VISTA ANALYSE
News
Services
Economic analysis
Statistics and empirical analysis
Evaluation
Courses and lectures
Local and regional analysis
Models and databases
Strategy and process consulting
Quality assurance, disputes and expert opinions
Development cooperation
Industries
Power and energy
Environment
Transport
Welfare
Real estate and construction
Fisheries and aquaculture
Service and trade
Information technology and digitalisation
Climate change and the green transition
Culture and creative industries
Agriculture and the food sector
Oil and gas
Local and regional development
Regulations and competition economics
Taxes and public economics
Publications
Employees
Orvika Rosnes
CEO
Dag Morten Dalen
Chairman of the board
Michael Hoel
Partner
Rasmus Bøgh Holmen
Partner
Tor Homleid
Partner
Ingeborg Rasmussen
Partner
John Magne Skjelvik
Partner
Steinar Strøm
Partner
Sidsel Sverdrup
Partner
Eivind Tandberg
Partner
Hanne Toftdahl
Partner
Åsmund Sunde Valseth
Partner
Haakon Vennemo
Partner
Tyra Ekhaugen
Associated Partner
Eivind Bjørkås
Sarah Eidsmo
Anita Einarsdottir
Leif Grandum
Andreas Stranden Hoel-Holt
Mari Brekke Holden
Jonas Jønsberg Lie
Haakon Riekeles
Herman Ringdal
Kristian Roksvaag
Andreas Skulstad
Veronica Strøm
Martin Ørbeck
Vegard Østli
Siri Bråten Øye
Øyvind Rørslett
Philip Swanson
Research
About
History
Master's thesis
Quality Control
Contact
Map
Search
Search
search
en
no
en
power_settings_new
VISTA ANALYSE
News
Services
Services
Economic analysis
Statistics and empirical analysis
Evaluation
Courses and lectures
Local and regional analysis
Models and databases
Strategy and process consulting
Quality assurance, disputes and expert opinions
Development cooperation
Industries
Industries
Power and energy
Environment
Transport
Welfare
Real estate and construction
Fisheries and aquaculture
Service and trade
Information technology and digitalisation
Climate change and the green transition
Culture and creative industries
Agriculture and the food sector
Oil and gas
Local and regional development
Regulations and competition economics
Taxes and public economics
Publications
Employees
Employees
Orvika Rosnes
CEO
Dag Morten Dalen
Chairman of the board
Michael Hoel
Partner
Rasmus Bøgh Holmen
Partner
Tor Homleid
Partner
Ingeborg Rasmussen
Partner
John Magne Skjelvik
Partner
Steinar Strøm
Partner
Sidsel Sverdrup
Partner
Eivind Tandberg
Partner
Hanne Toftdahl
Partner
Åsmund Sunde Valseth
Partner
Haakon Vennemo
Partner
Tyra Ekhaugen
Associated Partner
Eivind Bjørkås
Sarah Eidsmo
Anita Einarsdottir
Leif Grandum
Andreas Stranden Hoel-Holt
Mari Brekke Holden
Jonas Jønsberg Lie
Haakon Riekeles
Herman Ringdal
Kristian Roksvaag
Andreas Skulstad
Veronica Strøm
Martin Ørbeck
Vegard Østli
Siri Bråten Øye
Øyvind Rørslett
Philip Swanson
Research
About
About
History
Master's thesis
Quality Control
Contact
Map
Vista Analyse AS © 2025
Meltzers gate 4, 0257 Oslo
Org.nr.: 968 236 342 MVA
+47 455 14 396
post@vista-analyse.no
www.vista-analyse.no
Report 2010/2
Sentrumsutvikling i Bryne – Storgata; byens nerve
Hanne Toftdahl
Sentrumsutvikling i Bryne – Storgata; byens nerve
Category
Reports
Sub-Categories
n/a
Year
2010
Report Number
2
Author(s)
Hanne Toftdahl
Download
file_download
(2.2 MB)
Read in browser
PDF
1 Vista Analyse AS Rapport nr 2010/02 Nedremarka Eiendom AS Sentrumsutvikling i Bryne – Storgata; byens nerve 2 Forord I forbindelse med planene om en videre utvikling av M44 handelssted i Bryne samt det uutnyttede potensial so m ligger i den øvrige bygningsmassen Felleskjøpet eier på nabotomta til M44 i Time kommune, er muligh etene og utfordringene knyttet til den videre utviklingen av Bryne sentrum et forhold som bør tas med i planutformingen. Storgata har tradisjonelt vært en sentral nerve i B ryne. Mølledammen som går parallelt med Storgata er en viktig grøntkorridor. I ene enden av Storgata ligger Felleskjøpet Rogalands (FKRAs) eiendommer (Mølla, kor nmottaket og siloen) samt Nedremarka Eiendoms kjøpesen ter M44. I den andre enden ligger torget og jernbanestasjon. FKRAs eiendommer utgjør – sammen med M44 - en tydelig ende på sentrumsområdet. Men området har et potensial til å bli en større bidragsyter i sentrumsutviklingen enn området fremstår med i dag. Denne analysen er en kortfattet drøfting av hvilke m uligheter for Bryne som knytter seg til en utvidelse av FKRA og Nedremarka Eiendoms eiendommer– og hvilke utfordringer Time kommune kan ta tak i som si n del av ansvaret for en god byutvikling. Analysen er gjennomført i samarbeid med Norconsult AS , Sjo Fasting AS og Vista Analyse AS på oppdrag fra Nedremarka Eiendom AS. Rapporten er ført i pennen av Vista Analyse og prinsippskissene er utarbeidet av Sj o Fasting. Oslo februar 2010 Hanne M. Toftdahl Vista Analyse AS 3 Innholdsfortegnelse Forord ………………………………………………………………………………………………………..2 Figurliste ......................................... ................................................................. 