Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Report 2022/11

Eivind Bjørkås, Herman Ringdal, Andreas Skulstad og Henning Wahlquist

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Category	Reports
Sub-Categories	Statistics and Empirical Analysis Velferd Eiendom, bygg og anlegg Reguleringer og konkurranseøkonomi
Year	2022
Report Number	11
Author(s)	Eivind Bjørkås Herman Ringdal Andreas Skulstad Henning Wahlquist
Download	file_download (2.7 MB)
Read in browser	PDF

Rapport 2022/11	 | For Kommunal	- og distriktsdepartementet

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Eivind Bjørkås, Herman Ringdal, Andreas Skulstad og Henning Wahlquist

Kartlegging av henv	endelser i leiemarkedet

Vista Analyse	 | 2022/11	 	2

Dokumentdetaljer
Tittel	 	Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet
Rapportnummer 	 	2022/11
Forfattere	 	Eivind Bjørkås, Herman Ringdal, Andreas Skulstad og Henning Wahlquist
ISBN	 	978	-82	-8126	-569	-1
Prosjektnummer	 	22	-HWA	-01
Prosjektleder	 	Henning Wahlquist
Kvalitetssikrer	 	Ingeborg Rasmussen
Oppdragsgiver	 	Kommunal	- og distriktsdepartementet
Dato for ferdigstilling	 	20.	 juni 	2022
Tilgjengelighet	 	Offentlig
Nøkkelord	 	Statistikk og empirisk analyse, kartlegging, velferd, eiendom, bygg og anlegg, 	regulering,
leiemarkedet, utleiemarkedet	, boligmarkedet

Om Vista Analyse
Vista Analyse AS er et 	samfunnsfaglig analyseselskap med hovedvekt på økonomisk utredning, evaluering, rådgivning
og forskning. Vi utfører oppdrag med høy faglig kvalitet, uavhengighet og integritet. Våre sentrale temaområder er
klima, energi, samferdsel, næringsutvikling, byutv	ikling og velferd. Vista Analyse er vinner av Evalueringsprisen 2018.
Våre medarbeidere har meget høy akademisk kompetanse og bred erfaring innenfor konsulentvirksomhet. Ved be-
hov benytter vi et velutviklet nettverk med selskaper og ressurspersoner nasjona	lt og internasjonalt. Selskapet er i
sin helhet eiet av medarbeiderne.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista Analyse	 | 2022/11	 	3

Forord
Denne rapporten dokumenterer arbeidet med prosjektet «Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet», som Vista
Analyse har gjennomført på oppdrag fra Kommunal	- og distriktsdeparte	mentet	, i perioden 	februar 	– juni 2022.	 Vi vil
takke k	ontaktperson for oppdraget	, seniorrådgiver 	Ragnhild Dahle	 i bolig	- og bygningsavdelingen	. Vi vil også takke
Forbrukerrådet, Leieboerforeningen,	 Huseierne og	 Husleietvistutvalget	 for 	oversendelse av data og 	for at de har stilt
med	 saksbehandlere	 og 	advokater til 	intervju 	om innholdet 	i henvendelsene	. Kontaktpersoner i de fire organisasjo-
nene 	har vært 	Hanne Beth Takvam	-Borge (Forbrukerrådet),	 Lars Aasen (Leieboerforeningen),	 Anders Leis	ner (	Husei-
erne) og Erle Osnes (Husleietvistutvalget). 	Vi takker for et smidig samarbeid 	om	 utlevering av data	, og 	understreker
samtidig	 at 	kontaktpersonene	 ikke er de samme personene som har deltatt som informanter 	i forbindelse med selve
analysene.
20. juni 2022
Henning Wahlquist
Partner
Vist	a Analyse AS

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista Analyse	 | 2022/11	 	4

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista Analyse	 | 2022/11	 	5

Innhold
Sammendrag og konklusjoner	 ................................	................................	................................	................................	......	 7
1 	Innledning og bakgrunn	 ................................	................................	................................	................................	......	 10
1.1	 	Bakgrunn for oppdraget	 	10
1.2	 	Datagrunnlag	 	11
1.3	 	Rapportens struktur	 	13
2 	Sammenstilling av funn	 ................................	................................	................................	................................	.......	 14
2.1	 	Temaer i husleiemarkedet, strukturert oversikt	 	14
2.2	 	Temaer i husleiemarkedet, ustrukturert oversikt	 	18
2.3	 	Forskjeller mellom de fire aktørene	 	19
3 	Temaer per aktør	 ................................	................................	................................	................................	................	 21
3.1	 	Forbrukerrådet	 	21
3.2	 	Leieboerforeningen	 	26
3.3	 	Huseierne	 	33
3.4	 	Husleietvistutvalget	 	35
4 	Referanser	 ................................	................................	................................	................................	...........................	 43
Vedlegg	 ................................	................................	................................	................................	................................	.......	 44
A 	Metodevedlegg	 	45
Figurer

Figur S.1	 	Sammenstilling	: Temaer i henvendelsene i husleiemarkedet, alle aktører	................................	.......	 8
Figur 2.1	 	Sammenstilling: Temaer i henvendelsene i husleiemarkedet, alle aktører	................................	.....	 14
Figur 2.2	 	Leiesum	 ................................	................................	................................	................................	...........	 17
Figur 2.3	 	Opphør/oppsigelse/heving	 ................................	................................	................................	.............	 17
Figur 2.4	 	Veiledning	 ................................	................................	................................	................................	.......	 17
Figur 2.5	 	Mangler	 ................................	................................	................................	................................	..........	 17
Figur 2.6	 	Partenes plikter	 ................................	................................	................................	...............................	 17
Figur 2.7	 	Sammenstilling: Ordsky over temaer i henvendelsene, alle aktører	 ................................	...............	 18
Figur 2.8	 	Sammenstilling: Temaer i henvendelsene i husleiemarkedet, fordelt på de fire aktørene,
andel av totale henvendelser per aktør	 ................................	................................	..........................	 19
Figur 3.1	 	Forbrukerrådet	: Hovedtemaer	 ................................	................................	................................	.......	 22
Figur 3.2	 	Forbrukerrådet: Tekstanalyse 	«rettighetsinformasjon»	 ................................	................................	. 24
Figur 3.3	 	Forbrukerrådet: Tekstanalyse «	varers og tjenesters kvalitet»	 ................................	........................	 25
Figur 3.4	 	Hovedtemaer Forbrukerråd	et: Etter tekstanalyse	 ................................	................................	..........	 26
Figur 3.5	 	Leieboerforeningen hovedtemaer	 ................................	................................	................................	.. 28
Figur 3.6	 	Leieboerforeningen: Hove	dgruppen «Mangler»	 ................................	................................	............	 29
Figur 3.7	 	«Mangler»: Undergrupper	 ................................	................................	................................	..............	 29
Figur 3.8	 	Ordsky «Mangler»	 ................................	................................	................................	..........................	 29
Figur 3.9	 	Leieboerforeningen: Hovedgruppen «Oppsigelse»	 ................................	................................	........	 30
Figur 3.10	 	«Oppsigelse»: Undergrupper	 ................................	................................	................................	..........	 30
Figur 3.11	 	Ordsky «Oppsigelse»	 ................................	................................	................................	......................	 30

