Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Report 2020/2

Hanne Toftdahl og Jens Furuholmen

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Category	Reports
Sub-Categories	Local and regional analysisService and trade
Year	2020
Report Number	2
Author(s)	Hanne Toftdahl Jens Furuholmen
Download	file_download (8.7 MB)
Read in browser	PDF

Rapport 2020/02	 	|	 	Rogaland fylkeskommune

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter
Med innspill fra aktørenes ståsted
Hanne Toftdahl	 	og Jens Furuholmen

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	2

Dokumentdetaljer
Tittel	 	Rammeverk for store handelskonsepter
Rapportnummer	 	2020/02
ISBN
978	-	82	-	8126	-	457	-	1
Forfattere	 	Hanne Toftdahl
Oppdragsgiver	 	Rogaland 	fylkeskommune
Dato for ferdigstilling	 	Mai	 	2020
Kilde forsidefoto	 	Vista Analyse

Om Vista Analyse
Vista Analyse AS er et samfunnsfaglig analyseselskap med hovedvekt på økonomisk utredning, evaluering	, 	råd-
givning	 	og forskning	. Vi utfører 	oppdrag med høy faglig kvalitet, uavhengighet og integritet. Våre sentrale te-
maområder omfatter klima, energi, samferdsel, næringsutvikling, byutvikling og velferd.
Våre medarbeidere har meget høy akademisk kompetanse og bred erfaring innenfor konsulentvir	ksomhet.
Ved behov benytter vi et velutviklet nettverk med selskaper og ressurspersoner nasjonalt og internasjonalt.
Selskapet er i sin helhet eiet av medarbeiderne.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	3

Foror	d

De	nne rapporten er gjennomført på oppdrag for Rogaland fylkeskommune og skal brukes som underlag for ny
regional plan for Jæren.
Kontaktperson hos oppdragsgiver 	har vært Bernt Østnor	, regionalplanavdelingen.
Hanne Toftdahl har utarbeidet rapporten mens Jens	 	Furuholmen har bidratt som prosjektmedarbeider	.

24.januar 2020

Hanne Toftdahl
Prosjektleder
Vista Analyse AS

Rammeverk og utvikling	 	for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	4

Ordliste
Plasskrevende handel	 	Plasskrevende handel er et begrep som er benyttet i retningslinjer for etable-
ring av varehandel og 	som er defi	nert i regionale planer. Som regel omfatter
definisjonen trelast, motorkjøretøy, landbruksmaskiner, planteskoler	.
Arealkrevende konsepter	 	Dette begrepet brukes som 	en utvidet variant av plasskrevende handel og
innbefatter også varehus med bredt 	vareutvalg og småvarer, men som selges
i store butikkenheter, normalt med mer enn 1	 	500 m
2
 	forretningsflate.
Big	-	boxes	 	(BB)	 	Big	-	boxes er 	varehandel i enkeltstående fabrikkliknende bygg lokalisert i sen-
trums randsone, gjerne langs viktige 	transportårer. BB retter seg mot store
kundeomland og har ofte bredt vareutvalg.
Detalj	handel	 	Detaljhandel er varer som selges	 	i butikker etter bransje.
Utvalgsvarer	 	Utvalgsvarer brukes som betegnelse på 	varer som klær, sko, 	ur, optikk, gaver
mv som er	 	varer 	som er lette å	 	bære med deg hjem
BB	-	park	 	En BB	-	park er en park med flere big	-	boxes samlokalisert i en felles handels-
park
KP	 	Kommuneplan
BA	-	region	 	Bolig	-	 	og arbeidsmarkedsregion
PE	-	selskaper	 	Private Equity	-	 	selskaper	. Selskap som kjøper opp kjeder med forventning om
økt omsetning og fortjeneste.
KPI	 	Konsumprisindeks 	–	 	SSBs beregninger på inflasjon. Prisstigningen varierer
mellom vareslag	, noe som gir en indikasjon over hvilke bransjer som går bra
og hvilke som ikke 	går bra.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	5

Innhold
Sammendrag og konklusjoner	 ................................	................................	................................	....................	 9
1	 	Innledning	 ................................	................................	................................	................................	.........	 11
2	 	Metode	 ................................	................................	................................	................................	.............	 12
2.1	 	Innledning	 	12
2.2	 	Dokumentanalyse	 	12
2.3	 	Intervjuunde	rsøkelse	 	12
2.4	 	Konsekvensvurderinger 	–	 	metodiske utfordringer	 	12
2.5	 	Fi	re alternativer 24 analyseelementer	 	14
2.6	 	Utviklingstrappa	 	14
3	 	Alt er i endring	 ................................	................................	................................	................................	..	 16
3.1	 	Innledning	 	16
3.2	 	Ny teknologi endrer handelen	 	16
3.3	 	Fra varer til tjenester	 	17
3.4	 	Arealprisene blir stadig viktigere	 	18
3.5	 	Kontinuerlige endringer	 	19
3.6	 	Vinnere og tapere i varehandel	en	 	20
3.7	 	Greta Thunberg	-	effekten	 	22
3.8	 	Transport	 	23
3.9	 	Forbruk av varer styres av convenience	 	24
3.10	 	Nedgang i omsetning burde ikke være overraskende	 	24
3.11	 	Bysentrum og kvalitet	 	25
3.12	 	Klynger som komparativt fortrinn	 	26
3.13	 	Oppsummering av noen hovedpunkter	 	27
4	 	Noen utviklingstrekk	 ................................	................................	................................	.........................	 29
4.1	 	Innledning	 	29
4.2	 	Stavanger	 	29
4.3	 	Sandnes	 	32
5	 	Sammenstilling fra intervjuer	 ................................	................................	................................	...........	 34
5.1	 	Innledning	 	34
5	.2	 	Svar på tvers av informantkategorier	 	34
5.3	 	Kjøpesenteraktørene	 	35
5.4	 	Representanter for BB	-	aktørene	 	38
5.5	 	Eiendomsaktørene	 	41
5.6	 	Representanter for sentrum	 	42
5.7	 	Oppsummert om næringslivets behov	 	43
6	 	Konsekvenser	 	................................	................................	................................	................................	...	 45
6.1	 	Innledning	 	45
6.2	 	Fe	lles for alle alternativer 	–	 	realisering i tråd med gjeldene planer	 	45
6.3	 	Nullalternativet (N0)	 	47
6.4	 	Referanse 1 (R1)	 	50
6.5	 	Referanse 2 (R2)	 	52

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	6

6.6	 	Forus	-	alternativer:	 	54
6.7	 	Forus 1 (F1)	 	54
6.8	 	Forus 2 (F2)	 	56
7	 	Myndigheter i inn	-	 	og utland	 ................................	................................	................................	............	 58
7.1	 	Innledning	 	58
7.2	 	Utfordringer knyttet til plan	 	58
7.3	 	Grenland	 	58
7.4	 	Sverige	 	60
7.5	 	Danmark	 	61
Referanser	 ................................	................................	................................	................................	................	 63
Vedlegg	 ................................	................................	................................	................................	.....................	 64
A	 	Intervjumanual	 	64

Figurer
Figur 2	-	1	 	Utviklingstr	appa med utvalgte parametre for bruk i analysen	 ................................	.	 15
Figur 3	-	1	 	Andel av kjeder med nettbutikk. Etter bransje.	 ................................	........................	 17
Figur 3	-	2	 	Vekstrater antall fysiske butikker og nettbutikker	 ................................	....................	 17
Figur 3	-	3	 	Vekstvinnere i kategorien bredt vareutvalg. 2013	-	2017. Gje	nnomstnittlig årlig
vekstrate (vannrett akse) og driftsmargin. Ikke prisjustert.	 ................................	......	 18
Figur 3	-	4	 	Vekstvinnere og tapere blant bransjer 	i kjedeorgansiert faghandel 2013	-	2017.
Gjennomstnittlig årlig vekstrate (vannrett akse) og driftsmargin. Ikke prisjustert.	 .	 19
Figur 3	-	5	 	Endrede handelsmønster gir lengre reiser for varetransport	 ................................	...	 23
Figur 3	-	6	 	Utvikling i omsetning etter noen vareslag 2002 til 2	018. Prisjusterte tall	 ................	 25
Figur 4	-	1	 	Kjøpesenteromsetning i Stavanger	-	Sandnes	-	regionen. Sentre eller grupper av sentre
over 0,25 mrd.	 	kroner. Inkl. mva. 2017	 ................................	................................	....	 30
Figur 4	-	2	 	Varehandelsomsetning i kommuner i Stavanger	-	Sandnes BA	-	region. Kroner per
innbygger. Etter kom	mune. 2008 til 2018. Prisjustert (2018). Eks mva.	 ..................	 31
Figur 4	-	3	 	Definert sentrumssone Stavanger	 ................................	................................	.............	 31
Figur 4	-	4	 	Omsetning av varer og tjenesteyting i og utenfor sentrum. Kroner per innbygger.
2008	-	2018. Prisjustert (2018). Stavanger.	 ................................	................................	.	 32
Figur 4	-	5	 	Definert sentrumssone Sandnes	 ................................	................................	................	 33
Figur 4	-	6	 	Omsetning av varer og tjenesteyting i og utenfor sentrum. Kroner per innbygger.
2008	-	18. Prisjustert (2018). Sandnes.	 ................................	................................	.......	 33
Figur 6	-	1	 	Oversiktskart bedrifter Forus 	–	 	Fra dagens IKEA til Kvadrat og Lura	 ........................	 46
Figur 6	-	2	 	Oversiktsbilde bedrifter Forus 	–	 	Tvedt, Ny IKEA, Ny biltema	 ................................	....	 47
Figur 6	-	4	 	Oppsummering etter utviklingstrappa	 ................................	................................	......	 50
Figur 6	-	5	 	Oppsummert fordeler og ulemper etter Utviklingstrappa	 	................................	.......	 52
Figur 6	-	6 	 	Oppsummert fordeler og ulemper etter Utviklingstrappa	 	................................	.......	 54
Figur 6	-	7	 	Oppsummert fordeler og ulemper etter Utviklingstrappa	 	................................	.......	 56
Figur 6	-	8	 	Oppsummert fordeler og ulemper etter Utviklingstrappa	 	................................	.......	 57
Figur 7	-	1	 	Kartutsnitt over handelsetableringer Kjørbekk	 ................................	.........................	 59
Figur 7	-	2	 	Kartutsnitt over handelsvirksomheter ved Herkules kjøpesen	ter utenfor Skien
sentrum	 ................................	................................	................................	......................	 59
Figur 7	-	3	 	Modellramme til beregning av konkurranseeffekt ved tilrettelegging foir nye
butikkområder	 ................................	................................	................................	............	 62

Tabeller

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	7

Tabell 4	-	1	 	Fakta om Stavanger	 ................................	................................	................................	....	 29
Tabell 4	-	2	 	Fakta om Sandnes	 ................................	................................	................................	......	 32

Rammev	erk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	9

Sammendrag	 	og konklusjoner
Rog	a	land 	fylkeskommune ønsker mer informasjon og flere detaljer om utvikling av større handels-
enheter i Norge og Norden. 	Kunnskapen skal brukes i fase 2 i regionalplanarbeidet der rammer for
lokalisering og utforming skal formes.
Oppgaven omfatter en beskrivelse av handelsaktører som etablerer større handelsenheter i Norge
og Norden, hvilke konsepter forventes og i hvilket 	omfang det kan forventes at de etableres inn i
kjøpedentre eller andre eksisterend bygg for handel. Hvilke aktører eller konsepter forventes å få
utfordringer eller innpass i regionen med gjeldene handelspolitikk og hvordan vil de reagere på ulike
rammebet	ingelser. Det er innhentet eksempler på politikk i Norge og Norden og hvordan næringen
har respondert på disse. Videre skal det beskrive hvilke virkninger dette har hatt på by	-	 og tettsteds-
sentre, effektiv arealbruk, miljøvennlig transport, logistikk, syss	elsetting og verdiskaping.
Viktige bidrag i denne rapporten er over tyve intervjuer med aktører fra varehandelen, transportører,
sentrumsforeninger, eiendomsaktører og 	administrativt ansvarlige. Hovedkonklusjonen er at ram-
mebetingelsene som er lagt inn i 	gjeldene planer kan synes å være utdatert. Utviklingen i varehan-
delen har gjennomgått betydelige endringer de siste årene. Virke har antydet at varehandelen er i
en apokalypse og alle aktørene vi har hatt samtaler med forventer ytterligere frafall i brans	jen. Kon-
kurransen skjerpes og kun de flinkeste overlever. På den annen side har det kanskje også vært for
lett å drive handel i Norge. Forbruket til nordmenn har økt mye i perioden fra 2000 til 2008. Så be-
gynte markedet å endre seg. 	Det åpner for en lang r	ekke etableringer innen lavprissegmentet og
disse etablerte seg i billige bygg på billige tomter utenfor bysentrum. Så ble det antagelig for mange
som tilbød de samme varene og 	mye tyder på at det har resultert i en overetablering. Markedet er
nå inne i en	 konsolidering. Det innebærer lavere etterspørsel etter tomter og færre enheter av hvert
konsept. I tillegg reduseres arealbehovet og de forretningene som før var på 1	 	500kvm 	reduseres til
1000 i dag. Samtidig leter enkeltaktører etter «drømmetomta» som gj	erne ligger nær andre slik at
det oppnås synergier i form av tilgang til naboen kunder	. Videre øker netthandelen slik at særlig
møbelforretninger og bilforretninger forventer færre besøk og flere 	nettkjøp.
Økt hetthandel åpner for nye arealmesssige utford	ringer der effektivisering av hjemtransport bir vik-
tig. Det kan bidra til at andre tomter 	utvikles til «drømmetomter» i årene som kommer. IKEA har for
eksempel ikke påbe	gynt bygging av nytt varehus på Forus. De retter fokus mot netthandel og 	hjem-
transport og har lager på Ganddal i dag. Kan Ganddal bli et viktig område for varehandelen i fremti-
den?
Det knytter seg en planmessig utfordring til at tomter avsatt for handel med et sett gjeldene planbe-
stemmelser kanskje ikke realiseres. Da kan omreg	ulering bli nødvendig. 	Og tomtene kan	 	bli søkt ut-
viklet til noe annet enn handel. Eventuelt annen form for handel, som for eksempel handel med
netthandel og betydelig uttransport.
Konklusjonen i denne rapporten bygger på klyngeteorien der det anbefales å t	ilrettelegge for økt
samlokalisering 	av varehandelen 	ved lett tilgjengelige tomter	 	med fokus på arealeffektivisering og
gode rammer for felles hjemtransport, pick	-	up	-	punkter og synergier. Varehandelen har beslaglagt
store areal de siste årene. Nå mener akt	ørene at arealbehovet er mindre, mens krav til god lokalise-
ring øker.

Rammeverk og utvikling for store hande	lskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	10

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	11

1	 	Innledning
Rog	a	land 	fylkeskommune ønsker mer informasjon og flere detaljer om utvikling av større handels-
enheter i Norge og Norden. Kunnskapen skal brukes i fase 2 i regionalplanarbeidet der rammer for
lokalisering og utforming skal formes. Kunnskap er vik	tig grunnlag i arealplanarbeidet og	 	med 	dette
prosjektet ønsker fylkeskommunen mer inngående dokumentasjon på hvordan de store handelsak-
tørene opererer og hvordan de planlegger for fremtiden.
Oppgaven omfatter en beskrivelse av handelsaktører som etablerer	 	større handelsenheter i Norge
og Norden, hvilke konsepter forventes og i hvilket omfang det kan forventes at de etableres inn i
kjøpedentre eller andre eksisterend bygg for handel. Hvilke aktører eller konsepter forventes å få
utfordringer eller innpass i	 regionen med gjeldene handelspolitikk og hvordan vil de reagere på ulike
rammebetingelser. Det er innhentet eksempler på politikk i Norge og Norden og hvordan næringen
har respondert på disse. Videre skal det beskrive hvilke virkninger dette har hatt på b	y	-	 og tettsteds-
sentre, effektiv arealbruk, miljøvennlig transport, logistikk, sysselsetting og verdiskaping.
Prosjektet 	skal bidra til at aktørene i handelsnæringen får meddelt sine synspunkter	,	 og konsekvens-
analysen 	bygger derfor på samtaleintervjuer med	 	representanter for ulike aktører i varehandelen.
Eiendomsutviklere, 	kjøpesenteraktører, 	aktører innen BB	-	segmentet, representanter for sentrums-
foreninger, representanter for planavdelinger i fylker og kommuner som har egne retningslinjer og
transportører 	i tillegg til samtaler med 	personer og aktører i Sverige og Danmark for å avlede kunn-
skap fra disse to landene.
Leseveiledning
 	I kapittel 2 pr	esenteres metoden som er benyttet	. Kapittel 3 er en gjennomgang av trender og ut-
viklingstrekk basert på 	kilder og henvisninger til oppslag i media. I kapittel 4 	har vi trukket ut noen
hovedtall for byene Sandnes og Stavanger som et underlag for utviklingen	 	i og utenfor sentrum. I
kapittel 5 presenteres resultater fra intervjuundersøkelsen og kapittel 6	 er resultater fra konsekvens-
utredningen. 	Konklusjonene oppsummeres i sammendraget foran i rapporten.
I vedlegg finnes intervjuguidene.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	12

2	 	Metode
2.1	 	Innledning
I	 	d	enne analysen 	benyttes	 	en kvalitativ	e	 	metode	r med dokumentanalyse og intervjuundersøkelse.
Det er i tillegg noe 	statistisk 	underlag	. En konskvensana	lyse med kvalitativt metodikk 	krever en god
struktur og et utvalg analyseparametre for å sikre en stringen	s i drøftingen.
2.2	 	Dokumentanalyse
I utgangspunktet skal 	denne analysen bygge på informantenes tilbakemeldinger gjennom samtale-
intervjuene. 	Men fordi utviklingen i handelsnæringen har 	gjennomgått store økonomiske og struk-
turelle endringer bare de to 	siste årene	, har det vært naturlig å presenter	e et over	blikk 	over det som
har foregått og bruke det som et bakteppe for å 	forstå både intervjuguiden som er benyttet og
respondentes	 svar. I dokumentanalysen er det også benyttet 	avisartikler	 selv om disse kan være pre-
get av 	kommersielle 	oppslag mer enn	 	helt objektive fakta.
2.3	 	Intervjuundersøkelse
Dybdeintervjuer
Dybdeintervjuer består av både lukkede og åpne spørsmål. De åpne spørsmål	ene vil være semistruk-
turerte. Det må tilstrebes anonymitet. 	Det er gjennomført 	20	 semistrukturerte dybdeintervjuer. 	Alle
intervjuer er gjennomført som telefonintervjuer	 	basert på en intervjuguide som er tilpasset de ulike
informantenes.	 	Intervjuene er for	delt på følgende 	aktører:
o	 	Representanter for big	-	boxene
o	 	Representanter for 	kjøpesentre
o	 	Representanter for eiendomsaktører
o	 	Representanter 	sentrumsforeninger
o	 	Representanter for 	transportører
o	 	Representanter for organisasjoner i varehandelen
o	 	Representanter for 	offentlig sektor 	-	 	planetat
2.4	 	Konsekvensvurderinger	 	–	 	metodiske utfordringer
Analysen gjennomføres som en konsekvens	analyse	. 	Hensikten er å avlede konsekvenser 	av planmes-
sige føringer for handelsnæringen. 	Denne analysen skal presentere hvo	rdan handelsnæringen for-
vente	s	 	å respondere på 	de forslag til arealdisposisjoner 	som	 	fylkes	kommunen	 	tentaivt har lagt til
grunn	. 	Fylkeskommunen har presentert fire alternative arealplanforslag.	 	Ett av disse er et nullalter-
nativ der vedtatte reguleringer f	orventes realisert.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	13