4 Innledning ........................................ ................................................................ 5 Forutsetninger ..................................... ........................................................ 5 Om tettstedsutvikling og møteplasser ................. ........................................... 6 Den moderne by .................................... ...................................................... 9 Erfaringer fra kjøpesenterstoppen ................. ........................................... 10 Hvem besøker M44 i dag? ........................... .................................................. 11 Markedsundersøkelse .................................. ................................................. 11 Storgata – under transformasjon .................... .............................................. 15 Boliger i sentrum .................................. ..................................................... 17 Grøntstruktur ...................................... ....................................................... 17 Forvitring og transformasjon ....................... .............................................. 18 Muligheter ........................................ ............................................................. 20 Ideskisser ........................................... ............................................................ 24 4 Figurliste Figur 1 Torget i Bryne sentrum 6 Figur 2 Faktorer som styrker gode og funksjonelle s entrumsområder 7 Figur 3 Hvilket handlested pleier du vanligvis å be søke i Bryne. Etter alder. I prosent. 11 Figur 4 Hvilket av følgende handlesteder pleier du vanligvis å besøke? Etter alder. I prosent. Multisva r. 11 Figur 5 Hvilket av handlestedene besøker du oftest? 12 Figur 6 Hvor viktig er det at handlestedet er nær b osted eller arbeidssted? 12 Figur 7 I en skala fra 1 til 5, hvordan opplever du handelstilbudet i Bryne, der 1 er svært dårlig og 5er svært godt? 13 Figur 8 I en skala fra 1 til 5 hvordan opplever du handelstilbudet i Sandnes/Forus/Kvadrat, der 1 er s vært dårlig og 5 er svært godt? 13 Figur 9 Hvilket av de nevnte handlestedene vil du s i at du besøker oftest? 14 Figur 10 M44s hovedsegment er barnefamilien 14 Figur 11 Hvilket handlested pleier du vanligvis å b esøke? (Kun ett svar) 14 Figur 12 Elementer fra Storgata. ”Hull” som bør tet tes 15 Figur 13 “Gråpapir” er starten på en farlig utvikli ng. 16 Figur 14 Eksempler på vitalitet, estetikk og kvali tet I Storgata 16 Figur 15 Bryne Torg 17 Figur 16 Elementer fra Mølledammen 18 Figur 17 Området mellom Torget og Mølleparken. 18 Figur 18 Utfordringer i sentrum. Utydelig overgang mellom M44 og Storgata. 18 Figur 19Visuelle utfordringer i Storgata 19 Figur 20 Storgata i Bryne. Potensial for å bli tett og kompakt og med potensial for ”friksjon”. 19 Figur 21 Forslag til nytt inngangsparti mot Storgat a 20 Figur 22 Eksisterende inngangsområde sett fra Storg ata. 20 Figur 23 Mediehuset til Stavanger Aftenblad 21 Figur 24 Inngangspartiet til M44 er I dag mest tyde lig mot RV44 22 Figur 25 Innvendig I kornmottaket 23 Figur 26 Kornmottaket med mulig bakeri I andre etas je og kunstnersenter I første etasje 23 Figur 27 Mølla – vis a vis Storgata 24 Figur 28 Arealkrevende og transportkrevende virksom het lokaliseres i bakre deler av eiendommen. 27 Figur 29 Prinsippskisse over Bryne sentrum med foku s på Storgata. Prinsippet omfatter en trepunktsmode ll for å stramme opp og fortette. 28 Figur 30 Prinsippskisse over Bryne sentrum – Storga ta – trepunktsmodellen med fortetting av boliger sa mt gangakser og tilgang til grøntstrukturer 29 Figur 31 Et scenarie for framtiden. 30 Figur 32 Eksempel på torgutforming i området M44 – Mø lla – Mølleparken – Storgata. 31 5 Innledning Målsettingen for Nedremarka Eiendom AS ved en utbygging av M44 er å videreutvikle senteret som et handelssted med et fullv erdig varetilbud for den regionale befolkning. Felleskjøpet Rogalands (FKR As) eiendommer på nabotomta utgjør udisponerte bygg mellom M44 og Bryn es hovedgate (Storgata). Time kommune står overfor utfordringer knyttet til sentrumsutvikling. Sentrum er i forvitring og gamle i ndustriområder på motsatt side av gamle sentrum transformeres til boliger og skole. I disse prosessene er målet å bidra til at Bryne sentru m styrkes og videreutvikles med boliger, møteplasser, visuelle kval iteter og et godt og attraktivt kommersielt tilbud. M44 er lokalisert i den ene enden av Storgata og en utvikling av senteret vil derfor måtte ha som ambisjon å styrke Storgata som en attraktiv handelsgate i Time kommune til glede for folk som bo r i regionen. Denne analysen er et bidrag til stedsutvikling med opp rusting og vitalisering mot Storgata. M44 skal gjennom sin videre utvikling