldre beboere. Disse gruppe	ne har heller ikke hatt den samme 	
veksten i boli	gareal so	m de eldre aldergruppene, noe som	 tilsier at boliger 	
VIS	TA Analy	se AS 	 	Side	 8

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
med ”nøkterne” arealer 	møter dette 	markedsseg	mentet	. Et bredt 	
tjenestetilbud, og 	velvære- og treningssentre i nærm	iljøet vil være 	
tidsbesparende sa	mtidig som	 det f	år ned transportbeho	vet. Videre viser 	
utvikli	ngen at	 flere handler, og at vi	 hand	ler oftere. Med knapp	het p	å tid 	
tilsier dette at	 det må være 	et rikt 	vareutvalg m	ed alt fra ferdig	mat til 	
spesial	mat og billigm	at ”rett utenfor dør	en”. En m	ulighet til å levere 	
tøyvask sam	tidig m	ed andre gjøremål, for eksem	pel ved levering av 	
barnehagebarn, øker br	ukbarheten. Dett	e kan løses gjennom	 	
flerbruksløsni	nger der tilbud til uli	ke situasjoner sam	ordnes og hvor 	også 	
ulike tjenester form	idles. E	ffektive 	og til	gjenglige tran	sportløsninge	r øker 	
brukbarheten.	 Bildeling ell	er tilgjengelig	 bilutleie knyt	tet til boligområdet 	
vil redusere behovet for bil	 og derm	ed gjøre beboerne mer fleksible 	og 	
uavhengige. 	Bilene kan gå 	på naturgass, både fordi de	t reduserer lokale 	
utslipp, 	og fordi disse løsningene skaper	 en helhetlig og troverdig historie 	
om	 Hundsund som	 et økologisk o	g nyskapende om	råde. 	
Skjønnhet 	Skjønnhet for	 frem	tidens beboere vil væ	re kny	ttet til i	dentitet og 	helhet med 	
fokus på det 	unike. Boli	gen skal væ	re funksjonell 	og	 med teknolo	giske 	
løsninger, m	en teknol	ogien	 skal ligge i b	akgrunnen 	og	 føles riktig. 	Boligene 	
skal dekke mer enn de basale behovene. Interessen fo	r design og es	tetikk er 	
nær kny	ttet ti	l identitet og 	helhet. 	
5 KONKLUSJON- 	NI	SJEPRODUKTE	T FOR ET BREDT MARKED 	
5.1 	IT For	nubu visjon og økologisk bærekraf	t 	
Attraktivt tjenestetilbud 	For å kunne skape Fornebu til et om	råde 	for ”frem	tidens verdiskapning” 	
kreves det at om	rådet blir attraktivt og t	ilgjengelig fo	r brede grupp	er 	med 	
hø	y kom	petanse og sammensatt aldersg	rupper. Knap	phet på tid, 	høy 	
etterspørsel et	ter tjenester (	alt fra vaskeri	 og vaskehjelp til m	assasj	e og 	
treningsstudi	oer) karakteriserer de	nne gruppen. Gruppen stiller høy	e 	
kvalitetskrav til skoler, bar	nehager, fr	itidstilbud 	og 	vareutvalg i nærheten.. 	
Reduserte b	oligareal 	Aldersgruppen over 40 år har hatt en st	ørre vekst i sitt boligareal enn de 	
yngre aldersgruppene. Dette tilsier at ”n	økterne” boli	garealer i større grad 	
vil tiltrekke s	eg beboere under 40 år. M	indre boli	ger er et skritt i økologisk 	
riktig retnin	g. Mindre boli	ger kan bidra ti	l at flere inntektsgrupper ka	n kjø	pe 	
boligene selv 	om	 kvadrat	meterprisen blir høy	. Mindre 	husholdninge	r tilsier 	
også m	indre 	boenheter. Det forventes en fortsatt reduksjon i 	hush	oldnin	gens 	
størrelse. An	dre 	måter å leve på, kom	binert med et bredt service- og 	
fritidstilbud 	i nærm	iljøet, bidrar til at flere er villige til å redusere sitt 	
bokareal 	mot en hø	y dekni	ng av andre b	ehov. 	
Tett bebygging – 
tilstrekkelig masse 	
Tett beby	ggel	se 	med en tilstrekkelig 	boli	gmasse til at det kan utvi	kles 	
lønnsomm	e tjenestetilbud, gode m	øtepla	sser 	med fokus på helse, estetikk og 	
tidsbesparende løsninger, s	amt gode skoler, barnehager og fritidstil	bud er 	
økolo	gisk bæ	rekraftig (fordi det reduserer	 transportbehovet) o	g i tr	åd med 	
visjonene bak	 IT Fornebu.	 	
5.2 	Trender som kan møtes med bærekraf	tige løsninger 	
Situasjonsbestemt 
forbruker 	
Forbrukerne 	bli stadig m	er situasjonsb	este	mt og er opptatt av om	 boligene 	
er o	msettbar i	 svingende markeder, 	sam	t den relative verdistignin	gen i 	
forhold 	til andre boliger. S	like krav im	øtekommes gjennom	 fleksible og 	
VIS	TA Analy	se AS 	 	Side	 9