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista Analyse	 | 2022/11	 	6

Figur 3.12	 	Leieboerforeningen: Hovedgruppen «Partenes plikter i leietiden»	 ................................	................	 32
Figur 3.13	 	«Partenes plikter i leietiden»: Undergrupper	 ................................	................................	.................	 32
Figur 3.14	 	Ordsky «Partenes plikter i leietiden»	 ................................	................................	..............................	 32
Figur 3.15	 	Huseierne: Temaer i e	-posthenvendelser	 ................................	................................	.......................	 34
Figur 3.16	 	Husleietvistutvalget: Telefonhenvenselser	 ................................	................................	.....................	 37
Figur 3.17	 	Husleietvistutvalget: E	-posthenvendelser, hovedtemaer	 ................................	...............................	 38
Figur 3.18	 	Husleietvistutvalget: E	-posthenvendelser, underkatego	rier, kontrakten	 ................................	.......	 39
Figur 3.19	 	Husleietvistutvalget: E	-posthenvendel	ser, underkategorier, opphør	 ................................	.............	 40
Figur 3.20	 	Husleietvistutvalget: E	-posthenvendelser, underkategorier, leien	 ................................	.................	 40
Figur 3.21	 	Husleietvistutvalget: E	-posthenvendelser, underkategorier, under kontraktstiden	 .......................	 41
Figur 3.22	 	Husleietvistutvalget: E	-posthenvendelser, underkategorier, mangler	 ................................	...........	 42
Tabeller
Tabell 1.1	 	Oversikt over datagrunnlaget	 ................................	................................	................................	.........	 12
Tabell 3.1	 	Forbrukerrådet: Hovedtemaer, totale henvendelser, antall og andel med kommentar	 ................	 23
Tabell A.1	 	Harmonisering/sammenstilling av begreper på tvers av 	aktørene	 ................................	.................	 46
Tekstb	okser
Tekstboks 3.1	 	Faktaboks: Forbrukerrådet	 ................................	................................	................................	.............	 21
Tekstboks 3.2	 	Faktaboks: Leieboerforeningen	 ................................	................................	................................	......	 27
Tekstboks 3.3	 	Faktaboks: Huseierne	 ................................	................................	................................	.....................	 33
Tekstboks 3.4	 	Faktaboks: Husleietvistutvalget	 ................................	................................	................................	......	 36

Kartlegging av henvendelser i leiemarkede	t

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	7

Sammendrag og konklusjoner
Leiemarkedet er et marked som på 	mange	 måter fungerer godt, men leietakere 	har likevel 	ge-
nerelt dårligere boforhold enn boligeiere	 samtidig som det er en skjevhet i hvilke grupper som
leier bolig. 	Regjeringen har et uttalt mål om at å leie skal være et trygt alternativ til å eie. 	Denne
rapporten kartlegger og sammenstiller 	hvilke temaer 	leietakere og utleie	re 	henvender seg 	om 	til
Forbrukerrådet, Leieboerforeningen	, Huseierne	 og	 Husleietvistutvalget. Våre funn samsvarer 	i
stor grad med Forbrukerrådets rapport «Å leie bolig». 	Når de fire 	aktørene	 mottar en henven-
delse dreier det seg oftest om spørsmål knyttet til leiesum, opphør av k	ontrakt	, mangler ved
boligen og 	utleier og leietakers plikter	.
Behov for mer kunnskap om brukerinnsikter 	i leiemarkedet
Leiemarkedet er komplekst. Det består av studenter som leier rom i kollektiv, forretningsfolk med
pendlerboliger, unge voksne som ikke k	larer å komme seg inn på boligmarkedet, separerte som
trenger tak over hodet i en kort periode, familier som ikke har råd til å eie egen bolig, vanskeligs-
tilte som ikke er i stand til å selv skaffe egen bolig, og selvstendige personer som foretrekker
fleks	ibiliteten	 ved å leie fremfor å eie.	 Leiemarkedet består av omtrent 	én million leietakere	, og
det 	er systematiske forskjeller mellom hvilke grupper som leier og hvilke grupper som eier	 og
dette skyldes i hovedsak ufrivillige årsaker. 	De fleste utleierne i 	det norske leiemarkedet er private
som leier ut en del av egen bolig eller en sekundærbolig.
For å sørge for at	 å leie skal være et trygt alternativ 	til å eie	 trenger 	vi et regelverk som regulerer
leiemarkedet	 på en effektiv måte og treffsikre støtteordninger som hjelper vanskeligstilte. 	Derfor
er 	det	 behov	 for å skaffe mer kunnskap 	slik at man kan	 forstå leiemarkedet bedre	. Det er blant
annet få dokumenterte brukerinnsikter rundt det å bo lenge til leie. I dag	 finnes ingen systemati-
sert og samlet oversikt over henvendelser fra leietakere og utleiere om husleieforhold.	 Denne
rapporten er den første 	kartleggingen som gir en systematisert og samlet oversikt over henven-
delser fra leietakere og utleiere om husleiefo	rhold.
Det er mange grunner til at man tar kontakt med aktørene som bistår i forbindelse med husleie-
spørsmål. De aller fleste henvendelsene dreier seg likevel om spørsmål knyttet til leiesum, opphør
av kontrakt, mangler ved boligen og partenes plikter i le	ieforholdet. Det er også en god del spørs-
mål om depositum	 og 	garantier. 	I tillegg er det mange henvendelser vi ikke klarer å kategorisere
på bakgrunn av 	den informasjonen aktørene har gitt oss	. Vi har undersøkt temaene nærmere
gjennom tekstanalyser, men vi	 opplever at vi skraper overflaten, 	da vi ikke har fått innsyn i det
faktiske innholdet i henvendelsene	. Vi anbefaler derfor at disse problemstillingene utredes vi-
dere	, med mål om å 	undersøke hvordan man kan 	redusere de systematisk dårligere boforholdene
for dem som leier	.
I vår kartlegging av henvendelser 	til de fire aktørene i 	leiemarkedet finner vi ingen henvendelser
som dreier seg om 	diskriminering	 i leiemarkedet.	 Dette er merkverdig når én av fire leietakere
har opplevd 	gjentatte avslag når de skal finne bolig, og at én av fem har følt seg diskriminert på
leiemarkedet 	ifølge	 Forbrukerrådet 	(2021)	. Enda verre er det for 	dem med in	nvandrerbakgrunn
fra ikke	-europeiske land hvor snaut halvparten har opplevd det samme. Heller ikke dette ser vi
noe tegn til i vår kartlegging. 	Det kan tyde på at personer som opplever diskriminering i liten grad