generere mer aktivitet, sirkulasjon av kunder og vitalitet inn i Bryne sentru m. Vitalisering av Storgata er ikke alene M44s ansvar. D et kreves et felles løft med både andre private aktører og kommune for å nå felles målsetting om en attraktiv Storgate. Storgata i dag har synlige svakheter med små hull av ”forfall”, noen dødrom og eksempler på ”gråpapir” i vinduene som bidrar til et negativt inntrykk. På den annen side pågår flere boligutbyggingsprosjekter i området nær Storgata, og Mølledammen er en grønn lunge i område t. Flere bygg i Storgata fremstår med visuelt særpreg. I denne analysen skal vi ta for oss følgende utfordrin ger: · Hvordan utvikle et ”pulserende hjerte” i en nedre e nde av Storgata; torg og møteplass · Utfordringer i Storgata · Hvordan skape myldring fra M44 inn mot byen · Hvordan utnytte Mølleparkens potensial · Målgrupper · Forventninger fra andre aktører; offentlig og priva t · M44s bidrag – helhetsgrep og fokus Forutsetninger Alternativet som legges frem i denne analysen, foruts etter at Storgata er en gågate og at trafikken fjernes fra Reevegen. Dersom det opprettholdes trafikk i Reevegen vil det skape store utfordringer å få til gode møteplasser i rommet rundt kornmottake t og Mølla. Hvorvidt Storgata omgjøres til gågate er mindre krit isk for de ideene som legges fram. 6 Om tettstedsutvikling og møteplasser Enkelte byer og tettsteder har utviklet et tydelig s entrumsmiljø, bestående av ulike møteplasser, torg og strøksgater. Men det vise r seg at utvikling av attraktive byrom byr på store utfordringer. Oslo komm une har eksempelvis en egen kommunedelplan for torg og møteplasser. Sentrum skal by på det gode liv. Et godt sentrumsmi ljø preges av: Kreativitet Kompakthet Hygge Kultur Visuell kvalitet Miljø Variasjon I tilbud Kollektiv tilgjengelighet Mangfold Tilgjengelige parkeringsplasser i utkant Det er samspillet av disse elementene som til sammen bid rar til en attraktiv by for de som bor der. Gode bymiljøer særpreges ofte av pulserende torg og møteplasser. Det finnes flere kategorier torg. Festpl assen som brukes til store anledninger og videre møteplasser som bidrar til et pulserende miljø på hverdager med for eksempel salgsboder og torghandel . I tillegg har vi torg som fungerer som transittområde (høyt tempo). For tilrettelegging av gode møteplasser er det naturl ig å trekke veksler på erfaring fra andre steder for å se hva som fungerer. Det store torget utenfor Østbanehallen i Oslo, er et eksempel på et torg som ik ke fungerer som et transittområde. Tusenårsplassen i Stavanger er motstykke t til Domkirkeplassen i samme by. Det siste fungerer som møt eplass, mens det første ikke har samme funksjon. Torget i Bryne (fig 1) utgjør en tilsvarende utford ring. Torget fungerer delvis til torghandel, men mangler struktur som bidrar til a t bodene fremstår i et godt handelstilbud. På torget er steinklosser stablet opp for å hindre bilkjøring, og torget har ingen visuell kvalitet som innbyr til opphold. Torget er et av flere eksempler på de utfordringer Bryne sen trum står overfor. Figur 1 Torget i Bryne sentrum 7 Figur 2 Faktorer som styrker gode og funksjonelle se ntrumsområder Vellykkete byer og tettsteder preges av gode møtepla sser, gode byrom og et attraktivt innhold med mange ulike funksjoner som fu ngerer i et formmessig samspill. Fig 2. Carmona og Tiesdell 1 omtaler følgende faktorer som første ordens utforming i utvikling av byer: klima, estetikk, funk sjon og topografi. Klima må tas på alvor. I Norge er soleksponering vikt ig. Mange torg har lav funksjonalitet fordi dominerende vindretning bidrar til ubehagelig opphold. Om det er kveldsol eller formiddagssol bør også vurder es i forhold til hvilken funksjon torget skal ha. Estetikk er viktig og det er interessant å vurdere hvordan folk som skal sette seg ned vurderer omgivels ene. Nesten uten unntak velger folk å sette seg ned der de har noe ”i ryggen”; en busk eller vegg el l. Funksjonalitet er undervurdert. Arkitekt er er opptatt av form, mens funksjon ikke alltid er godt nok dokumentert. S kal torget brukes til opphold, til fest eller til torghandel? Topografi er selvsagt viktig; bakker og flatmark gir ulik virkning. For å skape et byrom som tas i bruk, må det tilrette legges i en kompakt form. Det er sjelden en finner så gode og kompakte t orgdannelser som i gamle Europeiske byer. I Norge har man hatt en tend ens til å bygge torgene for store eller man har privatisert møteplassene slik a t de ligger inne i kjøpsentrene. Stadig flere byrom blir gjenstand for en utvikling som begrenser allmennhetens bruk og ferdsel 2. Oslo kommune har vedtatt sin kommunedelplan for torg og møteplasser 3. Det er en økende forståelse for betydningen av det offentlige rom, og særlig dets rol le som sosial møteplass. 