Utfordringer mht nullalternativet
Det knytter seg flere utfordringer til 	de	nne analysen. For det første 	skal en konsekvensanalyse alltid
ha med et nullalternativ, altså en utvikling uten tiltaket. Tiltaket er i denne sammenheng arealplan-
forslag. 	Men et nullalternativ slik dagens situasjon ser ut er utfordrende. Normalt vil et nullalternativ
være vedtatte pla	ner. Problemet er bare at i de vedtatte planene ligger et nytt IKEA på en ny tomt
og IKEA har allerede innstilt sine planer for nye bygg både i Rogaland og i Vestfold. 	I tillegg bygger
Biltema 	et varehus som skal levere byggevarer, noe som ikke egentlig er	 	det Biltema driver med. 	De
har allerede søkt om despensasjon fra vedtatte reguleringsbestemmelser.
Årsaken 	til byggestopp hos IKEA 	er usikkerhet i markedet og særlig den økende andel nettbasert
handel eller handel med hjemtransport. Erfaringsvis er	 de ha	ndelsaktørene som har hatt en vellykket
utvikling sin faglige erfaring for logistikk og ikke fra varehandel. På den måten 	rokkes selve funda-
mentet. 	For IKEA er dyktig på handel men har ingen erfaring fra logistikk og netthandel. For å si de
enkelt vil et n	etthandelslager se helt annerledes ut enn en lager der kundene selv henter varene slik
man gjør i en tradisjonell IKEA. 	Netthandelslagere skal hente varer ut av lageret og også legge retur-
nerte varer tilbake på riktig plass. Videre skal varen fraktes ut og	 her er det dyktigste også de raskeste.
Amazon 	–	 	som nettopp ble bygget ut av 	grundere med logistikkfaglig bakgrunn 	–	 	har som mål at
varen skal nå kunden innen 24 timer. De 	bygger derfor sine lagere på geografiske punkt etter en
optimal 	transportlogistikk 	for uttransport.
Biltema selger byggevarer i form av verktøy og diverse plater mv. Men de driver ikke med trelast som
er kravet i reguleringsbestemmelsene for tomta. 	Dersom de ikke får disepnsasjone, hva vil da skje
i/med bygget?
Videre ser vi at Lurasente	ret som står oppført som et kjøpesenter på 18	 	000 m2, faktisk består av to
store forretninger som ofte er lokalisert i egne BB utenfor sentrum	.	 	J	ula og Elektroimportøren	 	har
en stor andel kunder innen proffmarkedet og inngår ikke i det vi vanligvis forbind	er med et kjøpe-
senter i et bydelssenter. 	Det viser at kjøpesentrene 	kan 	utvikles med BB	-	innhold for et regionalt ned-
slagsfelt selv om hensikten med 	senteret antagelig var å tilby varer til et lokalt marked. Lura er spe-
sielt interessant fordi det er lokalis	ert relativt nær Kvadrat og kan da dra nytte av kunder	 	hit.
Hvor sterkt står regulerings	planen i varehandelen?
E	rfaringsvis er 	d	et 	mange	 	faktorer som påvirker utviklingen	. Der det særlig er de økonomiske	 	fakto-
rene som drar varehandelen i ulike retninger. 	I dag ser vi at økonomien er viktigere enn noen gang.
Prisen presses og aktørene behøver god tilgang til 	(mange/nok) kunder. De søker derfor først og
fremst til lokaliseringer der det er flest kunder. Fra	m til nå har det vært langs hovedtransportårene
nær store boligområder. Sett fra kundens side er pris, utvalg og tilgjengelighet viktig.	 	Derfor 	har ek-
sempelvis de store kjøpesentrene som Kvadrat og de store BB som Biltema med 19	 	000 varer hatt
suksess.	 	De 	tilfredsstiller kunden med gode priser, stort utvalg og de er lett tilgjengelige med bil. I
tillegg har de en beliggenhet som er enkelt tilgjengelig for mange kunder.
I sentrum er arealprisene høyere, eiendomsstrukturen er sammensatt og det mangler både s	amar-
beid og strategiske pla	ner for å fremstå med et attraktivt tilbud. I tillegg er både boliger og arbeids-
plasser lokalisert utenfor sentrum. 	Når parkeringspolitikk og bompenger i tillegg skaper barrierer inn
til sentrum, blir det enda mer utfordrende å d	rive butikk.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	14

Det er i dette perspektivet at arealplanstrategier ofte kommer til kort. 	Dette gjelder særlig nå når
økonomien er under press i varehandelen.
For aktørene er det enkle økonomiske krefter som er førende.
Ø	 	Vi har valgt å legge til ett 	alternativ; et nullalternativ med dagens situasjon
2.5	 	Fire alternativer	 	24	 	analyseelementer
Fylkeskommunen har satt opp fire alternativer for arealbruk. For hvert av disse 	vurderes lokalisering
i ulike	 	delområder som drøftes. Vi har valgt å supplere 	med fire konkrete drøftinger under hver	t
alternativ:
o	 	Generell omtale
o	 	Hvilke konsekvenser får dette for markedet?
o	 	Hvilke konsekvenser for aktørene?
o	 	Hvilke konsekvenser for sentrum?
2.6	 	Utviklingstrappa
Vi	sta Anal	yse	 	utviklet «utviklingstrappa» 	i forbindelse med prosjekter for 	Vegdirektoratet	 	(Vista
Analyse, 2018b)	.	 Gjennom utviklingstrappa kan vi	 strukturere 	drøftingen opp mot et 	utvalg indikato-
rer	. 	Disse er	 listet opp under med begrun	nelse for valg.	 Indikatorene vi har lagt inn i utviklingstrappa
i denne analysen er hentet fra døftingen vi gjør i kapittel 3 og resultatene av intervjuundersøkelsen
som presenteres i kapittel 5.
o	 	Tilgjengelighet for kunder	 	–	 	For kunden er det viktig at handelstilbudet er enkelt tilgjengelig
for hverdagshandel.	 	Tilgjengelighet er mindre viktig	 	i forbindelse med shopping.
o	 	Utvalg	 –	 utvalg er viktig for kundens valg av handlested. Desto flere varer desto flere kunder.
o	 	Varepris	 	–	 	pris er i økende grad blitt viktig og det er særlig de prisgunstige 	handelskonsep-
tene som har hatt en økt popularitet de siste årene.
o	 	Arealpris	 	–	 	arealprisene påvirker vareprisene	.	 	F	orretninger i sentrum	, 	som har høye areal-
priser	, 	skal konkurrere med forre	tninger utenfor sentrum	, 	som har lav lokalleie	.	 Forretninger
i sentrum må derfor kompensere med store kundeunderlag	.
o	 	Uttransport og hjemlevering	 	–	 	forretninger 	som har netthandel har behov for 	tilgang på ef-
fektiv uttransport og hjemlevering. Beliggenhet er	 	viktig.
o	 	Arealmessig fleksibilitet	 	–	 	de store trendskiftene i varehandelen de siste årene har 	økt be-
hovet for arealmessig fleksibilitet. 	Endringene kan skje raskt og knytter seg både til fleksibi-
litet i arealstørrelse og bedre betingelser i leiekontrakter	.
o	 	Gode naboer 	–	 	klynge	. I økende grad søker forretningene til områder der det er annen han-
del slik at de kan oppnå synergier 	i form av naboens kunder, felles parkering, felles uttrans-
port og infrastruktur.
Utviklingstrappa er ment å visualisere hvordan ti	ltaket virker på et sett med valgte indikatorer. Hver
av disse 	fargelegges 	etter skjønn	smessig vurdering	 	etter en tredelt skala der rød 	indikerer	 	at tiltaket
(planforslaget) vil gi negativ effekt, 	grønn 	indikerer	 	at det gir en positiv effekt	 	mens gul 	betyr at det
antas å ikke gi verken positiv eller negativ effekt.	 Fargeangivelsen på figuren 	under 	er kun eksempel.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	15

Figur 	2	-	1	 	Utviklingstrappa	 med utvalgte 	parametre for 	bruk i analysen

Kilde Vista Analyse
Tilgjengelig-het for/til kunderUtvalgPris på varenArealprisUttransport hjemleveringArealmessig fleksibilitetGode naboer - klynge

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	16

3	 	Alt er i endring
3.1	 	Innledning
Denne konsekvensutredningen bygger på kvalitativ metode. Underlaget er først og fremst informan-
tenes tilbakemeldinger i intervjuundersøkelsen. Resultatene fra denne presenteres i kapittel 	5	. Som
underlag for intervjuundersøkelsen 	benytter vi også de utviklingstrekkene som pågår i varehandelen.
Ettersom det pågår en kontinuerlig kjede av endringer 	i 2018 og 2019 er dette ikke ennå fanget opp
av statistikk	. Vi har derfor lagt inn i dette kapitlet informasjon som i stor grad er hentet	 	fra avispres-
sen. Den er ofte tabloid og preges av store overskrifter. Vi har likevel valgt å benytte dette som kilder
for å illustere hvilket kompleks situasjon ny 	regional 	plan for Jæren skal 	tilrettelegge og justere for.
3.2	 	Ny teknologi	 	endrer handelen
Glo	balisering og ny teknologi har påvirket varehandel de siste årene. Med internasjonalisering blir
tilbudet større, prisene følger internasjonalt nivå, kundene blir mer kresne og de endrer samtidig
sitt forbruksmønster og handleadferd.
Kundene	 er blitt mer 	internasjonale	 og 	nettet brukes mer flittig	, og en økende andel av handelen fra
utlandet skjer via internett, både fra nasjonale og utenlandske leverandører. Samtidig reiser folk mer
og handler når de er i utlandet. Ifølge Virke
1
 	øker netthandel mot utla	ndet mest, selv om den fortsatt
utgjør en liten andel av total omsetning. Fra 2011 til 2017 økte netthandelen med utlandet med 281
prosent, mens netthandelen i Norge økte med 101 prosent. Fysisk butikkhandel i utlandet økte med
62 prosent og fysisk butikkh	andel i Norge økte med 17 prosent. Dette er tall hentet fra Virke, som
ikke prisjusterer tallene (noe Vista Analyse praktiserer). 	Det er viktig å være oppmerksom på at om-
setningen 	i netthandel	 	i utgangspunktet er lav, slik at litt vekst gir store prosentvi	se utslag. 	Klær er
en av bransjene som møter denne internasjonale 	nett	konkurransen.
Ny teknologi har også bidratt til at film og musikk ikke lenger selges i butikk, at reisebyråer ikke lenger
er å finne i gateplan og at 	kundene i økende grad må betjene se	g selv i butikkene.
Ø	 	For alle disse endringene er det særlig i bysentrum som blir 	negativt	 	påvirket av utviklingen
gjennom bortfall av tilbud som tradisjonelt har hatt plass i gateplan i bybildet
Figuren under 	viser hvilke bransjer som i dag har tilbud i n	etthandel	 	og neste figur viser hvordan
vekstraten for netthandel utvikler seg.

1	 Virke opererer med kroneverdier som ikke er prisjustert. Det gir høyere prosentverdier enn i rapporten forøvrig.

Rammev	erk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	17

Figur 	3	-	1	 	Andel av kjeder med nettbutikk. Etter bransje.

Kilde Virke analyse
Figur 	3	-	2	 	Vekstrater antall fysiske butikker og nettbutikker

Kilde Virke analyse
3.3	 	Fra varer til tjenester
Omsetningen av varer har stagnert i byenes sentrum, mens omsetningen av tjenester har økt de siste
årene. Dette er ikke kompensert av en vekst utenfor sentrum. Det pågår derfor en omlegging fra
varer til tjenester i bysentrum og i kjøpesentrene.
I de fles	te bysentrene går omsetningen i varehandelen ned, men nedgangen kompenseres ikke alltid
av en vekst utenfor sentrum verken for utvalgsvarer eller for plasskrevende varer. Det er først og
fremst omsetningen av utvalgsvarer som viser nedgang, uansett om denn	e foregår i eller utenfor

Rammeverk og utvikling for store hande	lskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	18

sentrum. Dette merkes i bysentrum fordi det er salg av utvalgsvarer som er best egnet for sentrums-
handel. 	De mest populære varene som handles over nett er utvalgsvarer som tradisjonelt er solgt i
sentrum.
3.4	 	Areal	prisene 	blir stadig 	viktigere
Samtidig som kundene handler andre steder og på andre måter, påvirkes prisene. 	Leieprisene til
leverandørene er lavere i et lagerbygg i utkanten enn i strøksgater i sentrum. Kunden	 	får mer for
pengene, men handelsnæringen tjener mindre. 	Dette ser	 	vi også ved at 	prisene på utvalgsvarer ikke
har fulgt inflasjonstakten. 	Med stadig mindre marginer	 	for kjedene	, vil utslag på areal/leiekostnader
slå ut. Husleien er høyest i sentrum og handelsnæringen som presses på pris, trekker ut av sentrum
til rimeli	gere lokaler sentrumseksternt. Økt tilbud med lave priser fra utlandet påvirker sentrum di-
rekte og indirekte.
Figur 	3	-	3	 	Vekstvinnere i kategorien bredt vareutvalg. 2013	-	2017. Gjennomstnittlig årlig vekst-
rate 	(vannrett akse) 	og driftsmargin. Ikke prisjustert	.

Kilde Virke analyse

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	19

Figur 	3	-	4	 	Vekstvinnere og tapere blant bransjer i kjedeorgansiert faghandel 2013	-	2017. Gjen-
nomstnittlig	 årlig vekstrate 	(vannrett akse) 	og driftsmargin. Ikke prisjustert.

Kilde Virke analyse
Sentrum i de store byene eller i byer med stort kundeunderlag (som for eksempel turister eller stort
regionalt omland) 	kan ha forretninger i sentrum med	 	en omsetning 	som 	ikke 	forsvarer leiekostna-
dene. I stedet defineres de som brandstores/concept	-	stores hvor utgiftene føres på markedsførings-
budsjettet. Konkurransen på pris og økt bruk av digital handel påvirker 	derfor 	store og små byer ulikt.
Desto større kundegrunnlag	 	et bysentrum har (trekker) desto større potensial for å lykkes som han-
delssted.
Vista Analyse gjennomførte i 2019 en analyse for Kommunal	-	 	og moderniseringsdepartementet der
vi konkluderte med 	at byers attraktivitet og urbane kvalitet så ut til å ha betyd	ning for 	handelstilbu-
det	s omfang	. Like viktig var kundegrunnlaget. De store byene med stort kundeomland eller stor til-
gang turister hadde en bedre utvikling enn de som ikke hadde det. 	En annen faktor som spilte inn
var store kjøpesentre i bysentrum.	 (Vista Analyse, 2019)	.	 For flere detaljer om utviklingen i regionen,
se	 	kapittel	 	4	 	der vi har tatt med noen utdrag fra analysen.
Ø	 	Dersom 	det skal 	gjennom nye arealplanstrategier tilrettelegges 	for 	økt 	handelsomsetning
utenfor sentrum	, 	bør det da gjøres kompenserende tiltak i sentrum for å s	tyrke interessen
for handel i sentrum?
3.5	 	Kontinuer	lige endringer
Mens denne rapporten er under skriving er det stadige nyheter i pressen om utviklingen i varehan-
delen. 	Her trekker vi ut et lite utdrag av siste ukers nyheter som en illustrasjon på at det er utford-
rende å 	gi en konsekvensanalyse fram mot 20	30 når det bare i løpet av noen uker skjer så store
endringer.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	20

2.januar skriver Dagens Næringsliv (DN) at sportskjeden XXL venter kraftig nedgang etter svake salgs-
tall i desember. Julehandelen har sviktet for XXL. Foreløpig vet vi ikke om det er en «Greta	 	Tunberg	-
effekt», «klesskam» eller at markedet har nådd en metning og at skapene er fulle av sportsklær etter
at XXL gjennom flere år har presset prisene og samtidig presset mange mindre sportsbutikker til
nedleggelse.
Samtidig sender DN ut nyheter om at o	gså netthandelsaktørene sliter og at to av nettbutikkene innen
sportsbransjen forsvinner. Men samtidig varsles det at flere nettbutikken innen nisjesegmenter er i
vekst. Skitt Fiske og Fjellsport er to Vestfold	-	baserte nettbutikker som har vekst. De uttale	r at det
handler om «å bli stor eller å bli spist». I følge DN er Sandefjord i ferd med å bli en hovedstad innen
netthandel. Og for både Skitt Fiske og Fjellsport er Norges største nettbutikk Komplett, som også er
lokalisert i Sandefjord, utspring for fler	e suksesser. Som følge av dette har Komplett bidratt til knopp-
skyting av et titalls nye nettselskaper i Sandefjord. Fjellsport drives i dag av en som tidligere startet
Komplett. 	Med mange nettbutikker vild et også kunnne dras synergier av logistikk og tran	sport. 	San-
defjord har altså utviklet et kluster innen netthandel som dekker kunder over hele landet.	 	Noen av
nettbutikkene er rene nettbutikker, men det er ofte også outlet, showrooms og hentemuligheter i
nettbutikkene. De behøver ikke være rene nettbutikk	er.
Ø	 	Vil det være tilgjengelig areal i Rogaland til å utvikles et tilsvarende 	k	luster?
3.6	 	Vinnere og tapere i varehandelen
Bransjeglidning og utfordrende bransjedefinisjoner
I perioden fra 2002 til 2008 var veksten i kjøp varer 	stro	. Fra 2008 til 2013 var det nedgang i omset-
ning i mange vareslag, mens det i perioden fra 2014 til 2017 har ligget relativt stabilt og uendret.
I tillegg til forretninger registrert under kategorie	n for 	bredt vareutvalg, 	sorterer forretninger i litt
større format under kategorien 	bredt utvalg av jernvarer, fargevarer, byggevarer 	mv. Her finner vi
for eksempel Biltema, Jula, Coop Byggmix i tillegg til Maxbo, Gausdal landhandel m fl. 	Rent statistisk
e	r det utfordrende at de store handelsenhetene er definert under ulike bransjekoder.	 	Dety gir oss
begrenset mulighet til å følge utviklingen etter konsepter.	 	Men	s	 	omsetningen i Biltema ligger 	under
bransjekoden byggevarer sammen med Gausdal landhandel, er B	ilxtra sortert under bilrekvisita. Det
gjør det utfordrende å avlede utvikling i omsetning i ulike bransjer/konsepter. En 	 	økende grad små-
varer	 	tilbys 	 	i disse forretningene. Det har gitt en sterk bransjeglidning	 	og enda mer utfordrende å
lese utvikling i	 	statistikk. Vi må derfor på et lavere nivå for å hente ut informasjon.
Ø	 	Redusert oversikt over de enkelte bransjene reduserer muligheten for å 	styre med planmes-
sige virkemidler.
Forretningene som har hatt unntak fra kjøpesenterbestemmelsen kan ha hatt et fortrinn
med sin sentrumseksterne lokalisering.
Mange av de	 	nye konseptene	 	er arealkrevende og har en omsetning pr kvadratmeter som kan være
betydelig lavere enn	 	omsetningen i e	t kjøpesenter. 	Det krever rimelig bygningsmasse. Og den ligger
utenfor sentrum på rimeligere tomter.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	21