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	8

henvender seg til de fire aktørene om dette	. Dette er et 	annet	 område 	vi mener	 det er behov for
å styrke informasjonen med mer brukerinnsikt, for å 	følge opp funnene i Forbrukerrådets rapport.
Sammenstilling	 av henvendelser i 	leiemarkedet
Årlig mottar Leieboerforeningen, Huseierne, Husleietvistutva	lget og Forbrukerrådet til sammen
rundt 15	 000 henvendelser fra både leietakere og boligeiere. 	I forbindelse med oppdraget har vi
fått oversendt data 	som tilsvarer 	8 35	0 henvendelser årlig. 	Henvendelsene	 er kategorisert av	 ak-
tørene selv, i ulikt omfang. 	Fo	r å gi et samlet bilde av henvendelsene fra utleiere og leietaker	e har
vi s	ammenstilt 	kategoriseringen på tvers av aktørene	. For å kunne gjøre dette har vi harmonisert
begreper aktørene bruker, til en felles kategorisering	. Det innebærer både at vi f.eks. har slått
sammen 	to tilsvarende kategorier fra to aktører, og at vi har slått sammen små kategorier til
større kategorier hos en aktør. 	På den måten kan vi i 	Figur S.	1 vise en enkel oversikt over hvilke
temaer som utgjør de fleste henvendelsene i leiemarkedet.
Figur S.	1 	Sammenstilling: Temaer i henvendelsene i husleiemarkedet	, alle aktører

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Leieboerforeningen, Forbrukerrådet, Husleietvistutvalget og Huseierne.
Dataetikettene (tallene over søylene) er totalt antall henvendelser innen hvert tema. Tallene er justert til
ett år, i henhold til tidsspennet 	i dataene	.
Vi har også gjennomført 	en	 tekstanalyse der det har vært mulig 	for å kunne gi en noe dypere
innsikt i hva 	disse henvendelsene dreier seg om	. Henvendelsene om leiesum handler ofte om
regulering av 	husleien, tilleggsytelser som strøm, prisregulering eller forespørsler om leieavslag.
Sistnevnte kan ofte sees i sammenheng med kategorien mangler, da det ofte er et mangelskrav
som utløser forespørselen om endringer i leiesummen.
I henvendelser under	 «op	phør/oppsigelse/heving»	 spør u	tleierne oftest om hva som er saklig
grunn til oppsigelse	, hvordan man regner oppsigelsestid	 og	 reglene for tidsbestemte leieavtale	r.
Leietakernes 	henvendelser	 om oppsigelse dreier seg omtrent like ofte om utleiers oppsigelse 	som
egen.	 Det dreier seg om utkastelse,	 flytting, bindingstid, adgang i oppsigelsesperioden, tilbakele-
vering og generelt om rettigheter og krav 	som	 gjelder 	kontraktsopphør.
1 676	1 554
976	957	929	855
597
247	157	119	112	86	81	5
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Andel av alle henvendelser

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	9

«Veiledning» er den tredje største kategorien folk henvender	 seg om. Innholdet i h	envendelsene
varierer mellom aktørene. For Forbrukerrådet kan typisk være veiledning til hvordan sette opp
leiekontrakt, og til Husleietvistutvalget er det gjerne spørsmål om hvordan tvister behandles. El-
lers er det generell veiledning om lovverk og utleie	. Det er tegn til at det er noe mer	 henvendelser
om	 veiledning 	til utleiere enn leietakere.
Henvendelse	r under 	«mangler»	 handler naturlig nok om ulike mangler som er oppdaget i forbin-
delse med et leieforhold. 	Når leietakerne henvender seg om mangler ved boligen har de gjerne
også spørsmål om prisavslag, retting, heving og erstatning og det dreier seg ofte oftest om mugg,
me	n også vannskader, veggedyr og andre mangler.
Den siste kategorien vi har 	sett nærmere på	 er «partenes plikter». Kategorien fanger både opp
generelle spørsmål om hvilke plikter en part har i et leieforhold, og mer spesifikke spørsmål knyt-
tet til økonomis	ke krav etter endt leieforhold, problemer med leieboer eller utleier.	 Når leieta-
kerne henvender seg om partenes plikter i leieforholdet dreier det seg oftest om vedlikeholds-
plikter, og ellers om utleiers adgang i forbindelse med visning, salg eller oppussi	ng av objektet.
Forskjeller 	i henvendelse	r mellom 	aktørene
Det er rom for 	bedre oversikter på tvers av organisasjonene	, men 	det viktigste er at aktørene
samler, kategoriserer og bruker dataene som bidrar til at 	de	 kan løse sin	e oppgave	r på best mulig
måte. De fire aktørene dekker ulike behov for forskjellige grupper i leiemarkedet	, og både kate-
gorisering og	 innholdet	 i henvende	lsene er derfor forskjellige mellom aktørene. 	Aktørenes 	rolle 	i
markedet 	og 	temaene i deres henvendelser forteller 	hvilke organisasjoner som har best forutset-
ninger for å samle data om hva.
Leieboerforeningen mottar henvendelser fra 	sine medlemmer,	 som e	r leietakere	. Mangler	 ved
boligen	 er det som klart oftest går igjen	 i henvendelsene, etterfulgt av 	spørsmål knyttet 	til oppsi-
gelse og plikter i leieavtalen. 	Huseierne 	bistår 	sine medlemmer,	 som er 	utleiere	. Disse	 spør oftest
om hva som er saklig grunn til oppsigelse og hvordan man regner oppsigelsestid, reglene for tids-
bestemte leieavtaler	, utformingen av kontrakt	 og 	øk	ning 	eller	 regulering av husleie	n.
Forbrukerrådet tar imot henvendelser fra alle, både utleiere og leietakere	, og det kreves ikke
medlemskap. De største temaene i deres henvendelser er rettighetsinformasjon og varers og tje-
nester kvalitet, og ligner mye p	å det vi ser hos Huseierne og Leieboerforeningen. Husleietvistut-
valget behandler tvister mellom leietaker og utleier etter husleieloven, og mottar også 	henven-
delser fra alle i markedet	. Henvendelsene	 dreier seg ofte om saker 	som 	er på vei 	mot en tvist, og
de aller fleste henvendelsene gjelder veiledning om prosesser i Husleietvistutvalget. 	Mens spørs-
mål knyttet til oppsigelse oftest løses av kontrakten og sjelden fører til tvist, er det ikke uvanlig at
spørsmål knyttet til tilbakelevering l	eder til en tvist om hvorvidt utleieobjektet er i samme stand
som ved inngåelsen av leieforholdet. Det er heller ikke uvanlig at spørsmål knyttet til tilleggsytel-
ser som ikke er spesifisert i kontrakten fører til en tvist. Dette dreier seg ofte	 om	 utleiere	 som
ønsker å lempe økte kostnader fra strøm, vann/avløp, oppvarming eller internett over på leieta-
ker.

