Verdi av arealer som utvalgte havner og jernbaneterminaler disponerer

Report 2014/35

Ingeborg Rasmussen

Verdi av arealer som utvalgte havner og jernbaneterminaler disponerer

Category	Reports
Sub-Categories	n/a
Year	2014
Report Number	35
Author(s)	Ingeborg Rasmussen
Download	file_download (15.4 MB)
Read in browser	PDF

! RAPPORT 2014/35 Ve r d i a v a re a l e r s o m u t v a l g t e havner og jernbaneterminaler disponerer Karin Ibenholt, Ingeborg Rasmussen

Verdi!av!arealer!i!utvalgte!havner!og!jernbaneterminaler!!Dokumentdetaljer..Vista!Analyse!!AS!Rapport!nummer!2014/35!Rapporttittel!!Verdi!av!arealer!som!utvalgte!havner!og!jernbaneterminaler!disponerer!ISBN!978F82F8126F176F1!Forfatter!Karin!Ibenholt,!Ingeborg!Rasmussen!Dato!for!ferdigstilling!!17.11.2014!Prosjektleder!Karin!Ibenholt!Kvalitetssikrer!Tor!Homleid!Oppdragsgiver!Sekretariatet!for!Nasjonal!transportplan/Statens!vegvesen!Tilgjengelighet!Offentlig!Publisert!!www.vistaFanalyse.no!Nøkkelord!Havner,!jernbaneterminaler,!tomteverdi!!!!!

Verdi!av!arealer!i!utvalgte!havner!og!jernbaneterminaler!Vista!Analyse!!!!!1!Forord.Vista!Analyse!har!på!oppdrag!av!transportetatene!og!Avinor!gjennomført!en!verdivurdering!!av!arealer!som!i!dag!er!bundet!i!containerhavner!og!jernbaneterminaler!i!Oslofjorden,!Stavanger,!Bergen! og! Trondheim.! Verdivurderingen! er! basert! på! innhentet! informasjon! om! de! aktuelle!havnene!og!jernbaneterminalene!og!forventete!tomtepriser,!samt!en!usikkerhetsanalyse!for!å!beregne!forventet!verdi.!!Vibeke! Wøien! Hansen! har! hatt! ansvaret! for! gjennomføring! av! usikkerhetsanalysen! i!dataverktøyet!@Risk,!mens!Oscar!Haavardsholm!har!vært!ansvarlig!for!innhenting!av!fakta!om!havnene!og!jernbaneterminalene.!!Takk!til!alle!som!har!bidratt!i!arbeidet.!!!!!!!!Karin!Ibenholt!Prosjektleder!Vista!Analyse!AS!!!!!!

Verdi!av!arealer!i!utvalgte!havner!og!jernbaneterminaler!Vista!Analyse!!!!!3!Innhold.Forord!...........................................................................................................................................!1!Hovedpunkter!...............................................................................................................................!5!1.!Innledning!..............................................................................................................................!9!1.1!Metode!..........................................................................................................................!10!2.!Tilgjengelige!arealer!............................................................................................................!13!2.1!Havnearealer!.................................................................................................................!13!2.2!Jernbaneterminaler!.......................................................................................................!15!3.!Beregning!av!tomteverdier!..................................................................................................!17!3.1!Om!prisdannelse!for!tomter!..........................................................................................!17!3.2!Tomtepriser!...................................................................................................................!17!3.3!Usikkerhetsanalyse!.......................................................................................................!19!3.4!Resultater!......................................................................................................................!19!Vedlegg!1!Faktaark!for!hver!havn!og!jernbaneterminal!.............................................................!25!!

Verdi!av!arealer!i!utvalgte!havner!og!jernbaneterminaler!Vista!Analyse!!!!!5!Hovedpunkter.I! dette! prosjektet! har! vi! kartlagt! størrelsen! på! de! arealene! som! kommunene! har!anskaffet!og/eller!stilt!til!disposisjon!for!havneformål!eller!til!drift!av!havner!i!Oslofjorden,!samt!Bergen,!Trondheim! og! Stavanger! ! og! som! staten! har! anskaffet! til! drift! av! jernbaneterminaler! i! samme!områder.!Videre! har! vi! stipulert! forventet! verdi! av!disse! arealene! basert! på! anslag! på!tomtepriser! i! de! aktuelle! områdene.! Dette! gir! et! svært! grovt! overslag! over! den! finansielle!kraften! som! ligger! i! dagens! terminalstrukturer! for! havneF!og! baneterminaler.! Det! er! gjort!overslag!for!hver!enkelt!terminal,!og!for!alle!terminalene!samlet.!Verdien!av!eiendommene!er!vurdert! utfra! antatt! beste! alternative! anvendelse.! For! noen! terminaler! vil! dette! innebære!benyttelse! til! byutvikling!(primært! boliger),! mens!bruk!til!annen!næringsvirksomhet!vil! være!mest!relevant!for!andre!terminaler.!!For! havnene! er! det! innhentet! informasjon! om! hele! arealet! som! havnen! disponerer! og! arealet!som! brukes! til! containervirksomhet,! i! det! sistnevnte! er! de! arealer! som!kan! antas! å! være!enklest! å!avhende.! For! jernbaneterminalene! er! det! innhentet! informasjon! om! hele! arealet! og!arealet!som!Jernbaneverket!eier.!!I! stipuleringen! av! tomteverdiene! er! det! brukt! forskjellige! tomtepriser:! beregnet! andel! som!tomten! utgjør! av! en! boligs! kvadratmeterpris! (7! prosent)! og! kvadratmeterpris! i! faktiske!boligsalg! i! de!aktuelle! områdene,!forventet! salgsverdi! på! tomter! til! salgs! i! de! aktuelle!områdene,! samt!informasjon! om! kvadratmeterpris! for! enkelte! gjennomførte! tomtesalg.!Sistnevnte! er! stort! sett! brukt! som! et! anslag! på! maksimal! tomtepris.!Tomteprisene! er! primært!knyttet! til! eneboliger! eller! forholdsvis! plasskrevende! næringsvirksomhet,! dvs.! virksomheter!med! lav! utnyttelsesgrad.! For! bruk! av! tomtene! til! virksomhet! med! høy! utnyttelsesgrad,! som!boligblokker! eller! kontorer,! vil! tomteprisene! generelt! være! for! lave.! Noe! av! dette! er! har! vi!imidlertid! tatt! hensyn! til! i! usikkerhetsanalysen.!Det! kan! imidlertid! bety! at! for! noen! sentralt!beliggende!tomter!er!våre!estimat!heller!for!lave!enn!for!høye.!For!å!stipulere!verdiene!for!de!aktuelle!eiendommene!har!vi!benyttet!verktøyet!@Risk.!Det!vil!si! at! det! er! etablert!en! grunnkalkyle! som! er! tillagt! et! nedre! og! øvre! ytterpunkt! (”trepunkts!estimat”).!Analyseresultatene!er!fremkommet!ved!bruk!av!en!Monte!CarloFsimulering!i!@RISK.!Tabellene!nedenfor!oppsummerer!resultatene!for!henholdsvis!totale!arealer,!containerarealer!i!havnene!og!de!arealer!Jernbaneverket!eier!på!de!aktuelle!jernbaneterminalene.!!Det!er!i!Oslo!verdien! er! forventet! å! være! høyest,! og! for! alle! steder! er! det! forventet! at! bruk! av! arealene! til!boligformål!vil!gi!en!høyere!verdi!enn!til!næringsformål.!Samlet!forventet!verdi!for!alle!arealer!brukt!til!boligformål!er!40!mrd.!kr,!mens!forventet!verdi!for!næringsformål!er!8,4!mrd.!kr.!For!containerarealene! i! de! utvalgte! havnene! er! samlet! forventet! verdi! 4,8! mrd.! kr! for! boligformål!og! knappe! 1! mrd! kr! for! næringsformål.! For! de! arealer! som! Jernbaneverket! eier! er! forventet!verdi!4,3!mrd!kr!for!boligformål!og!knappe!1!mrd!kr!for!næringsformål.!I! tolkingen! av! resultatene! fra! usikkerhetsanalysen! er! det! viktig! å! være! klar! over! at! verdiene! i!beste! fall! uttrykker! en! alternativverdi! av! arealene,! og! ikke! hva! de! vil! være! verdt! i! en! faktisk!handel.! Sistnevnte! vil! påvirkes! av! en! rekke! forhold! vi! ikke! har! hatt! mulighet! for! å! vurdere,! så!som! eierskap,! geologiske! forhold,! reguleringsbestemmelser! og! behov! og! kostnader!ved!tilpasning!av!tomtene!(for!eksempel!behov!for!å!rive!eiendommer!og!anlegg).!!

Verdi!av!arealer!i!utvalgte!havner!og!jernbaneterminaler!Vista!Analyse!6!Tabell.1.Forventet.tomteverdi.av.totale.arealer.brukt.til.hhv.bolig8.og.næringsformål..Mill..kr...Areal,.1000m2.Boligformål*.Næringsformål.10!%!ForventningsFverdi!90!%!10!%!ForventningsFverdi!90!%!HAVNER...Borg!Havn!525!791!1.200!!1.720!!244!!270!!302!!Moss!Havn!100!218!!331!!473!!65!!72!!81!!Oslo!Havn!1!224!6.300!!!19.000!!35.000!!1.940!!2.150!2.400!!Drammen!Havn!490!985!!1.500!!2.140!!375!!416!!464!!Larvik!Havn!325!436!!664!!948!!272!!301!!336!!Grenland!Havn!373!425!!647!!923!!273!!302!!337!!Kristiansand!Havn!422!1.240!!1.890!!2.700!!1.010!!1.120!!1.250!!Stavanger!Havn!25!82!!162!!261!!40!!44!!49!!Risavika!Havn!418!1.370!2.700!4.360!664!735!820!Bergen!Havn!340!840!!1.450!!2.200!!245!!272!!303!!Trondheim!Havn!750!2.230!4.310!!6.890!!1.190!!1.320!!1.470!!JERNBANETERMINALER...Berg!!36!39!!59!!84!!17!!19!!21!!Rolvsøy!!20!29!!44!!62!!9!!10!!11!!Alnabru!!450!1.660!!3.840!!6.550!!714!!791!!883!!Hønefoss!!30!37!!56!!79!!22!!24!!27!!Drammen!!18!35!!53!!75!!13!!15!!17!!Lierstrand!!13!26!!39!!56!!10!!11!!12!!Borgestad!!15!25!!38!!54!!13!!14!!15!!Langemyr!!50!81!!123!!175!!77!!85!!95!!Ganddal!!158!691!!1.140!!1.700!!250!!277!!309!!Nygårdstangen!!89!221!!380!!578!!64!!71!!79!!Brattøra!!57!255!!387!!552!!91!!100!!112!!Totalt,.avrundet.!!40.000....8.400...*!For!noen!steder!vil!dette!også!omfatte!bruk!av!arealene!til!kontorformål!!

Verdi!av!arealer!i!utvalgte!havner!og!jernbaneterminaler!Vista!Analyse!!!!!7!Tabell.2.Forventet.verdi.av.containerareal.til.hhv.bolig8.og.næringsformål..Mill..kr1..Areal.1000m2.Boligformål.Næringsvirksomhet.10!%!ForventningsFverdi!90!%!10!%!ForventningsFverdi!90!%!Borg.Havn.90!132!207!!300!!38!!46!!56!Moss.Havn.70!148!!232!!336!!41!!51!!61!!Oslo.Havn.188!956!!2.900!!5.360!!270!!331!!395!!Drammen.Havn.25!49!!77!!111!!17!!21!!25!!Larvik.Havn.55!72!!112!!163!!42!!51!!61!!Grenland.Havn.259!288!!449!!653!!170!!210!!250!!Kristiansand.Havn.50!144!!224!!328!!108!!132!!159!!Stavanger.Sentrum.0!0!0!0!0!0!0!Risavika.Havn.48!157!310!507!69!84!101!Bergen.Havn.62!149!!263!!406!!40!!49!!59!!Trondheim.Havn.5!18!!43!!77!!8!!13!!20!!1!Tall!i!normal!stil!representer!hvor!velegnet!området!er!til!hhv.!boligF!og!næringsformål.!Normal!stil!i!10%!betyr!at!området!er!lite!velegnet!til!det!aktuelle!formålet,!normal!stil!i!Forventningsverdi!betyr!at!området!er!normalt!egnet,!normal!stil!i!90%!betyr!at!området!er!godt!egnet.!!*!For!noen!steder!vil!dette!også!omfatte!bruk!av!arealene!til!kontorformål!Tabell.3.Forventet.verdi.av.jernbaneverkets.areal.til.hhv.bolig8.og.næringsformål..Mill.kr1..Areal.1000m2.Boligformål.Næringsvirksomhet.10!%!ForventningsFverdi!90!%!10!%!ForventningsFverdi!90!%!Berg..0!!0!!!0!!Rolvsøy..6!9!13!19!2,8!3!3,3!Alnabru..287!1.100!!2.450!!4.190!!456!!505!564!!Hønefoss..0!!0!!!0!!Drammen..9!18!!28!!40!!7!!8!!9!Lierstrand..0!!0!!!0!!Borgestad..9!14!!21!31!!7!8!!9!!Langemyr..30!48!!73!!104!!45!!50!!56!!Ganddal..158!690!!1.140!!1.700!!250!!277!!309!!Nygårdstangen..33!83!!142!!216!!24!!27!!30!!Brattøra..57!255!!387!!552!!91!!100!!112!!1!Tall!i!normal!stil!representer!hvor!velegnet!området!er!til!hhv.!boligF!og!næringsformål.!Normal!stil!i!10%!betyr!at!området!er!lite!velegnet!til!det!aktuelle!formålet,!normal!stil!i!Forventningsverdi!betyr!at!området!er!normalt!egnet,!normal!stil!i!90%!betyr!at!området!er!godt!egnet.!!*!For!noen!steder!vil!dette!også!omfatte!bruk!av!arealene!til!kontorformål!!!