De bransjene som inngår i unntak fra kjøpesenterbestemmelsene har gjennom flere tiår hatt tilgang
til billige tomter hvor de har etablert seg i billige byg	g. Det kan ha gitt 	dem	 	fortrinn som de andre
ikke har, og de har de siste årene utviklet et stort tilbud innen småvarer som har bidratt til bransjeg-
lidning. På den måten presser de prisene på varer ned og fungerer som prisdrivere. Samtidig har de
klart å	 	overleve det økende prispresset internasjonalt av samme grunn.
Ø	 	Tilgang til salg fra billige tomter har gitt økt konkurransekraft mot nettaktørene.
Utallige nedleggelser og omstruktureringer siste to år
Det har vært stor usikkerhet i markedet de siste par 	årene, og helt frem til dags dato skjer det end-
ringer. Det kom en rekke konkurser og røde tall både i Norge og utlandet gjennom 2018	 	og 2019	,
som Til Bords, PM, Enklere Liv, Rafens, Hansen& Dysvik og Spaceworld. Ute forsvant merkevarer som
Mulberry, Tommy 	Hilfinger, Ralph Lauren for å nevne noen. Så ble tallene røde for blant andre MX	-
sport	 	(nå gått inn i Intersport)	, Jernia, Nille, G	-	Sport og Kid interiør. Nordli/Libris melder i mai 2019
at de skal legge ned 30 butikker i inneværende år og Sport 1 har lagt	 	ned i Oslo sentrum	, 	 	på grunn
av for høy husleie. 	 	Listen ble supplert med Vita høsten 2019.
Kjøpesentrene omstrukturerer innholdet fra varer til tjenester og opplevelser. Helsesenter, bibliotek,
kino, bowling, bespisning er noen av tilbudene vi kommer t	il å se mer av i kjøpesentrene i året som
kommer. I tillegg øker andelen arealkrevende varehandelskonsepter i kjøpesentrene.	 	(Kilde; Dagens
Næringsliv 20.08.18)	 	m fl.
Ø	 	Markedet er stadig mer krevende og 	kontinuerlige krav til justering og tilpasning 	bidrar	 til at
reguleringsbestemmelser kan fungere som tvangstrøyer. Det kan bli behov for regulerings-
bestemmelser som 	fanger opp markedsendringer over tid. Evt at det gjennomføres mar-
kedsvurderinger hvert femte år for mulige justeringer.
Private Equity selskape	r
I årene med sterk vekst i varehandelen har investeringsviljen vært stor og antall oppkjøp fra PE	-	fonds
(Private Equity Fonds) har vært økonomisk interessant.	 	Mange av disse oppkjøpene har vært basert
på vekst i omsetningen 	–	 	ikke minst fordi 	oppkjøp er finansiert med lån. 	 	Da veksten uteble 	gikk det
nettopp utover de forretningene som 	er 	eid av PE	-	fonds som har utfordringer. Dagens Næringsliv
skriver 	at 	2019	 	v	ar året de den ene butikkjeden gikk over ende etter den andre	. «PE	-	selskaper har i
flere år jaktet ve	ks	tmuligheter innen varehandel. Nå er de blant dem som har merket handelsnedtu-
ren hardest» 	(Dagens Næringsliv 30.12.19).	 	Avisen skriver videre «	Knallhard k	onkurranse fra nye
utenlande kjeder og nettbutikker, proppfulle klesskap, overflod og forbrukerskam er bl	an	t faktorene
som har bidratt ti	l nedturen. Ikke bare risikerer PE	-	selskapene betydelige tap. De risikerere	r	 	også 	å
bli sittende innelåst i kjedene uto	ver den vanlige eierhorisonten på fem til syv år.»	 	I dagens marked
bør kjedene ha eiere med lenger horisont enn tre til syv år.	 	(Dagens Næringsliv, 2019)
Ø	 	At PE	-	selskapene sliter kan være 	en måte å justere markedet etter år med 	overetableringer.
Men det kan også bidra til monopolisering som det kan være grunn til å være oppmerksom
på

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	22

Konsolidering
Det pågår en sterk konsolidering i varehandelen der noen vinner og andre taper. Det har antagelig
vært en overetablering 	som følge av	 	oppgangstider 	som bidrar til både oppkjøp og konkurser. Mens
noen forsvinner ut av markedet, styrke	r	 	andre	 	sin posisjon	.
Veksten fortsetter innen elektronikk og bredt vareutvalg i 2018, og samtidig er det vekst i varer som
knyttes til oppussing av hus og 	hytter. I tillegg har det vært en vekst innen ur, optikk, apotek (som
også har kosmetikk i vareutvalget)	. 	Sportsbransjen profiterer også på bransjeglidning og har hentet
inn konfeksjon, elektronikk, dyrefór i tillegg til tilbud av tjenester (reparasjoner, 	kurs, arrangement
mv). Flere 	supplerer med	 	nettbutikker og nettsalg	. Vi registrerer at bransjegrenser vannes ut og at
det på den ene siden spisses mot nisjer og på den andre siden utvannes med bredt sortiment	.
Ø	 	Økende andel nisjebutikker og flere 	tilbydere av bredt utvalg
Ø	 	Økende andel av kombinasjoner; butikk, nettbutikk og kombinasjoner av varer, tjenester og
opplevelser
Markedsvinnere
Motstykket til disse negative trendene er de svenske kjedene Biltema, Clas Ohlson, Jula og Rusta.
Disse er sammen	 	med Europris markedsvinnerne. Ifølge Dagens Næringsliv (august 2018) omsatte
Biltema for 4 mrd, Claes Ohlson for over 3 mrd, Jula for 2mrd og Europris for 5,5 mrd i 2017. Rusta
er i sterk vekst og øker sin posisjon i det norske markedet etter å ha bygget 	opp en god struktur etter
30 år i bransjen. Rusta er nå blitt en drager som trekker andre aktører mot samme lokalisering. Rusta
søker lokaler på rundt 2	 	000 kvadratmeter utenfor bysentrum, men har også hatt suksess med loka-
lisering inne i kjøpesentre, som 	er en erfaring fra Norge som er tatt med til Sverige. Alle disse er
arealkrevende handelskonsepter med stor mix av store og små varer som selges til markedsvennlige
priser.	 	Utfordringen er at det er bevegelse i omsetningen hos mange av de store handelsenhe	tene,
og endringene skjer raskt. Dette gjør det vanskelig å lage prognoser. Men desto viktigere blir det å
avdekke hvordan de planlegger for årene som kommer.
3.7	 	Greta Thunberg	-	effekten
Matskam, klesskam, flyskam	 	og mye annen skam har slått sterkt inn i markedet i løpet av 2019 og
mindre omsetning enn forventet i julehandelen i 2019 tilskrives blant annet Thunberg	-	effekten. Det
er vanskelig å forutse hvordan dette slår ut fremover, men delingsøkonomi, opplevelsesø	konomi og
gjenbruk har i økende grad blitt populært. Restriksjoner på bilbruk slår også ut på bruk av kollektive
transportmidler.
Ø	 	Økt fokus på miljø, med redusert forbruk og redusert tilgjengelighet med privatbil i bysen-
trum er i ferd med å endre handleva	ner og handleatferd.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	23

3.8	 	Transport
Netthandel og hjemtransport
Netthandelen øker, men andelen er fortsatt lav. Netthandel mot utlandet har størst prosentvis vekst.
Foreløpig er andelen så liten at det gir lite utslag. I tillegg er det stor usikkerhet knyttet 	til hjemtrans-
port av varen og ikke minst av omfanget av retur. Kostnadene med hjemtransport legges i dag på
leverandøren, men det er et tidsspørsmål når det vil måtte legges på kunden. Blir netthandel like
populært da?

Ø	 	Handel i bysentrum skal skje uten br	uk av bil. Men varene skal uansett fraktes hjem.
Nye handelsmønstre fører med seg nye utfordringer. Urbanisering fører til økt press på sentrums-
områder. Samtidig øker netthandel etterspørselen etter varetransport hjem 	(Ørvig & Eidh	ammer,
2019)	. Til sammen bidrar det til økte utfordringer ved 	The last mile	. Begrepet beskriver den siste
delen av en vares reise, som anses som spesielt kostbar å gjennomføre.
I mange europeiske byer har logistikkoperatører etablert seg i utkanten av	 	byene 	(Ørvig &
Eidhammer, 2019)	. Her har de tilgang på billige arealer for varer som skal transporteres til butikker i
mer sentrale strøk. Det er imidlertid tilpasset et distribusjonsmønster med enkel tilgang til urbane
område	r, der kunden selv tar ansvar for den siste kilometeren.
Figuren under viser hvordan endrede handelsmønstre fører til lengre reiser for logistikkoperatører.
Etter hvert som kundene etterspør varer på hentepunkt eller levert hjem, øker det kravene til logis-
tiikk og transport.
Figur 	3	-	5	 	Endrede handelsmønster gir lengre reiser for varetransport

Kilde: Statens vegvesen
Flere transportører tester nå i stedet ut varelagre i sentrum 	(Hagen 	mfl., 2017)	. Det kan løse utford-
ringer knyttet til 	The last mile	. Store volum kan transporteres til sentrumslageret, for deretter å
transporteres til butikker og hjem. Transport fra lageret kan gjøres av mindre miljøvennlige kjøretøy
og man kan kutte 	antall kjørte kilometer og C02	-	utslipp.
Én slik vareterminal finnes på Filipstadkaia i Oslo 	(Ørvig & Eidhammer, 2019)	. Den heter Oslo City
Hub og opereres av DB Schenker. Terminalen blir brukt som mellomstasjon for last fra sto	re kjøretøy
til mindre elektriske kjøretøy. Prosjektet ble realisert gjennom en konkurranse om løsninger for å

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	24

utnytte arealer i Oslo havn. DB Schenker ønsker at 80 prosent av transporten de gjør innenfor ring 3
i Oslo skal være utslippsfri, og de ser på O	slo City Hub som et pilotprosjekt som kan overføres til
andre byer.
Ø	 	Etableringer av slike city	-	hubs kan bli aktuelt i mange byer i årene som kommer.
Hentepunkt
Varer kjøpt på nettet kan bestilles hjem eller til hentepunkter. I dag er hentepunkter håndtert 	ved
post i butikk, men det er tegn til at kapasiteten er i ferd med å nå sin grense. Aktører på nett har
uttalt at man nærmer seg smertegrensen for hva post i butikk kan håndtere, og blant annet Zalando
ser etter nye løsninger for å håndtere den økende men	gder pakker 	(Shifter, 2019)	. Bedriften prøver
for tiden en ordning med 50 private hentepunkter. Løsningen går ut på at privatpersoner tar imot
pakker fra Postnord, og fungerer som hente	-	 	og returpunkt for folk i nærheten.
En a	nnen aktør som prøver nye løsninger er Posten, som har 15 prosent vekst i pakkeleveringer årlig
(Frifagbevegelse, 2019)	. 	I Sandvika er mer enn 60 prosent av volumet hentet ut av postkontoret og
overført til kjøpesenteret.	 	Pilot	prosjektet er et samarbeid mellom Sandvika Storsenter og Posten,
hvor det er mulig å hente pakker, prøve å returnere på samme sted 	(ehandel.com, 2018)	.	 Det samme
konseptet prøves nå ut i Ski. Der 	planlegger man å overføre 38 pro	sent av volumet ved Ski postkontor
til et hentepunkt	 	med prøverom og kundeservice	 	på Ski Storsenter	 	(Ehandel.no, 2019)	.
Ø	 	Hentepunkt bør inngå i arealplan	 	fordi det generer transport og fordi transport må samord-
nes	.
3.9	 	Forbruk av va	rer styres av convenience
Forbruket av varer styres av «convenience» og forbrukeren velger det tilbudet som er enklest til-
gjengelig i en hektisk hverdag. Bysentrum kan bli taperen. Nettet vil være vinneren.
Ø	 	I arealplanarbeidet er det viktig å ta 	utgangspunkt i at kundene søker det handelstilbudet
som det er enklest tilgang til.
3.10	 	Nedgang i omsetning burde ikke være overraskende
Når vi ser på utviklingen i omsetningen i varehandelen tilbake til 2002 og sammenlikner utviklingen
i bolker fra 2002 til 2	008, fra 2008 til 2014, fra 2014 til 2017 ser vi at det etter en periode da nord-
menns forbruk økte betraktelig samtidig som det kom mange ny	e	 	varer inn i markedet (flatskjerm,
smarttelefoner, rimelig konfeksjon osv), bidro oljenedgangen fra 2008 til en 	betydelig nedgang i om-
setning i varehandel. De siste årene har den stabilisert seg.

Rammev	erk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	25

Figur 	3	-	6	 	Utvikling i omsetning etter noen vareslag 2002 til 2018. Prisjusterte tall

Kilde SSB/Vista Analyse
Med utgangspun	kt i det faktum at omsetningen i varehandelen reduseres, er spørsmålet hva kan
ellers redde byers og tettsteders sentrum?
3.11	 	Bysentrum og kvalitet
Omsetning av tjenesteyting synes å øke mest i byer med attraktive byrom, høy bygningsmessig kva-
litet, et stort	 	kundeomland og en god bystruktur eller et stort kjøpesenter i sentrum.

Byer som har arbeidet målrettet mot å øke sentrums attraktivitet ser ut til å ha lykkes mer enn andre.
Det kan bety at utvikling av sentrums attraktivitet er viktigere enn stramme ram	mebetingelser med
detaljstyring av ulike vareslag. Varer tilbys der det er kunder og der kunden trives med å være.
Bakgrunnen for målet om å trekke handelsvirksomhet til bysentrum er at det bidrar til økt sentrums-
aktivitet (økt bruk av sentrum). En unders	økelse gjennomført i England, har en mer nyansert analyse
av hva som skaper vitalitet i bysentrum. 	(Sivaev, 2013)	 	Den konkluderer med at antall arbeidsplasser
lokalisert i sentrum er en kritisk suksessfaktor for bysentrums vit	alitet. Og viktigst av disse er kontor-
arbeidsplassene for både offentlig og privat sektor. Å lokalisere kontorarbeidsplassene i sentrum av
byer og tettsteder gir flere kunder i bysentrum, noe som igjen gir godt grunnlag for handel og service.
Analysen fra 	England konkluderer med at de mest vitale bysentrene er de som har et høyt antall
kontorarbeidsplasser ved de kollektive knutepunktene. En slik lokalisering bidrar til økt bruk av kol-
lektive transportmidler (redusert bilbruk) hos de ansatte og et bedre gru	nnlag for handel og service
i bysentrum forårsaket av at det er flere folk i gatene. Det er altså viktigere å lokalisere kontorar-
beidsplasser i sentrum enn varehandel. Etterspørsel etter handelstjenester, servering o.a. kommer
som en konsekvens av at det e	r mennesker i sirkulasjon i området.

Rammeverk og utvikling for store hande	lskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	26

Byfortetting gir samfunnsøkonomiske verdier knyttet til nyttevirkninger av miljøøkonomiske verdier,
sosiale verdier og økonomiske verdier. Menon har studert hvilke effekter som oppnås når individer
kommer tettere hveran	dre og hvordan økt tetthet genererer mer vekst. 	(Menon Economics, 2017)
Menon konkluderte med at det ikke er en entydig sammenheng mellom fortetting og samfunnsøko-
nomiske verdier. Men de peker på at økt tetthet fører til høyere	 lønn, lavere offentlige utgifter, lavere
energiforbruk og nedgang i konsumpriser.
Urbaniseringsgraden påvirkes av flere faktorer. Med mer attraktive og funksjonelle bykjerner, flere
arbeidsplasser i sentrum og bedre kollektivtransport, følger en økende i	nteresse hos unge for å bo
urbant, og for kunnskapsarbeidere for å arbeide urbant. Dette gjør at bosettingen i økende grad
klumper seg i eller nær byene. Tidligere industriområder har blitt transformert til boliger, offentlige
rammebetingelser har reverser	t utflytting av varehandelen fra sentrum og bedre kollektive trans-
portmidler har bidratt har bedre tilgjengelighet til bysentrum.
Gitt denne trenden vil det være viktig i et tidsperspektiv fram mot 2030 og 2050 å legge til rette for
boligbygging i by og t	ettsteder gjennom fortetting. Dette vil	 	kunne	 	bidra til økt etterspørsel etter
varer og tjenester i sentrum, som stimulerer økonomisk vekst og sysselsetting. På den måten kan
den handelen som de siste tiårene er etablert utenfor sentrum trekkes tilbake mot	 	sentrum.

Ø	 	Dersom handelen 	trekkes 	 	ut av byen for å klare de økonomiske utfordringene, er det viktig
at det arbeides målrettet mot å utvikle attraktive bysentre med boliger og kontorarbeids-
plasser. Det vil alltid være tilbud av varer der det er nok folk
3.12	 	Klynger som komparativt fortrinn
En del diskusjonen om regional utvikling har de siste årene dreid seg om hva som er viktigst for en
regions økonomiske utvikling 	–	 flere mennesker eller flere bedrifter. For regionalt 	næringsutviklings-
arbeid kan det være viktig å gå bakenfor denne diskusjonen ved å spørre hva kan regionale aktører
gjøre for å påvirke regionens attraksjon til både mennesker (boligpreferanser) og virksomheter (lo-
kaliserings	preferanser)
Michael Storper 	(Storper, 2013)	 påviser at den økende globaliseringen gjør at regional utvikling dels
avhenger av at regionale aktører reflekterer bevisst om hva som skal til for å løfte stedes attraktivitet.
Alle aktører må lære av, imitere a	ndre og videreutvikle egne styrkepunkter. Den økte betydningen
av økonomisk refleksjon gir aktørene større muligheter til å påvirke den økonomiske utviklingen,
samtidig som rammene for egen utvikling er begrenset av de tunge samfunnsmessige drivkreftene
so	m omgir dem.
Men også teorier som tar utgangspunkt i bedriftsetableringer gir grunnlag for utvikling av politikk for
regional vekst.
Michael Porters «	Competetitve Advantage of Nations»	 	var en viktig inspirasjonskilde for mange by-
regioners arbeid med å styr	ke næringsliv og bedriftsetableringer. 	(Porter, 1990)	 Porter populariserte
ideen om at bedrifters lokaliseringsvalg ikke bare er avhengige av ressurser, lønnskostnader og mak-
roøkonomiske rammebetingelser, men vel så mye samhand	lingen i geografiske næringsklynger.
Porters resonnement ble videreutviklet av Nobelprisvinneren Paul Krugman	, som påviste at geogra-
fisk nærhet mellom virksomheter kan være viktig for deres konkurranseevne. 	(Krugman, 1997)

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	27

Både Porters og Krugmans teorier har hatt stor påvirkning på politikkutformingen og hvordan byer
og regioner for	holder seg til sin konkurransedyktighet og evne til å tiltrekke seg bedrifter.
Empiriske studier viser at økning i utdannet arbeidskraft i ett område øker produkti	viteten i omlig-
gende områder, og at effekten er sterkere jo nærmere en kommer området der ko	mpetansehe-
vingen skjer. 	(Rice, 2006)	 	Med økt sentralisering vil det alltid være et element av kamp om knappe
ressurser, og en effekt kan være at byene henter arbeidskraft, kompetansen og kapital i regionen
rundt.
Ø	 	Varehandelen s	øker også samlokalisering. Spredning er derfor ingen god areal	messig løsning.
3.13	 	Oppsummer	ing av noen hovedpunkter
•	 	Omstrukturering og konkurser
o	 	Konsolidering i varehandelen der noen blir vinnere og andre blir tapere. Etter en
overetablering i varehandelen skj	er det en stor grad av oppkjøp og konkurser. De
sterkeste merkevarene har svært høy omsetning og fungerer også som dragere på
andre butikker. 	Men dragerne endres over tid. Nye kommer til og gamle faller ut.
•	 	Økt prispress
o	 	Netthandelen øker og presser prisen	e ned.
o	 	Med økt prispress blir husleien i bysentrum for høy, og til og med de store aktørene
trekker seg ut av sentrum.
o	 	Vi ser mange konkurser.
o	 	Vi ser økt tilfang av prisgunstige varer.
o	 	Vi ser økt tilfang av store handelskonsepter med bredt utvalg av varer.
•	 	Kjøpesentrene endrer innhold
o	 	Antall butikker med utvalgsvarer går ned.
o	 	En økende andel arealkrevende handelskonsepter erstatter små butikker med ut-
valgsvarer.
o	 	Tilbud av tjenester som servering, helsetjenester, aktiviteter (f eks bowling, 	trenings-
sentre mv), kultur (f eks kino) øker i kjøpesentrene.
•	 	Forbruksendringer
o	 	Kundene krever enkel tilgang til varer og tjenester. Et verdensomspennende varet-
ilbud på nett og god tilgang på stort utvalg og gode priser bidrar til økt interesse for
netthan	del.
o	 	Kundene søker bredt tilbud og stort utvalg på handelsstedene. De største kjøpesent-
rene og de største byene har den høyeste omsetningen og det beste utvalget. De
får også flest kunder på besøk.
o	 	En tydelig overgang fra kjøp av varer til tjenester. Dette	 	skjer både i bysentrum og i
kjøpesentrene.
•	 	Økt omfang av netthandel
o	 	En økende andel varer omsettes som «klikk & hent» 	-	 varen bestilles på nett og hen-
tes på lager av kunden.
o	 	En økende andel varer bestilles på nett og hentes på postkontor. Post i butikk h	ar
fått utfordringer pga økende omfang pakker som skal lagres til kunden henter dem.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	28

Og varer som skal returneres. 	Nesten halvparten av 	klær	 som bestilles på nett retur-
neres til butikk/lager	 	skriver 	Dagens Næringsliv	 	(09.07.19)
o	 	Usikkerhet rundt hvordan di	stribusjon av varer bestilt på nett skal skje fremtiden.
Utfordringene ligger i «the last mile».