Kar	tlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	10

1	 	Innledning	 og bakgrunn
I den nasjonale strategien for den sosiale boligpolitikken 	Alle trenger et nytt hjem 	(2021	-2024) er
det et særskilt fokus på lei	emarkedet. Det å leie skal være et trygt alternativ til å eie. I dag er det
likevel slik at leietakere generelt har dårligere boforhold enn dem som eier egen bolig. Det er få
dokumenterte brukerinnsikter rundt det å bo lenge til leie, og det finnes ingen s	ystematisert over-
sikt over henvendelser fra leietakere og utleiere om husleieforhold.
For å få mer kunnskap og oversikt over brukerinnsikter rundt det å bo til leie, ønsker Kommunal	-
og 	distrikts	departementet (K	DD) å få kartlagt generelle henvendelser om 	husleieforhold som
Leieboerforeningen, Huseierne, Husleietvistutvalget og Forbrukerrådet mottar fra leietakere og
utleiere.	 Kartleggingen er gjennomført av Vista Analyse og resultatene 	fra kartleggingen presen-
teres i denne rapporten.
1.1	 	Bakgrunn for oppdraget
Leiemarkedet er komplekst. Det består av studenter som leier rom i kollektiv, forretningsfolk med
pendlerboliger, unge voksne som ikke klarer å komme seg inn på boligmarkedet, separerte som
trenger tak over hodet i en kort periode, familier som ikke har r	åd til å eie egen bolig, vanskeligs-
tilte som ikke er i stand til å selv skaffe egen bolig, og selvstendige personer som foretrekker
fleksibiliteten	 ved å leie fremfor å eie. Totalt var det omtrent 940	 000 leietakere i 2019
(Kommunal	- og moderniseringsdepartementet, 2020)	. De som møter etterspørselen fra disse
gruppene er privatpersoner, familie/venner, private utleieselskaper, organisasjoner og private
stiftelser, kommuner og stat. I tillegg finnes det private selskaper som anno	nserer, leier ut og
drifter privatpersoners, kommuners og bedrifters boliger.
Det er systematiske forskjeller mellom de som eier og de som leier bolig
Selv om markedet på mange måter fungerer godt, er det slik at leietakere generelt har dårligere
boforhol	d enn dem som eier egen bolig. Samtidig vet vi at det er systematiske forskjeller mellom
hvilke grupper som leier og hvilke grupper som eier, og at dette i hovedsak skyldes ufrivillige år-
saker. Nesten én av tre leietakere har en husstandsinntekt på under 3	00	 000 kroner. Dette inklu-
derer mange studenter og pensjonister, men også mange arbeidsledige, trygdede eller lavtløn-
nede enslige 	(Forbrukerrådet, 2021)	. Det er klart færre som leier blant personer i arbeid. Nesten
halvparten av leietakerne bor alene. Barn og unge lider ekstra under dårlige boforhold. De må
flytte oftere, og det gir mangel på tilhørighet og gjør det vanskeligere bygge et trygt og sosialt
nettverk. Det kan gi problemer som barna tar med seg videre i livet. Nesten halvparten av de
vanskeligstilte på boligmarkedet i 2019 var barn og unge, og mange av disse barna bor i familier
med vedvarende lavinntekt 	(Kommunal	- og mo	derniseringsdepartementet, 2020)	.
Leiemarkedet er ekstra utsatt for ustabilitet og svingninger
De fleste utleierne i det norske leiemarkedet er private som leier ut en del av egen bolig eller
sekundærbolig(er). Dette er ofte ikke	-permanente utleieboli	ger, men boliger som kan trekkes inn
og ut av leiemarkedet. Muligheten til å øke tilbudet av utleieboliger i krisesituasjoner, slik som i
flyktningkrisen i 2015 	og nå under krigen i Ukraina 	er en positiv effekt av dette. Samtidig bidrar
dette til at 	tilbud	et av 	leieboliger	 er mindre stabilt og 	markedet 	utsatt for mer press 	(Kommunal	-

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	11

og moderniseringsdepartementet, 2020)	. Dessuten har private færre plikter som utleier enn pro-
fesjonelle	 aktører	. Leier du av en privatperson som ik	ke driver profesjonelt har du relativt svake
borettigheter. De kan tilby kortere kontrakter, og muligheten til å si opp avtaler er større. Leier
du av profesjonelle utleiere har du derimot relativt gode forbrukerrettigheter 	(Forbruk	errådet,
2021)	. Å tilrettelegge for at en større andel av markedet drives av profesjonelle aktører kan der-
med bidra til å stabilisere markedet, og gjøre det mer forutsigbart for utsatte grupper. Behovet
for klare og tydelige lover og regler øker når m	arkedet består av så mange små aktører. Husleie-
reglene er tvert imot komplekse og lite intuitive 	(Forbrukerrådet, 2021)	.
Behov for mer kunnskap om leiemarkedet
Når det (i) er en skjevfordeling i samfunnet mellom de som leier o	g de som eier egen bolig basert
på alder, inntekt, og sivilstatus samtidig som (ii) de som leier egen bolig generelt lever under dår-
ligere boforhold enn de som eier egen bolig, og (iii) man i Norge har en strategi som innebærer
at 	leie skal være et trygt a	lternativ	 for de som ikke kan eller vil kjøpe sin egen bolig, er det behov
for å ha et regelverk som regulerer leiemarkedet på en effektiv måte og treffsikre støtteordninger
som hjelper vanskeligstilte.
For å få til dette er det behov for å skaffe mer kun	nskap 	slik at man kan	 forstå leiemarkedet bedre.
Det er blant annet få dokumenterte brukerinnsikter rundt det å bo lenge til leie. I dag finnes ingen
systematisert og samlet oversikt over henvendelser fra leietakere og utleiere om husleieforhold.
Probleme	t er derimot ikke mangelen på tilgjengelig informasjon 	– årlig mottar Leieboerfore-
ningen, Huseierne, Husleietvistutvalget og Forbrukerrådet til sammen rundt 15	 000 henvendelser
fra både leietakere og boligeiere. 	Organisasjonene sitter dermed med en svært g	od oversikt over
hva som 	rører seg på leiemarkedet, og hv	ilke temaer som fører til at 	folk tar kontakt.
I denne kartleggingen har vi fått tilgang til 	deler av disse dataene	, som 	tilsvarer omtrent 8	 350
årlige henvendelser	. Hovedmålet med oppdraget er 	å sammenstille 	temaene i henvendelsene på
tvers av de fire aktørene	.
1.2	 	Datagrunnlag
1.2.1	 	Kategorisering	 av aktørenes henvendelser
De fire aktørene har oversendt data over henvendelser de har fått i husleiemarkedet. Henvendel-
sene kom	mer stort sett på telefon og e	-post, men forbrukerrådet mottar også en liten andel (5
pst.) av henvendelsene sine på chat/sosiale medier. 	Dataene fra alle aktørene, bortsett fra Hus-
eierne, har hatt en form for kategorisering på minst ett nivå (hovedtemaer)	 før de er sendt til oss.
Leieboerforeningen og Husleietvistutvalget har i tillegg kategorisering på undergrupper. Katego-
riseringen gjøres av aktørenes saksbehandlere/advokater.
Ingen av aktørenes data inneholder råtekst fra e	-poster eller opptak av telefo	nsamtaler. 	Vi har
kun fått tilgang til kategoriseringen som er gjort av henvendelsene, saksnavnene/kommentarene
som saksbehandler har notert ned eller emnefeltene i e	-potshenvendelsene. Validiteten til ana-
lysen kunne dermed vært styrket, dersom vi f.eks. k	unne gjennomført en dokumentgjennomgang
av et utvalg av henvendelsene for å øke forståelsen av innholdet innen hver kategori. Tekniske
systembegrensninger og personvern er hovedgrunnen til at dette ikke har vært mulig i oppdraget.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	12