Verdi!av!arealer!i!utvalgte!havner!og!jernbaneterminaler!Vista!Analyse!!!!!9!1. Innledning.I! dette! prosjektet! har! vi!kartlagt!størrelsen! på! arealer!kommunene! har! anskaffet! og/eller!stilt!til! disposisjon! for! havneformål! eller! til! drift! av! havner! i! Oslofjorden,!samt! Bergen,! Trondheim!og! Stavanger,!og!som!staten!har! anskaffet!til! drift! av! jernbaneterminaler! i! samme! områder.!Videre! har! vi!stipulert!forventet! verdi! av! disse! arealene! basert! på! anslag! på! tomtepriser! i! de!aktuelle! områdene.!Dette! gir! et! svært! grovt! overslag! over! den! finansielle! kraften! som! ligger! i!dagens! terminalstrukturer! for! havneF!og! baneterminaler.! Det! er! gjort! overslag! for!hver! enkelt!terminal,! og! for! alle! terminalene! samlet.! Verdien! av! eiendommene! er! vurdert! utfra! antatt!beste!alternative!anvendelse.!For!noen!terminaler!vil!dette!innebære!benyttelse!til!byutvikling,!dvs.!primært!til!boligformål,!mens!næringsformål!vil!være!mest!relevant!for!andre!terminaler.!Finansieringskraften! ved! en! eventuell! avhending! vil! nødvendigvis! avhenge! av!reguleringsbestemmelser! og! beliggenhet.! Hvilke! reguleringsbestemmelser! som! vil! gjelde! ved!en! eventuell! avhending! vil! nødvendigvis! være! beheftet! med! usikkerhet.! Hvor! stor! betydning!reguleringsbestemmelsen! har! for! den! finansielle! kraften! som! ligger! i! hver! enkelt! terminal!vil!avhenge!av!hvor!terminalen!er.!!Kartleggingen!omfatter!følgende!havner:!!• Borg!havn!(Sarpsborg!og!Fredrikstad)!• Moss!havn!• Oslo!havn!!• Drammen!havn!• Larvik!havn!• Grenland!havn!(Skien,!Porsgrunn!og!Bamle)!• Kristiansand!havn!• Stavanger!havn!(delt!i!Stavanger!sentrum!og!Risavik!havn)!• Bergen!havn!• Trondheim!havn!Samt!følgende!jernbaneterminaler:!!• Berg!• Rolvsøy!(Sarpsborg)!• Alnabru!(Oslo)!• Hønefoss!• Drammen!• Lierstranda!• Borgestad!(Skien)!• Langemyr!(Kristiansand)!• Ganddal!(Stavanger)!• Nygårdstangen!(Bergen)!• Brattøra!(Trondheim)!Kartleggingen! av! arealene! er!basert! på! informasjon! innhentet! fra! og! kvalitetssikret! av! hver!enkelt! havn,!Jernbaneverket! og! ROM! Eiendom.!Arealinformasjonen! er! dermed! antatt! å! være!forholdsvis!sikker.!Det!er!imidlertid!stor!usikkerhet!knyttet!til!tomteprisene,!og!dermed!også!til!

Verdi!av!arealer!i!utvalgte!havner!og!jernbaneterminaler!Vista!Analyse!10!verdiestimatene.! Hvis! det! skulle! bli! aktuelt! å! avhende! noe! av! det! kartlagte! arealet! må! det!gjøres!oppfølgende!undersøkelser!for!å!øke!presisjonsnivået.!!1.1 Metode.Vi! har! innhentet! arealinformasjon! fra!de! utvalgte! havnene,! i! form! av!den! totale! størrelsen! på!arealene,!størrelse!på!arealer!som!brukes!til!containerhåndtering!og!anslag!på!bygningsmasse.!!Videre! har! vi!har!etterspurt!informasjon! om!eksisterende!verneF!eller! reguleringsFbestemmelser!som!kan!ha!betydning!for!verdsetting!av!eiendommene.!!For! jernbaneterminalene! har! vi! fått! informasjon! fra!ROM! eiendom,! komplettert! med! data! fra!Jernbaneverket.!Anslagene! fra! ROM! eiendom! er! konservative.!Både! sammenlignet! med!arealanslag! basert! på! kart! over!eiendommene! og!offentlig!tilgjengelig!eiendomsinformasjon!(www.seeiendom.no),!er!anslagene!fra!ROM!eiendom!lave.!Men!anslagene!basert!på!kartdata!og! seeiendom!er! svært!unøyaktige!og! dermed! til! dels! problematiske! å! bruke,!bl.a! kan!eiendommene! omfatte!mer!enn! jernbaneterminalen,! og! videre! kan! jernbaneterminalen! gå!over!flere!eiendommer.!!For!jernbaneterminalene!går!vi!ut!fra!at!hele!arealet!brukes!til!godshåndtering.!!Mer! detaljert! informasjon! om! den! enkelte! havn! og! jernbaneterminal,! inkludert! kart,! finnes! i!vedlegg! 1.!Kartene! for! hver! havn! og! jernbaneterminal! er! av! varierende! kvalitet! og! med!varierende!innhold!og!dermed!ikke!alltid!mulig!å!sammenligne!med!hverandre.!!Vi! må! selvfølgelig! ta! forbehold! om! at! det! kan!ha! vært! feil! eller! ufullstendig! svar! fra!respondentene.! ! Vi! har!innenfor! rammen!for! dette! prosjektet! ikke! hatt! mulighet! til! å!kontrollere! anslagene! mot! offentlig! tilgjengelig! eiendomsinformasjon.! Vi! har! imidlertid!innhentet! informasjon! om! havnene!og! terminalene!som!er! tilgjengelig!på! nettet.! Vi! har! heller!ikke!hatt!muligheten!til!å!kontrollere!hva!de!forskjellige!eiendommene!brukes!til.!!Verdsettingen! er! knyttet! til! tomtearealet,! uavhengig! av! verdien!av!eventuelle! bygninger! i!havnene! og! på! terminalene.! Disse! bygningene! kan! representere! en! merverdi,! hvis! de! er!omsettelige!og!kan!passes!inn!i!annen!bruk!av!havneF!og!terminalarealene!enn!dagens,!eller!de!kan!representere!en!kostnad!ved!at!de!må!rives/saneres!for!at!arealene!skal!kunne!brukes.!Vi!har! ikke! hatt! nok! detaljert! informasjon! om! bygningsmassen! i! de! aktuelle! havnene! og!terminalene!til!å!kunne!gi!noen!anslag!på!disse!verdiene.!Tomtepriser.Vi!har!tilnærmet!oss!tomteprisene!fra!flere!kilder:!• Basert! på! boligprisstatistikken! til! Norges! Eiendomsmeglerforbund! i! juni! 20141!for!området!i!nærheten!av!havnen!eller!jernbaneterminalen.!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!1!http://www.nef.no/nef/xp/pub/mx/filer/boligprisstatistikk/markedsrapporter/EiendomFNorgeFboligprisstatistikkFforFjuniF2014_660958_660968.pdf!

Verdi!av!arealer!i!utvalgte!havner!og!jernbaneterminaler!Vista!Analyse!!!!!11!• Gjennomsnittet!av! pris! pr! kvm! tomt! av! et! utvalg! tomter! til! salgs! i! nærheten! av!havnen/jernbaneterminalen!på!finn.no.!Noen!steder!har!det!vært!få!eller!ingen!tomter!til! salg,! eller!svært! langt! til! nærmeste! tomt! til! salgs,! dvs.! at! det! er! høy! usikkerhet!knyttet!til!overførbarheten!av!disse!tallene.!• Enkeltobservasjoner!fra!salg!eller!overtakelse!av!tilsvarende!tomter!de!siste!årene.!!For! å! beregne! tomteprisen! fra! boligprisstatistikken,! som! er! uttrykt! i! pris! per! kvadratmeter!boligareal,!har!vi!benyttet!følgende!metode:!!Prisen!for! en! bolig! (eiendom)! består! av!en! rekke! priselementer,! se!Figur!1.1.! Ifølge! tall! fra!Husbanken! utgjør! tomtekostnadene! rundt! 16!prosent!av! de! totale! kostnadene! ved!en!enebolig.2!Videre!forutsetter! vi! at! det! er! et! påslag! på! 16! prosent! på! byggekostnadene,! dvs! at!boligprisen!er!lik!1,16!ganger!byggekostnadene.!Det!betyr!at!omtrent!14!prosent!av!boligprisen!dekker! tomtekostnaden.! Med! en! forutsetning! om! at! 50! prosent! av! tomten! er! bebygget! blir!kvadratmeterprisen!for!tomten!7!prosent!av!kvadratmeterprisen!for!boligen.3!!Merk! at! metoden! beskrevet! over! er! mest! velegnet! for! å! beregne! verdien! av! tomter! brukt! til!småhusbebyggelse,! og! hvor! hensiktsmessig! den! er! for! tettere! bebyggelse! og! kan! selvsagt!diskuteres.!Videre!er!de!fleste!observasjoner!av!tomter!til!næringsvirksomhet!tomter!med!lite!sentral! plassering! og! som! er! egnet! for! virksomheter! med! forholdsvis! stort! plassbehov,! for!eksempel! verksteder.!Noen! av! enkeltobservasjonene! av! tomtesalg! gjelder! imidlertid!utviklingsområder! med! en! høy! utnyttelsesgrad,!som! ved! blokkbebyggelse! eller! kontorbygg.! Vi!får!derfor!tatt! hensyn! til!noe! av!dette! i! vår! usikkerhetsanalyse.!Men! det! kan! bety! av! våre!estimat!gjennomgående!er!noe!lave!for!enkelte!steder!som!egner!seg!godt!til!byutvikling!i!form!av!blokker!og/eller!kontorer.!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!2!http://oekonomi.no/bolig/2009/09/23/byggekostnader/!og!http://biblioteket.husbanken.no/arkiv/dok/3604/aarsstatistikk_2004.pdf!!3!andel!av!tomten!som!er!bebygget!uttrykkes!med!grad!av!utnytting!eller!bebygd!areal!(BYA).!Størrelsen!på!BYA!reguleres!av!kommunen.!I!Oslo!kommunes!småhusplan!er!største!tillate!BYA!24!prosent!(dvs.!at!24!prosent!av!tomten!kan!bebygges),!mens!den!selvsagt!er!til!dels!vesentlig!høyere!for!blokkbebyggelse.!Bebygd!areal!omfatter!større!arealer!enn!boligarealet,!for!eksempel!inngår!parkeringsplass,!hvilket!betyr!at! BYA! beregnet! utfra! boligareal! isolert! sett! vil! bli! mindre.! På! den! annen! side! vil! flere! etasjer! trekke! i!retning! høyere! BYA.! 50! prosent! BYA! som! vi! implisitt! regner! med! kan! derfor! ses! som! en! god! tilnærming!for!småhusbebyggelse.!!

Verdi!av!arealer!i!utvalgte!havner!og!jernbaneterminaler!Vista!Analyse!12!Figur.1.1.Prisbegreper.i.bygge8.og.anleggsvirksomhet.!Kilde:!SSB!

Verdi!av!arealer!i!utvalgte!havner!og!jernbaneterminaler!Vista!Analyse!!!!!13!2. Tilgjengelige(arealer.2.1 Havnearealer.De! ti! havnene! som!er! kartlagt!er! alle! i! kommunalt! eie,! i! flere! tilfeller! som! IKS! med! flere!medlemskommuner.! Eneste! unntaket! er! Risavik! havn! hvor! 45! prosent! eies! av!Stavangerregionen! havn! og! resten! av! private! aktører.! Havnene! er! svært! forskjellig! i! størrelse,!både! totalt! og! for! containerhåndtering,! beliggenhet,! i! terminalstruktur! (antall! terminaler,!kaier)! og! i! aktivitet.! Arealet! for! containerhåndtering! varierer! fra! mindre! enn! 1! prosent!(Trondheim)! til! 70! prosent! (Moss).!Mye! av! det! øvrige! arealet! brukes! også! til!ulike! former! for!godshåndtering,!men!dette!er!ikke!kartlagt!spesielt.!!Noen! av!havnene! har! bygninger! som! enten! er! fredet! eller! verneverdige,! og! som! følgelig! vil! gi!føringer! på! alternativ! bruk!!av! områdene.! Dette! gjelder! for! eksempel! Kristiansand,! Trondheim!og!Bergen.!!Ellers!har!vi!ikke!identifisert!verneF!eller!reguleringsbestemmelser!som!er!antatt!å!ha! vesentlig!betydning! for! verdsetting! av! eiendommene.!En! mer! dyptgående! kartlegging! av!den! enkelte! havn! kan! imidlertid! vise! at! gjeldende! reguleringsbestemmelser! bidrar! til! å!redusere!verdien.!Informasjon! om! de! enkelte! havnene! er! sammenstilt!i! tabell! 2.1,! for! mer! informasjon! om! hver!enkelt!havn!viser!vi!til!vedlegg!1.!!Beregningen! av! tomteverdi! (kapittel! 4)! baserer! seg! kun! på! havnearealene! (totalt! og! gods).! Vi!har! følgelig! ikke! verdsatt! bygningsmassen! for! hver! havn.!En! slik! vurdering! hadde! krevd! en!vesentlig! mer! detaljert! gjennomgang! av! bygningsmassen,! for! eksempel! innhenting! av! type!bygning! og!mer!detaljert!prisstatistikk!for!ulike!typer!av!bygninger.!Det! har! det! ikke! vært! rom!for!i!dette!prosjektet.!!!

!Vista!Analyse!14!Tabell&2.1&Oversikt&over&kartlagte&havner&Havn!Total!areal,!m2!Container7areal,!m2!Bygnings7masse,!m2!Regulering!Annet!Borg&&525.000!90.000!48.000!!5!terminaler,!fra!Øra!i!Fredrikstad!til!og!med!Alvim!i!Sarpsborg.!Stykkgods7håndteringen!foregår!på!Øra.!IKS!eid!av!Fredrikstad!og!Sarpsborg!kommuner!Moss&100.000!70.000!17.000!!Det!arbeides!med!en!opsjonsavtale!for!salg!av!deler!av!arealet,!ca!33!mål.!Tilnærmet!rendyrket!containerhavn.!Eies!av!Moss!kommune!Oslo&1.224.313!188.411!90.448!Regulering!av!byggehøyde!noen!steder!Samler!all!containervirksomhet!på!Sjursøya!i!2015,!samlet!areal!137.000!m2.!Har!i!dag!også!containervirksomhet!på!Ormsund.!Eies!av!Oslo!kommune!Drammen&490.000!25.000!52.030!!Vil!utvide!containerområdet!til!40.000!m2!på!Holmen.!IKS!som!eies!av!kommunene!Drammen,!Lier,!Røyken,!Hurum!og!Svelvik!Larvik&325.000!55.000!7.000!Noen!driftsbegrensninger!i!Svartebukt!!Siden!2006!er!det!investert!over!650!mill.!kr!i!utv.!av!havneanlegget!på!Revet!Grenland&373.000!259.000!12.000!Breviksterminalen!strenge!støykrav!!Sentralt!intermodalt!knutepunkt!med!direkte!tilknytning!til!jernbane7!og!veinett.!Industrihavn!som!håndterer!nesten!all!typer!gods.!IKS!eid!av!Skien,!Porsgrunn!og!Bamble.!Kristian=sand&422.000!50.000!42.000!2!bevaringsverdige!bygninger.!!Vedtak!i!2013!om!å!flytte!containerhavnen!ut!av!byen.!Reguleringsprosess!for!byutvikling!pågår!Stavanger&Sentrum&25.000!0!n.a!!2!kaier!i!Stavanger!by:!Vågen!og!Fiskepiren,!begge!uten!godshåntering.!I!tillegg!er!det!flere!private!kaier!i!Stavangerområdet.!Risavika&418.202!48.000!74.521!!Norges!største!sammenhengende!havneområde.!Eies!av!Stavangerregionen!havn!IKS!(45%)!og!flere!private!aktører.!Bergen&340.000!61.600!66.883!!Ligger!sentralt!og!har!høy!alternativbruksverdi.!Flere!kaier!som!er!avsatt!til!byutvikling.!Eies!av!Bergen!og!Omland!havnevesen.!!Trondheim&750.000!!376.000!!!89.800!Fredet!bygning;!Slaveriet!Større!område!i!Nyhavna!bevaringsverdig!Utvikler!regionhavn!for!godshåndtering!i!Orkanger!(12714.000!m2).!IKS!eid!av!kommunene!Orkdal,!Trondheim,!Malvik,!Stjørdal,!Frosta,!Levanger,!Verdal,!Inderøy,!Steinkjer,!Verran!og!Leksvik!