1 M Carmona og S Tiesdell. Urban Design Reader 2007 2 Aftenposten mars 2009 3 Kommunedelplan for torg og møteplasser. Oslo kommu ne 2007 UTEMILJØ MYLDRING AV MENNESKER VARIASJON I TILBUD MØTEPLSSER KOMPAKT KVALITET 8 Små og store parker, plasser, torg, gater og andre ute rom er arenaer for ulike møter. Større mangfold tilsier behov for møtep lasser der ulike brukere gis rom til å være til stede. Konkurransen om uteromm ene øker og Oslo kommune arbeider med sikring av en struktur av torg o g møteplasser i hele byen. Særlig viktig er det å legge til rette for ba rn, unge, eldre og andre som i stor grad er henvist til uterommene i sitt nærmiljø. Torg og møteplasser trekker folk på varme dager og vi ser at sentrum fungerer godt som en møteplass. Fotoene fra Bryne sent rum/Storgata (se senere) illustrerer at gata har et potensial for å utv ikle triveligere møteplasser. Fotos tatt i Storgata viser flere plasser/o mråder som er mer preget av forvitring enn utvikling. Eier av problem et kan være privat så vel som offentlig sektor, men elementer i dårlig forfatn ing/forfall trekker interessen for Storgata som møteplass og boligområde n ed. De er eksempel på områder som ikke fungerer – og som heller ikke e r holdt attraktiv. Der det ikke er folk (les kunder) kommer heller ikke de private aktørene/investorene. Det er utfordrende å utvikle og tilrettelegge gode oppholdsrom og møteplasser. Med mål om å samtidig utvikle for kommer siell aktivitet og investeringsvilje fra privat sektor, er estetikk, fun ksjonalitet og kvalitet en kritisk suksessfaktor. Skal man få kunder til sentrum må kvaliteten på byrommet i fokus. Det er et offentlig ansvar, og kan med fordel skje i samarbeid med private eiere Dokk Holm 4 kritiserer byplanleggere og arkitekter og sier at de som har utformet store ufunksjonelle torg ikke skjønner hva s om er riktig skala for byen. Enda viktigere blir dette i mindre byer. Det er vesentlig at man ikke føler seg i et folketomt rom. Akkurat som de mye br ukte torgdannelsene i Europeiske byer og tettsteder, skal torget by på sol og vindstille om sommeren. Det er viktig at torget samtidig er vakkert . I boka ”Italias urbane fenomen” poengterer Brantenb erg hvordan gode torg kan bidra til å fremme bymiljøet slik at folk prater sammen og omgås. Felles for slike torg er en tett forbindelse mellom fysisk ut forming av torget og torgets sosiale funksjon. 5 God sirkulasjon av mennesker skaper godt grunnlag for kommersiell virksomhet. Sentralt i bybildet har tradisjonelt set t handel stått. Men det er ikke handel i seg selv som bygger byer. Det er i lik e stor grad kultur, servering og ulike former for tjenester. Kommersiell v irksomhet utvikles der det er mennesker (kunder). Desto flere mennesker i sir kulasjon, desto bedre grunnlag skapes for handel, service og ulike tjenester. Små plasser som er soleksponert og lune trekker også fo lk så sant de er vakre. Moderne bakerikonsepter (Oslo og Lom) har set t dette som en forretningsmessig nisje. De velger små lokaler med e t lite uterom som er lunt og soleksponert mellom lunsj og til stengetid. M ed utemøbler skaper de på denne måten attraktive møteplasser med enkel serve ring. 4 Dagens Næringsliv kronikk 5 Tore Brantenberg, prof NTNU ”Italias urbane fenome n” 2008 9 Hvordan skape gode møteplasser er en problemstilling E rling Dokk Holm arbeider med i sin doktorgradsavhandling på arkitekth øgskolen. Han mener at store åpne plasser fungerer dårlig som sosiale møtepl asser og er opptatt av å skape ”friksjon”. 6 ”Sykkelstiene, underganger og overganger øker effekt iviteten i trafikken. Det fører til mindre friksjon, men da forsvinner også "møtene". Det samme fenomenet ser vi på Vestlandet etter at ferjene ble overtatt av tunneler og bruer. Turistene vil ha opplevelser og lengter nok t ilbake til svingete veger og ferjekøer”. Erling Dokk Holm sidesetter friksjon m ed sosialitet. Sosial og materiell friksjon er igjen lik urbanitet, hevder H olm. ”Bryggesatsningen i Oslo kan få selv Tvedestrand i janua r til å fremstå som vitalt. Aker brygge har ingen, eller få butikker so m har inn- og utgang til torget. De som bor der kjører inn i sine underjordisk e kjellere og parkerer, før de tar heisen opp til boligen. Her er ingen nat urlige møteplasser eller friksjoner. - Hadde de enda hatt byens beste og bill igste frukt og grønsakstorg der, da ville det kunnet ha blitt litt l iv”, sier Dokk Holm. I planlegging og utforming av byer er det nødvendig å ha overordnete mål for friksjon i rommet. Ettersom handel er fremhevet som viktig aktør for å berge livet i byen, kan en spørre om årsaken til det te er at forretningsstanden historisk sett har vært de dyktigste på å skape friksjon i sentrum. Ofte har handelsstanden eiet både bygg og bu tikk. Slik er det ikke lenger. Ansvaret er dermed ikke lenger handelsstanden s, men offentlig 6 6 Dokk Holm. Foredrag Friksjon og estetisering. Norg es Arkitekthøgskole forvaltning og/eller