Vi gjennomgår	 dataene i detalj, aktør for aktør	 i kapittel	 3. En oversikt over datagrunnlaget fra de
fire aktørene, kategoriser	ing	 fra aktørenes side, samt hva vi har gjennomfø	rt tekstanalyser av, er
gitt i 	Tabell 	1.1.
Vi har gjennomført ulike tekstanalyser av alle aktørenes data. Alle tekstanalyser er gjort med for-
mål om å få en mer detaljert beskrivelse av sammensetningen av temaer i henvendelsene. Data-
strukturen til de ulike aktørene gjør at tekstanalysene skiller seg noe fra hverandre, men felles for
alle analysene er at de er basert på en 	selvutviklet, semi	-automatisert kategoriseringsrutine	, som
er nærmere beskrevet i 	metodevedlegg 	A.1	. Hvilken del av hver aktørs datagrunnlag som har blitt
analysert med tekstanalyse er beskrevet i siste kolonne i	 Tabell 	1.1.
Tabell 	1.1 	Oversikt over datagrunnlaget
Aktør	 	An-
tall
Periode	 	Type henvendelse	 	Kategorisering	 	Vistas tekstanalyse
Forbrukerrådet	 	8 172	 	2019	-2021	 	Telefon (72 %)
E-post (23 %)
Chat/SoMe (5 %)
Hovedkategorier
(19 stk), samme ka-
tegorier som brukes
i andre markeder
De to største hovedkate-
goriene utdypes basert
på kommentarer som er
skrevet på en andel av
henvendelsene
Leieboerforeningen	 	6 591	 	2019	-2021	 	Telefon og e	-post	 	Hovedtemaer og
undergrupp	er
Analyse av saksnavnene
for å komplementere un-
dergruppene
Huseierne	 	1 720	 	4.4.2021 	–
4.4.2022
E-post	 	Ingen	 	Kategoriseringsanalyse
basert på emnefelt
Husleietvistutvalget	 	1 899	 	1.3.2021 	–
28.3.2022
(e-post)
1. 8.2021 	–
28.3.2022
(telefon)
Telefon (70 %)
E-post (30 %)
Hovedtemaer (tele-
fon)
Hovedtemaer og
undertemaer (e	-
post)
Analyse av undertemaer
Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Leieboerforeningen, Forbrukerrådet, Husleietvistutvalget og Hu	seierne	.
1.2.2	 	Intervjuer med representanter fra de fire aktørene
Rapporten	 inneholder også gjengivelse	 av informantuttalelser fra intervjuer med de fire aktørene.
Intervjuene ble gjennomført som semi	-strukturerte samtaleintervjuer. Informantene, som alle
hadde god oversikt over sin organisasjons henvendelser, ble bedt om å beskrive hva som er de
hyppigst f	orekommende temaene, samt å vurdere hvorvidt resultatene fra 	tekst	analysene vi har
gjennomført 	samsvarer med	 slik de kjenner sammensetningen i henvendelsene de får. Informan-
tenes vurderinger av dette, og andre innspill fra hver enkelt informant, gjennomgås	 under hver
aktørs delkapittel.
Flere av informantene understreket at henvendelsene de får kommer fra 	utleiere og/eller leieta-
kere	 i leieforhold hvor det er et problem	 eller en utfordring	 som har oppstått. De utleieforholdene
det ikke er noen problemer i	, kommer det	 ingen henvendelser fra. Dette mente informantene er
viktig å ha i bakhodet, både for dem som jobber med det, men også for lesere av en kartlegging
om husleiehenvendelser.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	13

I intervjuene har vi også fått hjelp til å forstå hva en typisk henvende	lse innen de ulike kategoriene
handler om. Denne kunnskapen har vi benyttet i forbindelse med sammenstillingsarbeidet, noe
som øker sjansen for at sammenstillingen gir et riktig bilde av sammensetningen av temaer i hen-
vendelsene om husleieforhold.
1.3	 	Rapportens struktur
Kapittel 2 er en sammenstilling av 	henvendelsene 	til de fire aktørene; Forbrukerrådet, Leieboer-
foreningen, Huseierne og Husleietvistutvalget. 	Sammenstillingen er basert på analyser av hen-
vendelsene hver enkelt aktør 	får, og disse er presentert i kapittel 	3. Rapporten har også et meto-
devedlegg	 (vedlegg 	A), som beskriver 	metodikk	en for tekstanalyse	 i nærmere detalj	, samt 	gir en
oversikt over hvilke henvendelseskategorier som er slått sammen i sammenstillingen	.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	14

2	 	Sammens	tilling av funn
I dette kapittelet 	sammenstilles 	resultatene fra analysene av de fire aktørenes henvendelser	, med
mål om å gi et 	samlet	 bilde	 av	 hva	 partene i leiemarkedet	 henvender seg om	. Til grunn 	for sam-
menstillingen	 ligger analysene av hver enkelt aktør	s henvendelser	, som 	presenteres	 hver for seg
i kapittel 	3.
2.1	 	Temaer	 i husleiemarkedet	, strukturert oversikt
Figur 	2.1 viser fordelingen 	av henvendelsene 	på 1	4 hovedkategorier. Kategoriene 	har vi identifi-
sert i løpet av analyseperioden, og 	er basert på 	kategoriseringssystemene som Forbrukerrådet,
Leieboerforeningen	 og 	Husleietvistutvalget bruker i dag.	1 2
Figur 	2.1 	Sammenstilling: Temaer i henvendelsene i husleiemarkedet	, alle aktører

1 Hvordan kategoriene er slått sammen på tvers av aktørene er dokumentert i 	kapittel 	A.2	 i metodevedlegg	et.
2 Totalt antall henvendelser i figuren er 	8 350.	 Av disse vet vi at omtrent 	3 400 kommer fra leietakere, 2	 200 fra utleiere.
Resten fordeler seg mellom utleiere og leietakere, men vi kjenner ikke fordelingen.	 Det totale årlige antallet hen-
vendelser (8 350) 	er lavere enn 	det totale antallet henvendelser som 	Forbrukerrådet, Leieboerforeningen, Husei-
erne og Husleietvistutvalget har oppgitt at de mottar i løpet av et år	 (om lag 15	 000)	. Forskjellen skyldes at vi 	ikke
har fått tilgang til 	alle henvendelsene 	til a	lle aktørene. 	Kontaktpersonene 	hos de aktørene som ikke har oversendt
komplette data 	har forsikret oss om at de dataene vi har fått er representative	.
1 676
1 554
976	957	929	855
597
247	157	119	112	86	81	5
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Andel av alle henvendelser

Kartlegging av henvendels	er i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	15