Verdi&av&arealer&i&utvalgte&havner&og&jernbaneterminaler&Vista&Analyse&&&&&15&2.2 Jernbaneterminaler-De&11&jernbaneterminalene&som&er&kartlagt&er&forutsatt&å&brukes&kun&til&godshåndtering.&Ifølge&Jernbaneverket& er& det& ikke& noen& godsaktivitet& på& fire& av& terminalene& (Berg,& Hønefoss,&Lierstranda,& Borgestad),& og& Jernbaneverket& eier& heller& ikke& noen& arealer& ved& tre& av& disse,& se&også&tabell&2.2.&For&resterende&terminaler&er&varierer&det&hvor&stor&andel&av&arealene&som&eies&av&Jernbaneverket,&fra&knappe&30&prosent&(Rolvsøy)&til&hele&arealet&(Ganddal&og&Brattøra).&&Samferdselsdepartementet& har& gitt& Jernbaneverket& i& oppdrag& å& overta& driftsansvaret& for&jernbanegodsterminalene& som& driftes& av& Rail& Combi/CargoNet& AS& og& konkurranseutsette&disse.1&For& de&terminaler& som& inngår& i& denne& kartleggingen& omfatter& dette& CargoNets&terminaler& på& Alnabru,& Drammen,& Langemyr,& Nygårdstangen& og& Brattøra.&Overtagelsen& av&driftsansvaret& for& disse& godsterminalene& og& av& kranene& på& Alnabru& godsterminal& vil& skje& i&slutten&av&2014.&Jernbaneverket&vil&inngå&leieavtaler&med&Rom&Eiendom&AS&om&leie&av&bygg&og&grunn,& samt& driftsavtaler& med& RailCombi& AS& om& leie& av& kranene.&Jernbaneverket& er& i& prosess&med& å& overta& full& disposisjonsrett& til& berørte& bygninger& på& de& aktuelle& terminalene&fra& ROM&Eiendom&AS.&I& Drammen&planlegger&Jernbaneverket&og& Drammen& kommune/Drammen& Havn&en&opprusting&av&arealet& ut& på& «Holmen»& som& fremtidig& godsterminal,& hvilket&vil&medføre&at&dagens&godsterminal&kan& bli& frigjort& for& byutvikling.&Selve& anleggsarbeidet& er& planlagt& å& starte& opp& i&årsskiftet&2014/2015.& Dette&gjelder&for&så&vidt&også&for&Brattøra&i&Trondheim,&hvor&det&pågår&en&prosess&for&å&anlegge&ny&terminal&sør&for&Trondheim.&Regjeringen&valgte&i&mai&2014&å&gå&videre&med&konseptet&“Delt&sør”& for& nytt& logistikknutepunkt& i& Trondheimsregionen,& og& to& aktuelle& lokaliseringsalternativ;&Søberg&eller&Torgård,&utredes&for&tiden. Alnabru& er& navet& i& godstransport& på& jernbane& i& Norge.& Terminalstruktur& i& Østlandsområdet& og&langs& Oslofjorden& utredes& i& et& eget& KVU^prosjekt,& der& behovet& for& utviklingen& av& Alnabru& og&terminalens&rolle&og&størrelse&inngår&utredet.&Utviklingen&av&Alnabru&godsterminal&planlegges&i&to& faser,& hvor& fase$ 1&omfatter& strakstiltak& for& å& bedre& driftsstabiliteten& på& terminalen,& mens&fase$2&omfatter&utvikling&av&framtidig&konsept&for&utviklingen&av&terminalen.&-Ifølge&Jernbaneverket&er&det&ingen&vernede&områder&på&de&aktuelle&terminalene,&og&heller&ikke&noen& reguleringsbestemmelser& som& kan& antas& å& påvirke& verdivurderingen& vesentlig.&Bygningsmassen&på&terminalene&er&i&prinsippet&kun&tekniske&og/eller&administrative&bygninger.&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&Prop.&93&S&(2013–2014)&Tilleggsbevilgninger&og&omprioriteringer&i&statsbudsjettet&2014&og&Innst.& 260& S&(2013–2014).&

&Vista&Analyse&16&Tabell-2.2-Oversikt-over-kartlagte-jernbaneterminaler-Terminal&Total&areal,&m2&Eiet&av&JBV,&m2&Kommentar&Berg-35.800&0&Ikke&i&bruk&i&dag.&Bergterminalen&i&Halden&er&privat&og&eies&av&Ringstad&Næringsutvikling.&Rolvsøy,-Sarpsborg-19.500&5.800&Jernbaneterminalen&inngår&ikke&i&stamnettet.&Relasjonen&båt/bane&er&neglisjerbar&Alnabru,-Oslo-450.000&287.421&Nasjonal&knutepunkt.&Reguleringsplan&fra&2010.&&Hønefoss-30.000&0&Brukes&ikke&lenger.&Ligger&sentralt&i&Hønefoss&Drammen-17.500&&9.200&Arbeid&pågår&for&å&flytte&terminalen&til&Holmen&Lierstranda-13.000&0&Brukes&ikke&lenger&av&JBV.&Eies&i&hovedsak&av&private&aktører/kommunen.&Resterende&areal&eies&av&ROM&Eiendom&AS&Borgestad,-Skien-15.000&&8.500&Ingen&aktivitet&i&dag.&OBS^Sporet&er&omgjort&til&hensetting,&dvs.&at&det&kun&er&plattformen&av&Jernbaneverkets&areal&her&som&gjenstår&av&terminalen.&Langemyr,-Kristiansand-50.000*&29.600&Lokalisert&5&km&nord&for&Kristiansand.&Potensial&for&utvidelse.&JBV&disponerer&i&alt&37.000&m2&Ganddal,-Stavanger-157.623&157.623&I&drift&fra&2008,&erstattet&terminaler&i&Stavanger&og&Sandnes.&På&Ganddal&eier&JBV&hele&terminalen&som&utgjør&157&623m².&På&Ganddal&eier&JBV&to&bygninger&på&henholdsvis&148&m²&og&814&m².&Nygårdstangen,-Bergen-89.000&&33.300&Norges&fjerde&største&containerterminal.&Sentralt&beliggende,&attraktivt&for&byutvikling.&KVU&om&felles&godshåndtering&pågår&&Brattøra,-Trondheim-57.000&&57.000&40.400&m2&brukes&til&containerhåndtering.&Nær&kapasitetsgrense.&Ny&terminal&sør&for&Trondheim&planlegges,&som&da&vil&frigjøre&Brattøra&til&byutvikling&*&Grovt&overslag&basert&på&tilgjengelige&kart&

Verdi&av&arealer&i&utvalgte&havner&og&jernbaneterminaler&Vista&Analyse&&&&&17&3. Beregning'av'tomteverdier-3.1 Om-prisdannelse-for-tomter-Tomtemarkedet& er&ikke& nødvendigvis& et& frikonkurransemarked,& da& markedet& er&preget& av& en&rekke& imperfeksjoner.&Tilbudet& av& tomter& er& mer& eller& mindre& gitt,& og& det& oppstår& ikke& ny&grunn.&Videre&er&tomter&kjennetegnet&ved&at&de&er&svært&heterogene.&I&tillegg&til&at&tilbudet&av&tomter& er& begrenset& rent& fysisk,& er&det& et& begrenset& tilbud& av& tomter& med& gitte& egenskaper.&Det& er& heller& ikke&nødvendigvis&fri& etablering& i& markedet,& og& markedet& er& preget& av& offentlig®ulering.& Utviklingen& i& folketallet& i& et& område& og&befolkningens& inntektsnivå& påvirker& etterspørselen&etter&tomter,&både&til&bolig^&og&næringsformål.&Videre&vil&endringer&i&preferanser&endre&tomters&attraktivitet.&En&endring&i&retning&av&at&flere&ønsker&å&bo&sentralt&kan&medføre&økt&politisk&press&i&retning&av&transformasjon&og&fortetting&framfor&utbygginger&i&byens&yttergrense. Tomter&kan&også&være&attraktive&som&investeringsobjekter&med&tanke&på&videresalg.&Det&vil&da&være&en&sammenheng&mellom&tomtemarkedet&og&markedene&for&andre&investeringsobjekter.& 3.2 Tomtepriser-Som&nevnt&i&innledningen&har&vi&hentet&anslag&på&tomtepriser&fra&tre&forskjellige&kilder:&• beregnet& verdi& basert& på& prisstatistikk& for& solgte& boliger& i& området& rundt& havnen& eller&terminalen&• tomter&(både&til&bolig^&og&næringsformål)&som&er&til&salgs&i&nærområdet&• informasjon&om&enkelttransaksjoner,&hentet&fra&offentlige&vedtak&eller&media&De& to& første& tilnærmingene& gir& et& slags& gjennomsnitt& for& tomteprisen,& om& enn& beheftet& med&høy& usikkerhet.& Sistnevnte& tilnærming& har& stort& sett& gitt& et& anslag& på& maksimale& tomtepriser,&da& mye& er& basert& på& oppslag& i& media& om& prisrekord& o.lign.& Boligprisstatistikken& kan& gi& en& viss&skjevhet&i& tomteverdiene& da& det& er& grunn& til& å& tro& at& den,& i& hvert& fall& for& noen& områder,&har& et&stort& innslag& av& eneboliger&som& har& en& vesentlig& lavere& kvadratmeterpris& enn& leiligheter.1&Samtidig& vil& tomtekostnadens& del& av& kvadratmeterprisen& være& lavere& for& leiligheter& enn& for&eneboliger.&Hva&nettoeffekten&av&disse&to&effektene&er&har&vi&ikke&hatt&mulighet&for&å&beregne.&&Tomteprisen& avhenger&også& av& tomtens& størrelse,& hvor& større& tomter& (som& egner& seg& til&”profesjonell”&bolig^&eller& næringsutvikling)& som& regel& har& en& høyere& kvadratmeterpris& enn&tomter& til& enkelte& eneboliger.&Hvis&statistikken&er&skjev&i&form&av&et&høyt&innslag&av&eneboliger&vil& det& kunne& gi& for& lave& anslag& ettersom& større& havneområder& vil& være& godt& egnet& til& by^&eller&boligutvikling.& Flere& av& de& enkelttransaksjoner& som& er& omtalt&handler& om& salg& av& større&områder& til& boligutvikling.& Et& av& disse& eksemplene& er& salget& av& 6,7& mål& tomt& på&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&Ifølge&finn.no&var&kvadratmeterprisen&for&eneboliger&21.395&kr&og&for&leiligheter&40.426&kr&i&august&2014&(for&hele&Norge).&

&Vista&Analyse&18&Sørengautstikkeren& til& 280& mill.& kr& i& 2013,& dvs.& en& kvadratmeterpris& på& hele& 41.500& kr.& En&eneboligtomt&i&Oslo&vil&koste&omtrent&3.500&kr/m2.&I&tabell&3.1&har&vi&samlet&tilgjengelig&informasjon&om&tomtepriser.&&Tabell-3.1-Tomtepriser-i-de-aktuelle-områdene,-kr/m2-Sted&Tomtepris&&7%&andel&av&boligpris&pr&m2&Tomtepris&gjennomsnitt&fra&finn&tomter&&Enkeltobservasjoner&Bolig&Næring&Borg&&1&497&&1&372&483&&Moss&&1&790&&2&350&679&&Oslo&&3&380&&3&472&1&648&41&500&(Sørenga,&2012)&Drammen&&2&059&&1&767&795&&Larvik&&1&441&&1&114&868&2&648&(2012)&Grenland&&1&239&&929&759&&Kristiansand&&1&864&&3&744&2&485&&Stavanger&&2&838&&5&995&0&2&300&(opak,&2011)&&14&000&(2012)&Bergen&&2&579&&1&936&749&&Trondheim&&2&604&&5&910&0&12&285&(2013)&Berg&1407&647&0&&Rolvsøy&1333&1&465&0&&Alnabru&2471&3&427&1&648&41&500&(Sørenga,&2012)&Hønefoss&1667&652&761&&Drammen&2059&1&716&795&&Lierstrand&1579&2&159&795&&Borgestad&1292&1&852&0&&Langemyr&1606&1&461&1&593&&Ganddal&2423&5&694&0&2&300&(opak,&2011)&&14&000&(2012&Nygårdstangen&2579&1&958&0&&Brattøra&2604&5&910&0&12&285&(2013)&&I& den& videre& verdifastsettelsen& har& vi& gjort& beregninger& for& henholdsvis& boligformål& og&næringsformål.& For& boligformål& har& vi& brukt& et& gjennomsnitt& av& de& to& tomteprisene& (dvs.&beregnet&på&statistikk&og&observasjoner&av&tomter&til&salgs).&For&de&aller&fleste&steder&er&det&ikke&veldig& stor& forskjell& på& tomteprisen& beregnet& som& 7& prosent& av& kvadratmeterprisen& for& solgte&boliger& og& prisantydning& for& boligtomter& til& salgs& (+/^&25& prosent),& slik& at& et& gjennomsnitt&sannsynligvis&gir&et&godt&estimat.&For&Kristiansand,&Stavanger,&Trondheim,&Berg&og&Hønefoss&er&det& imidlertid& store& forskjeller.& For& de& tre& førstnevnte& er& prisen& på& tomter& til& salgs& vesentlig&

Verdi&av&arealer&i&utvalgte&havner&og&jernbaneterminaler&Vista&Analyse&&&&&19&høyere&enn&beregnet&pris&på&solgte&boliger,&mens&det&motsatte&gjelder&for&de&to&sistnevnte.&For&disse& stedene& er& sannsynligvis& gjennomsnitt& ikke& et& velegnet& estimat,& og&vi& har& derfor& valgt& å&bruke&prisen&på&solgte&boliger&for&disse&stedene.&For& næringsformål& har& vi& brukt& prisantydninger& for& næringstomter& til& salgs.& Det& er& mindre&vanlig&at&prisantydning&er&tilgjengelig&i&annonser&for&disse&eiendommene,&og&derfor&er&det&flere&steder&som&vi&ikke&har&noen&anslag&på&tomtepriser.&For&disse&har&vi&beregnet&en&tomtepris&som&er& 55& prosent& av& tomteprisen& for& boliger,& men& begrenset& oppad&til&tomteprisen& for&næringstomter&i&Oslo,&dvs.&1.648&kr/m2.&&&3.3 Usikkerhetsanalyse-For&å&stipulere&verdiene&for&de&aktuelle&eiendommene&har&vi&benyttet&verktøyet&@Risk.&Det&vil&si& at& det& er& etablert& en& grunnkalkyle& som& er& tillagt& et& nedre& og& øvre& ytterpunkt& (”trepunkts&estimat”).&Analyseresultatene&er&fremkommet&ved&bruk&av&en&Monte&Carlo^simulering&i&@RISK.&Usikkerhet& er& definert& som& differansen& mellom& den& nødvendige& informasjonen& for&å& ta& en&sikker& beslutning& og& den& tilgjengelige& informasjonen& på& beslutningstidspunktet.&I& usikkerhets^analysen& skilles& det& ofte& mellom&estimatusikkerhet&og&hendelsesusikkerhet.& Med& estimat^usikkerhet& menes& usikkerhet& relatert& til& manglende& informasjon& om& postene/aktivitetene& i&prosjektet.& Disse& usikkerhetselementene& kan& være& av& økonomisk,& teknisk& og& politisk& karakter,&og&kan&sies&å&være&knyttet&til&pris&og&mengde&for&de&ulike&komponentene.&Denne&usikkerheten&håndteres& som& regel& ved& å& ta& utgangspunkt& i& en& grunnkalkyle& (beste& estimat)& for& den& aktuelle&kostnadsposten,&og&så&anslå&minimums^&og&maksimumsverdier&som&antas&å&kunne&opptre&i&1&av&10&tilfeller.&Med&hendelsesusikkerhet&menes&hendelser&som&enten&inntreffer&eller&ikke&og&som&kan&ha&konsekvenser&for&kostnadene.&I&dette&prosjektet&er&slike&hendelser&ikke&vurdert.&&I& beregningen& av& forventede& verdier& har& vi&tatt& hensyn& til& hvor& velegnet& lokaliteten& er& for&henholdsvis& bolig^&og& næringsformål.& De& to¶meterne&for& egnethet& sier& noe& om&lokaliseringen& av& den& aktuelle& & tomten,& og& er& delt& inn& i& tre& verdier:& 1)& lite& egnet,& 2)& normalt&egnet,& 3)& godt& egnet.& For&disse¶meterne& gjelder& at& jo& høyere& verdien& er& dess& større& er&sannsynligheten& for& en& høy& tomteverdi.&Verdien& for& de& enkelte& parameterne& er& basert& på& en&skjønnsmessig& vurdering& av& hver& havn& og& jernbaneterminal,& ut& fra& informasjonen& som& er&innhentet& i& prosjektet.&Parameterne& er& brukt& for& å& fastsette& grunnkalkylen& for& den& enkelte&terminal,& og& for& å& vurdere& nivået& på& øvre& og& nedre& ytterpunkt.&I& grunnkalkylen& er&det&ikke&tatt&hensyn&til&eventuelle&rivekostnader&på&tomter&det&i&dag&er&bygg&på.&Klargjøringskostnader&eller&nødvendige& infrastrukturkostnader& er& heller& ikke& med.& Denne& type& kostnader& er& i&utgangspunktet&inkludert&i&usikkerhetsspennene.&&3.4 Resultater-Vi&har&gjennomført&usikkerhetsanalyse&for&følgende&verdier&• Verdien&av&totale&havnearealer&og&jernbaneterminaler&for&hhv.&bolig^&og&næringsformål&• Verdien& av& containerarealer& og& arealer& som& Jernbaneverket& eier& for& hhv.& bolig& og&næringsformål&Total&forventet&verdi&av&de&aktuelle&arealene&ved&forskjellig&bruk&framgår&av&tabell&3.2.&