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	29

4	 	Noen utviklingstrekk
4.1	 	Innledning
I dette kapitlet har vi trukket ut resultater for byene Stavanger og Sandnes fra den landsdekkende
undersøkelsen Vista Analyse gjorde for Kommunal	-	 	og moderniseringsdepartementet i 2019 	(Vista
Analyse, 2019)	. Resultatene viser 	prisjusterte tall (etter KPI) og viser hvordan utviklingen i varehan-
delen i de to byene 	har vært fra 2008 til 2018.
Figurer som omfatter både Stavanger og Sandnes er presentert under Stavanger og gjentas ikke un-
der avsnittet om Sandnes.
4.2	 	Stavanger
I tabell	en under har vi trukket ut noen nøkkeltall for Stavanger og sett spesielt på utvikling i omset-
ning i Stavanger sentrum. Definisjon av «sentrum» fremgår av 	Figur 	4	-	3	.
Tabell 	4	-	1	 	Fakta om Stavanger
Kommunefakta Stavanger	 	201	8
Innbyggere i kommunen	 	133 140
Innbyggere i 	sentrumssonen	 	6 990
Innbyggere i tettstedet (inkluderer nabokommuner)	 	222 697
Sysselsatte 	(lønnstakere etter bosted 	–	 kommunen)	 	65 506
Arbeidsplasser (lønnstakere etter arbeidssted)	 	78 614
Omsetning i varehandel	*	)–	 totalt i kommunen (eks mva.)	 	10,	55	2	 mrd.
Omsetning i varehandel	*	) –	 per innbygger i kommunen (eks mva.) 	 	79 253
Omsetning per innbygger relatert til landssnittet (landssnitt = 100)	 	9	9
Prosentvis endring i omsetning per innbygger 	2008	-	2018/	2012	-	201	8	 	-	1	4	/	-	1	3
Prosentvis endring i omsetning av utvalgsvarer i 	sentrumssonen 2008	-	2018/2012	-	2018	 	-	2	3	/	-	1	9
Prosentvis endring i omsetning av tjenesteyting i sentrumssonen 2008	-	2018/2012	-	2018	 	+	20	 /+	6
Omsetning i kjøpesentre i kommunen 	(inkl. mva.) 2018	 	3,	586	 mrd.
Prosentvis endring i omsetning i kommunen i 	kjøpesentre	 2012	-	2018	 	-	2
*) Drivstoff, postordre, netthandel unntatt.
Kilde:	 SSB, Araplan, Vista Analyse
Stavanger	-	Sandnes er en sammenvokst by som er regionsenter for en BA	-	region som i tillegg til Nord	-
Jæren og Sør	-	Jæren også omfatter de tilliggende kommunene i Ryfylke (Strand, Finnøy) og Dalane
(Bjerkreim). Stavanger og Sandnes har et kundeomland bestående	 	av kommuner med sterke 	egne
handelssentre som dekker store deler av 	hver 	kommun	es	 	eg	ne	 	behov. Både Time, Gjesdal, Strand
og Finnøy har en høy egendekning av varer.
Nedgang i omsetningen av utvalgsvarer i Stavanger sentrum har pågått siden 2008. Omsetnin	gen
innen tjenesteyting har imidlertid økt i sentrum og gjennomsnittlig omsetning er høy. Det er kun
Trondheim, Tønsberg, Tromsø og Haugesund som har høyere gjennomsnittlig omsetning innen tje-
nesteyting i sentrum. Kun fire byer har høyere gjennomsnittlig o	msetning i sentrum for tjenesteyting.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	30

Stavanger sentrum har svært lav omsetning av utvalgsvarer i sentrum der kun fem byer i denne	 ana-
lysen har lavere snittomsetning. Stavanger sentrum har	 imidlertid 	 hatt 	en god utvikling innen service
og 	tjenesteyting	. 	 	U	tvikling	en	 	for handel i sentrum	 	har vært 	negativ	, mens omsetningen i kjøpsentre
i sentrum har vært stabil.
Utfordringene til Stavanger skyldes blant annet et stort tilbud på Forus med Kvadrat kjøpesenter som
er et av landets største med o	ver 2 milliarder kroner i omsetning. Men som flere av de store byene
trekker flere større kjøpesentre handel mot bydelene der bosettingen er størst. Et stort antall ar-
beidsplasser utenfor sentrum, i det samme området på Forus, er også en utfordring i Stava	nger og
Sandnes. Stavanger har 	også 	hatt en generell nedgang i omsetning av plasskrevende varer. 	Dette
henger ofte sammen med et økt tilbud i 	hver av kommunene i regionen der disse har et tilstrekkelig
stort kundeunderlag som gjør det lønnsomt med egne til	bud lokalt.
 	I figuren under er kjøpesentrene 	innfelt etter omsetning. Det er store kjøpesentre utenfor sentrum
som trekker kunder fra boligområdene.
Figur 	4	-	1	 	Kjøpesenteromsetning i Stavanger	-	Sandnes	-	regione	n. Sentre eller grupper av sentre
over 0,25 mrd. kroner. Inkl. mva. 2017

Kilde SSB, NIBR, Araplan, Vista Analyse
Varehandelsomsetningen i BA	-	regionen	 variere, men for mange kommuner ligger egendekningen på
rundt kr 60	 	000 per person mot landssnittet p	å 	rundt kr 80	 	000. Det er relativt høy egendekning	 	og
er en illustrasjon på at der kundegrunnlaget er stort nok, vil tilbudet av varer være godt.	 Det er likevel
Sandnes og Time som har størst	 	import av kjøpekraft.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	31

Figur 	4	-	2	 	Varehandelsomsetning i kommuner i Stavanger	-	Sandnes BA	-	region. Kroner per inn-
bygger. Etter kommune. 2008 til 2018. Prisjustert (2018).	 Eks mva.
Kilde SSB/Vista Analyse
Figur 	4	-	3	 	Definert sentrumssone Stavanger

Kilde OpenStreetMap, QGIS
I figuren under ser vi at omsetningen av plasskrevende varer har gått ned i 	perioden fra 2008 til 2018
i Stavanger	. 	Det samme gjelder for omsetning av utvalgsvarer både i og utenfor sentrum. 	Det pågår
store endringer i folks forbruk som kan få betydning for arealbruken og arealbehov i og utenfor sen-
trum.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	32

Figur 	4	-	4	 	Omsetning av varer og tjenesteyting i og utenfor sentrum. Kroner per innbygger.
2008	-	2018. Prisjustert (2018). Stavanger.

Kilde	: SSB/	 Vista	 Analyse AS
4.3	 	Sandnes
I tabellen under har vi trukket ut noen nøkkeltall for Stavanger og sett spesielt på utvikling i omset-
ning i Stavanger sentrum. Definisjon av «sentrum» fremgår av 	Figur 	4	-	5	 	I Sandnes har omsetningen
av varer	 	gått ned både i og utenfor sentrum, mens omsetningen i kjøpesentre har økt med 10 pro-
sent. Dette er først og fremst veksten i Kvadrat senter og viser at sto	rt tilbud er viktig.
Tabell 	4	-	2	 	Fakta om Sandnes
Kommunefakta 	Sandnes	 	201	8
Innbyggere i kommunen	 	76 328
Innbyggere i	 sentrumssonen	 	4 099
Innbyggere i tettstedet (inkluderer nabokommuner)	 	222 697
Sysselsatte (lønnstakere etter bosted 	–	 kommunen)	 	37 986
Arbeidsplasser (lønnstakere etter arbeidssted)	 	34 874
Omsetning i varehandel	*	) 	–	 totalt i kommunen (eks mva.)	 	7,	6	8	9	 mrd.
Omsetning i varehandel	*	) 	–	 per innbygger i kommunen (eks mva.)	 	100 739
Omsetning per innbygger relatert til landssnittet (landssnitt = 100)	 	12	6
Prosentvis endring i omsetning per innbygger 	2008	-	2018/	2012	-	201	8	 	-	17/	-	1	5
Prosentvis endring i omsetning av utvalgsvarer i sentrumssonen 2008	-	2018/2012	-	2018	 	-	23	/	-	21
Prosentvis endring i omsetning av tjenesteyting i sentrumssonen 2008	-	2018/2012	-	2018	 	+1	6	/+	3
Omsetning i kjøpesentre i kommunen 	(inkl. mva.) 2018	 	3,	759	 mrd.
Prosentvis e	ndring i omsetning i kommunen i 	kjøpesentre 2012	-	2018	 	 	+1	0
*) Drivstoff, 	postordre, netthandel unntatt.
Kilde:	 SSB, Araplan, Vista Analyse

Rammev	erk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	33

Figur 	4	-	5	 	Definert sentrumssone Sandnes

Kilde OpenStreetMap QGIS
I Sandnes ser vi de samme utviklingstrekkene som i Stavanger der 	omsetningen har gått ned både
for plasskrevende varer og utvalgsvarer, både i og utenfor sentrum fra 2008. Utviklingen for tjenes-
teyting i sentrum har holdt seg stabilt, men ut fra statistikken er det få tegn til positiv omsetningsut-
vikling i sentrum. Gjen	nomsnittlig omsetning pr innbygger for utvalgsvarer og tjenesteyting ligger på
i overkant av 15	 	000 kroner. Sandnes har dermed på generelt grunnlag hatt en dårlig utvikling som
har pågått helt siden 2008.	 	Men unntaket er Kvadrat senter.
Figur 	4	-	6	 	Omsetning av varer og tjenesteyting i og utenfor sentrum. Kroner per innbygger.
2008	-	18. Prisjustert (2018). Sandnes.

Kilde: SSB/Vista Analyse AS

Rammeverk og utvikling for store hande	lskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	34

5	 	Sammenstilling fra i	ntervjuer
5.1	 	Innledning
Det er gjennomført intervjuer	 	med kjøpesenteraktører, eiere og tilretteleggere for ulike konsepter
innen bredt vareutvalg, big	-	boxes og annen plasskrevende virksomhet. Videre er det gjennomført
intervjuer med eiendomsselskap, forbrukerråd, bransjeorganisasjon, sentrumsforening og 	fyl-
k	er/kommuner som har forsøkt ulike rammebetingelser for plasskrevende handel. Det er også gjen-
nomført undersøkelser med mål om å finne ut hvordan reglene fungerer i Sverige og Danmark.
I dette kapitlet oppsummeres 	resultatene av intervjuundersøkelsen. Uttal	elser eller informasjon som
er gitt av kun en eller to personer er ikke gjengitt i denne oppsummeringen. Det skal være minst tre
som har svart det samme for at uttalelsen 	er nevnt. I resultatene under er svarene oppsummert etter
informantkategorier som er 	inndelt i grupper.	 I tillegg har vi tatt med en samlegruppe som 	viser svar
avgitt på tvers av informantkategorier.
Ø	 	Samlekategori
Ø	 	Representanter for kjøpesenteraktører
Ø	 	Representanter for big	-	boxes
Ø	 	Representanter for eiendomsaktører
Ø	 	Representanter for sentrum
Ø	 	Representanter for myndigheter
Ø	 	Representanter 	for ulandet
Intervjumanual i vedlegg.
5.2	 	Svar på tvers av informantkategorier
I det fø	l	gende trekker vi opp noen hovedkonklusjoner som informanter fra flere av kategoriene har
svart.
Apokalypse?
Virke har uttalt at 	varehandelen for tiden kjennetegnes ved en apokalypse	 (Virke, 2018)	. 	Det henvises
til 	 	at	 	varehandelen 	opplever en økende grad av konkurranse gjennom press på marginer, 	press på
pris og færre besøk i fysiske butikker. 	Det var derfor naturlig å stille våre informanter om de opplevde
at det var situasjonen. Nær sagt ingen av våre informanter kje	nte seg igjen i denne beskrivelsen. Det
de imidlertid svarte var at det er tøffere konkurranse, at det er svært viktig å følge markedet nøye
og at 	de sterkeste overlever. Når prisene presses og forbrukerne bruker mindre penger 	på varer 	enn
tidligere 	må	 	ve	ksten 	tas 	ut i form av 	inflasjon. Det er uansett slik at det fortsatt kjøpes varer og det
er fortsatt et marked. 	Informantene	 	peker særlig på at konkurransen på pris	 	gjør det viktig å ha ef-
fektiv transportdistribusjon, et solid kundegrunnlag, god tilgjenge	lighet og 	akseptabel husleie.	 	Men
det 	presiseres også at det er viktig med	 	faglig kompetanse hos selger.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	35

Et annet trekk som informantene peker på er at kundene er mer opptatt av at tilbudet på hand	els-
stedet er 	omfattende	 slik at man slipper å reise fra bu	tikk til butikk for å få tak i varer. Videre nevnes
kvaliteten på handelsstedet og tilgang til opplevelser og aktiviteter i tillegg til bespisning.
De sterkeste vinner
Det pågår en konsolidering i markedet der 	det ser ut til å bli færre aktører og at 	disse	 	merker økt
konkurranse. 	Men de merker 	også 	at det kreves et sterkt fokus på å være best.
Markedet endrer seg i stadig raskere tempo
De fleste av informantene har svart at det pågår en konsolidering i markedet 	der de sterkeste aktø-
rene kommer godt ut, mens de som ikke evner å tilpasse seg markedet og nye trender raskt, faller
ut.
Lokalisering er viktig
Med økt press på pris og med lav	ere omsetning (folk kjøper mindre volum med varer) 	blir det viktig
å ha mange (enda flere) kunder. 	Derfor forklarer mange av informantene at 	det er 	nødvendig	 	å ha
tilgang til et tilstrekkelig antall kunder. De søker derfor nærhet til store boligområder og 	sentrale
transportårer. 	Samlokalisering viktig	 	fordi det gir tilgang til andre tilbyderes kunder.
Flere av aktørene innen big	-	box	-	konseptet samlokaliseres og søker å dra nytte av 	hverandres 	kunder.
Over tid har det variert litt hvem som er «dragere» i en s	lik samlokalisert handelsklynge. Europris har
vært en slik aktør og sist høst ble Rusta nevnt som en slik drager. Ofte ser man at det er 	en lik miks
av butikker flere steder i landet, noe som illustrerer at de inngår innbyrdes samarbeid med hverandre
slik 	at de sammen fremstår som ett helhetlig tilbud med stor variasjon av 	vareslag. De oppnår en
komplementaritet.
Omstilling
Alle informantene svarer at det er viktig å omstille seg og å tilpasse seg markedet raskt. Regulerings-
bestemmelser oppleves som en «	tr	ang trøye», mens det for flere er snakk om å	 	endre både innhold
og konsept s	å raskt man ser endringer i markedet.
Vinnerne har stor bredde i utvalget
Det er et tydelig tegn på at de som har det beste utvalget står igjen som vinnere i markedet. Folk er
vil	lige til å reise dit utvalget er størst.
Consept Stores
Mottrenden til 	forretningskonseptene med bredt vareutvalg er de helt spesialiserte forretningene
som selger brands	 	og som bruker bysentrum som et viktig sted å bygge merkevare på.
5.3	 	 	K	jøpesenteraktørene
Ø	 	Høyest tetthet av kjøpesentre

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	36

Norge har en svært høy tetthet av kjøpesentre. 	Og kjøpsentrene går også veldig bra	 i Norge, i alle fall
i de store og mellomstore byene. Men det 	forventes ikke noen særlig utbygging av nye kjøpesentre
i årene som kommer.
Ø	 	Utviklingen krever kontinuerlig endring og tilpasning
Kjøpesenteraktørene beskriver markedssituasjonen som utfordrend	e med hensyn til antall kjeder
med utvalgsvarer som forsvinner ut av markedet, samtidig som de sier at det fortsatt er varer å selge.
Det gjelder å være best. 	Men alle tjeler litt fra hverandre.	 	Flere av de store aktørene melder at de
ikke lenger sitter på	 	sentre med lav lønnsomhet. 	Men 	ingen er enige i at 	situasjonen 	kan	beskr	ives
som en apokalypse.
Markedsanalyser pågår kontinuerlig og er en viktig del av driften. 	Markedstilpasninger skjer hele ti-
den og det er her det gjelder å være best.
Noe av frafallet	 	av 	kjeder skyldes PE	-	selskapene som skal booste omsetningen. 	Det har også gitt
prispress men det viser seg jo at det ikke går.
Lavprissegmentene vokser og det skaper store utfordringer for 	tilbud i sentrum.
Ø	 	Tilleggstjenester og lokalsenter	 	–	 	total opplevelse	 	-	 	livsløpsarena
Alle de store kjøpesenteraktørene har over flere år arbeidet med å tilpasse sine sentre til ny hverdag
der blant annet 	tilbud av tjenester og opplevelser blir stadig viktigere. Det arbeides også med	 	å u	t-
vikle kjøpesentre	ne til bydelssentre og opplevelsessentre hvor helse, aktivitet	 og kultur står sentralt.
Nå reduseres omfanget av utvalgsvarer og i stedet er det rens	eri, skomaker, 	treningsstudio, tannlege
og yo	gahaller som kommer inn. De fleste kjedene reduserer antall bu	tikker og ikke minst butikkenes
størrelse. 	Butikke	ne skalerer ned fra 	1	 	000 til 3	-	400m
2
, fra 1	 	200 til 800m
2
 og fra 3	-	4	 	000 til 2	-	2	 	500m
2

osv	.
Som konsekvens av en økt knapphet på tid 	vil behovet for å kjøpe tilleggstjenester for å spare tid.
Det må brans	jen forberede seg på.
Det sosiale behovet blir viktig 	–	 	det å møtes utnfor hjemmet. På mange måter utvikles 	det et lokal-
miljø rundt handelstilbud der 	treningssentre har joggegrupper, sportsforretninger deltar i arrange-
menter og arrangerer kurs mv.
Ø	 	Convenie	nce og tilgang på kunder
Mens kunden 	er opptatt av effektiv handel, og ønsker å spare tid, ønsker myndighetene at man tar
buss til sentrum og rusler rundt. 	Unge barnefamilier med knapphet på tid velger ofte det som er
mest effektivt i en travel hverdag. 	 	Derfor blir sentrum preget av 50	-	pluss	-	 	segmentet.	 	Avstand til
kunden målt i tid er underlaget for all handel. 	(Vista Analyse, 2018)
Ø	 	Greta Thunberg	-	effekt hos de unge
Det gjøres observasjoner på at de unge er med opptatt av 	mijø, noe som går ut over f eks H&M som
nå reduserer sine butikker. 	Nå er det mer «riktig» å handle mer kvalitet, slik at forretninger med noe
høyere kvalitet og pris går bedre. 	Det nevnes også økt fokus på gjenbruk og 	salg av brukt. H&M har i
dag punmkt for retur av brukte klær og har også koll	eksjoner sydd på gamle klær. Dette har skjedd
raskt.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	37