«Leiesum	» er 	det viktigste temaet	 folk henvender seg om	, og	 står for om la	g 20 	prosent	 av alle
henvendelsene	. Henvendelsene om leiesum handler ofte om 	regulering av husleien	, tilleggsytel-
ser 	som strøm,	 prisregulering 	eller forespørsler om leieavslag. Sistnevnte 	kan	 ofte	 sees i sammen-
heng med kategorien 	mangler	, da det ofte 	er et mangelskrav som 	utløser forespørselen om 	end-
ringer i leiesummen	. Figur 	2.2 viser en ordsky	3 som gir et bilde av hva disse henvendelsene dreier
seg om.
De	t nes	t største	 temaet 	i henvendelsene er kategorien «	opphør/oppsigelse/heving», som er en
sammenslåing	 av 	alle underkategorier som har med 	leieforholdets slutt å gjøre. 	Her finner vi
spørsmål om oppsigelsestid, bindingstid, utkastelse, heving av leieforhold	 og 	utflytting.	 En av
saksbehandlerne vi intervjuet i 	oppdraget	 fortalte at de fleste henvendelsene til hennes organi-
sasjon kommer 	i forbindelse med starten eller slutten på et leieforhold, 	noe størrelsen på denne
kategorien bygger opp under. 	Figur 	2.3 gir e	t litt større bilde av hva henvendelsene dreier seg om.
«Veiledning	» er den tredje største kategorien 	folk henvender seg om. Innholdet i henvendelsene
varierer mellom aktørene. 	For Forbrukerrådet 	kan	 dette	 typisk	 være veiledning til hvordan sette
opp leiekontrakt, 	og til Husleietvistutvalget er det	 gjerne 	spørsmål om hvordan 	tvister	 behandles	.
Ellers er det generell veiledning om 	lovverk og utleie.	 Figur 	2.4 oppsummerer 	underlaget for disse
henvendelsene.
Sett bort fra kategorien «annet»	, er «m	angler	» den fjerde største kategorien	. Henvendelsene in-
nen denne 	kategorien	 handler naturlig nok om 	ulike mangler som er oppdaget i forbindelse med
et leieforhold. Typiske mangler 	er fukt, mugg, skadedyr	 og lekkasjer	 i tillegg til støy, sjenerende
byggearbeid, dårlige vinduer og andre skader.	 Flere 	detaljer	 om	 hvilke ma	ngler som oppdages	 og
som gjør at 	folk	 tar kontakt med de ulike 	aktørene er 	beskrevet i kapittel 	3, og oppsumert i 	Figur
2.5.
De	n siste 	kategorien vi har valgt å trekke frem er «partenes plikter». Kategorien fanger både opp
generelle spørsmål om hvilke plikter en part har i et leieforhold, og mer spesifikke spørsmål 	knyt-
tet til økonomiske krav etter endt leieforhold	, problemer med leieboer eller utleier, rettighet til
visning i leieperioden, utleiers adgang til boligen,	 partenes	 ansvarsområder når det gjelder vedli-
kehold, reparasjon og renhold, og husregler. 	Se 	Figur 	2.6.
Et tema som er viet oppmerksomhet i Forbrukerrådets 	(2021)	 rapport om leiemarkedet, men
som ikke kommer til syne i våre data, 	er diskriminering. Ifølge Forbrukerrådet har én av fire leie-
takere opplevd gjentatte avslag når de skal finne bolig, og en av fem har følt seg diskriminert på
leiemarkedet. Enda verre er det for dem med innvandringsbakgrunn fra ikke	-europeiske land,
hvor s	naut halvparten har opplevd det samme. Vi finner det samme i vår kartlegging av strukturell
rasisme i Bergen kommune 	(Vista Analyse, 2021)	. En av informantene i den kartleggingen, med
Latinamerikansk bakgrunn, fortalte at hun f	lere ganger hadde opplevd at boligeiere ikke ville leie
ut til henne og sønnen fordi hun kom med et såkalt «NAV	-depositum»	.4 En annen informant, med

3 En ordsky illustrerer de ordene som forekommer i en samling av ord. Ordene med hyppigst forekomst er s	tørst.
4 Et NAV	-depositum er en garanti fra NAV for at husleien vil bli dekket i en bestemt og avgrenset periode. Denne ga-
rantien er ment 	å bidra til at økonomisk vanskeligstilte kommer seg inn p	å boligleiemarkedet. Huseiere er imidlertid
ofte skeptiske 	til å akseptere leietakere som kommer med en slik garanti, fordi garantien ofte gjelder for et kortere
tidsrom enn husleiens varighet, og ikke dekker kostnader knyttet til eventuelle skader p	å boligen som m	åtte oppst	å
som en følge av leietakers opptred	en. Vi har i dette prosjektet ogs	å snakket med flere med innvandrerbakgrunn
som hevdet at NAV	-depositumet i praksis har en stigmatiserende effekt, og av enkelte utleiere kan brukes som et
tilsynelatende 	«nøytral	t» redskap for en diskriminerende praksis de	r en ikke leier ut til vanskeligstilte med innvand-
rerbakgrunn overhodet.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	16

asiatisk bakgrunn, fortalte at hun hadde gått på over femti visninger i en tidlig fase av sitt liv i
Berge	n.
Datagrunnlaget for Forbrukerrådets	 (2021)	 rapport er spørreundersøkelser og fokusgrupper,
mens denne 	kartleggingen	 bruker data over henvendelsene de fire aktørene mottar. Dette kan
tyde på at personer som opplever diskriminering i liten grad henvender seg til de fire aktørene
om dette. De fire aktørene mottar mange henvendelser fra dem som allerede er i markedet, og
opplever problemer i eller ved inngåelse/opphør av et leieforhold, men mottar i liten grad hen-
vendelser fra personer som står utenfor. Dette kan være et problem, særlig når vi ser hvilke grup-
per som er overrepresentert blant dem som står utenfor leiemarkede	t mot sin vilje. 	Problemet
kan være forsterket av at det er leietakerne som er mer ressurssterke og informerte (sammen
med utleierne) som benytter seg av tilbudet hos de fire aktørene.
I Figur 	2.2-Figur 	2.6 nedenfor	 presenteres	 ordskyer	 for de fem største hovedkategoriene i sam-
menstillingen; «leiesum», «opphør/oppsigelse/heving», 	«veiledning», «mangler» og «partenes
plikter»	.5

5 Vi har sett bort fra kategorien «annet» her fordi det er lite informativ informasjon å trekke ut av vårt datagrunnlag
for denne kategorien.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	17

Figur 	2.2 	Leiesum	 	Figur 	2.3 	Opphør/oppsigelse/heving

Figur 	2.4 	Veiledning	 	Figur 	2.5 	Mangler

Figur 	2.6 	Partenes plikter

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Leieboerforeningen, Forbrukerrådet, 	Husleietvistutvalget og Huseierne.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	18