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
innovati	ve lø	sninger, bru	k av varige 	sun	ne materialer 	og et estetisk særpreg 	
som gjør om	rådet til ”noe spesielt”. 	
Branding 
 
 
 
 
Fokus på tot	alpris for 	
helhetsinnhold framfor 
m2-pris 	
Branding bli	 viktigere, ogs	å ved bolig	omsetting. Et boom	råde so	m selger 	
forhåpninger, image og livsstil vil være attraktivt. Et 	nisjeprodukt	 – 	
økolo	giske b	oliger m	ed o	mråde – kan 	treffe et stort 	marked fordi det 	
im	øtekommer sterke observerte trende	r. Derso	m den situasjonsbestem	te 	
forbruker får 	tilfredsstilt sine behov, 	er 	det grunn til å	 anta at antall 	
boligkvadratmeter kan red	useres. I 	følge prognosesenteret betalte 	under 4% 	
av bolig	kjøpe	rne 	mer enn 30 00	0 kr per 	m2 for boligen sin. Boligt	ilbud m	ed 	
boliger i denne prisklassen 	antas å være f	or et lite mar	ked, m	ed mindre 	
boligom	rådet støttes av andre kvaliteter som	 gjør at flere velger færre 	
kvadratmeter. Den situasjonsbestem	te 	forbruker vil 	være 	mer oppt	att av 	
totalpris i for	hold til	 helhet	sinnholdet en	n ku	n av antall kvadratm	eter. 	
Markedsmul	igheter for 	
nisjeprodukter 	
En utvi	kling	 av et boligom	rådet ette	r økologisk 	bærekraftige kriterier kan 	
gjøres markedsm	essig lønnsom	t fordi de	t gir om	rådet en identitet 	sam	tidig 	
som det treffer et stort marked som	 er like opptatt av 	et boom	rådes kvalitet 	
som av boligens størrelse. 	En fra	mtidsre	ttet nisje kan treffe et stort 	marked. 	
Effektive 
transportløsninger 	
Andelen med	 førerkort i de	 yngre årsk	lassene redusere	s. Kollektivtransport, 	
sykkelveier og handle- servicesenter i nær	miljøet er 	økologisk riktig 	
samtidig so	m det m	øter det	 markedss	egmentet IT Fornebu m	å ha i 	
utviklingen a	v et innova	tivt kunnskapssenter. 	
5.3 Konklusjon 
Det er preferanseendringer og registerte endr	inger i samfunnet som	 kan im	øtekommes 	med et 	
boligom	råde so	m by	r på ø	kologiske l	øsninger o	g so	m er 	sammen	fallende m	ed vi	sjonene om et om	råde 	
som skal utvikle m	orgendagens verdiskapning	. 	
Tett beby	ggi	ng, nøkterne boligarealer, ny	e altern	ative	 energikilder 	(gass og solvar	me), vannbåren 	
varm	e, og effektive transportløsninger e	r økol	ogisk b	ærekraftig og vil ku	nne m	øte sentrale 	
etterspørselst	render. Flere ønsker 	å kunne leve uavhengig av 	bil – 	dette krever tilrettelegging. 	 	
Den situasjonsbestemte forbruker fl	ytter 	oftere og vil f	okusere 	mer på kvaliteter i bom	iljøet. Inkludert 	
i dette ligger 	et godt tjenestetilbud, 	kvali	tet på s	koler og barnehage	r og fritidstil	bud. For	 å redusere 	
transportbehovet og spare dy	rbar tid, m	å et boom	råde 	planlegges med et bredt tjenestetilbud. F	or at 	
tjenestetilbudet skal kunne 	leveres 	med lønnsom	het 	må	 det være tilstrekkelig 	etterspørsel – det 	vil 	
igjen si en m	inim	umsstørrelse på 	marked	et. Urba	ne kvaliteter ser ut 	til å ha økende etterspørsel.	 	
I et sam	funn der vi stadig 	blir rikere og 	får 	mer fritid, øker også int	eressen for design og esteti	kk. 	
Helhet og identitet bli vi	kti	gere. Der 	miljøvennlige l	øsninger kom	bineres og synli	ggjøres gjennom	 	
arkitektur og 	helhet – eksem	pelvis sy	nli	ge solfange	re – kan de estetiske kva	litetene øke, og med dette 	
prisen og ver	dien i m	arked	et. Materialvalg kan u	nderstreke helhete	n og energieffektive løsninger 	
kommer til å 	øke i verdi i f	rem	tiden. 	
 