politikere. Storgata i Bryne e r tett og tilstrekkelig kompakt til at det er mulig å arbeide ut fra prinsip pet om Den moderne by Moderne byer er inne i en omstruktureringsprosess der o det bygges boliger i sentrum, o sentrum fortettes og strammes inn o det utvikles etter en felles profil som kan styrke b yens image og synliggjøring o det utvikles pulserende møteplasser for kultur, handel og bespisning o næringslivssamarbeid utvikles etter næringsklyngeprinsip per o utdanning står i fokus o eiendomsstrukturen endrer karakter fra mange mindre t radisjonelle eiere til færre eiere med større investeringsmulighet o det skjer en omstrukturering i bransjene med utviklin gen av store bransjesentre o Lokalisering av skoler, offentlige etater og kultur e r kritiske faktorer i et fremtidig planarbeid Utfordringer i Bryne: · Et sterkt kjøpesenter i ene enden av den tradisjonell e hovedgata · Bytorg uten tydelig funksjon · Sentrum mangler oppstramming og det er mangel på god e møteplasser. · Torget er stort og egnet for torghandel, men er uegn et som møteplass på hverdager. 10 · Storgata fremstår som noe forvitret handlegate uten k ultur, boliger og møteplasser. · Mølledammen – et parkområde som ikke er direktet kny ttet opp mot Storgata Erfaringer fra kjøpesenterstoppen Kjøpesenterstoppen ble iverksatt for å revitalisere byer og tettsteders sentrum. Handel er bare ett av flere tiltak for å op pnå dette. Omstruktureringer i bransjene vil komme uavhengig a v kjøpesenterstoppen. Miljøverndepartementet iverksat te ikke RPB (”kjøpesenterstoppen”) for å skjerme eksisterende handel gjennom en såkalt skjermet økonomi, men i erkjennelsen av at han del er viktig for et vitalt by- og tettstedssentrum. Miljøverndepartementet har analysert konsekvensene av ”kjøpsenterstoppen” i rapporten ”Tilbake til start?”. Resultatet av undersøkelsen foreligger og noen av konklusjonene me d bakgrunn i svarene som er avgitt fra informanter fra offentlig forvaltning oppsummeres her;: I alle de undersøkte fylkene mente man at det først og fremst var andre forhold enn kjøpesenterstoppen som er årsaken t il en eventuell styrking av sentrumsområdene i byer og tettsteder. Bransjeglidninger innen handelsbransjen og etablerin g av storhandelskonsepter/minivarehus utenfor sentrum har i kke vært fanget opp av kjøpesenterstoppen Fylkene i undersøkelsen har ikke gitt noe entydig bi lde av at sentrumsområdene er styrket etter at kjøpesenterstoppen trådde i kraft. Fylker med lav kjøpesenterandel kan ha stor handelsle kkasje til nabofylket. Fylkene mener årsakssammenhengen til svekket sentrum er komplekse. Det ble pekt på at det må tilrettelegges for andre a ktiviteter i bykjernen i tillegg. Flere pekte på at staten og fylket har bidratt til å svekke bykjernene gjennom sine valg av lokalisering for nye offentlige bygg og institusjoner. Det ble pekt på at det er samspillet m ellom kontor og handel som skaper levende sentrum. Det ble pekt på at befolkningsvekst i sentrum gjenno m boligutbygging i sentrum bidrar til økt kjøpekraft i sentrum og større interesse for etablerere. Det ble etterlyst bevisst kommunal lokaliseringspolitikk mht handel, service, sportsarenaer og kulturinstitusjoner mv. Utviklingen av by- og tettstedssentre er mulig selv me d et sterkt kjøpesenter i nærheten. Det stiller imidlertid store krav til samo rdning og samarbeid mellom offentlig og privat sektor. 13 Figur 7 I en skala fra 1 til 5, hvordan opplever du han delstilbudet i Bryne, der 1 er svært dårlig og 5er svært godt? Figur 8 I en skala fra 1 til 5 hvordan opplever du hand elstilbudet i Sandnes/Forus/Kvadrat, der 1 er svært dårlig og 5 er sv ært godt? Barnefamiliesegmentet M44 har i dag en definert målgruppe mot familiesegm entet. Familiesegmentet er et interessant kommersielt segment, men det er også et krevende segment. Tar du med hele familien på ha ndletur, vil man gjerne supplere handleturen med litt mat (servering) eller k anskje også noen aktiviteter og opplevelser. Lek og kultur kan være slikt supplement. Med den store drakraften M44 har i markedet, burde d et være muligheter for å tilby supplement til familien når den er på ha ndletur. Kulturhuset (Mølla) kan eksempelvis tilrettelegge for barna – sær lig i forbindelse med lørdagshandleturen. M44 ønsker å tilby et utvidet tilbud til barnefamil ien. Med utvikling i Kornmottaket for bespisning; baker og kunstutstilling e ller bokkafe. Utvendig kan en tenke seg et område for småbarn og m yldring. Ideen om å styrke stoltheten over den jærske bondekult uren sterkt knyttet til FKRA kjerneområde bør vurderes. Menns handlevaner Menns handlevaner skiller seg fra kvinners. Kvinnene u tgjør ”shopperen” mens menn handler mer spesifikke varer som elektro, ve rktøy, data , elektronikk, bil mv. Deler av dette tilbudet vil b efinne seg innenfor big-box- området i f eks Sandnes. Figur 9 viser at av de