&Vista&Analyse&20&Tabell-3.2-Total-forventet-verdi-av-arealene-ved-forskjellig-bruk-Areal-Forventet-verdi,-mill.-kr--Bolig&Næring&Havner,-totalt-33&850&7&001&--Herav-containerareal-4$838$989$Jernbaneterminaler,-totalt-6&159&1&417&--Herav-eiet-av-JBV-4$258$978$TOTALT-40-009-8-418-&Det&er&stor&usikkerhet&i&beregningen,&hvilket&kan&illustreres&ved&såkalte&tornado^diagram.&Figur&3.1& og& 3.2& viser&usikkerhetsspennet& i&verdien& av& å& bruke& hhv& totale& havne^&og&jernbaneterminalarealer&og& containerterminaler&til& boligformål.&Positiv& sannsynlighet& for& økte&tomteverdier& vises& på& høyresiden& av& midtstreken& i& diagrammet& og& negativ& sannsynlighet& for&reduserte& tomteverdier&vises& på& venstresiden.&Midtstreken& i& diagrammet& er& den&forventede&verdien&for&boligformål& for&hhv& totale& arealer& og&alle& containerarealer&brukt& til& boliger.&Endepunktene& på& hvert& enkelt& usikkerhetsspenn& er& lik& gjennomsnittet& for& de& laveste& 10&prosentene^&og& høyeste& 10& prosentene& av& simuleringene& for& den& aktuelle& variabelen& pluss&forventningsverdiene&til&de&andre&variablene.&Figur-3.1-Tornadoprogram- for- verdien- av- totale- havneT-og- jernbaneterminalarealer- til-boligformål1-&1&Figuren& leses& slik:& den& forventede& verdien& av& å& bruke& containerområdene& i& de& aktuelle& havnene& til&boligformål& er& estimert& til& 4,8& mrd.& kr.& Hvis& den& laveste& eiendomsprisen& for& Oslo& slår& inn& reduseres&verdien&til&2,7&mrd.&kr,&hvis&den&høyeste&eiendomsprisen&for&Oslo&slår&inn&blir&verdien&7,9&mrd.&kr.&

Verdi&av&arealer&i&utvalgte&havner&og&jernbaneterminaler&Vista&Analyse&&&&&21&I& figur& 3.2& har& vi& tillatt& usikkerhet& både& i& tomteprisen& og& i& størrelsen& på& arealet.& Diagrammet&presenterer& usikkerhetsspennet& til& hver& enkelt& av& disse,& mens& den& andre& variabelen& holdes&konstant.&&Figur-3.2-Tornadodiagram-for-verdien-av-containerarealer-brukt-til-boligformål.-&Figurene& gir& en& god& illustrasjon& av& spennet& i& usikkerheten,& og& viser& tydelig& at& usikkerheten& er&størst& i& verdianslagene& for& Oslo& havn.& Dette& henger& sammen& med& den& svært& høye&tomteverdien&for&Sørengautstikkeren&som&er&brukt&som&maksimalpris&for&dette&området.&I& tabell&3.3&har& vi& sammenstilt& forventet& verdi& av& totale& arealer& i& de& aktuelle& havnene& og&jernbaneterminalene,& samt& 10& og& 90& prosent& percentiler,& dvs& at& det& er& hhv& 10& og& 90& prosents&sannsynlighet& at& tomteverdien& er& lavere& enn& angitt& verdi.&Også& her& utmerker& Oslo& havn& seg,&med& en& forventet& verdi& på& 19& mrd& kr,& dvs.& omtrent& halvparten& av& total& forventet& verdi& av& alle&arealene&(40&mrd&kr),&hvis&arealene&brukes&til&boliger&(og&da&blokkbebyggelse).&

&Vista&Analyse&22&Tabell-3.3-Forventet-tomteverdi-av-totale-arealer-brukt-til-hhv-boligT-og-næringsformål.-Mill.-kr---Areal,-1000m2-Boligformål-Næringsformål-10&%&Forventnings^verdi&90&%&10&%&Forventnings^verdi&90&%&HAVNER-Borg-Havn-525&791&1.200&&1.720&&244&&270&&302&&Moss-Havn-100&218&&331&&473&&65&&72&&81&&Oslo-Havn-1&224&6.300&&&19.000&&35.000&&1.940&&2.150&2.400&&Drammen-Havn-490&985&&1.500&&2.140&&375&&416&&464&&Larvik-Havn-325&436&&664&&948&&272&&301&&336&&Grenland-Havn-373&425&&647&&923&&273&&302&&337&&Kristiansand-Havn-422&1.240&&1.890&&2.700&&1.010&&1.120&&1.250&&Stavanger-Havn-25&82&&162&&261&&40&&44&&49&&Risavika-Havn-418&1.370&2.700&4.360&664&735&820&Bergen-Havn-340&840&&1.450&&2.200&&245&&272&&303&&Trondheim-Havn-750&2.230&4.310&&6.890&&1.190&&1.320&&1.470&&JERNBANETERMINALER-Berg--36&39&&59&&84&&17&&19&&21&&Rolvsøy--20&29&&44&&62&&9&&10&&11&&Alnabru--450&1.660&&3.840&&6.550&&714&&791&&883&&Hønefoss--30&37&&56&&79&&22&&24&&27&&Drammen--18&35&&53&&75&&13&&15&&17&&Lierstrand--13&26&&39&&56&&10&&11&&12&&Borgestad--15&25&&38&&54&&13&&14&&15&&Langemyr--50&81&&123&&175&&77&&85&&95&&Ganddal--158&691&&1.140&&1.700&&250&&277&&309&&Nygårdstangen--89&221&&380&&578&&64&&71&&79&&Brattøra--57&255&&387&&552&&91&&100&&112&&Totalt,-avrundet-&&40.000&&&&8.400&&&&I&tabell&3.4&har&vi&sammenstilt&forventet&verdi&av&containerterminalene,&hvor&det&er&tatt&hensyn&til& at& det& er& usikkerhet& både& i& arealanslaget& og& i& tomteprisen.& Tall& i&normal&stil& angir& i&hvilken&kategori&(10%,&forventet&eller&90%)&vi&tror&det&er&mest&sannsynlig&at&verdien&vil&befinne&seg&hvis&man&tar&hensyn&til&hvor&egnet&arealene&er&til&hhv.&bolig^&eller&næringsformål.&Tilsvarende&har&vi&i& tabell& 3.4& sammenstilt& forventet& verdi& for& de& arealer& som& Jernbaneverket& eier&på& de& aktuelle&terminalene.&&&

Verdi&av&arealer&i&utvalgte&havner&og&jernbaneterminaler&Vista&Analyse&&&&&23&Tabell-3.4-Verdi- av- containerareal- med- usikkerhet- både- i- pris- per- kvadratmeter- og-containerareal.-Mill.-kr--Areal-1000m2-Boligformål-Næringsvirksomhet-10&%&Forventnings^verdi&90&%&10&%&Forventnings^verdi&90&%&Borg-Havn-90&132&207&&300&&38&&46&&56&Moss-Havn-70&148&&232&&336&&41&&51&&61&&Oslo-Havn-188&956&&2.900&&5.360&&270&&331&&395&&Drammen-Havn-25&49&&77&&111&&17&&21&&25&&Larvik-Havn-55&72&&112&&163&&42&&51&&61&&Grenland-Havn-259&288&&449&&653&&170&&210&&250&&Kristiansand-Havn-50&144&&224&&328&&108&&132&&159&&Stavanger-Sentrum-0&0&0&0&0&0&0&Risavika-Havn-48&157&310&507&69&84&101&Bergen-Havn-62&149&&263&&406&&40&&49&&59&&Trondheim-Havn-5&18&&43&&77&&8&&13&&20&&-Tabell-3.5-Verdi-av-jernbaneverkets-areal.-Mill-kr--Areal-1000m2-Boligformål-Næringsvirksomhet-10&%&Forventnings^verdi&90&%&10&%&Forventnings^verdi&90&%&Berg--0&&0&&&0&&Rolvsøy--6&9&13&19&2,8&3&3,3&Alnabru--287&1.100&&2.450&&4.190&&456&&505&564&&Hønefoss--0&&0&&&0&&Drammen--9&18&&28&&40&&7&&8&&9&Lierstrand--0&&0&&&0&&Borgestad--9&14&&21&31&&7&8&&9&&Langemyr--30&48&&73&&104&&45&&50&&56&&Ganddal--158&690&&1.140&&1.700&&250&&277&&309&&Nygårdstangen--33&83&&142&&216&&24&&27&&30&&Brattøra--57&255&&387&&552&&91&&100&&112&&&I& tolkingen& av& resultatene& fra& usikkerhetsanalysen& er& det& viktig& å& være& klar& over& at& verdiene& i&beste& fall& uttrykker& en& alternativverdi& av& arealene,& og& ikke& hva& de& vil& være& verdt& i& en& faktisk&handel.&Sistnevnte&vil&påvirkes&av&en&rekke&forhold&som&vi&ikke&har&hatt&mulighet&for&å&vurdere,&så& som& eierskap,& geologiske& forhold& og& behov& og& kostnader& for& tilpasning& av& tomtene& (for&eksempel&behov&for&å&rive&eiendommer&og&anlegg).&&

&Vista&Analyse&24&Ve d le g g&1!Faktaark&for&hver&havn!og#jernbaneterminal-&Havn/jernbaneterminal-Side-Borg&havn&25&Moss&havn&28&Oslo&havn&31&Grenland&havn&34&Kristiansand&havn&38&Stavanger&havn&41&Bergen&havn&44&Trondheim&havn&48&Berg&jernbaneterminal&52&Rolvsøya&jernbaneterminal&53&Alnabru&jernbaneterminal&54&Hønefoss&jernbaneterminal&56&Drammen&jernbaneterminal&57&Lierstranda&jernbaneterminal&58&Borgestad&jernbaneterminal&59&Langemyr&jernbaneterminal&60&Ganddal&jernbaneterminal&61&Nygårdstangen&jernbaneterminal&62&Brattøra&jernbanetermainl&63&&&

!25!Borg%havn%Beliggenhet:**Fredrikstad!og!Sarpsborg!Totalt*areal:*!525!000!m2!4 25!000!i!Alvim,!Sarpsborg!4 500!000!på!Øra!Areal*til*containerhåndtering:*!90!000!m2!på!Øra!Bygningsmasse:*!48!000!m2!4 På!Øra!er!det!40!000!m2!bygningsareal,!inkl!1000!til!kontorer!4 På!Alvim!er!det!8000!m2!!Verne7*eller*reguleringsbestemmelser:***Det!er!ikke!noe!reguleringsmessig!påvirkning!som!har!betydning!for!verdsetting!!*Informasjon%om%havnen%Borg!Havn!IKS!er!et!interkommunalt!selskap!som!eies!av!Fredrikstad!og!Sarpsborg!kommune.!Borg!havn!er!en!del!av!Havnealliansen!som!består!av!Borg!havn!IKS!og!Moss!havn!KF!samt!Horten!havnevesen!KF.!Borg!havn!består!av!5!terminaler,!fra!Øra!i!Fredrikstad!til!og!med!Alvim!i!Sarpsborg.!Hovedvirksomheten!av!stykkgodshåndtering!foregår!på!Øra.!Her!håndteres!det!også!større!mengder!tørr4!og!flytende!bulklaster.!Alvim!i!Sarpsborg!og!de!andre!terminalene!er!først!og!fremst!bulkhavner.!!Havna!har!en!god!beliggenhet!i!forhold!til!byene!Fredrikstad!og!Sarpsborg,!samt!tilgang!på!arealer!som!muliggjør!vekst!og!utvikling.!Havnas!visjon!er!å!utvikle!seg!videre!som!et!regionalt!logistikksenter,!med!god!utnyttelse!av!de!betydelige!arealene!som!havna!disponerer!på!Øra.!!Godsvolumer%%Det samlede godsomslaget over offentlige kaier var ca. 1,4 mill. tonn i 2008. I tillegg var det ca. 1,0 mill. tonn over private kaier. Godsomslaget for stykkgods var 550 000 tonn i 2009. Containertrafikken utgjør ca. 30 prosent av den totale tonnasjen over offentlige kaier og ca. 20 prosent av antall skipsanløp. I 2009 var godsomslaget 30765 TEUs (containerenheter) utenriks og ca. 1000 TEUs innenriks. I tillegg ble det fraktet ca. 200 000 tonn annet stykkgods over de offentlige kaiene, med jevn fordeling mellom innenriks og utenriks trafikk. Havna har hatt en relativt flat volumutvikling de siste årene. Kilder:!Borg!havn!IKS.!NTP!201442023!Effektive!Godsknutepunkt!

!26!****

!27!Øra*!Alvim*!!