2.2	 	Temaer i husleiemarkedet, ustrukturert oversikt
Figur 	2.7 er en ordsky 	som viser sammensetningen av 	alle 	temaer fra det mest detaljerte nivået
fra tekstanalysene i 	kartleggingen. 	Den gir et mer komplekst inntrykk av hva 	som fører til at folk
tar kontakt med spørsmål innen husleiemarkedet. 	Noen ord er gjenkjennelige fra 	Figur 	2.1 «hus-
leie»	6 er 	plassert i hovedkategorien «	leiesum», mens 	ord som «oppsigelse», «bindingstid og opp-
sigelse»	, «oppsig	elsestid»	 og «heving av leieforhold» 	er plassert under	 «opphør/oppsigelse/he-
ving». Ord fra hovedkategorien 	«mangler	» er også	 tydelige i ordskyen; «mugg», «	skade», «fukt»	,
«lekkasje	» og «	skadedyr	» mfl.	 Denne ordskyen gir et bedre bilde av sammen	setningen av temaer
på tvers av kategoriseringen, altså et bedre bilde av totaliteten	 i henvendelsene	. Ordskyen gir
også 	inntrykk av at det kan være mange ulike 	grunner til at man tar kontakt	 om husleieforhold.
Figur 	2.7 	Sammenstilling: Ordsky over temaer i henvendelsene, alle aktører

Kilde:	 	Vista Analyse 	basert på data fra Leieboerforeningen, Forbrukerrådet, Husleietvistutvalget og Huseierne	.
Alle	 ordene i ordskyen er 	kategorier 	med minst fire henvendelser.

6 «Husleie» utgjør 17 prosent av henven	delsene kategoriene i ordskyen.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	19

Vista Analyses vurdering av 	sammenstillingen
Etter vår vurdering gir 	bildet som dannes av 	de 14 hovedkategoriene i 	Figur 	2.1, og	 ordskyene i
Figur 	2.2-Figur 	2.7, en 	representativ	 fremstilling av 	sammensetningen av temaene 	av	 henvende	l-
ser	 i husleiemarkedet. Dette fordi 	de er sammensatt av 	henvendelser til ulike organisasjoner	/ak-
tører	, med ulik terskel for å ta kontakt.	 Forbrukerrådet har 	lav terskel gjennom 	en gratis 	veiled-
ningstjeneste som alle kan benytte seg av, mens Leieboerforeningen	 og Huseierne krever med-
lemskap for å yte bistand, og har slikt sett noe høyere 	terskel	. Husleiet	vistutvalget	 krever ikke
medlemskap for å besvare henvendelser, men 	får	 gjerne	 forespørsler om	 saker 	hvor partene selv
ikke klarer å løse opp	 i problemet.	 Forskjellen 	mellom henvendelsene de fire aktørene får er 	nær-
mere analysert og diskutert i neste delkapittel.
2.3	 	Forskjeller mellom de fire 	aktørene
Figur 	2.8 	Sammenstilling: Temaer i henvendelsene i husleiemarkedet	, fordelt på de fire
aktørene, andel av totale henvendelser per aktør

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Leieboerforeningen, Forbrukerrådet, 	Husleietvistutvalget og Huseierne	.
Tallene er justert til ett år, i henhold til tidsspennet data	ene til de ulike aktørene spenner over. Se 	Tabell
1.1.
Figur 	2.8 viser innholdet i henvendelsene til de fire ulike aktørene. På den vertikale aksen leses
andelen av totale henvendelser innen	for	 et bestemt 	tema	, per aktør. 	Figuren illustrerer	 dermed
hvilke 	temaer	 som er størst for hver aktør. For 	Forbrukerrådet 	utgjør henvendelser om 	«leiesum	»
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
Andel av totale henvendelser per aktør
Forbrukerrådet	Huseierne	Husleietvistutvalget	Leieboerforeningen

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	20

nesten halvparten 	(43 prosent) 	av alle henvendelsene de mottar i løpet av et år. 	Leiesum er et
tema 	både leietakere og utleiere 	tar kontakt med 	Forbrukerrådet om. 	Henv	endelsene knytter seg
ofte til 	hva som skal til for å kunne stille et krav til leietaker eller utleier.	 Spørsmålene kan 	handle
om	 indeksregulering av leieavtaler, 	økning i leie som følge av økte strømpriser 	eller	 avslag i pris
på grunn 	av mangler.	 Informan	ten vi har intervjuet fra Forbrukerrådet mener likevel at «leiesum»
er overrepresentert i vårt datagrunnlag, noe som kan forklares ved at henvendelser knyttet til
«leiesum» er tett knyttet opp mot andre temaer som for eksempel «mangler»	, eller 	«partenes
plikter»	.
Ettersom de fire aktørene skal dekke ulike behov for ulike målgrupper	 er det slik at 	ikke alle 	aktø-
rer 	mottar 	henvendelser 	som naturlig kan inngå i de sammenstilte kategoriene.	 For eksempel har
Leieboerforeningen 	ingen	 henvendelser kat	egorisert under «veiledning»	, selv om mye av 	hen-
vendelsene de mottar dreier seg om å veilede 	medlemmene sine	. Man kan derfor ikke 	uten videre
sammenstille andelene på tvers av aktører	. Husleietvistutvalget og Huseierne 	derimot	 mottar en
stor andel spørsmål	 knyttet til veiledning	. Dette dreier seg om hvordan saker behandles i Hus-
leietvistutvalget, hvordan å bruke de digitale systemene	 deres, hvor man kan finne standardiserte
utleiekontrakter, 	hvordan opprette depositumskonto på lovlig vis, med	 mer. 	 Samlet e	r det likevel
slik at det er noen hovedtemaer som går igjen på tvers av aktørene.
Det er mange grunner til at man tar kontakt med aktørene som bistår i forbindelse med husleie-
spørsmål. De aller fleste henvendelsene dreier seg om spørsmål knyttet til leiesu	m, opphør av
kontrakt, mangler ved boligen og partenes plikter i leieforholdet. Det er også en god del spørsmål
om depositum og garantier. I tillegg er det mange henvendelser vi ikke klarer å kategorisere på
bakgrunn av den informasjonen aktørene har gitt 	oss. Vi har 	undersøkt temaene nærmere	 gjen-
nom tekstanalyser, 	men vi opplever 	at vi 	skraper overflaten, da 	vi ikke 	har fått innsyn i	 det faktiske
innholdet i henvendelsene. V	i anbefaler	 derfor	 at disse problemstillingene utredes videre. For
spørsmål knyttet til leiesum kan det være naturlig å undersøke hvordan Fo	rbrukerrådet kan samle
inn bedre data for å 	gi mer innsikt i et eventuelt markedsproblem ettersom 	Forbrukerrådet	 mot-
tar mange henvende	lser om temaet, og dessuten får henvendelser fra b	åde utleiere og leieta-
kere	. For mangler ved boligen, og generelt dårligere boforhold, er det naturlig at man først og
fremst går til Leieboerforeningen, men også at man supplerer med	 bedre informasjonsinnhe	nting
og strukturering fra Huseierne og Forbrukerrådet.
Når det gjelder 	Husleietvistutvalgets	 informasjonstjenester	 har Vista Analyse tidligere 	argumen-
tert for at det kan være hensiktsmessig at Husleietvistutvalgets informasjonsoppgaver ivaretas av
ulike o	rganisasjoner som i dag driver med dette	 (Vista Analyse, 2013)	. Husleietvistutvalget 	gir
informasjon og veiledning til de som henvender seg direkte til etaten	, og de som henvender seg
har stort sett vært 	fornøyde	. Husleietvistut	valgets informasjonsoppgaver ligger imidlertid på si-
den av og kan til dels være i konflikt med etatens hovedoppgave som er å være en n	øytral tviste-
løser.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	21