som h andler i Sandnes (Forus/Kvadrat) er det langt flere menn enn kvinner. Mens 21% av mennene handler elektriske artikler i Sandnes, utgjør dette k un 11% av kvinnene. Menn og kvinner har altså ulik handleatferd. TOTAL 15-25år 26-35år 36-45år 46-55år 56-65år 66+ år 1 Svært dårlig 1 % 2 % 2 % 1 % 2 2 % 2 % 4 % 2 % 4 % 2 % 3 17 % 41 % 14 % 14 % 18 % 12 % 5 % 4 41 % 39 % 43 % 45 % 35 % 43 % 40 % 5 Svært godt 24 % 2 % 29 % 23 % 27 % 33 % 26 % Vet ikke/kan ikke svare 15 % 15 % 11 % 14 % 15 % 10 % 28 % TOTAL 15-25år 26-35år 36-45år 46-55år 56-65år 66+ år 1 Svært dårlig 1 % 2 % 2 % 1 % 2 3 % 5 % 3 % 3 % 7 % 3 10 % 10 % 7 % 9 % 9 % 17 % 2 % 4 34 % 44 % 36 % 42 % 35 % 26 % 23 % 5 Svært godt 32 % 39 % 43 % 39 % 36 % 26 % 14 % Vet ikke/kan ikke svare 20 % 2 % 14 % 5 % 18 % 26 % 53 % 15 Storgata – under transformasjon Storgata i Bryne er byens hovedgate. Den har tradis jonelt hatt en viktig handelsfunksjon i den perioden handel foregikk ette r den tradisjonelle kjøpmannmodellen. Slik er det ikke lenger. Gullsmede n, fargehandleren eller bakeren har knyttet seg opp mot kjeder der de samarbe ider om innkjøp og markedsføring. Husene de tidligere drev butikk i var selveiet og de hadde ofte butikk i første etasje og bolig i andre etasje . Arealutnyttelsen i dag er annerledes. Byene fortettes, tomter kjøpes opp av sel skap med større investeringsmulighet og byenes økonomi er endret. Hand el foregår i store kjøpesentre og bygatene utvikles med mer nisjeprege t handel, noen kjeder og ulike former for service og tjenester. Kultur og b espisning preger bygater i større grad enn tidligere og gatestrukturen fortett es med boliger og kontorbygg. Storgata er I dag under transformasjon. Den tradisjo nelle kjøpmannsmodellen eksisterer stedvis. De mest levedykti ge eller nisjepregete forretningene vil overleve og tilpasses den nye bystrukturen. Men det er mange mindre åpne plasser uten synlig funk sjon og fortsatt lav arealutnyttelse i og ved gata. I et fremtidsbilde kan en se for seg at disse hullene tettes og at nye funksjoner kommer inn i by bildet. Bryne har i dag startet en transformasjon av tidligere industriområder – områder som er enkle å starte opp med – mens en kan forvente at Stor gata vil endres i neste transformasjonsrunde. Dels vil investorer måtte komme på banen og dels vil o ffentlig sektor måtte ta grep om fellesarealene. Storgata er kompakt og ty delig, med konkrete endepunkter og dermed ligger mulighetene til rette for en utvikling. Figur 12 Elementer fra Storgata. ”Hull” som bør tette s 16 Figur 13 “Gråpapir” er starten på en farlig utvikling. Når en ser bort fra de ubrukte plassene i Storgata, f inner vi en tydelig handelgatastruktur og også attraktive bygg. Figur 14. Figur 14 Eksempler på vitalitet, estetikk og kvalit et I Storgata 17 Storgata har få bygg og en lite kompakt bygningsstruk tur. Det er en svakhet ved gata. Der det er tett og kompakt skapes gjerne my ldring (campingplass- effekt – folk trekker folk). Med mange åpninger mel lom byggene kan det ligge et potensial i å øke tilgjengeligheten til Møl ledammen, men samtidig kreves en høy utnyttelsesgrad av de eksisterende byggen e for at Storgata skal holde høyt aktivitetsnivå. Bygningsutformingen er slik at mange av byggene har e n fasade mot gata – og i mindre grad en fasade mot parken. Alle byer med respekt med seg selv bør ha en grønn lun ge/aktiv lunge tilknyttet sentrum med rekreasjonsareal tett på byen. Vi mener at det kan være et steg på veien å styrke St orgata på tre områder: - Torget (se foto) - Mediehuset der Stavanger Aftenblad holder til - Ved M44/Mølla og Kornmottaket Det knytter seg også utfordringer til Mølledammen-par ken. En god grønn lunge er viktig for trivsel og visuell standard. Møll eparken kan utvikles til en godt sammenhengende grøntakse. Figur 15 Bryne Torg Boliger i sentrum Flere nye boligprosjekter pågår i Bryne sentrum – og så i Storgata. Det kan vurderes for boligutbygging i Siloen og det bygges boliger ved Bryne Torg. Videre er det boliger mellom Storgata og Meierigata . Grøntstruktur Mølledammen er en grønn lunge med gangpassasje gjenno m sentrum. Kontakten mellom grøntområdet og Storgata er ikke v eldig tydelig og kan videreutvikles. Se fotos under. 18 Figur 16 Elementer fra Mølledammen Figur 17 Området mellom Torget og Mølleparken. Parken utgjør et flott potensial som i dag ikke er fu llt utnyttet. Den kan brukes til rekreasjon og opphold samt grønt-korridor. Kan det utvikles for bading og lek? Kan parken brukes mer? Forvitring og transformasjon Markedsundersøkelsen viser at Storgata har et begrenset kundegrunnlag der det er særlig de eldre aldersgruppene som vanligvi s benytter Storgata. Undersøkelsen viser også at folk er veldig opptatt av a t handelsstedet skal fremstå moderne og attraktivt og samtidig by på en h yggelig og trivelig atmosfære. Preg av forvitring er en stor utfordring for Storgata. I en moderne by etterspørres ikke alene handel, men også b oliger, skoler, kontorarbeidsplasser, kultur og bespisning i sentrum. Figur 18 Utfordringer i sentrum. Utydelig overgang mellom M44 og Storgata. 