Ø	 	Boliger og kontorer inn i kjøpesentrene
Aktørene arbeider med utvikling av boliger og kontorer i tilknytning til kjøpesentrene og 	på den må-
ten utvikle sentrene mot mer bymessig struktur.
Ø	 	Utfordrende å fi	nne areal til butikker på 2	 	000m
2
 	i sentrumskjernen.
Derfor er dagligvarer 	vanskelig å tilby i sentrum. De må ligge ved boligområdene.
Ø	 	BB	-	konseptene bør inn i kjøpesentrene
Utfordringer 	for kjøpesentrene ligger	 	BB	-	konseptene	 	som ofte er lokalisert enda lenger ut enn kjø-
pesentrene	. Aktørene sier at 	BB	-	konseptene	 	absolutt kan inn i kjøpesentrene men at det	te	 	krever
betydelig mer 	areal.	 	Det er ikke like lett å få plass til dem. 	Dette vil være bedre for kundene og det
vil 	effekti	visere transportomfanget.
Det er mest gunstig for alle om handelen er samlokalisert. 	En av informantene formulerer følgende;
verken Biltema eller Plantasjen skaper kundestrømmer daglig, men de trekker fra større kundeom-
land, og derfor er det bra å være sam	lokalisert med dem.
Ø	 	Tilrettelegger for 	pic	-	up	-	punkt i varehusene
Alle informantene forteller at det jobbes med hentepunkt i varehusene og flere nevner mulighetene
med å 	etablere slike hentepunkt sammen med andre aktører, herunder nettbutikker mv.
Ved å utvikle hentepunkt utenfor sentrum vil arealeffektiviteten i city	-	sentrene øke fordi man ikke
trenger samme lagervolum. 	Og man slipper transport med semitrailere inn i sentrum.
Daglivarekjedene har allerede effektivisert transporten gjennom felles u	kjøring av matvarer til en
butikk 	(f eks Asko). Det gir en transporteffektivisering og miljøgevinst.
Ø	 	Forventer like rammebetingelser for alle handelsaktører	 	og større grad av fleksibilitet
Det nevnes at det oppleves som ikke riktig at IKEA får andre ramme	betingelser enn øvrig handel.
Flere forteller at de opplever at de må begynne en søkeprosess på nytt når det kommer ny saksbe-
handler.
Endringer for å tilpasse seg markedet krever 	lange planprosesser og utfordres av strenge regler og
detaljerte regulerinsg	sbestemmelser. 	Med overgang fra varer til tjenester 	blir større fleksibilitet vik-
tig.
Er det mulig å lage 	en regulering som varer i 20 år, spør en av informantene. Informantene mener
det ikke er mulig. Dermed svekkes fleksibilitet og omstillingsmuligheten	e. 	Utfordringen er at staten
styrer, kommunen bestemmer og markedet rår, svarer en annen. 	Da blir det vanskelig å styre.
Det er behov for fleksibilitet i bygg	 	og i reguleringsbestemmelser	. Behov for rask omsøm blir stadig
viktigere.
Det hadde vært bedre o	m rammebetingelsene var mer knyttet til type virksomhet, som utadrettet
virksomhet, sentrumsformål osv enn akkurat hvilken vare eller tjeneste som skal ligge i bygget og
hvilket størrelse hvert tilbud skal ha. 	Nå kan man jo ha handel i gateplan uten krav til utadrettethet.
Samtidig kan man ikke ha utadrettet handel og service over alt. Så mange mennesker er vi ikke.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	38

Plasskrevende handel 	bør	 eksempelvis ikke ligge mot gateplan 	–	 men de kan ligge i kjelleretasje	 e	ller
toppetasje	 f eks. 	Disse konseptene er i liten grad tatt inn plantenkningen, mener en av informantene	-
Det er behov for mer funksjonsdeling. Det fungerer ikke lenger med kun handel.
Det nevnes spesielt planbestmmelser for dagligvarer der det skal være	 	dagligvareforretninger 	tett.
Det reduserer 	miuligheten for å etablere store gode dagligvareforretninger med ferskvareutsalg.
Ø	 	Reagerer på begrepet plasskrevende varer
Noen av BB	-	konseptene er kun et konsept med mål om å få lavest mulig leie. 	En bedre innd	eling
kunne være hvorvidt det er tilbud rettet mot konsumenter
Ø	 	Areal	bruken og effektivitet effektiviseres ved knapphet 	på areal
Informantene mener at der det er knapphet på areal blir effektiviteten bedre og krav om økt areal-
utnyttelse	 gir bedre forretning	skonsepter og bedre tilbud til kunden enn dersom alt ligger spredt.	 Et
eksempel er Alna Senter som har mange store butikkenheter samlet i ett 	bygg med god tilgjenge-
lighet.
Ø	 	Ingen tegn på nedbemanning 	–	 	økende krav til dyktige medarbeidere
Det stilles stadig	 	økende krav til god kundehåndtering, fagkunnskap og 	internopplæring. Det er slutt
på den tiden da man kan pushe ut varer. 	Det rettes mer fokus på fag.
5.4	 	Representanter for 	BB	-	aktørene
Representantene for big	-	boxes forteller at det går økonomisk bra og at de	 	fortsatt arbeider for å
åpne nye butikker. Der det allerede er etablert forretning vil de kun opprettholde dagens 	tilbud så
sant de ikke har etablering i en uegnet bygningsmasse og derfor ser etter ny tomt.
Ø	 	Ingen av informantene opplever en apokalypse
In	formantene opplyser at de	t i praksis er veldig mange aktører som ønsker å etablere seg og å re-
etablere seg. Konkurransen er tøff og de lokaliseringene som var gode tidligere er noe endret i dag
derfor er det en 	del forflytninger. Det har også å gjøre med a	t størrelse og format er justert de siste
årene. Det er imidlertid stor variasjon i hvem som bremser og hvem som gir gass.
Det er for mange som har «blåst seg opp for mye», forklarer en av informantene.
Ø	 	Suksessformelen er best på pris	 	og enkelt å handle
Prisstigningen i varehandelene har ligget under KPI 	og mye av omsetningen har havnet i BB.	 	Det er
stor konkurranse på pris.	 	«Selv varen billigere så går det bra» svarer en av informantene.	 	Alle infor-
mantene nevner sesongvariasjoner og p	eaks rundt jul, sommer og høst.
Ø	 	Årsaken til butikkdød er at 	husleien har vært alt for høy i sentrum og i kjøpesentrene
Det har vært gode tider og villigheten til å betale høy husleie har vært stor. 	Det har vært gode tider
for gårdeiere og sentereiere. 	Og 	betydelig grad av grådighet som er noe av årsaken til butikkdøden.
Det er viktig at prisene reduseres dersom handel i sentrum skal være mulig å opprettholde. 	Priser
over 1500 per kvadratmeter i små og mellomstore byer bør være maksimum.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	39

Med høye priser i 	sentrum presses handelen ut av sentrum og tjenesteyting kan bli fremtidens sen-
trum.
Ø	 	Det ser ut til å nærme seg en metning ift arealbehov
Det ser ut til at det nærmer seg en markedsmessig metning og at det ikke blir behov for mer areal
enn det som er i bru	k i dag. Men det er behov for 	samlokalisering, en annen type bygg og tilretteleg-
ging for netthandel. Det krever noe areal og det krever en annen arealutnyttelse.
Ø	 	De svenske kjedene går veldig bra
Ø	 	Det kommer stadig nye aktører på banen 	–	 	skjerper konkurrans	en
De siste aktørene som er på vei inn er Läger 157 og Stadium Outlet sport. Begge er svenske. De
svenske BB	-	aktørene er dermed fortsatt billigkonsepter og de har vist seg å være godt markedstil-
passet i Norge.
Det er likevel en viss usikkerhet knyttet til konseptene. Flere bygger på et konsept for hjemmefiksere,
men det ser ut til å bli færre av dem	 mewd de nye generasjonene som kommer opp. Vareutvalget er
imidlertid svært bra, kvaliteten er blitt bedr	e	 	og 	for k	unden er det praktisk at de har «alt».
Kundesegmentet ligger primært i 40+.
Ø	 	Det er en 	klar 	endring 	mht lokalisering 	at ingen	 	BB	-	konsepter	 	lenger vil ligge alene

Utfordringen med samlokalisering er at arealprisene øker. 	Men hele konseptet er veldig prisfo	kusert.
Mens det tidligere fungerte å være lokalisert som en enkeltstående forretning utenfor sentrum, trek-
ker de fleste sammen i dag.
Representantene arbeider etter noe ulike konsepter. Den ene gruppen svarer at de ønsker å bygge
egne bygg (big	-	boxes) me	ns den andre gruppen ønsker samlokalisering med andre forretningskon-
septer. Men de ønsker uansett å være lokalisert i samme område.
En av informantene vurderer fremtidig etterspørsel for etableringer på det som i dag er definert som
C	-	områder. 	Her er det m	ulig med samlokalisering, pick	-	up	-	punkt og muligheter for «samlasting» ut
til kunden	 	etter Asko	-	prinsippet.
Ø	 	De fleste har stabilisert seg på en størrelse som fungerer
Det er nesten bare Biltema som i dag driver med 5	 	000m
2
 	eller mer. En fremtidig utfordrin	g er at
dersom 	netthandel og click&collect blir mer aktuelt, så vil det kreve større lagerplass enn de har i
dag.	 	Det gis et eksempel på en bilforhandler som planla ut fra et behov for 3	 	000m
2
 	men som, etter
en tur til Tyskland, kom tilbake og reduserte ar	ealbehovet til 1	 	500m
2
. Man trenger ikke 20 biler
utstilt lenger. Biler bestilles på nett.
•	 	Jula 3	 	000m
2
 	(15	 	000 varer)
•	 	Claes O	hl	son 1	 	700m
2

•	 	Thansen 	1000	 	m
2

•	 	Rusta 2000	 	m
2
 	 	(12	-	15	 	000 varer)
•	 	Bi	lt	ema 	5	 	000	-	7	 	500m
2
 	(19	 	000 varer)
•	 	Europris 1	 	400m
2

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	40

Ø	 	Adkomst, parkering	,	 	nærhet til kunden 	og synlighet sammen med andre 	er 	viktigste lokali-
seringskriterier
Parkeringsbehovet 	kan ikke relateres til antall kvadratmeter men til antall kunder. En Biltema behø-
ver flere parkeringsplasser enn en møbelforretning.
Det er eksemplifisert at ved 200	 	000 kunder er det behov for 	60	-	70 p	-	plasser. Ved 150	 	000 besø-
kende 40 plasser. Parkeringskapasitet på under 3 plasser per 100 «kan du bare glemme» i følge en
av informantene.
Nærhet til kunder er viktig og de beste BB	-	kon	septene fanger også opp gjennomreisende kunder
som supplerer det lokale markedet. Et stort kundegrunnlag er viktig	 	for å kunne tilby fullsortiments
butikker. De butikkene med størst utvalg trekker kunder fra store omland.	 	Desto større utvalg desto
lenger v	il kundene reise.
En av informantene opplyser at 	150 meter feil kan utgjøre forskjell hva angår lokalisering.
Ø	 	Flere bygger om for å tilrettelegge click&collect
Det arbeides ikke med netthandel i konseptene med bredt utvalg, men det tilrettelegges for
click	&collect.
Ø	 	Noen jobber med å utvikle city	-	consepts
Noen opplyser at de arbeider med å utvikle city	-	consepter der de arealkrevende varene er fjernet.
Ø	 	Rammebetingelsene er komplisert 	–	 	blir mye synsing
Det er store variasjoner mellom kommuner og fylker hvor	dan hvert enkelt konsept vurderes. Ofte
virker det som om de bruker en salgsbrosjyre, men den viser ikke hvordan innholdet faktisk er fordi
man ofte markedsfører med små billige varer for å trekke kunder for deretter å vise frem større og
viktigere produkt	e	r. En stor andel av produktene i BB	-	konseptene er for store og tunge til å fraktes
kollektivt. Andelen småvarer varierer, men alle har store tunge varer i utvalget. Hvilke kriterier som
brukes av den enkelte kommune er ofte vanskelig å forstå.
Informanten	e er enige i at det er arealstørrelse som må være kriterie i rammebetingelse.
Flere av informantene opplever inkompetanse i planetatene	 	og at saksbehandlingen bidrar til at når
man tror man har levert alt de ber om av utredninger, så dukker det opp nye krav. 	Det pekes også
på at detaljnivået i reguleringsplaner er steget voldsomt de siste årene.
Alle informantene mener at markedet ikke f	ungerer slik at det er mulig å skille forretninger etter
bransjer. Selv med tydelige bransjer vil det inngå en stor andel småvarer. Dette gjelder også for f eks
Felleskjøpet	 	(klær, leker mv) og Plantasjen (nisser og gaver mv). I dag passer egentlig ingen i	nnenfor
kategorien plasskrevende varer	, hevder en av informantene. Offentlig forvaltning sitter mye og syn-
ser.
Ø	 	BB	-	konseptene egner seg ikke i sentrum
Forretninger på 1	 	500m
2
 	egner seg ikke i sentrumskjernen. I alle fall ikke i gateplan. Men kan evt
legges i underetasjen.
Ø	 	Bygningsmessige utfordringer

Rammev	erk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	41

Det er mange eksempler på utfordrende bygningsstruktur. Det er et ønske å være der andre er, men
ofte er byggene uhensiktsmessi	ge	. Det er utfordrende med samlokalisering i gammel bygnings-
masse.
Ø	 	Arbeidsplasser
En BB kan ha opptil 50 arbeidsplasser (ikke årsverk). Det er mange som jobber deltid og det brukes
en del studenter	.
Ø	 	Dagligvareaktørene er blitt aggressive
Dagligvarebransje	n er utfordrende. Blir beskrevet litt som «en hamster i et hjul» der 	det går stadig
raskere rundt og der målet er å være nummer en. Det gir sterk konkurranse om best beliggenhet.
Samtidig mener er av informantene at dagligvarebutikkene må ligge langs innf	artsårer og at erfa-
ringen er at de handler på vei hjem fra jobb eller fritidsaktiviteter og at rene handlereiser er i mind-
retall. 	Dagligvare skaper ikke ny trafikk i følge informanten som planlegger etableringer ut fra 	en slik
markedsforståelse.
5.5	 	Eiendomsak	tørene
Ø	 	Etableringer dreier mot områder med høyere snittomsetning
Den perioden er forbi da man kunne etablere handel på alle småsteder. Butikker legges ned der
omsetningen er for lav og kundegrunnlaget er for lite. Men det avhenger også av hvor langt det er
til nærmeste større sted. 	Oslo trekker store nedslagsfelt.
Ø	 	Vikti	g med samlokalisering 	–	 	jakten på «gode naboer»	 	-	 	trekke ut synergier
Samtidig er dette utfordrende fordi man da drar prisen opp. Desto færre tomter til disposisjon, desto
høyere priser og desto større sannsynlighet for at aktørene finner en annen lokalise	ring. 	En av infor-
mantene forteller at man ikke kan leve 	av egne kunder lenger. Man må kunne dra synergier av na-
boens kunder.
Ø	 	Mange nedskalerer 	–	 	kortere kontrakter 	–	 	balansert risiko
Gårdeierne har tidligere sittet helt risikofritt og hatt tidenes høyeste 	husleier. 	Det er de som har
tjente penger. 	Den tid er forbi. Nå må også gårdeierne ta del i risikoen ved etableringer.
Tidligere aksepterte leietaker å dekke felleskostnader som de ikke hadde garanti for	 	og opplevde
gallopperende felleskostnader. Det går i	kke lenger.
I en 	p	eriode med alt for høy husleie	 	har mange gått konkurs. I sentrum av de største byene er hus-
leien halvert de siste årene, likevel er den så høy at omsetningen ikke dekker husleien, og føres på
markedsføringsbudsjettet i stedet.	 	Lo	kalene k	an ikke være tomme så prisene må ned.
Ø	 	Noen nykommere og noen som fortsatt bygger nye enheter
Läger 157 sammen med Stadium Outlet med sport er på vei inn i markedet. Bauhaus	, 	Biltema og
Rusta	 bygger 	 fortsatt	 nye enheter mens elektro har roet ned. 	I Europris/Rusta	-	segmentet er Normal
på vei inn.

Rammeverk og utvikling for store hande	lskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	42

Ø	 	Det er i dag en veldig uforutsigbar verden 	–	 	endringer skjer raskt

Ø	 	Kjøpsentre er ikke lenger en sikker lokalisering	 	for varehandelen
Folk er ikke lenger villige til å gå rundt i et stort senter og lete etter varer. Finner man varen raskt på
nettet så sparer man tid. Særlig barnefamilier hvor begge er i jobb søker en effektiv hverdag. Før
brukte de bil til jobb og handlet samtidig. Nå er	 	det kollektivt og handelen må foregå i fritiden. Da
frister nettet mer.
Ø	 	Det er faktisk dyrt å lage et pick	-	up	-	punkt
Ø	 	Kan kombinasjonseiendommer være en ide?
Per idag er det kun noen få som tjener penger på netthandel og de har stor fokus på logistikk og
s	amtransport samt utviklede systemer i lagere som kan hente ut og legge tilbake returvarer.
Ø	 	Konsumet av varer har stoppet opp og det er mer utfordrende å tjene penger
Ø	 	Det er forskjell på shopping (hygge) og handel (	tidsfaktor)
Mens man gjern går shoppig i s	entrum eller i et kjøpesenter velger stadig flere å ikke gå i butikken
når de skal handle et kjøleskap	, nuy TV eller nytt kjøkken. Man vil ikke stå i kø.
Videre er det størst utfordringer på mindre steder, med få kunder.
Ø	 	Dropp NACE	-	koder 	–	 	opererer med are	alstørrelse
Flere av informantene anbefaler Grenlandsmodellen. 	De viser til at det er svært vanskelig å definere
de nye handelskonseptene inn etter bransjeinndelingen som brukes for å definere plasskrevende
handel og de opplever 	bruk av skjønn i kommuner o	g fylker. Det gir ulike utslag i ulike kommuner/re-
gioner.	 	I en kommune kan butikken bære definert som plasskrevende mens den i andre kommuner
er definert som detaljhandel. De mener derfor at det er bedre å benytte arealstørrelse. 	 	Men pro-
blemet er at 	størrelsen ikke kan være den samme over hele landet. På små steder må arealstørrelsen
være mindre	 	per enhet.	 	Stor takhøyde er viktig for effektiv lagring av varer. Dette er ofte problemet
i gammel bygningsmasse	 	fordi man må ha lager i bredden og ikke i høy	den. 	Man reduserer fotav-
trykket ved å kunne bygge i høyden.
Ø	 	Ingen av informantene mener de har optimal lokalisering i Forus	-	området i dag.
Det er så fragmentert i Forus at det er vanskelig å få oversikt og vanskelig med tilgjengelighet og
synlighet	. 	Forus	 	er uoversiktelig og dermed spres handelen ytterligere.
5.6	 	Representanter for sentrum
Det oppleves å være en positiv trend i Stavanger sentrum. Noen bransjer viser økning og noen ned-
gang men tallene er relativt sammenliknbare med utviklingen for landet genere	lt. Enkelte brand	-
stores er etablert i sentrum og det merkes positivt.
Fortsatt sitter gårdeierne med for høye forventninger med hensyn til leiepriser og utleie. Det kreves
en offensiv handling om man skal få leiet ut lokaler til gode priser i sentrum. De	t går ikke å sitte og
vente. Mange lokaler er også uegnet med hensyn til størrelse og format. Her er det vanskelig å få
med alle gårdeiere på en felles forståelse av hva som kan fungere.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	43