!28!Moss%havn%Beliggenhet:**Moss!Totalt*areal:*!109!000!m2!!Det!arbeides!med!en!opsjonsavtale!for!salg!av!deler!av!arealet,!ca!33!mål!til!knutepunktsutvikling!ved!ny!Moss!jernbanestasjon,!og!verdien!vil!være!markedsverdi!og!ikke!verdi!fastsatt!som!havneareal.!Inntekter!dekker!deler!av!utgifter!til!nytt!havneareal!som!for!tiden!utredes!i!eget!planarbeid,!tenkt!ved!innvinnes!fra!sjø.!!Areal*til*containerhåndtering:*!Omlag!70!000!m2!Bygningsmasse:*!17!000!m2!4 Tre!lagre!på!totalt!14!500!m2!4 Ett!kombinert!kontor!og!verkstedsbygg,!1000!m2!grunnflate.!Totalt!omlag!2500m2!effektivt!areal,!hvorav!ca!500!er!verksted!for!egen!virksomhet.!!Verne7*eller*reguleringsbestemmelser:***Samordnet!reguleringsplan!for!jernbane,!riksveg!og!havn,!2.!september!1999!!Informasjon%om%havnen%Moss!havn!er!en!del!av!havnesamarbeidet!i!Havnealliansen!som!består!av!Borg!havn!IKS!og!Moss!havn!KF.!Havna!ligger!midt!i!Oslofjorden!med!til!sammen!670!meter!kailengde!og!med!opp!til!11!meter!dybde.!Havna!har!et!areal!på!ca.!109!mål!brutto.!Moss!havn!er!en!av!landets!største!containerhavner,!med!kort!forbindelse!til!Østfoldbanen!og!E6.!Ferjesambandet!mellom!Moss!og!Horten!er!landets!mest!trafikkerte!riksvegforbindelse!til!sjøs.!I!tillegg!til!strategisk!plassering!i!farleden!og!økende!importvirksomhet!i!godsområdet!er!det!fordelaktig!for!rederiene!å!snu!i!Moss!framfor!videre!innseiling!til!Oslo.!Containerrederiene!sparer!på!denne!måten!seks!timer!i!transporttid!og!kostnader!til!bunkers!som!vil!være!høye!når!båter!ikke!mye!gods!som!skal!til/fra!Oslo.!Moss!havn!er!langt!på!vei!en!rendyrket!containerhavn,!med!noe!skjev!retningsbalanse!og!behov!for!håndtering!av!tomme!containere,!i!likhet!med!flere!havner!som!har!slik!virksomhet.!!Norconsult!har!prosjektert!en!utvidelse!av!arealet!syd!på!dagens!terminal!med!ca.!25430!mål.!Havna!selv!mener!at!de!har!areal!i!mange!år!selv!uten!fysiske!utvidelser/utfyllinger!forutsatt!at!det!ikke!må!avstås!areal!til!andre!formål.!Pågående!arbeid!med!sentrumsplan!for!Moss!ser!på!både!riksvei,!ferjeleie,!havn!og!jernbane,!der!det!kan!komme!store!endringer!i!årene!framover.!For!å!møte!disse!endringene!er!havna!i!gang!med!en!Områdeplan!som!legger!opp!til!innvinning!av!opp!til!100!mål!ved!utfylling!i!sjø.!Moss!havn!eier!noe!areal!utenfor!eksisterende!trafikkterminal!ved!Værla.!Dette!er!areal!som!nyttes!til!gjestehavn!og!bobilhavn!(land).!Eier!en!eldre!bygning!(gml!tollager)!som!er!leid!ut!til!spisested.!Samarbeid!mellom!terminalselskapene!er!viktig!med!hensyn!til!effektiv!ressursbruk.!Det!er!igangsatt!et!samarbeid!med!andre!havner!i!Østfold!om!felles!bruk!av!ressursene,!som!samarbeid!mellom!fagfunksjoner,!felles!økonomi!og!IT,!samt!felles!markedsføring.!!

!29!Moss!havn!ligger!svært!sentralt!i!Moss!by,!og!har!antagelig!et!høyt!alternativt!anvendelsespotensiale.!!Godsvolumer%I!Moss!havn!er!det!ca.!8410!containerskip!i!rute!hver!uke.!Moss!Havn!er!en!av!landets!fremste!containerhavner!med!i!alt!60!754!TEU!i!2013.!Foruten!omfattende!lagerfasiliteter!har!havneanlegget!en!krankapasitet!spesialisert!for!håndtering!av!containere,!tungløft,!bulk!og!vanlig!stykkgods.!Av!de!håndterte!godsvolumene!er!ca.!30!prosent!uten!last.!Containermengden!over!Moss!er!ca.!25!prosent!av!volumet!over!Oslo!havn.!I!2009!var!Moss!havn!landets!nest!største!containerhavn!målt!etter!import!(lo4lo4trafikk),!mens!havn!var!på!sjette!plass!når!det!gjaldt!eksport.!Kilder:!Moss!havn.!NTP!201442023!Effektive!Godsknutepunkt!!!

!30!!!

!31!Oslo%havn%Beliggenhet:**Oslo!Totalt*areal:*!1!224!213!m2!!Inkluderer!HAV!Eiendoms!areal!og!areal!til!containerhåndtering.!!!Areal*til*containerhåndtering:*!188!411!m2!4 Sjursøya/!Ormsund:!167.911m²!(inkl.!tomcontainerdepoter)!4 Grønlia/!Kongshavn:!20.500m²!(hovedsakelig!tomcontainerdepot)!!Bygningsmasse:*!90!448!m2!!Gulvarealet!er!pr.!dd!89.997m²,!og!fordeler!seg!på:!4!60.500m²!lager,! 4!21.800m²!kontor!og! 4!7.800m²!andre!kategorier. Dette!gjelder!kun!HAV’s!egne!bygninger,!alle!bygg!på!festeareal!leietakere!har!satt!opp!selv,!inngår!ikke!i!disse!tallene. !Verne7*eller*reguleringsbestemmelser:***Reguleringsbestemmelser!gjelder!for!flere!av!områdene!som!setter!bl.a.!begrensninger!ift!byggehøyde,!noe!som!selvfølgelig!påvirker!verdien.!!Lite!verning!innenfor!selve!havneområdet,!mye!på!eks!Ormsundeiendommene!utenfor!havneterminalene.!!!*Informasjon%om%havnen%Oslo!havn!er!Norges!største!offentlige!gods4!og!passasjerhavn.!!Havnen!er!delt!i!to!havneområder;!byhavna!og!sørhavna.!Oslo!havn!skal!gjennomgå!store!forandringer!fremover!og!flytter!mye!aktivitet!vekk!fra!sentrumsområdet.!Havna!har!som!visjon!om!å!vokse!mye!og!markedsfører!seg!som!et!miljøvennlig!transportalternativ.!Oslo!havn!strekker!seg!fra!Hjortnesterminalen!i!vest!til!Ormsundterminalen!i!syd.!Havneområdet!omfatter!tre!stamnetthavner:!Hjortnesterminalen,!Revierkaia/Utstikker!II!Vippetangen!og!Sydhavna.!Med!reguleringsplanen!for!Sydhavna!(vedtatt!2009)!ble!området!Kongshavn!–!Ormsund!avsatt!til!Oslos!framtidige!godshavn,!mens!havneterminaler!vest!for!Sydhavna!vil!betjene!lokal4!og!internasjonal!ferjetrafikk!(passasjer/ro4ro)!og!charter4!og!cruisetrafikk.!!Sydhavna!er!på!ca.!640!daa.!Den!består!av!en!oljeterminal,!en!tørrbulkterminal,!en!terminal!for!kyst4trafikk!og!arealer!for!omlasting!av!”breakbulk”!som!importbiler!og!så!videre.!I!tillegg!er!det!lokalisert!en!større!betongfabrikk!i!området!som!får!sine!varer!sjøverts.!Sydhavna!har!to!store!containert4erminaler,!som!opereres!av!henholdsvis!Oslo!Container!Terminal!AS!(OCT)!og!Sjursøya!Container!Terminal!AS!(SCT).!

!32!Sydhavna!har!jernbanetilknytning,!men!containere!til/fra!samlastterminalene!på!Alnabru!fraktes!med!lastebil.!Behovet!for!direkte!omlasting!mellom!sjø!og!bane!er!beskjedent.!I!2012!solgte!HAV!Eiendom!6,5!mål!tomt!på!Sørengautstikkeren!for!280!mill.!kr!(43.000!kr/m2)!Godsvolumer%%Godsomslaget!over!Oslo!havn!var!5,72!mill.!tonn!i!2011,!fordelt!på!3,41!mill.!tonn!bulklaster!og!2,29!mill.!tonn!stykkgods.!Havna!er!størst!i!Norge!når!det!gjelder!containerisert!gods!til/fra!utlandet.!!Havna!er!desidert!viktigst!når!det!gjelder!import!(lo4lo)!av!oversjøisk!gods!som!omlastes!ved!de!store!havnene!i!Tyskland!og!Holland.!Av!ca.!190!000!containere!fra!utlandet!til!Norge!i!2009!(med!last)!ble!46!prosent!losset!i!Oslo!havn.!!Ro4ro4volumet!har!gått!noe!ned!de!siste!årene.!Trafikken!er!flyttet!lenger!ut!i!Oslofjorden!(som!Larvik)!!eller!det!anvendes!mer!lastebil!over!Svinesund!og!ferje!fra!destinasjoner!i!Sverige.!95!prosent!av!stykkgodsomslaget!over!havna!er!utenriks!gods.!Det!ble!fraktet!131!000!tonn!annet!stykkgods!over!havna!innenriks!i!2009,!mens!containervolumet!innenriks!var!svært!beskjedent.!Til!sammenligning!var!utenrikstrafikken!for!stykkgods!1,94!mill.!tonn,!der!58!prosent!ble!transportert!på!containerskip!og!38!prosent!med!kombinerte!bil4!og!passasjerferjer.!!Kilder:!Oslo!havn.!NTP!201442023!Effektive!Godsknutepunkt!!

!33!!!!!!

!34!Grenland%havn%Beliggenhet:**Skien,!Porsgrunn!og!Bamble!Totalt*areal:*!393!000!m2!!(Trafikkterminalene.!Allmennkaien!er!ikke!tatt!med)!!Langesund!Fergeterminal!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!17.000!m2!Breviksterminalen!inkl.!Tangenkaia!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!105.000!m2!Dypvannskaia!inkl.!arealer!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!34.000!m2!Krankaia!inkl!arealer!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!52.000!m2!Tinfoskaia!inkl!arealer!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!11.000!m2!Skien!Havneterminal!inkl!Kjeøya!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!174.000!m2!!Areal*til*containerhåndtering:*!100!000!m2!!!Brevik!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!60.000!m2!Skien!Havneterminal!!35.000!m2!Dypvannskaia!!!!!!!!!!!!!!!!!5.000!m2!!Bygningsmasse:*!12!000!m2!4!Lager:!9000!4!Kontor:!ca!3000!!Verne7*eller*reguleringsbestemmelser:***Breviksterminalen er underlagt et særlig strengt statlig støykrav etter helseloven. !*Informasjon%om%havnen%Grenland!Havn!IKS!er!et!interkommunalt!selskap!eid!av!Skien,!Porsgrunn!og!Bamble.!Grenland!Havn!er!i!første!rekke!en!industrihavn!og!er!utstyrt!for!å!håndtere!nesten!all!typer!gods;!tørrbulk,!våtbulk,!stykkgods!og!containere,!og!har!et!totalt!godsomslag!på!rundt!11!millioner!tonn!årlig.!Grenland!havn!er!et!sentralt!intermodalt!knutepunkt!og!har!direkte!tilknytning!til!jernbane4!og!veinett.!!Breviksterminalen!er!intermodal!hovedterminal!for!enhetslaster!og!stykkgods,!med!fasiliteter!for!både!ro4ro4!og!lo4lo4skip!og!god!tilknytning!til!jernbane4!og!vegnett.!En!rekke!spesialiserte!havneanlegg!er!knyttet!til!industriparken!på!Herøya.!Den!prosessindustrielle!klyngen!i!Grenland!står!for!en!betydelig!andel!av!Norges!industrielle!eksport.!Det!er!i!de!siste!årene!investert!for!om!lag!20!mrd.!kroner!i!nybygg!og!oppgradering!av!industrianleggene!i!Grenland!og!nye!investeringer!forventes.!Langesund!ferjeterminal!har!fasiliteter!og!kapasitet!for!internasjonale!ferjeforbindelser.!Breviksterminalen!og!Langesund!ferjeterminal!har!begrensede!utvidelsesmuligheter.!Breviksterminalen!er!underlagt!et!særlig!strengt!statlig!støykrav!begrunnet!i!helseloven.!Grenland!er!tilknyttet!jernbanenettet!via!Vestfoldbanen,!Bratsbergbanen!og!Breviksbanen.!

!35!Godsvolumer%Grenland!Havn!laster!eller!losser!årlig!nær!11!millioner!tonn!gods.!Industrien!i!Grenland!konkurrerer!i!et!globalt!marked!og!volumene!følger!i!stor!grad!konjunktursvingningene.!Dette!volumet!fordeler!seg!på!6,4!millioner!tonn!tørrbulk,!3,5!millioner!tonn!våtbulk!og!1,2!millioner!tonn!stykkgods.!Av!stykkgodset!var!det!ca.!30!000!TEU!og!45!000!rullende!enheter!i!2013.!Antall!industrielle!skipsanløp!var!omlag!3!600.!Fergeforbindelse!til!Danmark!operativ!fra!2014. *Utvidelsesmuligheter%Breviksterminalen!og!Langesund!ferjeterminal!har!begrensede!utvidelsesmuligheter!gitt!dagens!kommunale!arealplaner.!Forstudie!for!ny!stykkgods4!og!ferjeterminal!ble!gjennomført!i!2009.!Det!er!foreslått!to!alternativer!for!ny!terminal,!ett!knyttet!til!industrianleggene!i!Bamble!i!kombinasjon!med!dagens!Breviksterminal!og!ett!knyttet!til!steinbruddsområdene!mellom!Grenland!og!Larvik.!En!arbeidsgruppe!har!verifisert!godsprognosene!og!Grenland!Havn!IKS!har!anmodet!Telemark!Fylkeskommune!om!å!starte!arbeidet!med!en!fylkesdelplan.!I!forbindelse!med!dette!har!Telemark!og!Vestfold!fylkeskommuner!startet!arbeid!med!«Interegional!plan!for!intermodal!godstransport.»!I!Bamble!kommune!pågår,!i!samarbeid!med!industrien,!Grenland!havn!og!grunneiere,!et!arbeid!for!å!regulere!et!stort!industri4!og!næringsareal!ved!Frierfjorden!i!tilknytning!til!de!petrokjemiske!anleggene;!”Frier!Vest”!med!om!lag!10!km2.!Dette!vil!betinge!utbygging!av!infrastruktur!innrettet!mot!bulk!og!stykkgods.!En!del!av!planområdets!avgrensing!er!den!vedtatte!korridoren!for!sammenkobling!av!Sørlandsbanen!og!Vestfoldbanen.*Kilder:!Grenland!havn.!NTP!201442023!Effektive!Godsknutepunkt!****

!36!Breviksterminalen*****

!37!Dypvannskaia*Porsgrunn*og*Krankaia*/*Tinfoskaia*Porsgrunn*!Skien*Havneterminal*!!!