19 Storgata preges av mange små plasser uten oppstramming , av tilfeldig plasserte søppeldunker, av rufsete gatebelegg og til de ls mangelfullt vedlikehold. Storgata har store visuelle utfordringer dersom en skal ha et mål om å øke attraksjonskraften. Årsaken til problemene ligger ikke i M44 eller andre handelstilbud i Bryne. Uten M44 ville lekkasjen ut av Bryne til Sandnes vær t mye større. Utfordringen ligger i å utvikle et helhetlig bymilj ø med boliger, grøntstrukturer og varierte tilbud samt i å ruste opp sentrum med torg og Storgate slik at folk finner veien dit og velger å b ruke området. Der det er folk (kunder) kommer det kommersiell aktivitet. Byen Vår Drammen er et eksempel på en kommune som har tatt visuell opprusting på alvor. Figur 19Visuelle utfordringer i Storgata Figur 20 Storgata i Bryne. Potensial for å bli tett og kompakt og med potensial for ”friksjon”. Storgata har et potensial for å utvikle en strammere helhet, en bedre kopling mot Mølledammen og mot M44. Videre kan torg et utvikles til å fremstå mer attraktivt. Bedre tilgjengelighet fra p arkeringsområder bør utvikles. På Jæren bor folk spredt og det viktigste må let er at befolkningen da reiser kortest mulig; altså ikke til Sandnes. Det bør være et mål at kunden kan bevege seg mellom ulike tilbud når kunden først har parkert bilen. 20 Figur 21 Forslag til nytt inngangsparti mot Storgata Muligheter I det følgende er det listet opp noen ideer og mulig heter. Ingen av disse er realitetsbehandlet og står som konsulentenes løse ideer . ”Mølletorget” - en del av Storgata Dagens inngangsparti til M44 fra Storgata er ingen vi suell god løsning. Vår anbefaling er å styrke denne inngangen og samtidig u tvikle aktiviteter i form av servering, torg, skulpturpark i en torgdannelse fo ran inngangen. En utvikling av Kornmottaket og Siloen vil måtte være en del av denne ansiktsløftingen. En utvikling for kommersiell virksomh et i disse byggene kan generere kapital til å bidra med god byutvikling. T orgets navn kunne være Mølletorget. Figur 22 Eksisterende inngangsområde sett fra Storgata. Myldring og kvalitet i Storgata Friksjon i rommet er et element for å få til bruk – og myldring. Storgata er til en viss grad kompakt og tett men har potensial for ut vikling. Små tomme rom bør tettes, veibanen med kanter bør strammes opp ( offentlig ansvar) og deler av fasadene (privat ansvar) bør pusses opp. Oppry dding (privat ansvar) og parkering (offentlig ansvar) vil også bidra til b edre inntrykk. Gatebelysning, blomster og gangakser mot Mølleparken sa mmen med utvikling av tre torg vil øke attraktiviteten for så vel kunde som investor. 21 - Skape myldring - Oppruste fasadene - Ruste opp småplassene - Unngå ”gråpapir” - Fortette Storgata med flere nye bygg - Gode på tvers akser mot boliger på sørsiden og mot Møl leparken Avistorget - mediehus Stavanger Aftenblad har sine kontorer midt i Storgat a. Herfra er det god tilgjengelighet til Mølleparken. Bygget fremstår mo derne og gir Storgata et løft. Med en lokalisering midt i Storgata utgjør byg get med torgplass og gangvei til Mølledammen et mulig utviklingsområde f or ett eller flere formål. En videreutvikling av avishuset midt i Storgata kunne tenkes innen media og kommunikasjon, kafe eller et utadvendt avishus kunne være en ide. Kombinasjon med utdanningsvirksomhet et annet altern ativ. Målet må være å trekke mennesker – og særlig yngre grupper – mot se ntrum. Figur 23 Mediehuset til Stavanger Aftenblad Et mediesenter i en videreføring av avishuset der Sta vanger Aftenblad holder til kan vurderes. Området er uansett egnet til torgdannelser med rom for opphold, blomster og gangpassasje. 22 M44’s bidrag – helhetsgrep og fokus M44 bør tilstrebe å skille plasskrevende virksomhet i e nkle bygg (fabrikkliknende bygningsmasse/big-boxes) på de sør-v estlige deler av eiendommen. Dette for å skille de butikkene som har lav tetthet av kunder med de butikkene som skaper myldring og kundetetthe t (arealintensiv bruk). Detaljhandel i bør lokaliseres i senteret og boliger kan vurderes etablert i dagens silo/kornmottak mens Mølla er gitt til Bryne so m kulturbygg. Kornmottaket har et potensial for også å utvikles til en attraktiv møteplass inne og ute med bespisning/galleri/musikk el l Evt ogs å boliger. Fra dette området bør det tilrettelegges for gode gangsoner mot Storgata og Mølledammen. M44 bør styrke sin posisjon mot sentrum og må for frem tiden fremstå med et opprustet inngangsparti mot Reevegen og Storgata. Figur 24 Inngangspartiet til M44 er I dag mest tydelig mot RV44 ”Bagaren i Kornmottaket” Kormottaket står i dag tomt. Innvendig er det bindin gsverk og store åpne rom som kan være egnet til eksempelvis servering, utst illing eller show- room. En kan naturlig trekke linje fra kornmottak t il for eksempel et bakeri. Men alle ideer må vurderes markedsmessig. 