VIS	TA Analy	se AS 	 	Side	 10

ST	ATSBYGG 	OG IT FORNEBU EIENDOM 	OM 	BOKVALITET	ER 	OG BÆ	REKRAFT	 	
6 REFERANSER 	 	
Bo Jensen, Jesper: Frem	tid	ens boligefterspørsel	. Institutt for frem	tidsforskning, 	København. 	
Baastrup, Kri	stine: Tendenser der sætter 	arkite	ktoniske spor. Institutt 	for frem	tidsforskning, 	
København. 
Næringsm	iddelbedriftenes 	Landsforenin	g: Plan for f	orsknings- og	 utvikli	ngsarb	eid i 	
Næringsm	iddelindustrien 2	001-2	003.	 	
Paludan, Joha	n Peter: Fremtidens bolig – og ejer/le	jer problem	atikk	en. Institutt f	or frem	tidsforskning, 	
København. 
Rahiff Sixten – uttalelse til Aftenposten 26.09.00 
Statistisk sentralby	rå: F	olke- og boli	gtellingen 2	001 	
Statistisk sentralby	rå: F	orbr	uksundersøke	lsen 2000 	
Statistisk sentralby	rå: Til al	le døgnets tid	er. Tidsbruk 	1971-	200	0 	
Statistisk sentralby	rå: Tor	kil Løwe : Boli	gkonsum	 og 	husholdnings	struktur. Livs	fase- og 	
generasjonsendringer i 	periode	n 1	973-	1997. Rapp	ort 	221/2	4 	
Steen Olsen, Søren: Brands og forbr	ugere: Hvem	 sty	rer hvem	? Institutt for frem	tidsforskning, 	
København. 
Stiftelsen Idebanken: Prosj	ektoversikt 	
Torkil Løwe: 	Boligkonsum og husholdningsstruktur	. Livsfase- og generasjonse	ndringer i 	perioden 	
1973-	199	7. S	tatistisk sentralby	rå. Rapp	orter 2001	/24	. 	
TØI: Ungdoms reisevaner – fra bil 	til 	buss? Arbeidsdokum	ent av 18.09.2000 	
Øverås Siv: 1980-1993:	 hovedtrekk 	ved 	helsetilstand og helsetjenester i Norge. Sam	funnsspeilet 	
nr.3,1	995 	
 
VIS	TA Analy	se AS 	 	Side	 11