!38!Kristiansand%havn%Beliggenhet:**Kristiansand!Totalt*areal:*!422!000!m2!Det!er!ikke!tatt!hensyn!til!vedtak!om!å!flytte!av!havnen!i!dette!!anslaget.!!Areal*til*containerhåndtering:*!50!000!m2!Kun!en!Terminal!!Bygningsmasse:*!42!000!m2!Kontor,!lager,!Ferge4Terminalbygg!!Verne7*eller*reguleringsbestemmelser:***To!bygg!–!Krutthuset!og!gamle!Smiths!Lager4!er!bevaringsverdig,!men!de!er!ikke!formelt!vernet.!Reguleringsprosessen!er!i!endringer!på!flere!områder,!enten!pga.!byen!vil!overta!arealer!til!byutvikling,!eller!statens!vegvesen!planlegger!nytt!veisystem.!!*Informasjon%om%havnen%Kristiansand!Havn!er!en!av!landets!syv!utpekte!havner.!Kristiansand!Havn!KF!eier!og!drifter!fergeterminal,!containerterminal,!terminal!for!cruiseskip,!våt4/tørrbulkterminal,!stykkgodsterminal!og!offshore4/supplyterminal!(OSP).!Containerterminalen!på!Lagmannsholmen!med!sine!tre!kaier!ligger!i!bykjernen!like!syd!vest!for!Hotel!Caledonien!og!dekker!et!areal!på!cirka!55!dekar.!De!offentlige!kaiene!har!over!1600!meter!kai4lengde!og!dybder!opp!til!14!meter.!Det!er!ingen!begrensninger!knytte!til!høyde!på!lokalitetene!i!havneområdet.!Havna!har!stort!areal!og!er!i!kontinuerlig!vekst.!Kristiansand!Havn!har!terminaler!med!egen!direkte!avkjøring!til!E!39!/E!18.!Containerterminalen!har!jernbanespor!inn!på!terminalen.!Havnesporet!er!viktig!også!i!forbindelse!med!videre!utbygging!av!framtidens!containerterminal!som!vil!ha!kapasitet!til!helt!godstog!(ca.600!meter!spor).!Kristiansand!Havn!KF!har!i!dag!spor!inn!i!containerterminalen.!Varige!driftsmidler!er!ifølge!!regnskapet!2012!(hentet!fra!Årmelding!2012):!4 Kaier!og!anlegg:!!!416!252!639,4!4 Bygninger:!!!!!!!!!!!!!175!026!303,4!!4 Tomter:!!!!!!!!!!!!!!!!!!190!233!824,4!Godsvolumer%Kristiansand!havn!har!ca.!8410!containerskip!i!rute!hver!uke,!2!–!6!utenriksferjer!i!døgnet!samt!en!stor!mengde!stykkgods!og!pallebåter.!NorLines!har!også!sitt!knutepunkt!mellom!Baltic!og!Norge!i!Kristiansand!som!gir!5!til!7!anløp!per!uke.!Antall!containere!som!ble!håndtert!i!2010!var!ca.50!000.!Volumet!inkluderer!tomme!enheter,!slik!at!antall!enheter!med!last!er!lavere.!Borg!og!Kristiansand!er!omtrent!like!store!når!det!gjelder!lo4lo4trafikk!i!Oslofjorden,!etter!Oslo!og!Larvik,!men!foran!Moss.!!

!39!Utvidelsesmulighet%Kongsgård!Vige!4!ca.75!daa!av!totalt!400!daa!er!ferdig!i!Kongsgård.!Dette!er!Kristiansands!nye!bulk!–Roro!–!Stykkgods!og!prosjekt!terminal.!Terminalen!er!dessuten!NorLines!terminal!i!Kristiansand.!Nytt!vedtak!I!2013,!sier!at!man!skal!ut!av!byen!med!container.!Kun!cruise!og!ferge!skal!ligge!igjen!i!byen.!I!pågående!arbeider!med!Havneplanen!ser!man!på!Kongsgård!området!til!container.!Dimensjonerendevolum!i!2065!er!260!000!TEUs,!og!et!areal!på!130!000!–!160!000!m2!(COWI,!pågår!høsten!2014).! Kilder:!Kristiansand!havn.!NTP!201442023!Effektive!Godsknutepunkt!!!****

!40!Kristiansand*sentrum*!!!

!41!Stavanger%havn%Beliggenhet:**Stavanger,!Sola!Totalt*areal:*!Risavika:!418!202!m2!Stavanger!sentrum:!25.000!Areal*til*containerhåndtering:*!Risavika:!48!000!m2!Stavanger!sentrum:!0!m2!Bygningsmasse:*!Risavika:74!521!m2!Stavanger!sentrum:!n.a!Verne7*eller*reguleringsbestemmelser:***!*Informasjon%om%havnen%Stavanger4regionen'har'en'omfattende'havneaktivitet'som'inkluderer'både!offentlige)og)private)havneavsnitt)og)kaier)i)regionen.)Stavanger4regionen'sjøområde'omfatter'havner'i'Stavanger,'Sola,'Rennesøy!og!Randaberg.!Det!er!en!blanding!av!private!og!offentlige!havner!i!regionen,!hvor!Stavangerregionen!Havn!IKS,!Risavika!Havn!AS!og!havneaktivitet!i!regi!av!NorSea!AS!utgjør!de!største!virksomhetene.!Stavangerregionen!Havn!IKS!eies!av!Stavanger!kommune!(80,7!%),!Sola!kommune!(16,8!%),!Randaberg!kommune!(1,4!%)!og!Rennesøy!kommune!(1,2!%).!Havnene!i!Stavangerregionen!omfatter!Forus!(Fiskå!Mølle!og!Asfaltverket!Limminkaien,!begge!i!privat!eie).!Hillevåg!(Skretting!og!Felleskjøpet,!begge!i!privat!eie),!Stavanger!Sentrum!(Norgesmøllene/4Havnesiloen!og!Rosenberg!i!privat!eie,!Fiskepiren!og!Vågen!som!eies!av!Stavangerregionen!Havn),!Nord4vestlige!del!(Dusavik!og!Randaberg!Industries!i!privat!eie,!Mekjarvik!hvor!deler!eies!av!Stavangerregionen!Havn!og!deler!av!SVV,!Mortavik/Rennesøy!eid!av!SVV,!Hanasand!some!r!under!utvikling),!Risavika!(flere!private!arealer/kaier!og!Risavika!havn!som!eies!av!Stavangerregionen!Havn!og!private!aktører).!Arealene!som!er!oppgitt!over!er!de!områder!som!er!helt!eller!delvis!offentlig!eiet!(dvs.!av!Stavanger4regionen!Havn!IKS).!Arealtallene!for!Risavika!varierer!litt!mellom!forskjellige!kilder.!Tallene!i!tabellen!over!er!innhentet!direkte!fra!Risavika!havn,!mens!tallene!for!arealene!i!Stavanger!sentrum!er!fra!http://www.stavanger4havn.no.!Stavanger!havn!4!Risavika!havn!er!Norges!største!sammenhengende!havneområde,!med!1800!meter!nærmest!sammenhengende!kai!linje!og!15!meter!dybde.!Havnearealet!er!på!400!daa.!Risavika!Havn!åpnet!sitt!nye!havneavsnitt!i!2008.!Havna!har!imidlertid!vært!i!drift!i!uminnelige!tider,!da!nærhet!til!farleden!samt!skjermingen!mot!værgudene!har!vært!unik.!I!nyere!tid!har!havna!vært!operativ!siden!1965,!da!Aker!Norsco!startet!opp!den!første!offshorebasen.!Havna!er!et!nasjonalt!og!internasjonalt!senter!for!oljerelatert!virksomhet!og!logistikk,!hovedsakelig!for!Sør4!og!Vestlandet.!Havna!er!definert!som!EUhavn,!og!er!en!foregangshavn!innen!bruk!av!nye!og!innovative!løsninger!for!havnedrift.!Risavika!havn!AS!markedsfører!seg!som!et!internasjonalt!logistikk4!og!energisenter.!Det!er!lokalisert!160!bedrifter!med!ca.!6000!arbeidsplasser!i!Risavika.!

!42!Området!er!på!totalt!950!mål,!hvorav!ca.!60!prosent!er!ferdig!utbygd.!I!tillegg!er!det!ca.!150!mål!som!potensielt!kan!bygges!ut.!Dette!gir!havna!en!stor!fleksibilitet,!samt!handlingsrom!for!å!møte!de!behovene!som!markedet!måtte!ha.!Det!er!ikke!etablert!jernbaneforbindelse!mellom!godsterminalen!på!Ganddal!og!Risavika!havn.!Godsvolumer%%Risavika!havn!sør,!ny!terminal;!container,!antall!TEU!(over!kai!+!gate!in/out!og!depot!in/out):!~61!000;!ro4ro,!antall!rullende!enheter!(mafi/trailer,!større!selvgående!maskiner):!9!300;!antall!anløp:!1250.!Risavika!havn!sørvest!terminal;!totalt!antall!TEU:!5000;!totalt!antall!anløp:!1900.!Risavika!havn!nord!terminal;!totalt!antall!anløp!2390;!totalt!antall!TEU:!61!000;!antall!anløp!5500.!Havnestatistikken!for!Stavanger!Havn!IKS!viser!et!godsomslag!utenriks!på!ca.!12!200!TEU!i!2009!(lolo),!tilsvarende!135!000!tonn,!og!169!000!tonn!for!ro4ro4trafikken.!I!tillegg!er!godsomslaget!105!000!tonn!for!annet!stykkgods.!Samlet!stykkgodsvolum!var!ca.!430!000!tonn.!Til!sammenligning!ble!det!fraktet!ca.!160.000!tonn!stykkgods!over!nabohavna!Sandnes!havn.!Risavika!havn!er!i!første!rekke!en!ro4ro4havn!når!det!gjelder!stykkgods,!mens!Sandnes!havn!har!hovedvekt!på!annet!stykkgods!som!massevarer!og!gods!til!bygningsindustrien.!Kilder:!Stavangerregionen!havn!IKS,!Risavika!havn.!NTP!201442023!Effektive!Godsknutepunkt!!!!!**

!43!Risavika*havn*!!!!

!44!Bergen%havn%Beliggenhet:**Bergen,!Austrheim!og!Lindås!Totalt*areal:*!340!000!m2!!Omfatter!alle!offentlige!terminaler,!omtrentlig!areal!på!hver!terminal:!Areal!Bergen!indre!havn!**306!000!Areal!Mongstad!(Lindås!kommune):!!!24!000!Areal!Flesland!(Bergen!kommune),!ubebygd!tomt:!9!000!Areal!Vardetangen!(Austrheim!kommune)!!!!1!000!!!Areal*til*container7håndtering:*!61!600!m2!Omtrentlig!areal!på!hver!terminal:!Bergen!havn:!!utleid!36!000!!!48t!areal!17!600!Mongstad:!!!!8!000!!!Bygningsmasse:*!66!883!m2!Bygninger*i*Bergen*havn*fordelt*på*kaiavsnitt:**Kaiavsnitt*Bygning*Bygningstype*Kvm*Bradbenken!Skur!7!Kontor/lager!800!Dokkeskjærs4kaien!Skur!22!Kontor/lager!5!320!Skur!23!Kontor/lager!4!095!Skur!24!Kontor/lager!4!090!Vaktbod!Vaktbod!45!Dreggekaien!Skur!8!Lager!469!Festningskaien!*Servicebygg!43!!!Pass/billettbod!44!Frieleneskaien!Skur!30!Lager/terminalbygg!1!990!Holbergskaien!Skur!14!Kontor/lager!1!750!Jekteviken!Skur!40!Lager/terminalbygg!2!080!Hurtigrute4terminalen!Kontor/lager/!terminalbygg!10!817!!Vaktbod!45!!Parkeringshus!8!320!Kristianholm!!Kontorbrakke!127!Munkebryggen!Skur!15!Butikklokale/kontor/!lager!600!Møhlenpriskaien!Skur!25a!Lager/kontor!1!214!Skur!25b!Kjøle/fryselager!547!Skur!26!Lager/kontor!2!148!Wieselageret!Lager/kontor!!763!Nordre!Nøstekai!Skur!19!Lager/teknisk!bygg!370!!!Båtnøst!385!Nykirkekaiene!Skur!16!Kontor!2!419!!Skur!17!Lager!734!Nøstet!!Verksted/kontor!1!080!

!45!Skolten!Skur!1!Kontor/lager!5!195!Skurt!243!Kontor/lager!3!953!!Tollhus!207!Strandkaien!Strandkai4terminalen!Passasjerterminal/!kontor!445!Tollboden!Skur!18a!Kontor!1!515!Skur!18b!Kontor!4!640!Skur!18c!Lager!330!Wolfs!gate!Lager!286!Vardetangen!!Venteskur!17!Totalt*bebygd*areal**66*883*!!Verne7*eller*regulerings7bestemmelser:***Fra!kommunedelplan!Bergen!havn.!Møhlenpriskaien!tatt!ut!av!kdp!4!ønsket!til!byutvikling.!Kristianholm!avsatt!til!byutvikling/byromsbruk.!Deler!av!Festningskaien!avsatt!til!byromsbruk.!!*Bergen!havns!eiendommer!ligger!sentralt!til!og!har!høy!alternativbruksverdi.!Bokført!verdi!31.12.13!(fra!årsmelding!2013):!4 Tomter:!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!16!497!000,4!4 Kaier/bygninger:!!!!711!901!000,4!Informasjon%om%havnen%%Bergen!og!Omland!havnevesen!består!av!11!kommuner!samt!Hordaland!Fylkeskommune.!Medlemskommunene!er!Askøy,!Austrheim,!Bergen,!Fedje,!Fjell,!Lindås,!Meland,!Os,!Radøy,!Sund!og!Øygarden.!De!forvalter!farvannet!i!alle!de!11!kommunene,!men!eier!kun!kaier!mm!i!Bergen!pluss!en!i!Lindås!kommune!og!en!i!Austrheim!kommune.!Øvrige!kaianlegg!i!kommunene!er!eid!av!kommunen!selv!eller!av!private!aktører.!Havna!disponerer!betydelige!havnearealer!i!sentrum!av!byen.!Utbygging!og!anvendelse!av!disse!arealene!er!et!viktig!lokalpolitisk!tema.!I!2009!ble!den!lenge!omtalte!”makeskiftesaken”!mellom!havnevesenet!og!Bergen!kommune!gjenopptatt.!Denne!saken!har!vært!omtalt!siden!704tallet,!uten!at!man!har!kommet!i!mål.!Hordaland!fylkeskommune!er!i!ferd!med!å!evaluere!alternative!lokaliseringer!av!havna!utenfor!byen,!som!Sotra,!Ågotnes!eller!i!nærheten!av!Flesland.!Havnens!totale!arealer!er!ca.!280!daa.!Bergen!havn!er!i!dag!Norges!største!godshavn.!En!stor!del!av!godset!er!oljeprodukter!som!losses!på!den!store!oljeterminalen!i!Mongstad.!Totalt!betjente!Bergensområdet!ca.!53!millioner!tonn!gods!i!2011,!fordelt!med!ca.!600.000!tonn!over!offentlige!kaier!og!ca.!52!millioner!tonn!gods!over!private!kaier.!Omsetningen!har!sunket!noe!siden!toppåret!2006!da!Bergensområdets!havnevesen!betjente!68!millioner!tonn!gods.!Siste!år!betjente!havneområdet!ca.!102.000!containere,!også!dette!mesteparten!over!private!kaier.!Det!har!vært!et!merkbart!oppsving!i!antall!containere!de!senere!år.