De bygningsmessige utfordringer er til dels store. Det er ikke like lett å flytte vegger i gamle sentrums-
gårder som i kjøpesentre som er konstruert for det formålet. 	Vi trenger nye bygg i sentrum som er
mer fleksible og mer tidstilpasset. Det er vanskelig 	å få inn moderne butikker i gamle bygg.
Vi ser at enkelte BB	-	segmenter nå retter seg mot sentrum, enten som mellomstore butikker eller
som city	-	konsepter. Det er positivt. 	Men vi har i liten grad mulighet til å invitere BB	-	segmentene inn
i sentrum. Det har	 	vi ikke lokaler til. Dessuten må det være transparens i gateløpet. Vi kan ikke ha
butikker som lukker igjen vindusflaten.
Vi ser også at andelen tjenester øker. Og vi ser at det er en overetablering av butikker, så noen må
ut. Det kreves en stor grad av 	nytenkning.
Vi er i en utfordrende tid der offentlig og privat sektor må samarbeide for å nå felles mål om attrak-
tive sentrum. Vi har også behov for at offentlige myndigheter får en økt forståelse for hvordan han-
delsnæringen fungerer og hvilke økonomiske 	rammebetingelser de skal drive under. Det å være tids-
tilpasset og «på ballen» er veldig langt fra der prinsippene i plan	-	 	og bygningsloven ligger. Vi må ha
et virkemiddelapparat som er langt mer tilpasset markedet og betydelig mer fleksibelt	, sier infor-
man	tene	. Og 	de ønsker at 	rammebetingelsene 	blir	 mer forutsigbare	, slik at det ikke blir	 en rekke med
dispensasjonssøknader.
Næringen tilpasser seg som vi har sett i en betydelig bransjeglidning der man vrir seg for å finne
smutthull.
Langs bygulvet seg vi i	 	økende grad opplevelser og servering. Det siste er ofte i konflikt med boliger
som merker både matlukt og bråk utover kveldene.
Det er et ønske i næringene å være samlokalisert. Og alle vil selvsagt være der det er størst sirkulasjon
av folk.
5.7	 	Oppsummert 	om næringslivets behov
Med utgangspunkt i informantenes beskrivelse av situasjonen er følgende utfordringer viktige i areal-
behovssammenheng:
o	 	Det er lavere vekst i antall BB	-	enheter og de fleste har funnet en fast størrelse på sitt kon-
sept.
o	 	Utfordringen er at mange av BB	-	enhetene i regionen i dag har en lokalisering de anser som
lite optimal. Forus fremstår fragmentert.
o	 	Det er behov for økt areal i kjøpesentrene slik at disse kan ta imot de store handelsenhen-
tene.
o	 	Det er videre behov for å ku	nne omdefinere areal til annen virksomhet i eksisterende kjøpe-
sentre 	–	 	fra handel til kontor og vise versa.
o	 	Det er behov for store handelsparker for BB	-	etableringer samlet i ett felles område.
o	 	Det er utfordrende med høye arealpriser i sentrum.
o	 	Prisene pres	ses på grunn av netthandelen og dette sammen med redusert forbruk av varer
i husholdningene (klesskam, Tunbergeffekt mv) gir økt konkurranse og behov for godt
kundeunderlag (les; god tilgjengelighet til kunder).
o	 	Reguleringsbestemmelsene oppleves som tvang	strøyer og er utdatert på få år.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	44

o	 	Det er nær umulig å definere noen konsepter som plasskrevende i dag. Alle har en stor an-
delsmåvarer.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	45

6	 	Konsekvenser
6.1	 	Innledning
Utgangspunktet for konsekvensanalysen er 	alltid 	en referanse	.	Dette skal være	 en utvikling etter	 gjel-
dende planer og reguleringer. 	Og dette ligger til grunn for alle alternativene. Man forventer at det
tomtene er regulert for blir realisert. 	Dette omtales som N1 i denne analysen. Vi kommer tilbake til
detaljer om innholdet.
Det er imidlertid grunn ti	l å være usikker på om dette referanse	alternativet faktisk vil bli realisert. De
siste trendene i markedet og resultatet fra denne undersøkelsen der vi har intervjuet et tyvetalls
informanter fra varehandelen, gir oss grunn til en slik usikkerhet. Det kan 	være at det noen av tom-
tene er regulert til ikke blir realisert. Byggingen av en ny IKEA er et slikt eksempel. Vi har derfor valgt
å legge til et referansealternativ 	der flere av eiendommene ikke blir utbygget i tråd med forvent-
ningene. Dette alternativet 	har vil kalt 	N0 i denne analysen. Vi kommer tilbake til flere detaljer om
dette alternativet. 	I teksten under starter vi med 	drøfting av N0.
Med disse to «referansene» som utgangspunkt er det fra oppdragsgivers side konkretisert flere al-
ternative utviklingsmuligheter gjennom ulike arealdisposisjoner som kan være aktuelle frem i tid.
Alle disse vurderes i et tidsperspektiv fram mot 2030. Vi komm	er tilbake til flere detaljer om de ulike
alternativene.
Konsekvensene er 	drøftet ut fra følgende mulige konsekvenser:
o	 	Generell omtale
o	 	Hvilke konsekvenser får dette for markedet?
o	 	Hvilke konsekvenser for aktørene?
o	 	Hvilke konsekvenser for sentrum?
Vi 	oppsummerer alle alternativene ved bruk utviklingstrappa som vi presenterte i metodekapitlet
foran.
6.2	 	Felles for alle alternativer	 	–	 	realisering i tråd med 	gjeldene planer
Vedtatte kommunale planer 	åp	n	er	 for etablering av handel på Forus, i hovedsentrene og 	i 	lokalsent-
rene. Videre utvikling i disse områdene fram mot 2030 inngår i alle alternativer	 	unntatt i N0.
o	 	Forus felt C blir tatt i bruk til detaljhandel, det fortsetter med handel på dagens IKEA	-
tomt
o	 	Biltema ferdigstiller byggevare på Forus
o	 	N	ye lokalsentr	e på Forus øst og Madla	-	Revheim blir bygget i tråd med kommuneplanens
rammer
o	 	Det	 	skjer en fortsatt utvikling av lokalsentre i bybåndet i Sandnes
Alle disse utviklingsområdene ligger i områder med et betydelig antall	 	handelsenheter i de to han-
delsområdene ved Tvedt og Kvadrat. Som det fremkommer av kartene	 	under	 	er dette tydelige BB	-

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	46

områder med lite effektiv arealutnyttelse. Hver 	boks har sin egen parkeringsplass og beslaglegger
store areal som samtidig gjør at tilgje	ngeligheten er relativt lav.

Figur 	6	-	1	 	Oversiktskart bedrifter Forus 	–	 Fra dagens IKEA til Kvadrat og Lura

Kilde Google maps

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	47

Figur 	6	-	2	 	Oversiktsbilde bedrif	ter Forus 	–	 Tvedt, Ny IKEA, Ny biltema

Kilde Google maps
6.3	 	Nullalternativet (	N	0	)
Nullalternativet er et alternativ som skal skissere utvikling fram mot 2030 gitt	 den utviklingen som er
skissert av informantene i intervjuundersøkelsen. 	 Det innebærer at etterspørselen etter areal til store
handelsenheter flater ut og at aktørene 	kan komme opp med komsepter mer basert på blant annet
netthandel og hjemkjøring. 	Forskje	llen fra R1 (se under) er at 	gjeldene plan	er	 	ikke nødvendigvis rea-
liseres	.
6.3.1	 	Generelt
Utviklingen etter N0 	kan 	vi anta at det blir en 	sterkt redusert interesse for utvikling av nye BB	-
konsepter	. 	Når det er oppnådd metning i markedet og færre finner det inter	essant å etablere ny
handelsvirksomhet innen konseptene med 	bredt utvalg varer og volumhandel, vil arealbehovet for
denne type virksomhet avta.	 M	en det 	kan 	i stedet skje	 annen utviklig. Det kan oppstå	 en omfordeling
og flytting av de som fungerer best 	til 	en 	felles lokalisering i områder der 	noen av de viktigste dra-
gerne 	allerede er lokalisert. 	Dette kan gi transportmessig effektivisering	, særlig med tanke på økt
netthandel eller hjemtransportering av varer	. 	Økt interesse for 	etablering inne i eksisterende 	kjøpe-
sentre kan 	også skje	, blant annet som en omfordeling fra småbutikker som går ut av markedet.
EWtter N0 kan det antas at Kvadrat utvikles mot mer tjenester	 	og	 	opplevelser med mål om flere
bydelsfunksjoner.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	48

De bysentrene og bydelssentrene som utvikles som attraktive 	sentrumsområder med boliger, møte-
plasser, uterom og visuell kvalitet 	kan	 	utvikles mot	 	gode tilbud av	 	lokalt rettet handel og service.
Nettbutikker kan tilrettelegge visningsrom i sentrum 	og det ka	n utvikles hentepunkter for varer nær
kollektive knutepunkt.
En utbygging av en stor IKEA er ikke det kundene forventes å etterspørre i årene som kommer og det
kan bli lav interesse og begrenset kundetilstrømming. Etter hvert kan hele bygget blir søkt oms	truk-
turert for annet innhold.
Biltema har planer for et byggevarehus men har svært begrenset omfang av det man normalt for-
binder med byggevarehus. Trelastandelen er liten eller evt fraværende. Det er derfor sannsynlig at
Biltema etter hvert blir det Bilte	ma er i Bryne i dag.
Dersom netthandelen utvikles videre så skal det tilrettelegges areal som er optimale i forhold til	 han-
delslagre og logistikkenheter. 	 Disse kan ligge på på tre geografiske nivåer	: 1) på store fellesareal nær
hovedtransportårene 2) i b	ysentrenes randsone 	og 3) nær store boligområder.
6.3.2	 	Konsekvenser d	elområdene
Ny IKEA/Gammel IKEA
Etter 	N0	 	kan det oppstå en situasjon der	 	IKEA ikke bygger ut et 	møbel	varehus på 	den tomten som i
dag er satt av til e	n	 slik	 forretning	. Det 	vil i så fall 	kunne 	i	nnebære 	at det i stedet søkes omregulering
for lager og logistikk på den nye IKEA	-	tomten	 	som IKEA driver sammen med andre aktører med til-
rettelagt god logistikk	. 	Eller IKEA kan se etter helt andre tomter som er bedre egnet for uttransport.
I dag har de lager på Ganddal. 	Det 	kan 	også oppstå en situasjon 	der	 	IKEA opprettholder 	varehuset
som i dag på gamle	 	IKEA midt på Forus 	med god tilgjengelighet til E39.	 	IKEA 	er og	så i ferd med å
etablere et IKEA City i 	Oslo sentrum og det kan kanskje også skje i 	Stavanger.
Dersom IKEA likevel ikke vil bygge ut på denne tomten 	kan	 	andre aktører å utnytte muligheten og
tilrettelegge for samlokalisering av en rekke BB	-	konsepter	 i en 	mer arealeffektiv og transporttilpasset
utnyttelse	. Alternativt kan et annet forretningskonsept ønske etablering på tomten. 	Det vil innebære
krav om ny regulering.
Forus Ø/	Madla	-	Revheim
Etter NO 	kan	 	de to lokalsentrene forventes å 	utvikles for lokalt rett	et handel dersom det 	tilføres
boliger i sentrum	 og at	 sentrumsområdene utvikles med attraktiv 	bygningsmasse, grøntstrukturer og
møteplasser.	 	Det antas å være utfordrende å få opp et tilbud 	på 10	 	000 m
2
 	i lokalsentre med et
Kvadrat	 	og to bysentre	 	som trekker store kundevolum.
Biltema 	øst for Tvedt
Det er ikke sikkert at Biltema med trelast bygges ut på dette feltet. Dels fordi det allerede er etablert
en stor Biltema 	i Bryne og dels fordi omsetning i var	ehandelen reduseres. 	Trelast er ikke i kjernetil-
budet til Biltema og	 	det kan derfor være at Biltema 	over tid reduserer omfanget av byggevarer som
ikke er i kjerneproduktet til Biltema.

Rammev	erk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	49

Dagens Biltema ved Kvadrat vil enkelt få nye leietakere.	 	Det anas å vær	e arealkrevende konsepter
som da samlokaliseres med Kvadrat. Det er positivt.
Sandnes
Sandnes sentrum er 	i vekst og 	det kan forventes økt interesse for utvikling i Sandnes sentrum. E	n
utvikling av flere lokalsentre kan 	bli en utfordring slik utviklingen gå	r inn i 2020	-	årene. 	En utfordring
kan være å utvikle strøksgatevirksomhet over alt i sentrum ettersom det allerede er flere handels-
områder i Sandnes sentrum. En særlig utfordring 	der det i dag bygges boliger rundt 	Vågen.
Lura l	igger nær Kvadrat og vil ha s	tor konkurranse mot et av landets største sentre, 	slik at en utvikling
mot 18	 	000 m
2
 kan være i overkant. 	Det ser vi også i dag da senteret har både Elektroimportøren og
Jula 	som del av senteret. Dette er aktører som ikke har fått anledning til å etablere seg sammen med
de andre BB. 	Hommersåk 	har begrenset nedslagsfelt og 	de fleste arbeider andre steder med bedre
handelstilbud. Ganddal er i vekst og kan 	utvikles i tråd med KP. 	Sentre som Vatnekrossen/Hana	 	og
Bogafjell	 	kan forventes å ligge på det handelsomfanget som er satt i KP.
Stavanger
Økt interesse for etablering av kontorarbeidssplasser	 	i de største norske byene kan også forventes i
Stavanger. Det kan gi 	en oppblomstring av strøksgatehandel som følge av 	flere folk i byen. Men det
kan også skje at det blir en oppblomstring av show	-	rooms, consept	-	stores og 	større tilbud av service
og tjen	ester. 	Handelen er i stor transformasjon men der det er folk/kunder vil det alltid oppstå tilbud,
både av varer og tjenester. Utfordringen vil imidlertid alltid være 	arealprisene i sentrum. Forret-
ninger som har høye leiekostnader må ha høy omsetning. Dette	 	antas å være særlig nær de store
kollektive knutepunktene.
6.3.3	 	Andre konsekvenser
Hvilke konsekvenser 	kan en slikt utvikling få 	for 	markedet	?
Med en utvikling etter N0 vil markedet 	fungere omtrent som i dag med stort behov for transport
mellom bolig, hande	lssteder	, fritid	 	og arbeid	.	 	Handelstilbudene vil ligge spredt over store områder
og kundene vil forflytte seg fra sted til sted.
Hvilke konsekvenser for aktørene?
Aktører vil kunne etablere seg på den nye IKEA	-	tomten med annen virksomhet dersom IKEA velger
ikke å bruke tomten	,	 	og tilsvarende kan skje ved den gamle Biltematomten som ligger nær Kvadrat.
N0 åpner ikke for utvidelser av areal ved Kvadrat slik at en samling av volumhandel ved Kvadrat synes
ikke å være mulig. 	Forus fremstå fragmentert og lite kompakt.
Hvilke konsekve	nser for sentrum?
Hvorvidt sentrum påvirkes av N0 er vi usikre på. En fare ved N0 er at Kvadrat og flere av de mellom-
store kjøpesentrene utvikles som bydelssentre med økt andel tjenester og service. Det blir da viktig
å skille mellom offentlige rom tilgjen	gelig for alle og privatiserte rom med stengetid når senteret
stenger.

Rammeverk og utvikling for store hande	lskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	50

6.3.4	 	Oppsummert etter utviklingstrappa
Vi legger til grunn at Biltema	-	bygget opprettholdes som byggevarehus, at IKEA ikke bygger sitt mø-
belhus, at sentrum	 	i Sandnes og Stavanger 	 	får 	flere 	a	rbeidsplasser og boliger 	, men at det ikke er
tilstrekkelig for at bysentrene blir tilstrekkelig 	 	attraktive for vekst i varehandelen	: Men at den 	 	opp-
rettholdes i kjøpesentrene ved 	de største 	boligområdene. Lokalsentrene	 	forventes å	 	slite med å ut-
vikles ti	l så store handelsområder som ønsket i eksisterende plan.	 Det blir utfordrende å utvikle han-
delsklynger innenfor BB	-	segmentet, 	arealprisene vil kunne stige på grunn av mangel på nye regulerte
områder.
Vi har oppsummert 	ved bruk av utviklingstrappa, der gu	lt betyr liten eller ingen endring, rødt betyr
at situasjonen kan forverres mens grønt betyr at situasjonen forventes å blir bedre fram mot 2030
dersom dette alternativet 	blir utviklingsretningen.
Tilgjengelighet for kunder forventes å bli som i dag. Vareu	tvalget vil også opprettholdes som i dag
fordi de eksi	s	terende varehusene fortsatt vil være lokalisert 	der de er i dag. 	N0 vil ikke gi 	økt 	fleksi-
bilitet 	for BB	-	konseptene og det forventes ikke å bli enklere med netthandel og hjemtransport. Med
økt netthand	el forventes hjemtransport å bli utfordrende. Dagens regulering og planbestemmelser
vil heller ikke stimulere til 	nye 	klyngedannelser	. Sentrums attraktivitet forventes å opprettholdes som
i dag.
Figur 	6	-	3	 	Opp	summering etter utviklingstrappa

Kilde Vista Analyse
6.4	 	Referanse 1 (R1)
R1	 	illustrerer en utvikling der det som allerede er godkjent av handel i dagens planer blir realisert	. 	Til
sammen gir dette ganske betydelige volumer med nytt handelsareal på Forus, og noe mindre i ulike
lokalsentre. Utover dette gir dagens planer også rom 	for å etablere separate lager for netthandel. 	R1
tar imidlertid ikke opp i seg konkrete lager	-	etableringer eller konkret omfang av bransjeglidning 	–
dette kommenteres likevel på et overordnet nivå i konsekvensutredningen.
6.4.1	 	Generelt
I	 	R1 	forventes vedtatte p	laner å bli realisert.	 	Det innebærer at en ny IKEA etableres på ny tomt og at
Biltema bygger et byggevarehus på den tomten de i dag er i ferd med å bygge 	et varehus på	-
Tilgjenge-lighet for/til kunderUtvalgVarepriserArealprisUttran-sport hjem-leveringAreal-messig fleksibilitetGode naboer - klyngeAttraktivt sentrum

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	51

Ny IKEA
Ny IKEA ligger ved Tvedtsenteret, som er et senter 	som er bygget ut over tid. Det bidrar til økt spred-
ning av handel på Forus.
Det er negativt med mer handel ved Tvedtsenteret	 	fordi det bidrar til spredning snarere enn kon-
sentrasjon.	 Det er likevel positivt at det tilstrebes å samle så mange som mulig av 	forretningene i ett
handelsområde som Forus er.
Utfordringen vil være at IKEA ikke er tilpasset markedet slik at hele bygget etter noen år ikke vil
fungere som varehus men i stedet over tid utvikles til et lagerbygg	. 	Det kan gi økt uttransportering
av vare	r og økt netthandel	.
Gammel IKEA
Ved nedleggelse av gammel IKEA forventes nye handelsaktører å etablere seg 	på tom	ten	. 	Dagens
IKEA har en god lokalisering nær	mere 	 	handelsklyngen 	rundt 	Kvadrat	 	og med god adkomst fra E39	.
Her kan det forventes 	interesse for etablering av en klassisk BB	-	park	 	eller det kan komme større
enkeltaktører	. 	Det vil være positivt om flere aktører ble samlet på denne tomten med mål om sam-
lokalisering. Men det forutsetter at reguleringsbestemmelsene 	ikke er bundet for møble	r.	 	Takhøy-
den antas å være god slik at det kan stables i høyden og oppnås arealeffektivitet.	 	En videre utvikl	i	ng
av gamle IKEA	 	for BB 	 	er positivt.
Forus Ø	, 	Madla/Revheim	 	og Sandnes
Begge disse områdene vil 	følge en utvikling i tråd med gjeldene regulering.
Biltema/Tvedt
Det er negativt med med mer handel ved Tvedtsenteret	 fordi handelstilbudene strekkes ut over store
geografiske områder	. Men det er 	likevel bedre 	 	at handel samles i ett område (Tvedt, IKEA, Biltema)
enn spredt over større områder	. Utfordrin	gen er at det utvikles 	for 	handel over et svært stort område
på Forus i stedet for økt konsentrasjon og økt arealeffektivisiering. Området rundt	 	Kvadrat trekker
flest kunder	 	slik at tilbud andre steder vil bidra til økt trafikk.
Dagens Biltema ved Kvadrat	 	vil enkelt få nye leietakere. Det anas å være arealkrevende konsepter
som da samlokaliseres med Kvadrat. Det er positivt.
6.4.2	 	Andre konsekvenser
Hvilke konsekvenser får dette for markedet?
Markedet vil få nye handelsenheter som det ikke er interesse for. 	En ny IKEA etter gammel modell
vil ikke tilfredsstille krav om hjemlevering	 	og effektiv handel. Det vil ikke være tilrettelagt for retur
av gamle møbler slik markedet vil forvente i årene fremover.
Hvilke konsekvenser for aktørene?
Aktørene sitter med reg	uleringsbestemmelser som er gått ut på dato og ikke tilpasset nytt marked.
De fleste av kjedene er allerede etablert i regionen og de vil oppleve stor konkurranse mellom de