23 Figur 25 Innvendig I kornmottaket Kunne det være mulig med bakeri og ferske bakevarer i andre etasjen i kornmottaket? I hyggelige omgivelser og muligheter for å ta kaffen med seg ut? Har M44 vært flinke nok til å spille på sin egen historie/identitet? Jæren har en av landets mest fantastiske landbrukshistorier. Et annet alternativ kunne være kunstutstilling. Musikk kan også benyttes for å styrke kulturelementet. På veggene kan også være gamle fotos fra livet rundt kornmottaket i gamle dager. Kanskje man har gamle historier som kan forte lles? (Storytelling) Inngangspartiet til et eventuelt ”Bagaren” kan vurde res trekkes opp via rampe og med utebord på terrasse utenfor bakeriet i retning mot M44 inngangsparti og torg. Figur 26 Kornmottaket med mulig bakeri I andre etasje og kunstnersenter I første etasje ”Kunstnaren i Lugå” Første etasje i kornmottaket kan vurderes tilrettelag t med rimelig utleie i etasjen under et evt bakeri. Luken der kornet ble f raktet inn kan åpnes med glass, mens inngangen kan være via ”Bagaren”. 24 Dette kan styrke kultur-profilen inn mot Mølla og ku lturtilbudet der og det vil kunne styrke identiteten til FKRA, byen og Stor gata. Det er i alle fall synd dette står tomt i dag. ”Bondens Torg” Bondens Torg som konsept øker i omfang rundt i landet . Et utvendig torg med ferskvaresalg ved utgangen fra M44 mot Storgata, bør vurderes for å stimulere til myldring i gateplan. Torget kan etabl eres midt i Reeveien på de lørdagene man får dette til. Et samarbeid med Bondes Torg som opererer på landsbasis kan vurderes. Et slikt konsept kan eventuel t koples med markedsdager i Storgata dersom det er interesse for det te. Jærdagen er et eksempel på at dette fungerer. ”Bondeparken” Hva med en skulpturpark for barn? Skulpturer med hu sdyr som barn kan leke på og boltre seg mellom. Det kan med fordel eta bleres i nærheten av steder med bespisning slik at barnefamilier kan hygge se g. Historiefortellinger Å fortelle historier fra tidligere aktivitet i FKRA område kan være et fint supplement til f eks aktiviteten i Kornmottaket. Mølla Mølla er i dag i bruk av kommunen som har ulike kul turelle aktiviteter. Figur 27 Mølla – vis a vis Storgata Ideskisser Under er det lagt inn prinsippskisser og idéskisser til e n videre utvikling av delere av Brynebyen. Første skisse gir en historisk ove rsikt over utviklingen til FKRA sin eiendom. Deretter en skisse over viderutv iklingen av handel på eiendommen. Videre har en foreslått en helhetlig pla n med tre torgdannelser som hver for seg har en ide/profil med e t tilbud som er attraktivt for en definert målgruppe. Fokus på en syn lig aktivitet som tilhører hvert av torgene. Det kan f eks være; torghandel med landbruksfokus og kultur på ”Mølletorget”, et ”Medietorg” midt i Stor gata og deretter for eksempel en festplass med transittområde ved stasjonen. Videre presenteres en skisse som viser nødvendigheten a v å trekke boliger inn mot sentrum. De neste skissene viser viktigheten av gode grøntareal. Mølleparken må åpnes og ryddes for at dette skal kunn e realiseres. 25 Historisk sett var Jærsenteret rettet ut mot RV44. Ved åpningen av M44 ble fortsatt hovedinngangen rett et mot parkeringsområdet, men en egen inngang mot Storgata ble etablert. Målet med en ny utbygging i M44 er å styrke aktivite t og profil mot byen gjennom å ta i bruk og styrke de historiske byggene o g uteområdene mot byen. En mer langsiktig visjon er å videreutvikle g ammel bygningsmasse for boliger og mer kultur. 26 Videre skal det rettes økt fokus mot sterkere differen siering av varekategoriene, der de mest transportkrevende og are alkrevende etableres i enklere fabrikkliknende bygningsmasse i bakre deler av eiendommen. Figur neste side. 27 Figur 28 Arealkrevende og transportkrevende virksomhe t lokaliseres i bakre deler av eiendommen. Den arealintensive aktiviteten lokaliseres mot den mer kompakte bystrukturen. 28 Figur 29 Prinsippskisse over Bryne sentrum med foku s på Storgata. Prinsippet omfatter en trepunktsmodell f or å stramme opp og fortette. 29 Figur 30 Prinsippskisse over Bryne sentrum – Storgat a – trepunktsmodellen med fortetting av boliger samt g angakser og tilgang til grøntstrukturer 30 Figur 31 Et scenarie for framtiden. 31 Figur 32 Eksempel på torgutforming i området M44 – Mø lla – Mølleparken – Storgata.
Parse pdf-doc by clicking the button below. Parsed pdf-documents will be searchable.
Metadata Found
Producer
GPL Ghostscript 8.61
CreationDate
2010-10-11T14:16:25+02:00
ModDate
2010-10-11T14:16:25+02:00
Author
Hanne
Pages
31
merge_type
Parse PDF
Accept
Vista-analyse.no uses cookies to ensure you get the best experience
GDPR