!46!Utvidelsesmulighet.%%Dokken!Vest!er!under!etablering!og!havna!avventer!finansieringsvedtak.!Havna!ønsker!å!samle!godsomsetningen!på!Dokken/Nøstet,!inkl.!utenlandsferjene.!Operatørene!er!ikke!begeistret!for!dette!på!grunn!av!relativt!små!arealer!til!oppstilling!av!kjøretøyer!(ro4ro)!og!hensetting!av!containere.!Ny!interkommunal!godshavn!er!under!utredning.!Det!er!mulig!at!Bergen!indre!havn!vil!bli!foretrukket!lokasjon,!i!så!fall!sammen!med!Mongstad!og!CCB.!Utvidelse!av!eksisterende!Hurtigruteterminal!for!å!få!plass!til!to!nye!Fjord!Line4skip!i!2012!er!omtalt!i!Kommunedelplan!for!indre!havn.!Jernbane%Jernbaneterminalen!ligger!i!nærheten.!Transporten!mellom!havna!og!jernbanen!er!containerfrakt!pr!bil.!! Kilder:!Bergen!og!Omland!havnevesen.!Store!Norske!Leksikon.!NTP!201442023,!Effektive!Godsknutepunkt!!

!47!!!!

!48!Trondheim%havn%Beliggenhet:**Trondheimsfjorden!Totalt*areal:*!1!137!000!m2!Hvorav!Trondheim!utgjør!ca!750.000!kvm!!Nyhavna!315000!Pluss!ca!20!daa!areal!som!er!utvidelsesareal!ifm!prosjektet!Renere!Havn!mm!Brattøtra!85000!PIR!I!80000!PIR!II!129000!Kanalhavna!43000!Nidelva!11000!Ila/Skansen!87000!Orkanger!243600!Opparbeidet!areal!er!129,2!daa.!Eid!areal!er!243,6!daa.!Samlet!areal!som!inngår!i!plan!for!Regionhavn!Orkanger!er!343,6!daa!(se!eget!notat)!!Stjørdal!61.000!Verdal!75000!Steinkjer!70000!Verran!8400!Leksvik!2500!Frosta!0!!!!Areal*til*containerhåndtering:*!15000!–!20!000!m2!!4 Orkanger:!12414.000!kvm!(dette!er!areal!leid!av!terminaloperatør/speditør,!og!så!kommer!havneareal!i!tillegg).!Omfatter!15420.000!TEU!i!2014!4 !Pir!I/Pir!II.!Omfatter!ca!500!TEU!Regner!Pir!1!og!2!som!stykkgodsområder.!Kun!Orkanger!har!dedikert!containerareal.!Bygningsmasse:*!89!812!m2!Verne7*eller*reguleringsbestemmelser:***Flere!eiendommer!og!anlegg!er!undergitt!antikvarisk!verdi!ihht!Plan4!og!Bygningsloven!–!dette!omfatter!eiendom!og!anlegg!i!Trondheim.!!En!bygning!er!fredet!med!hjemmel!i!Kulturminneloven!–!dette!er!Slaveriet!i!Trondheim.!Bygningen!er!i!dag!utleid!til!Sverresborg!Folkemuseum!og!huser!Sjøfartsmuseet.!Videre!er!ett!større!område!i!Nyhavna!inntatt!på!Riksantikvarens!NB4liste!som!bevaringsverdig!område!–!da!området!er!kategorisert!som!krigsminnesmerke!etter!2.verdenskrig.!!!Flere!av!havneområdene!har!registrerte!naturtyper!og!rødlistearter!og!er!underlagt!vern!etter!Naturmangfoldlovas!regler!–!dette!omfatter!særlig!Orkanger,!Verdal!og!Stjørdal.!!!

!49!*Informasjon%om%havnen%Trondheim!Havn!IKS!er!et!interkommunalt!selskap!eid!av!kommunene!Orkdal,!Trondheim,!Malvik,!Stjørdal,!Frosta,!Levanger,!Verdal,!Inderøy,!Steinkjer,!Verran!og!Leksvik.!Selskapet!eier!og!forvalter!havnevirksomheten!innenfor!disse!kommunene.!!Trondheim!havn!er!lokalisert!i!fronten!av!Trondheim!by!og!består!av!havneområdene!(fra!vest!til!øst)!Trolla,!Ila,!Brattøra!og!Nyhavna.!Trolla!er!regionens!oljehavn,!og!er!et!privat!havneanlegg.!Ila!er!en!industrihavn!for!import!av!bulk,!i!hovedsak!korn!og!salt!med!utskipning!av!forprodukter.!Ila!anløpes!sporadisk!av!cruiseskip!og!er!byens!fiskerihavn.!Videre!fungerer!Ila!som!nødhavn!ved!ekstremvær!mv.!Deler!av!Brattøra!er!under!byutvikling,!men!er!også!hovedhavn!for!cruise4!og!passasjertrafikk,!som!hurtigbåter!og!hurtigruter.!Pir!I!og!Pir!II!huser!flere!speditører!og!rommer!aktivitet!innen!kystgods,!i!form!av!palletert!stykkgods,!prosjektlast,!samt!noe!RoRo.!Nyhavna!er!det!havneområde!som!har!størst!godsomslag!i!dag,!hovedsakelig!bulk!som!sement,!stål!salt!og!skrap!til!gjennvinning,!Forrurensede!masser!og!lignende!eksporteres!herfra.!(Mye!til!deponering!på!Langøya)!For!Nyhavna!er!det!iverksett!et!arbeid!med!kommunedelplan!som!har!som!mål!å!legge!til!rette!for!byutvikling!med!bolig4!og!næringsutvikling!kombinert!med!havnefunksjoner.!Planområdet!er!på!til!sammen!375!daa.!!Dagens!havn!på!Orkanger!håndterer!i!dag!både!containere!samt!industri4!og!prosjektlast!inne!olje4!og!offshore,!landbruk,!tømmer!og!gjenvinning.!Havnen!har!innenfor!ferdig!utviklet!areal!nådd!sin!kapasitet.!Det!foreligger!arealreserver!og!det!er!gitt!innspill!på!utvikling!av!en!ny!havnpå!Grønøra!Vest,!rett!over!Orkla!på!vestsiden!av!nåværende!havn,!ifm!rullering!av!kommuneplanens!arealdel!for!Orkdal!kommune.!Tilgjengelig!areal!er!ca.!!350!daa.!Det!er!knyttet!politisk!risiko!til!ca!100!daa!av!dette!arealet.!!Havna!har!startet!en!prosess!for!opparbeidelse!av!det!nye!havneområde!tilrettelagt!for!ro/ro!og!containere.!Aktiviteten!på!dagens!havneanlegg!på!Grønøra!Øst!vil!etter!en!etablering!på!Grønøra!Vest!nyttes!til!industri4!og!prosjektlast!inne!olje4!og!offshore,!landbruk,!tømmer!og!gjenvinning.!Kommuneplanen!har!vært!oppe!til!1.gangs!politisk!behandling!i!Orkdal!kommune,!høringsperiode!er!gjennomført!og!planen!forventes!vedtatt!ila!oktober!2014.!!Trondheim!Havn!har!reguleringsplan!som!åpner!for!bygging!av!en!ny!ro4ro4kai!på!Pir!II,!Brattøra.!Hvis!man!ikke!får!politisk!flertall!for!lokalisering!av!en!regionhavn!på!Orkanger,!vil!ovennevnte!område!måtte!utredes!nærmere!som!alternativ!langsiktig!lokalisering!av!disse!funksjonene.!!Lokalisering!av!godsterminal!for!jernbane,!og!mulighet!for!å!samlokalisere!alle!logistikkformer!i!et!felles!intermodals!logistikknutepunkt,!har!vært!ett!debattema!i!regionen!over!flere!tiår.!Jernbaneverket!avgav!en!KVU!knyttet!til!fremtidig!lokalisering!i!201042011,!og!anbefalte!delt!løsning!for!jernbane!og!havn.!Forrige!regjering!konkluderte!ifm!rullering!av!NTP!i!2013!at!med!at!det!ikke!var!grunnlag!for!videre!arbeid!med!et!intermodalt!logistikknutepunkt.!Ny!regjering!fastslo!i!april!2014!at!godsterminal!for!jernbane!skal!lokaliseres!sør!for!Trondheim!–!og!Torgård!og!Søberg!skal!utredes!videre!som!mulige!områder!for!lokalisering!av!jernbane.!Ny!regjering!peker!i!pressemeldingen!mhht!godsterminal!for!jernbane!at!plassering!skal!forsøkes!å!samordnes!med!Regionhavn!på!Orkanger.!!Jernbaneverket!er!nå!i!gang!med!arbeid!med!en!ny!KVU.!Etter!det!Trondheim!Havn!kjenner!til!skal!denne!foreligge!før!utløp!2014.!Igangsetting!av!bygging!er!ikke!klarlagt.!Trondheim!Sentralstasjon!er!fortsatt!beliggende!på!Brattøra,!og!netto!areal!som!vil!bli!«frigitt»!til!byutviklingsformål!ifm!en!flytting!av!godsterminal!for!jernbane!vil!utgjøre!i!størrelsesorden!15420!daa.!!

!50!Selv!om!videre!utvikling!av!et!havneanlegg!for!konkurranseutsatt!gods!legges!til!Orkanger,!så!vil!det!fortsatt!være!en!betydelig!havneaktivitet!i!Trondheim!by,!gjennom!bulk,!kyst4!og!industrigods,!prosjektlast!og!persontrafikk.!Realisering!av!kommunedelplan!for!Nyhavna!vil!videre!innebære!behov!for!å!relokalisere!10420!industribaserte!aktører,!hvorav!mange!av!disse!utgjør!viktige!vareslag!for!regionen,!der!hovedmarkedet!er!Trondheim!by.!Dette!er!i!hovedsak!arealkrevende!aktører!som!håndterer!en!vesentlig!del!av!sitt!godsomslag!pr!båt.!Flere!av!industriaktørene!sitter!videre!med!langsiktige!kontraktsforhold!(festeavtaler)!med!Trondheim!Havn.!Relokalisering!forutsetter!mao!at!areal!for!alternativ!lokalisering!finnes!innenfor!Trondheim!Havn,!samt!at!det!oppnås!enighet!med!industriaktørene!om!en!relokalisering.!Det!er!videre!interesse!fra!flere!industriaktører!som!i!dag!ikke!er!representert!i!havneområdet!og/eller!regionen.!Med!beliggenhet!i!havneområdene,!kan!disse!aktørene!håndtere!større!deler!av!sin!inn4!og/eller!utgående!varestrøm!pr!båt.!!Strategiplan!for!Trondheim!Havn!er!sist!revidert!årsskiftet!201342014.!I!strategiplanen!er!kjernevirksomhet!–!sjøtransport!og!verdiutvikling!av!eiendom!paralelle!strategiområder.!Styret!og!administrasjonen!i!Trondheim!Havn!har!som!oppfølging!av!denne!planen!arbeidet!med!en!Arealdisponeringsplan!for!bruk!og!utvikling!av!havneområdene!i!Trondheim!det!siste!halvåret.!Planen!tar!utgangspunkt!i!ivaretakelse!av!de!strategiske!satsingsområdene!for!selskapet!–!konkurranseutsatt!gods,!industrigods!og!cruice4!og!persontrafikk,!og!skisserer!langsiktige!planer!for!å!rendyrke!og!intensivere!ovennevnte!vareslag!fra!konkrete!geografiske!områder.!Basert!på!dette!vil!også!arealer!som!kan!konverteres!til!annet!formål!4!bolig4!og!næringsformål!tydeliggjøres.!Planen!forventes!å!være!ferdigstilt!ila!oktober!måned!2014.!!Godsvolumer%Statistikk!for!2013!gir!følgende!volumtall.!Det!er!registrert!6.901!anløp!på!kaier!innenfor!Trondheim!Havn!i!2013.!Dette!utgjorde!skip!på!samlet!23.631.002!bruttotonn!(BT)!og!et!samlet!omslag!av!gods!på!3.853.566!tonn.!Antall!anløp!og!omslag!i!2013!ligger!litt!lavere!enn!tilsvarende!tall!for!2012.!*For!året!2014!(frem!til!30.06.2014)!er!det!registrert!en!vekst!på!9,2%!i!godsvolumene!over!havner!i!Trondheim!Havn.!Veksten!i!container!ligger!på!19,2%!målt!i!TEU.!For!cruicetrafikken!er!det!en!vekst!på!35%!i!BT,!32%!i!antall!anløp!og!29%!i!antall!passasjerer.!!Kilder:!Trondheim!havn.!NTP!201442023!Effektive!Godsknutepunkt!

!51!*Karter!er!utarbeidet!I!2004!ifm!en!felles!prosjektarbeid!mellom!Trondheim!Kommune!og!Trondheim!Havn,!og!resulterte!i!en!stadfestelse!i!hhv!kommunestyret!og!havnestyre!i!2006!av!eiendomsgrensene!for!havneområdene!i!Trondheim!kommune.*Regionhavn*Orkanger**

!52!Berg%jernbaneterminal%(Haldenterminalen)%Beliggenhet:**Berg!i!Østfold!Totalt*areal:*!35!838!m2!(beregnet!ved!hjelp!av!veglinje,!stor!usikkerhet)!*Informasjon%om%terminalen%Berg!er!en!godsterminal!på!Østfold!banen.!Den!ligger!rett!uten!for!Halden,!ikke!særlig!sentralt!til!og!har!antagelig!ikke!veldig!høy!alternativbruksverdi.!Berg!jernbaneterminal!er!i!privat!eie!(Ringstad!Næringsutvikling)!!!!