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	52

ulike aktørene avhengig av hvem som har den beste lokaliseringen. De kan antas å tr	ekke inn i kjø-
pesentrene i bydelssentrene.
Hvilke konsekvenser for sentrum?
Konsekvensene for sentrum antas å være små. Sentrum utvikles uavhengig av hva som skjer utenfor
og vil i større grad påvirkes av hvorvidt det bygges boliger og arbeidsplasser i se	ntrum slik at det er
kundegrunnlag for handel og tjenester i et format som er tilpasset strøksgatevirksomhet.	 Utviklingen
i sentrum avhenger også av om det utvikles city	-	konsepter og brand	-	stores i årene fremover. Det er
grunn til å anta at slike dukker op	p i Stavanger.
6.4.3	 	Oppsummert etter utviklingstrappa
Fordi R1 allerede er i utakt med markedet, slik informantene har gitt uttrykk for, vil dette gi ut-
fprdringer på flere plan.	 	Verken IKEA eller Biltema vil med denne lokaliseringen forventes å gi bedre
tilgjen	gelighet for kunder	. Utvalget og vareprisene kan forventes å bli 	gode fordi konkurransen øker
presset på prisene og de settes lave. 	Det store arealkonsumet som ligger i R1, der prinsippet er lav
arealeffektivitet og enkeltståene bygg vil kunne øke arealpri	sene	 fordi det vil være arealknapphet og
mindre tilgjengelig areal for andre handelskonsepter. Uttransport og hjemlevering forventes ikke å
endres med R1.	 	IKEA	-	bygget kan 	få et annet innhold etter noen år. Dagens regulering vil derfor
mangle en arealmessig	 fleksibilitet. 	Det tilrettelegges heller ikke for klyngedannelser av likeartet virk-
somhet. Sentrum påvirkes ikke.
Figur 	6	-	4	 	Oppsummert fordeler og ulemper etter Utviklingstrappa

Kilde Vista Analyse
6.5	 	Referanse 2	 	(R2)
R2	 bygger på de samme handelsetableringene som i 	R1,	 men skal i tillegg illustrere at vedtatte areal-
strategier og planlagte transportinvesteringer vil stimulere til økt bolig	-	 	og næringsutvikling i hoved-
sentrene og lokalsentrene i bybåndet som får høyest kollektiv	-	 	og gang	-	/sykkel	-	tilgjengelighet. Det
legge	s til grunn at potensialet for handelsutvikling i hovedsentrene blir utnyttet bedre og at bytrans-
formasjon gir grunnlag for enkelte sentrumsutvidelser. Som følge av dette, blir det i 	R2	 	etablert til
sammen	 	16.000	 	m2 BRA større handelsenheter sentralt i Sta	vanger og Sandnes og lokalsentrene i
bybåndet med høy tilgjengelighet for kollektiv, gåing og sykling».
Tilgjengelig-het for/til kunderUtvalgVarepriserArealprisUttran-sport hjem-leveringAreal-messig fleksibilitetGode naboer - klyngerAttraktivt sentrum

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	53

6.5.1	 	Generelt
Målet med dette alternativet er å stimulere til økt handel i sentrumsområdene. Et slikt alternativ
forutsetter at det er akseptabel tilgang fo	r varetransport eller at det etableres transportsystemer
internt i bysentrum slik at varetransporten blir effektiv. Et R2	-	alternativ kan stimulere til utvikling av
flere city	-	consept	-	stores	, brand	-	stores	 eller show	-	rooms som flere aktører arbeider for. Det	 innebæ-
rer samtidig at disse forretningene har lager utenfor sentrum 	 	og 	at det fra disse lagrene er organisert
gode	 	og effektive transportsystemer hjem til kunden. I dag er disse systemene ikke gode nok og
hjemtransport er dyrt. Dette alternativet krever 	tilgang til areal for lager med transportløsninger
utenfor sentrum. Dersom Ny Ikea	-	tomten 	får en større andel transport og lager	 	kan dette området
bli et slikt støtteområde for city	-	consept.
Utfordringen vil være at 	 	det kan bli størst interesse for å	 	tilr	ettelegge for areal i Stavanger og Sand-
nes.	 	Et annet alternativ er at lokalsentrene utvikles som Lura	-	senteret der arealkrevende handels-
konsepter beslaglegger store deler av senteret slik at de 	ikke blir lokalsentre med møteplasser for
nærmiljøet	,	 men i st	edet blir en kombinasjon av små nærsentre og 	tilbud for et regionalt omland for
øvrige varer. En utfordring vil være at	 husleieprisene 	kan bli	 høye. Ved høy husleie kreves et betydelig
kundeunderlag (mange kunder).	 	Det vil det kun være byene som har.
6.5.2	 	Konse	kvenser delområdene
Ny IKEA	 	og 	Gammel IKEA
Ny Ikea bygges som planlagt og gammel IKEA	-	tomt 	utvikles med alternativ handel så sant det ikke er
regulert spesifikt for møbler.
Forus Ø	, 	Madla/Revheim	, Biltema/Tvedt og Sandnes
Utvikles i tråd med 	planbestemmelsene.
6.5.3	 	Andre konsekvenser
Hvilke konsekvenser får dette for markedet?
Markedet	 	vil 	kunne 	respondere ved at BB	-	konseptene legges til kommuner i randsonen som Gjes-
dal/Ålgård, Time/Bryne og Klepp	 fordi de ikke er interessert i å etablere seg i by	områder der prisene
er for høye for disse prisgunstige alternativene	. Det vil innebære økt transport til de arealkrevende
konseptene som har lav pris og stort utvalg. 	Unntakene vil være der kundetilstrømmingen er er så
stor at arealprisene kan forsvares me	d høy omsetning.
Hvilke konsekvenser for aktørene?
Kasnkje vil a	ktørene vil sende inn dispensasjonssaker til behandling og det kan bli slik at politikerne
åpner for flere dispensasjoner. Ellers vil aktørene trekke ut i nabokommuner og etablere seg der: De	t
kan også antas at de i større omfang trekker inn i kjøpesentrene både Tvedt, Kvadrat og i lokalsent-
rene.
Hvilke konsekvenser for sentrum?

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	54

Alternativet kan være positivt for sentrum ved at det kan komme flere arealkrevende konsepter inn
i sentrum. Men det	 	er ikke sikkert de vil bidra til liv i gateplan og strøksgater ettersom de 	i liten grad
vender seg ut mot gateplan. Det kan også være utfordrende å finne store nok arealer i sentrum
ettersom de antas å søke mot eldre bygningsmasse av prismessige årsaker.
6.5.4	 	Oppsummering etter utviklingstrappa
Oppsummeringsvis kan vi forvente at der blir økte priser på varene, fordi rammene for billige kon-
septer blir dårligere. Videre vil arealprisene på de tomtene som allerede er regulert for plasskre-
vende handel 	stige. Den 	arealmessige fleksibiliteten blir dårligere. Samtidig vil det kunne gi et mer
attraktivt sentrum med flere tilbud og det kan utvikles gode klynger. Tilgjengeligheten kan bli som i
dag og utvalget forventes ikke å endres nevneverdig.
Figur 	6	-	5	 	Oppsummert fordeler og ulemper etter Utviklingstrappa

Kilde Vista Analyse
6.6	 	Forus	-	alternativer:
Forus	-	alternativene tar utgangspunkt i anbefalingen fra fase 1 om å tilby en samlet lokalisering for
store handelsenheter på Forus for å styrke konkurransekraften overfor nasjonal og internasjonal
netthandel. Det settes krav om minimumsstørrelse, arealmessig samordning, arealbruk og felles par-
kering mv. for å gi bedre utgangspunkt for en effektiv og samor	dnet logistikk, redusere arealbeslag
og oppnå færre sentrumseksterne handelssteder enn ved separate etableringer.
6.7	 	Forus 1	 	(F1)
Alternativet 	F1	 skal illustrere 	at	 	16.000	 	m2 BRA med store handelsenheter etablerer seg i umiddelbar
tilknytning til et eksiste	rende tyngdepunkt for 	handel på Forus, for på den måten å skape et forsterket
regionalt tyngdepunkt for handel (one	-	stop	-	shopping) og gi grunnlag for færre enkeltreiser, samord-
ning av logistikk med etablerte virksomheter og samordning av parkering. Utbyggi	ng av handel i tråd
med dagens planer som i 	R1 	kommer i tillegg. Det tas ikke stilling til om ett av de eksisterende han-
delstyngdepunktene på Forus kan være mer eller mindre aktuelle for et slikt samlokaliseringskonsept,
og utredningene gjøres derfor på 	generelt grunnlag.»
Det er to områder som særlig 	er relevant å drøfte under F1. Det ene er ved dagens Biltema	 mot Tvedt-
senteret. Og den andre er ved Kvadrat mot Forussletta/bussveien.
Tilgjengelig-het for/til kunderUtvalgPris på varenArealprisUttran-sport hjem-leveringAreal-messig fleksibilitetGode naboer - klyngeAttraktivt sentrum

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	55

6.7.1	 	Generelt
Ideen om å tilrettelegge for områder som samlet vil åpne for u	tvikling av 	BB	-	klynger er god. Infor-
mantene forteller at det kan være prisdrivende	, men det er grunn til å mene at her vil de kunne ta
ut synergier i form av flere kunder. Det åpnes for to alternativer	;	 	Tvedt og Kvadrat. Av 	kartene over
ser vi at begge omr	åde	r	 har 	generelt 	lav arealeffektivitet og et stort antall handels	-	 og servicebedrif-
ter	 	spredt ut over store områder	. 	Det gjør tilgengeligheten dårligere	. 	Kvadrat er antagelig et bedre
alternativ enn Tvedt, fordi Kvadrat 	er et større kjøpesenter	 	med flere 	kunder. For å redusere bilbru-
ken er det positivt å samlokalisere. Men begge alternativer vil bidra til klyngedannelser
6.7.2	 	Konsekvenser delområdene
Ny IKEA	 	og Gammel IKEA
Utvikles i tråd med gjeldende regulering. Ny IKEA bygges og den gamle IKEA	-	tomten utvikl	es for an-
nen handel.
Forus Ø	, 	Madla/Revheim	, 	Biltema/Tvedt	 	og 	Sandnes
Alle disse områdene 	utvikles slik de er tenkt i gjeldene planer.
6.7.3	 	Andre konsekvenser
Hvilke konsekvenser får dette for markedet?
Konsekvensene for markedet 	vil være positive. De 	arealkrevende konseptene vil samlokaliseres og
tilgjengeligheten vil forbedres.
Hvilke konsekvenser for aktørene?
Aktøren vil antagelig respondere raskt, men det kan resultere i at det kommer nye aktører inn og at
tilbudene forøvrig blir like spredt som i 	dag. Arealprisene blir høyere men tilgangen på kunder vil
kompensere.
Hvilke konsekvenser for sentrum?
Det er grunn til å anta at det blir vanskeligere å drive handel i sentrum, men samtidig frigjøres areal
til aktivitetstilbud og opplevelser	. Dette kan g	i bedre leiepriser for huseierne og mer utadrettet virk-
somhet. Dersom det samtidig bygges boliger i sentrum vil 	flere kunder i sentrum uansett trekke ak-
tører inn i sentrum: Flere av kjedene innen BB	-	segmentet arbeider også med egne city	-	konsepter
slik at 	n	år de får tilgang til tomter utenfor sentrum kan de samtidig etablere mindre lønnsomme
enheter i sentrum.
6.7.4	 	Oppsummering etter utviklingstrappa
En strategi etter F1 vil kunne gi 	langt bedre tilgjengelighet for kunder, utvalget vil bli godt, prisen på
varen vil holdes nede på grunn av sterk konkurranse. Uttransport og hjemlevering vil effektiviseres
og alle vi nyte godt av gode klynger. Arealprisene vil forventes å øke slik at de s	terkeste vil dra nytte

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	56

av en slik samlokalisering. Den arealmessige fleksibiliteten antas ikke å endres nevneverdig. Sentrum
kan bli mer attraktivt enn i 	R2 fordi arealkrevende handel trekkes ut av sentrum.
Figur 	6	-	6	 	Oppsummert fordeler og ulemper etter Utviklingstrappa

6.8	 	Forus 2	 	(F2)
I alternativet 	F2	 	er 	hensikten at	 	16.000	 	m
2
 	BRA med store handelsenheter lokaliseres som et nytt
tyngdepunkt på «drømmetomta» med hensyn til logistikk, for på den måten å tilby rask levering og
løse utfordringene med «the last mile» så godt som mulig. Ny tomt og nytt bygg uavhengig av eksis-
terende 	virksomheter er tenkt å gi «blanke ark» med 	tanke på å utvikle et konsept som kan være
fleksibelt i forhold til de enkelt	-	aktørers arealbehov 	 	over tid best, og også i forhold til konseptend-
ringer og kombinasjoner av butikkhandel, pick up	-	punkt og delvis l	ager for netthandel. Utformingen
kan gi plass for flere aktører av lignende størrelse, eventuelt en miks av større og mellomstore kon-
septer. Som i de foregående alternativene, kommer utbygging av handel i tråd med dagens planer i
tillegg, jf. 	R1.
 	Det 	er f	lere 	 	mulige «drømmetomter». 	To som peker seg ut er 	 	ved Sveie/Kvia/kvadrat og den andre
sør	 for	 Gammel IKEA/Stokka. Begge disse områder har arealressurser og de har god tilgjengelighet til
transportårene.
6.8.1	 	Generelt
Forskjellen på F1 og F2 er hvilke områder som prioriteres. Det antas å være liten forskjell på de al-
ternative tontene	 	i dette alternativet	. Antagelig vil det være behov for begge tomtene og de kan
bindes sammen til ett helhetlig område. I fase 1 kan Svein 	Kvia	-	tomta vurderes som best ut fra
klyngeprisnippet mens 	tomta sør for d	agens Ikea har en svært god tilgjengelighet fra E39. Det styrker
denne tomten.
Det er vanskelig å skille de to alternativene.	 De har begge god tilgjengelighet fra E39. Og begge ligger
relativt nær Kvadrat som har et stort kundevolum i dag. Det gir redusert transportarbeid for kundene
6.8.2	 	Oppsummert etter utviklingstrappa
En utvikling der mange forretninger samlokaliseres på en tomt med god tilgjengelighet vil gi et godt
utvalg, bedre prise	r	, bedre betingelser for hjemlevering, arealmessig fleksibilitet og gode klynger.
Arealprisene forventes å øke	, men det vil kompenseres ved at hver forretninge kan dra synergier av
Tilgjengelig-het for/til kunderUtvalgPris på varenArealprisUttran-sport hjem-leveringAreal-messig fleksibilitetGode naboer - klyngeAttraktivt sentrum

Rammev	erk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	57

naboens kunder. Sentrum vil kunne utvikles uten 	arealkrevende konsepter i s	om gir lukket fasade
mot gateplan. Samtidig kan felles show	-	rooms	 	kunne gi nytt handelstilbud i sentrum.
Figur 	6	-	7	 	Oppsummert fordeler og ulemper etter Utviklingstrappa

Tilgjengelig-het for/til kunderUtvalgVarepriserArealprisUttran-sport hjem-leveringAreal-messig fleksibilitetGode naboer - klyngeAttraktivt sentrum

Rammeverk og utvikling for store hande	lskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	58

7	 	Myndigheter i inn	-	 	og utland
7.1	 	Innledning
Dette kaptlet må leses som en utdyping av kapitlet om rammebetingelser i 	den rapporten som Vista
Analyse leverte tidligere i denne planfasen 	(Vista Analyse og Dyrvik arkitekter, 2018)	.	 	I Danmark er
planbestemmelsene	 	endret siden forrige rapport ble skrevet og i 	tillegg er Sverige tatt med. Hva
angår Grenland har vi i denne rapporten fått med næringens synspunkter og vi har intervjuet admi-
nistrasjonen som forteller at politikerne var svært delaktige i utforming av ret	ningslinjene.
7.2	 	Utfordringer knyttet til p	lan
Oppsummert om de planmessige utfordringene:
•	 	Høy tetthet av dagligvarebutikker gir lav andel ferskvarer
•	 	Dagligvarer med ferskvarer må ha tilgjengelighet med bil
•	 	Bransjeregulering blir synsing 	–	 	hvordan 	definere de plasskrevende?
•	 	Reguleringsbestemmelser på detaljnivå hindrer omstrukturering
•	 	Nødvendig med fleksibilitet når endringene skjer så fort
•	 	Handelen ønsker samlokalisering
•	 	De ønsker arealeffektivisering 	–	 	men ikke på bekostning av p	-	plasser 	–	 	da øke	r andel hjem-
transport og færre går i butikk
•	 	Helt umulig å styre etter bransjer 	–	 	alle blir likere
•	 	Hvordan forhindre nedleggelser av dagligvarer og hverdagstilbud?
•	 	Hvorfor skal antall p	-	plasser ned?
•	 	Forus er alt for fragmentert 	–	 	ingen struktur
Utfordringene er mange og intervuundersøkelsen i dette prosjektet har synliggjort store frustrasjo-
ner fra aktørenes side over myndighetsutøvelsen i plansaker om varehandel.
7.3	 	Grenland
I Grenlandssamarbeidet dukket det opp en planretningslinje som mange av in	formantene har refe-
rert til. Den såkalte Grenlandsmodellen. Den oppsto etter press fra politikerne som ønsket etable-
ringer av BB	-	konseptene i sine kommuner. Det var uenighet mellom administrasjon og poltikere da
det ble vedtatt, men politikerne bestemte at	 	etableringer skulle styres etter arealstørrelse og ikke
etter bransje slik departementet opprinnelig hadde bestemt.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	59

Det opprinnelige forslaget fra administrasjonen var en minimum arealstørrelse på 	3	 	000	m
2
 	på Kjør-
bekk og 10	 	000	m
2
 	ved E18	. resultatet ett	er politisk behandling ble hhv 	1 500 og 3	 	000	m
2
.
I praksis har dette bidratt til å styre BB	-	konseptene mot noen få områder (se kartutsnitt under).
I 	Kjørbekk 	ble det 	 	byggevarer	, men det viste seg raskt at en rekke BB	-	konsepter etablerte seg i K	j	ør-
bekkområ	det. Det ble e	n handelsklynge med først og fremst plasskrevende varer, mens det ved Her-
kules kjøpesenter etablerte seg arealkrevende konsepter innen elektro, møbler og sport ved siden
av kjøpesenteret. Ute ved E18 ble det lager, logistikk og industri. På d	enne måten ble det dannet
næringsklynger med likeartet virksomhet på de tre områdene som er relativt ulike innholdsmessig.
Figur 	7	-	1	 	Kartutsnitt over handelsetableringer Kjørbekk

Figur 	7	-	2	 	Kartutsnitt over handelsvirksomheter ved Herkules kjøpesenter utenfor Skien sen-
trum