!53!Rolvsøy%jernbaneterminal%Beliggenhet:**Sarpsborg!Totalt*areal:*!19!500!m2!*Jernbaneterminalen!inngår!ikke!i!stamnettet.!Relasjonen!båt/bane!er!neglisjerbar,!ingen!regulær!trafikk.!CargoNet!As!har!i!dag!ingen!fast!togtrafikk!til/fra!jernbanens!godsterminal!på!Rolvsøy.!Rail!Terminal!Drammen!(RTD)!overtok!som!operatør!i!2010,!på!vegne!av!Green!Cargo.!Det!meste!av!godset!kommer!med!tog!fra!Sverige.!RTD!antar!at!godsomslaget!blir!ca.!100!000!tonn!i!2010,!primært!til!byggevaregrossistene!i!regionen.!Norske!Shell!har!etablert!egen!omlastingsstasjon!på!Rolvsøy!for!naturgass,!med!omlasting!av!tanktog!fra!Sverige!til!lastebil.!Terminalen!betjener!hele!Østlandsregionen.!Kilde:!Jernbaneverket,!ROM!Eiendom,!NTP!201442023:!Effektive!Godsknutepunkt!Forklaring!til!kart:!Blått!areal:!eies!av!JBV!Rødt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom!AS!Grønt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom,!leies!av!JBV!gjennom!selvkostavtale!!!%
© Jernbaneverket
152.4
Utskriftsdato:	WGS_1984_UTM_Zone_33N	152.4	Meter
Rolvsøyterminalen - grensesnittkart
76.20
09/25/2014	Projeksjon:	0
Blått - 5.800 m2 (eid av JBV)
Grønn - 7.200 m2 (offentlig leid grunn - Leid fra Rom)

!54!Alnabru%jernbaneterminal%Beliggenhet:**Oslo!Totalt*areal:*!450!000!m2!287.421!m2!eies!av!Jernbaneverket!Bygningsmasse:*!JBV!eier!ingen!bygg!med!terminalfunksjon,!men!bygninger!hvor!personal!som!drifter!Jernbaneverkets!infrastruktur!er!stasjonert,!og!i!tillegg!bygninger!for!trafikkstyring.!Informasjon%om%jernbaneterminalen:%%Alnabru!er!det!nasjonale!knutepunktet!for!godstrafikk!på!jernbane!i!Norge!og!det!viktigste!nasjonale!terminalområdet!for!de!store!samlasterne.!Det!er!i!år!gjort!et!vedtak!om!at!JBV!også!skal!overta!råderett!til!selvkost!de!terminalene!CargoNet!rådde!over.!For!de!terminaler!på!lista!omfatter!dette!CargoNets!terminaler!på!Alnabru,!Drammen,!Langemyr,!Nygårdstangen!og!Brattøra.!Det!er!viktig!å!sikre!tilstrekkelige!arealer!til!samlokalisering!av!logistikkvirksomhet!omkring!jernbaneterminalen!på!Alnabru!i!Oslo.!Et!effektivt!intermodalt!terminalområde!her!vil!ikke!bare!bidra!til!å!redusere!behovet!for!interntransport!mellom!ulike!logistikkvirksomheter!i!Osloområdet,!men!være!av!stor!nasjonal!betydning!for!å!flytte!gods!fra!veg!til!bane!i!hele!landet!og!for!å!sikre!næringslivet!mer!effektive!og!miljøvennlige!transporter.!En!slik!utvikling!kan!være!konfliktfylt!i!forhold!til!lokale!ønsker!om!bolig4!og!byutvikling!i!bunnen!av!Groruddalen.!Jernbaneverket!har!lagt!fram!en!utredning!vedrørende!langsiktig!utvikling!av!jernbaneterminalen!på!Alnabru.!Utredningen!konstaterer!at!det!er!mest!areal4!og!kostnadseffektivt!å!legge!til!rette!for!fullt!ut!kranbaserte!moduler!for!containere!og!semihengere!med!lastespor!og!lastegater!som!kan!motta!godstog!på!inntil!600!meters!lengde.!Godsvolumer%CargoNet!håndterte!som!togselskap!og!driftsoperatør!535!000!TEU!på!Alnabru!i!2008,!og!463!000!TEU!i!2009.!Ca.10!prosent!av!dette!volumet!er!omlasting!tog4tog,!mens!resten!er!omlasting!bil4tog.!Tallene!gjelder!kun!kombinerte!transporter!(containere,!vekselflak!og!semihengere).!Utvidelsesmulighet%For!det!som!er!definert!som!samlastterminalene!er!det!i!februar!2010!vedtatt!en!reguleringsplan.!Denne!planen!legger!til!rette!for!at!Bring!kan!samle!sine!terminaler!på!Alnabru,!at!Schenker!og!Tollpost!gis!utvidelsesmuligheter!og!at!det!kan!spares!areal!ved!at!samlasterne!samler!seg!om!fellesfunksjoner!der!dette!er!mulig/ønskelig.!Planen!gir!ikke!mulighet!for!å!lokalisere!DHL!ved!Alnabru.!Da!må!enten!Posten!velge!å!samlokalisere!pakketerminalen!med!den!nye!brevterminalen!i!Lørenskog,!eller!det!må!legges!til!rette!for!slik!etablering!på!andre!arealer!i!nærheten!av!Alnabru!jernbaneterminal.!Det!er!viktig!å!sikre!tilstrekkelige!arealer!til!samlokalisering!av!logistikkvirksomhet!omkring!jernbane4terminalen!på!Alnabru!i!Oslo.!Et!effektivt!intermodalt!terminalområde!her!vil!ikke!bare!bidra!til!å!redusere!behovet!for!interntransport!mellom!ulike!logistikkvirksomheter!i!Osloområdet,!men!være!av!stor!nasjonal!betydning!for!å!flytte!gods!fra!veg!til!bane!i!hele!landet!og!for!å!sikre!næringslivet!mer!effektive!og!miljøvennlige!transporter.!En!slik!utvikling!kan!være!konfliktfylt!i!forhold!til!lokale!ønsker!om!bolig4!og!byutvikling!i!bunnen!av!Groruddalen.!

!55!Kilde:!Jernbaneverket,!ROM!Eiendom,!NTP!201442023:!Effektive!Godsknutepunkt!Forklaring!til!kartene:!Blått!areal:!eies!av!JBV!Rødt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom!AS!Grønt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom,!leies!av!JBV!gjennom!selvkostavtale!!!**
© Jernbaneverket
 50 000
Utskriftsdato:
WGS_1984_UTM_Zone_33N	 50 000	Meter	 25 000
25.09.2014
Projeksjon:	0
 Tegnforklaring	Kartutsnitt
10,0001:
Stasjoner
Kilometer
Banenett
Eiendomsgrense
Hjelpelinje
Eiendomsident
GeocacheBasis

!56!Hønefoss%jernbaneterminal%Beliggenhet:**Hønefoss!Totalt*areal:*!30!000!m2!*Informasjon%om%terminalen:%%Hønefoss!godsterminal!ligger!sentralt!i!Hønefoss.!Terminalen!er!ikke!lenger!i!bruk!!**

!57!Drammen%jernbaneterminal%Beliggenhet:**Drammen!Totalt*areal:*!Totalt:!ca!17!500!m²!!Jernbaneverket:!ca!9200!m²!Informasjon%om%terminalen%JBV!og!Drammen!kommune/Drammen!Havn!planlegger!ny!godsterminal!på!Holmen,!som!vil!overta!fra!dagens!godsterminal.!Dvs.!at!dagens!godsterminal!da!kan!bli!frigjort!for!byutvikling.!Drammen!er!et!knutepunkt!for!transport!til/fra!Østlandet.!Dagens!jernbaneterminal!for!gods!ligger!i!Nybyen!i!Drammen,!som!ligger!i!krysningspunktet!mellom!E18,!E136,!Oslofjordtunnelen,!Sørlandsbanen,!Bergensbanen!og!Drammen!Havn.!Slik!sett!ligger!terminalen!unikt!plassert!ut!fra!en!logistikknutepunktvurdering.!Kilde:!Jernbaneverket,!ROM!Eiendom,!NTP!201442023:!Effektive!Godsknutepunkt!Forklaring!til!kartene:!Blått!areal:!eies!av!JBV!Rødt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom!AS!Grønt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom,!leies!av!JBV!gjennom!selvkostavtale!!!!%
Kartutsnitt
1,891
© Jernbaneverket
1:
WGS_1984_UTM_Zone_33N
Tegnforklaring
47.27	94.5	47.27	0	Meter	94.5	0	Meter	94.5	94.5
Stasjoner
Kilometer
Banenett
Eiendomsgrense
Hjelpelinje
Eiendomsident
GeocacheBilder

!58!Lierstranda%jernbaneterminal%Beliggenhet:**Utenfor!Drammen!Totalt*areal:*!13!000!m2!Informasjon%om%terminalen%Lierstranda!jernbaneterminal!er!en!integrert!del!av!Drammen!havn.!Terminale!eies!i!hovedsak!av!private!aktører!og!kommunen.!Resterende!areal!eies!av!ROM!Eiendom!Kilde:!Jernbaneverket,!ROM!Eiendom,!NTP!201442023:!Effektive!Godsknutepunkt!Forklaring!til!kartene:!Blått!areal:!eies!av!JBV!Rødt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom!AS!Grønt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom,!leies!av!JBV!gjennom!selvkostavtale!!!!%
Kartutsnitt
5,042
© Jernbaneverket
1:
WGS_1984_UTM_Zone_33N
Tegnforklaring
126.06	252.1	126.06	0	Meter	252.1	0	Meter	252.1	252.1
Stasjoner
Kilometer
Banenett
Eiendomsgrense
Hjelpelinje
Eiendomsident
GeocacheBilder

!59!Borgestad%jernbaneterminal%Beliggenhet:**Skien!Totalt*areal:*!15!000!m2!*Informasjon%om%terminalen%Borgestad!jernbaneterminal!ligger!utenfor!Skien.!Sporet!er!gjort!om!til!hensetting,!dvs.!at!det!kun!er!plattformen!av!Jernbaneverkets!areal!som!gjenstår.!Kilde:!Jernbaneverket,!ROM!Eiendom,!NTP!201442023:!Effektive!Godsknutepunkt!Forklaring!til!kartene:!Blått!areal:!eies!av!JBV!Rødt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom!AS!Grønt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom,!leies!av!JBV!gjennom!selvkostavtale!!!!%
Kartutsnitt
4,412
© Jernbaneverket
1:
WGS_1984_UTM_Zone_33N
Tegnforklaring
110.30	220.6	110.30	0	Meter	220.6	0	Meter	220.6	220.6
Stasjoner
Kilometer
Banenett
Eiendomsgrense
Hjelpelinje
Eiendomsident
GeocacheBilder

!60!Langemyr%jernbaneterminal%Beliggenhet:**Utenfor!Kristiansand!Totalt*areal:*!20!000!m2!Informasjon%om%terminalen%Kombiterminalen!for!godstrafikk!med!bane!er!lokalisert!fem!kilometer!nord!for!Kristiansand!sentrum.!Kristiansand!havnespor!har!bidratt!til!transport!av!containere!mellom!havna!og!kombitransportsystemet.!I!motsetning!til!andre!kombiterminaler!er!Langemyr!lokalisert!utenfor!sentrum!og!kan!ekspandere!uavhengig!av!byens!øvrige!behov.!Dette!gir!et!godt!grunnlag!for!å!utvikle!Langemyr!som!logistikksenter,!da!plasseringen!er!god!i!forhold!til!transportstrømmene!i!regionen!Kilde:!Jernbaneverket,!ROM!Eiendom,!NTP!201442023:!Effektive!Godsknutepunkt!!!!!!Forklaring!til!kartene:!Blått!areal:!eies!av!JBV!Rødt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom!AS!Grønt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom,!leies!av!JBV!gjennom!selvkostavtale!!*!%
© Jernbaneverket
246.7
Utskriftsdato:	WGS_1984_UTM_Zone_33N	246.7	Meter
Langmyrterminalen
123.34
09/26/2014	Projeksjon:	0
Blått areal ca 29600m2
Grønt areal ca 7700m2

!61!Ganddal%jernbaneterminal%Beliggenhet:**Sandnes,!utenfor!Stavanger!Totalt*areal:*!157!623!m2!!Informasjon%om%terminalen%Kombiterminalen!for!godstrafikk!med!bane!er!lokalisert!ca.!tre!kilometer!syd!for!Sandnes.!Terminalen!åpnet!for!drift!i!januar!2008.!Terminalen!erstattet!tidligere!terminaler!i!Sandnes!og!Stavanger.!Terminalen!driftes!av!Terminaldrift!AS!som!er!et!heleid!datterselskap!av!CargoNet!AS.!Selskapet!har!kontrakt!ut!2013!etter!en!anbudsrunde!i!regi!av!Jernbaneverket.!På!Ganddal!eier!JBV!to!bygninger!på!henholdsvis!148!m²!og!814!m²!(Vi!er!ikke!kjent!med!funksjonen!til!disse!byggene)!Det!er!stor!potensiell!kapasitet!på!Ganddal.!Kapasiteten!kan!økes!ved!å!bygge!om!terminalen!til!kraner.!Kapasitet!som!følge!av!denne!løsningen!er!ikke!beregnet.!En!annen!mulighet!for!en!utvidelse!av!kapasiteten!er!gjennom!å!ta!i!bruk!tilgjengelig!arealer!for!øke!sporkapasiteten!på!terminalen.!Det!er!arealmessig!mulighet!for!å!utvide!terminalen!med!et!nytt!spor!med!tilhørende!lastegate.!Ganddal!kombiterminal!betjenes!med!Sørlandsbanen!fra!Oslo/Drammen!via!Kristiansand.!Utbygging!av!Ganddal!har!gitt!mulighet!for!flere!togpendler,!med!økt!frekvens!på!Sørlandsbanen.!Jernbaneverket!har!ingen!planer!for!utvidelse!av!kapasiteten!på!terminalen.!Kilde:!Jernbaneverket,!ROM!Eiendom,!NTP!201442023:!Effektive!Godsknutepunkt!Forklaring!til!kartene:!Blått!areal:!eies!av!JBV!Rødt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom!AS!Grønt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom,!leies!av!JBV!gjennom!selvkostavtale!**

!62!Nygårdstangen%jernbaneterminal%Beliggenhet:**Bergen!Totalt*areal:*!Totalt:!Ca!89!000!m²!Jernbaneverket:!Ca!33!300!m²!Offentlig!leid!grunn!(grønt!areal):!Ca!4200!m²!Informasjon%om%terminalen%Som!kombiterminal!benyttes!i!Bergen!Nygårdstangen.!Terminalen!ligger!sentralt!plassert!i!Bergen.!Nygårdstangen!er!inne!i!en!fase!hvor!det!er!behov!for!effektivisering.!Det!er!gjort!en!større!studie!for!å!se!hvordan!dagens!arealer!best!mulig!kan!utnyttes.!Her!foreligger!en!anbefaling!til!hovedgrep!for!effektivisering!av!dagens!arealer!med!utbyggingsstrategi.!Kilde:!Jernbaneverket,!ROM!Eiendom,!NTP!201442023:!Effektive!Godsknutepunkt!Forklaring!til!kartene:!Blått!areal:!eies!av!JBV!Rødt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom!AS!Grønt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom,!leies!av!JBV!gjennom!selvkostavtale!!!
Kartutsnitt
5,042
© Jernbaneverket
1:
WGS_1984_UTM_Zone_33N
Tegnforklaring
126.06	252.1	126.06	0	Meter	252.1	0	Meter	252.1	252.1
Stasjoner
Kilometer
Banenett
Eiendomsgrense
Hjelpelinje
Eiendomsident
GeocacheBilder

!63!Brattøra%jernbaneterminal%Beliggenhet:**Trondheim!Totalt*areal:*!54!000!m2!Informasjon%om%terminalen%Det!pågår!arbeid!med!å!anlegge!ny!terminal!sør!for!Trondheim.!!I!Trondheim!er!det!mange!steder!arealer!med!godsfunksjoner,!med!Brattøra!som!selve!knutepunktet!for!bane4,!båt4!og!biltransporter!av!gods!til!og!fra!Trondheimsregionen.!Omlag!50!prosent!av!transportene!til!og!fra!Trondheim!går!via!Brattøra,!som!er!knutepunktet!for!bane4!og!sjøtransporter!i!Trøndelag.!Stykkgods!er!dominerende!vareslag!med!ca.50!prosent!av!mengden.!På!jernbanearealene!i!Trondheim!sentrum!er!det!en!blanding!av!persontog4!og!godstogfunksjoner.!Brattøra!godsterminal!i!Trondheim!er!nær!sin!kapasitetsgrense!og!utvidelsesmuligheter!eksisterer!ikke!lenger.!Det!er!derfor!behov!for!å!øke!terminalkapasiteten.!Kilde:!Jernbaneverket,!ROM!Eiendom,!NTP!201442023:!Effektive!Godsknutepunkt!Forklaring!til!kartene:!Blått!areal:!eies!av!JBV!Rødt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom!AS!Grønt!areal:!Eies!av!ROM!Eiendom,!leies!av!JBV!gjennom!selvkostavtale!!
Kartutsnitt
4,560
© Jernbaneverket
1:
WGS_1984_UTM_Zone_33N
Tegnforklaring
114.00	228.0	114.00	0	Meter	228.0	0	Meter	228.0	228.0
Stasjoner
Kilometer
Banenett
Eiendomsgrense
Hjelpelinje
Eiendomsident
GeocacheBasis

&Vista&Analyse&26&&