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	60

7.4	 	Sverige
Det er fri 	etableringsrett for 	handel	 	i Sverige	. Det er jo også der mange av de arealkrevende kon-
septene som går 	bra økonomisk i Norge kommer fra. Alle som har kommet over grensen er over-
rasket over hvordan myndighetene har styrt lokalisering av varehandel i Norge. For flere av dem
har det vært en utfordrende reise.
Etableringer i Sverige styres av markedet og ikke a	v planmyndighetene. De arealkrevende konsep-
tene 	-	 	BB	-	konsepten 	–	 	er ikke lokalisert i bysentrum. Det gjelder Rusta, Jula og flere av de andre.
Det har imidlertid vist seg at når noen av dem har måttet velge etablering i sentrum eller kjøpesen-
ter så har de	 	opplevd at det har vært positivt fordi det har gitt tilgang til flere kunder. Noen har
også tatt dette med seg tilbake til Sverige.
Det er ingen BB i bysentrene i Sverige. I sentrum er det kun småskala handel og våre informanter
innrømmer at sentrum er noe forvitret. I boligområdene og ved metrostasjonene er det derimot
med moderne kjøpesentre
I sentrum styrer andre rammevilkår	 	enn va	rehandelslokalisering	. MIljø står blant annet sentralt:
Ø	 	Man kan	 	ikke kjøre store lastebiler inn i sentrum
Ø	 	Man kan	 	ikke kjøre bensin/diesel
Ø	 	Man f	jerner virksomheter som tar volum
Ø	 	Det er f	å dagligvarer i sentrum
Ø	 	Sentrum preges av	 	fashion
Et eksempel fra Gøte	borg
I litteratursøk rundt handelsetableringer og rammebetingelser i Sverige dukket det opp et prosjekt i
Gøteborg som bygger på en modell for prosess og samarbeid på tvers. Prinsippene er:
•	 	Offentlig og privat samarbeid
•	 	Bruk av Charette	-	modell; 	der 	offentlig	 sektor	, medborgere	 og næringslivet samarbeider mot
gode løsninger
•	 	BiD	-	modell 	–	 	sektorovergripende nettverk
•	 	Forankring der byggherren må se samfunnets behov
Det er m	ye litteratur	 	om byutvikling i Sverie men lite av dette omhandler handel.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	61

7.5	 	Dan	mark
Kommunenes detaljhandelsstruktur
Kommunene skal i kommuneplanen fastsette en detaljhandelsstruktur som kan omfatte følgende
delområder:
Ø	 	Bysentrum	 	(bymidte)	-	 	avgrensningen skal ta utgangspunkt i tilstedeværelsen av flere funk-
sjoner 	som handel, kultur,	 	privat og offentlig service. Alle byer skal avgrense et bysentrum
Ø	 	Lokalsentre og enkeltstående butikker	 	–	 	reguleres for å betjene en begrenset del av en by,
tettsted, turiststed el l
Ø	 	Arealer til butikker som alene selger 	plasskrevende varer
Ø	 	Bydelssentre	 	i byer med over 20	 	000 innbyggere. Avgrensningen skal ta utgangspunkt i til-
stedeværelsen av en rekke funksjoner, herunder handel, kultur, privat og offentlig service.
Bydelssentrets st	ørrelse skal fastsettes på bakgrunn av størrelsen på bydelen den skal be-
tjene.
Ø	 	Avlastningsområder	. Kan avsettes i de byer hvor der er tilstrekkelig kundegrunnlag. Formålet
med avlastning	områder	 	er blant annet å avlaste bysentrum ved å gi plass til butikker	 	som
ikke uten videre kan plasseres i bysentrum 	-	 	for eksempel store utvalgsvarebutikker.
o	 	Kommunene skal redegjøre for det kundeunderlag som etablering av nye butikker i
et avlastningsområde henvender seg til. Herunder skal det gis en vurdering av:
§	 	Hvordan	 det planlagte avlastningsområdet kan styrke konkurransen med et
større vareutvalg og lavere priser til fordel for forbrukerne
§	 	Hvordan det planlagte avlastningsområdet kan påvirke handelstilbudet i by-
sentrum, de mindre bydelssentrene og lokalsentrene
§	 	Hvord	an det planlagte avlastningsområdet, bl a sett i forhold til kommunens
størrelse, forventes å påvirke byens samlede kundeomland i forhold til na-
bokommuner.
Beregningsverktøy for avdekking av konku	rranseeffekt ved ny butikkområder (2018)
Planloven ble 	revidert i 2017 og målet var:
Ø	 	Fremme av variert butikktilbud i byer og bydeler

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	62

Ø	 	Lokalisering med god tilgjengelighet for alle 	-	 	redusert transportomfang 	–	 	kort reisevei
Ø	 	Bærekraftig detaljhandelsstruktur
Ø	 	Skape rammer for velfungerende markeder 	–	 	effektiv but	ikkstruktur
Målene med b	eregningsverktøyet	 	er:
Ø	 	Forenkling av virkeligheten
Ø	 	Men ingen presis forutsigelse av fremtidig konkurransesituasjon
Ø	 	Verktøyet tar ikke opp alt 	–	 	men legger forutsetninger til grunn
Ø	 	Bygger på en øk modell basert på empiri; konkurrente	ffekt og produktivitetseffekt 	–	 	omfor-
delingseffekter
Figur 	7	-	3	 	Modellramme til beregning av konkurranseeffekt ved tilrettelegging foir nye butikk-
områder

Konkurranseeffekt	 	–	 	den umiddelbare effekt av mer inte	nsiv konkurranse
Produktivitetseffekt	 	–	 	måler effekten av at omsetningen 	kan genereres mer effektivt som følge av
stordrifsfordeler	 	hvis det nye butikkområde inneholder større butikkformater 	-	 	+ økt produktivitet
som følge av økt konkurranse (skjerper seg)
Resultat 	–	 	om	 	den	 	forventede konkurransekraften vil være uvesentlig liten, stor, middels for kom-
munen	 	-	 	-

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	63

Referanser

Dagens Næringsliv. (2019). 	PE	-	fondene er blant taperne i handelsnedturen. 30.12.19.
ehandel.com. (2018). 	Nytt konsept på Sandvika Storsenter 	-	 	pakkeutlevering og prøverom i ett	.
Hentet fra https://no.ehandel.com/artikler/nytt	-	konse	pt	-	pa	-	sandvika	-	storsenter	-
pakkeutlevering	-	og	-	proverom	-	i	-	ett/451847
Ehandel.no. (2019). 	Ski Storsenter lanserer ny tjeneste for netthandel	. Hentet fra
https://no.ehandel.com/artikler/ski	-	storsenter	-	lanserer	-	ny	-	tjeneste	-	for	-
netthandel/477572
Frifagbevegelse.	 	(2019). 	Posten vil etablere flere alternativer for utlevering av pakker og brev.
Tillitsvalgte frykter at flere postjobber forsvinner.
Hagen mfl. (2017). 	Bilfrie sentrumsløsninger i tre nordiske byer.
Krugman, P. R. (1997). 	Developmetn, Geography and Ec	onomic Theory	 	(MIT press. utg.).
Menon Economics. (2017). 	Den tette byens verdi. 	(Menon publikasjon 44/2017. utg.).
Porter, M. (1990). 	Competitive Advantage of Nations.
Rice, V. a. (2006). 	Spatial dererminants of productivilty. Analysis for the regions of	 	Great Britain.
Shifter. (2019). 	Post i butikk	-	kapasiteten sprenges: Nå vil Zalando sende pakkene dine til naboen.
Sivaev, S. o. (2013). 	Beyond the Hight Street; Why our cityr centres really matter.
Storper, M. (2013). 	Keys to the City.
Virke. (2018). 	Handelsrapporten 2018	-	2019.
Vista Analyse. (2018). 	Sandnes kommune. Handelsanalyse.
Vista Analyse. (2018b). 	Arealbruksvirkninger av gatebrukstiltak.
Vista Analyse. (2019). 	Omsetningsutviklng i varehandel og tjenesteyting i 36 norske byer i 	perioden
2008 til 2018.
Vista Analyse og Dyrvik arkitekter. (2018). 	Sentrumsutvikling og varehandelslokalisering.
Ørvig, T., & Eidhammer, O. (2019). 	Evaluation of Oslo City Hub.	 	Transportøkonomisk institutt.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	64

Vedlegg
A	 	Intervjumanual
Intervjuguide drivere av kjøpesentre (KS)

1.	 	Hvordan går det for tiden	? Hva skjer mht handel, handelsformater og utviklinger/endringer
i KS?
2.	 	Hvilke endringer har skjedd siste årene?
3.	 	Forklar årsak
4.	 	Hva skjer fremover? Forventes fortsatt trykk?
5.	 	Større eller min	dre areal? Hva tar opp areal?
6.	 	Er vi i en handelskrise 	–	 	Virke skriver apokalypse?
7.	 	Eller handler det om å se nye muligheter 	–	 	hvilke?
8.	 	Hvilket arealbehov ser dere for dere fremover?
9.	 	Hvor ligger drømmetomta i Stavangerregionen?
10.	 	Hvilke krav til fleksibilitet t	renger dere?
11.	 	Ønsker dere samlokalisering med annen handel?
12.	 	Hva tenker du om transport av varer til kunden? Pick up punkter, helt hjem osv?
13.	 	Hvordan skal dere bidra til å redde sentrum?
14.	 	Hvilke tre faktorer tenker du på når du skal vurdere en attraktiv tomt?
15.	 	Hva tenker du om fremtidens logistikk?
16.	 	Hvor fleksible er dagens handelsbygg 	–	 	kan de ha mindre fotavtrykk?
17.	 	Hvor viktig er samlokalisering med andre handelsaktører?
18.	 	Hva er hovedtrendene 	–	 	når du ser i glasskula
19.	 	Hvordan håndterer dere 	–	 	evt innlemmer dere st	ore handelsformater?
20.	 	Hva skjer mht store handelsformater?
21.	 	Arbeidsplasser 	–	 	ned/opp?

Hva vil skje dersom det blir restriksjoner på big	-	boxes og krav til en bestemt beliggenhet 	-	 	DRØFT
Respons på mulige styringsparametre	 	–	 	beliggenhet, tilgjengelighet, arealutnyttelse, parkeringsdek-
ning, utforming, utvalg.
Hva skjer mht samspill lager, utsalg, distribusjon og netthandel?

Rammev	erk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	65

Intervjuguide for tilretteleggere for storhandelsaktører

1.	 	Hvordan går det for tiden	? Hva skjer mht 	handel, handelsformater og utviklinger/endringer
i KS?
2.	 	Hvilke endringer har skjedd siste årene?
3.	 	Forklar årsak
4.	 	Hva skjer fremover?
5.	 	Er vi i en handelskrise?
6.	 	Eller handler det om å se nye muligheter 	–	 	hvilke?
7.	 	Hvilket arealbehov ser dere for dere fremover?
8.	 	Stø	rre eller mindre areal? Hva tar opp areal?
9.	 	Hvor ligger drømmetomta i Stavangerregionen?
10.	 	Hvilke krav til fleksibilitet trenger dere?
11.	 	Ønsker dere samlokalisering med annen handel?
12.	 	Hva tenker du om transport av varer til kunden? Pick up punkter, helt hjem osv	?
13.	 	Hvordan skal dere bidra til å redde sentrum?
14.	 	Hvilke tre faktorer tenker du på når du skal vurdere en attraktiv tomt?
15.	 	Hva tenker du om fremtidens logistikk?
16.	 	Hvor fleksible er dagens handelsbygg 	–	 	kan de ha mindre fotavtrykk?
17.	 	Hvor viktig er 	samlokalisering med andre handelsaktører?
18.	 	Hva er hovedtrendene 	–	 	når du ser i glasskula

Rammeverk og utvikling for store hande	lskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	66

Intervjuguide big	-	box	-	aktører

1.	 	Hvordan går det for tiden	? Hva skjer mht handel, handelsformater og 	utviklinger/endringer
i KS?
2.	 	Hvilke endringer har skjedd siste årene?
3.	 	Forklar årsak
4.	 	Hva skjer fremover? Forventes fortsatt trykk?
5.	 	Er vi i en handelskrise?
6.	 	Eller handler det om å se nye muligheter 	–	 	hvilke?
7.	 	Hvilket arealbehov ser dere for dere fremover?
8.	 	Stør	re eller mindre areal? Hva tar opp areal?
9.	 	Hvor ligger drømmetomta i Stavangerregionen?
10.	 	Hvilke krav til fleksibilitet trenger dere?
11.	 	Ønsker dere samlokalisering med annen handel? Attraktivt 	–	 	akeptabelt?
12.	 	Hva tenker du om transport av varer til kunden? Pick u	p punkter, helt hjem osv?
13.	 	Hvordan skal dere bidra til å redde sentrum?
14.	 	Hvilke tre faktorer tenker du på når du skal vurdere en attraktiv tomt?
15.	 	Hva tenker du om fremtidens logistikk?
16.	 	Hvor fleksible er dagens handelsbygg 	–	 	kan de ha mindre 	fotavtrykk?
17.	 	Hvor viktig er samlokalisering med andre handelsaktører?
18.	 	Hva er hovedtrendene 	–	 	når du ser i glasskula
19.	 	 	Vil dere fortsatt bygge?
20.	 	Hvilke krav til fleksibilitet har dere behov for?
21.	 	Arbeidsplasser 	–	 	ned/opp?

Hva vil skje dersom det blir restriksj	oner på big	-	boxes og krav til en bestemt beliggenhet 	-	 	DRØFT
Respons på mulige styringsparametre 	–	 	beliggenhet, tilgjengelighet, arealutnyttelse, parkeringsdek-
ning, utforming, utvalg.
Hva skjer mht samspill lager, utsalg, distribusjon og netthandel?

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	67

I	ntervjuguyide Lokale eiendomsaktører

1.	 	Hvordan går det 	med eiendom knyttet til varehandel 	for tiden	? Hva registrerer dere av
endringer i etterspørsel og priser?
2.	 	Hvilke endringer har skjedd siste årene? Er det store endringer i arealpriser/leiepriser?
3.	 	For	klar årsak
4.	 	Hva forventer du fremover?	 	Forventes fortsatt trykk?
5.	 	Er vi i en handelskrise? Apokalypse
6.	 	Eller handler det om å se nye muligheter 	–	 	hvilke?
7.	 	Hvem etterspør arealer i første etasje 	–	 	dispensasjoner fra reguleringsplan?
8.	 	Hvor ligger de best 	betalte tomter for plasskrevende varer i Stavangerregionen?
9.	 	Større eller mindre etterspørsel etter areal? Hva tar opp areal?
10.	 	Hvilke krav til fleksibilitet i planmessige rammebetingelser trenger dere?
11.	 	Ønsker aktørene å være samlokalisert med annen handel?
12.	 	H	va tenker du om transport av varer til kunden? Pick up punkter, helt hjem osv?
13.	 	Hvordan skal dere bidra til å redde sentrum?
14.	 	Hvilke tre faktorer tenker aktørene på når de skal vurdere en attraktiv tomt?
15.	 	Hva tenker du om fremtidens logistikk?
16.	 	Hvor fleksible 	er dagens handelsbygg 	–	 	kan de ha mindre fotavtrykk? Eller økt fleksibilitet?
17.	 	Hvordan kan myndighetene øke arealeffektiviteten og reduserer transportarbeidet i årene
fremover?
18.	 	Dispensasjoner?

Hva vil skje dersom det blir restriksjoner på big	-	boxes og kra	v til en bestemt beliggenhet 	-	 	DRØFT

Respons på mulige styringsparametre 	–	 	beliggenhet, tilgjengelighet, arealutnyttelse, parkeringsdek-
ning, utforming, utvalg.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	68

Intervjuguide Sentrumsaktører Rogaland

1.	 	Hvordan går det 	med varehandel i sentrum 	for tiden	? H	va registrerer dere av endringer i
etterspørsel og priser?
2.	 	Hvilke endringer har skjedd siste årene? Er det store endringer i arealpriser/leiepriser?
3.	 	Forklar årsak
4.	 	Hva forventer du fremover? Forventes fortsatt trykk?
5.	 	Er vi i en handelskrise? Apokalypse
6.	 	Eller handler det om å se nye muligheter 	–	 	hvilke?
7.	 	Hvem etterspør arealer i første etasje 	–	 	dispensasjoner fra reguleringsplan?
8.	 	Hvor ligger de best betalte tomter for plasskrevende varer i regionen?
9.	 	Hvilke krav til flek	sibilitet i planmessige rammebetingelser trenger dere?
10.	 	Ønsker aktørene å være samlokalisert med annen handel?
11.	 	Hva tenker du om transport av varer til kunden? Pick up punkter, helt hjem osv?
12.	 	Hvordan skal dere bidra til å redde sentrum?
13.	 	Hvilke tre faktorer t	enker aktørene på når de skal vurdere en attraktiv tomt?
14.	 	Hva tenker du om fremtidens logistikk?
15.	 	Hvor fleksible er dagens handelsbygg 	–	 	kan de ha mindre fotavtrykk? Eller økt fleksibilitet?
16.	 	Hvordan kan myndighetene øke arealeffektiviteten og reduserer trans	portarbeidet i årene
fremover?
17.	 	Dispensasjoner?
18.	 	Arbeidsplasser 	–	 	ned/opp?

Hva vil skje dersom det blir restriksjoner på big	-	boxes og krav til en bestemt beliggenhet 	-	 	DRØFT
Respons på mulige styringsparametre 	–	 	beliggenhet, tilgjengelighet, arealutnyttelse	, parkeringsdek-
ning, utforming, utvalg.

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	69

Andre 	–	 	med fokus på frakt

1.	 	Hva skjer mht handel, handelsformater og utviklinger/endringer i varehandelen for tiden?
2.	 	Hvilke endringer har skjedd siste årene?
3.	 	Forklar årsak
4.	 	Hva forventer du vil skje 	fremover 	–	 	kort og lang sikt? Forventes fortsatt trykk?
5.	 	Er vi i en handelskrise? Virke bruker apokalypse på situasjonen.
6.	 	Eller handler det om å se nye muligheter 	–	 	hvilke?
7.	 	Hvilket arealbehov ser dere for din virksomhet fremover?
8.	 	Større eller mindre areal? 	Hva tar opp areal?
9.	 	Hvor ligger drømmetomta i Stavangerregionen?
10.	 	Hvilke krav til fleksibilitet trenger dere 	–	 	mht regional plan, kommuneplan og regulerings-
bestemmelser?
11.	 	Ønsker dere samlokalisering med andre aktører?
12.	 	Er det viktig å sette opp egne bygg?
13.	 	Hvo	r fleksible er dagens handelsbygg 	–	 	kan de ha mindre fotavtrykk?
14.	 	Hvordan skal dere bidra til å redde sentrum? Eller hvem har dette ansvaret?
15.	 	Hvilke tre faktorer tenker du på når du skal vurdere en attraktiv tomt?
16.	 	Hvor viktig er samlokalisering med andre ha	ndelsaktører?

17.	 	Hva tenker du om fremtidens logistikk?
18.	 	hva er utfordringene og mulighetene mht transport?

Hva vil skje dersom det blir restriksjoner på big	-	boxes og krav til en bestemt beliggenhet 	-	 	DRØFT

Respons på mulige styringsparametre 	–	 	beliggenhet	, tilgjengelighet, arealutnyttelse, parkeringsdek-
ning, utforming, utvalg. DRØFT

Hva skjer mht samspill lager, utsalg, distribusjon og netthandel?

Arbeidsplasser 	–	 	ned/opp? Hva automatiseres 	–	 	og hvor er det behov for arbeidskraft?

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	70

Intervjuguide Handelspolitikk i andre regioner
Tematiske områder til drøfting:

1.	 	Forrige rammebetingelser
2.	 	Dagens rammebetingelser
3.	 	Dispensasjoner siste 10 år
4.	 	Utfordringer
5.	 	Arealbruk
6.	 	Er det mye utskifting i bygningsmassen
7.	 	Øvre grenser for areal?
8.	 	Definisjone	r av vareslag
9.	 	Merker man fortsatt trykk?
10.	 	Større eller mindre areal? Hva tar opp areal?

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	71

Rammeverk og utvikling for store handelskonsepter

Vista Analyse	 	|	 	2020/02	 	72

Vista Analyse AS
Meltzersgate 4
0257 Oslo

post@vista	-	analyse.no
www.	vista	-	analyse.no