3	 	Temaer per aktør
I dette kapittelet gjennomgås henvendelsene som de fire aktørene får, hver for seg. Dette er un-
derlaget for sammenstillingen som er gjort i kapittel 	2. Kapittelet er deskriptivt	. Der	som det er
gjort	 metodiske valg 	som har 	påvirke	t fremstillingen av resultate	ne	 er dette synliggjort. 	For mer
informasjon om 	datagrunnlaget analysene bygger på, se delkapittel 	«1.2	 Datagrunnlag	».
3.1	 	Forbrukerrådet
Forbrukerrådet er en interesseorganisasjon som hjelper forbrukere med 	rettighetsinformasjon i
forbrukermarkeden	e, og tar imot henvendelser fra alle. Forbrukerrådet har i perioden 2019	-2021
mottatt drøyt 2	 700 årlige henvendelser som angår husleieforhold over telefon (72 pst.), e	-post
(23 pst.), chat og sosiale medier (5 pst.	). Forbrukerrådet kategoriserer henvendelsene blant annet
etter hovedtema. De største temaene er «rettighetsinformasjon» (62 pst.) og «varers og tjenester
kvalitet» (17 pst.). Disse henvendelsene knytter seg oftest til spørsmål om husleie, oppsigelser,
dep	ositum, vedlikeholdsansvar, mugg, skade, fukt og andre mangler ved boligen. I det siste har
også spørsmål knyttet til strømutgifter blitt vanligere. Husleie er et tema som i stor grad også er
knyttet til andre spørsmål om mangler o.l.
Nedenfor beskriver 	vi datagrunnlaget og henvendelsene fra Forbrukerrådet i mer detalj.
3.1.1	 	Forbrukerrådets kategorisering
Forbrukerrådet	 har oversendt kategorisert data 	om henvendelsene de 	har mottatt	 tilknyttet	 hus-
leiemarkedet	 i perioden 2019	-2021. Det er totalt 	8 172 henvende	lser, 	hvor ca	. 72 prosent kom-
mer på telefon, 	23 prosent på e	-post og resten (	5 pst.) 	kommer på chat og sosiale medier. Hen-
vendelsene er 	kategorisert etter 	tema og salgsmetode. 	I tillegg har en del av 	henvendelsene	 en
kommentar, skrevet inn som fritekst av saksbehandler i Forbrukerrådet	. Vi har gjennomført en
tekstanalyse av noen av disse kommentarene, 	beskrevet	 i avsnitt	 3.1.3	.
Informanten vi ha	r intervjuet fra Forbrukerrådet jobber i	 Forbrukerrådets veiledningstjeneste, i
avdeling for forbrukerr	ett. Dette er en gratis tjeneste 	som alle kan benytte seg av, med telefontid
mellom 9 og 14. Tjenesten behandler ikke saker, men gir	 råd og «hjelp til selvhjelp» 	innen mange
markeder, inkludert husleiemarkedet. 	Informanten vi har intervjuet 	har god oversikt over det to-
tale bildet av husleiehenvendelser som organisasjonen får.
Tekstboks 	3.1 	Faktaboks: Forbrukerrådet
Forbrukarrådet er ein uavhengig interesseorganisasjon som hjelper forbrukarane og påverkar sty-
resmakt	er og næringsliv i ei forbrukarvennleg retning.
Forbrukarrådet er statleg finansiert, men fristilt politisk frå overordna departement (Barne	- og
familiedepartementet) med særskilde fullmakter, eige styre, og eigne vedtekter fastsette ved
kongeleg resolusjo	n. Direktør i Forbrukarrådet er Inger Lise Blyverket, og Forbrukarrådet sitt styre
blir leitt av Anne Kathrine Slungård (frå 1. september 2014).

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	22

Kunnskapen frå kontakten med forbrukarar, styresmakter og næringsliv gir organisasjonen ein
eineståande kompeta	nse om ulike marknader, og Forbrukarrådet sine talspersonar er svært syn-
lege i den offentlege debatten.
Kilde:	 	Forbrukerrådet	 (2022)
3.1.2	 	Hovedtemaer
Forbrukerrådet kategoriserer henvendelsene de mottatt etter tema. 	Figur 	3.1 gir en oversikt over
henvendelsene til Forbrukerrådet i perioden 2019	-2021	. De 	aller fleste henvendelsene er 	kate-
gorisert med tema «	rettighetsinformasjon» (	62 prosent	) og «	varers og tjenester kvalitet» (	17 pro-
sent	).
Figur 	3.1 	Forbrukerrådet: Hovedtemaer

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Forbrukerrådet
Informanten fra Forbrukerrådet 	fortalte at de fleste utfordringer ved et leieforhold oppstår ved
starten og slutten av leieforholdet. Derfor er flesteparten av henvendelsene organisasjonen mot-
tar, knyttet til hendelser 	ved leieforholdets start eller slutt	. På spørsmål om hvilke 	temaer som er
hyppigst gjentakende i henvendelsene trakk 	informanten frem 	oppsigelse, depositum, 	og mang-
ler.
De to største 	gruppene av kategoriserte henvendelser, «rettighetsinformasjon» og «varers og
tjenester kvalitet»,	 sier ikk	e stort om hva som er 	innholdet i henvendelsene. Vi har derfor utnyttet
at en 	del	 av henvendelsene 	har en 	kommentar, skrevet inn	 som fritekst	 av saksbehandler i For-
brukerrådet. 	Disse kommentarene har vi gjennomført en tekstanalyse av, med mål om å kunne
gi et litt mer detaljert bilde av 	hva henvendelsene handler om.
5066
1382
440	302	301	261	257	36	34	24	18	15	12	12	6	3	2	1
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000

Kartleggi	ng av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	23

3.1.3	 	Tekstanalyse av kommentarer
Tabell 	3.1 viser hvor mange 	henvendelser	 som har kommentarer	, innen	for	 hver	t hovedtema	. Et-
ter	 vår vurdering er det 	meningsfullt	 å gjennomføre en tekstanalyse av de to største hovedtema-
ene, «	rettighetsinformasjon» og «	varers og tjenester kvalitet», da disse utgjør 	nesten	 80 prosent
av de totale henvendelsene	, samtidig som de neste kategoriene på listen	, bortsett fra «annet»,
er «klagemuligheter	», «bindingstid og oppsigelse» og «fakturering og innkreving av fordringer»,
som er mer beskrivende 	enn de to største kategoriene.
I tekstanalysen har vi benyttet en selvutviklet, semi	-automatisert kategoriseringsrutine	.7
Tabell 	3.1 	Forbrukerrådet: Hovedtemaer, totale henve	ndelser, antall og andel med
kommentar
Hovedtema	 	Antall hen-
vendelser
Antall med
kommentar
Andel av alle
henvendelser
Andel av henvendel-
ser med kommentar
Rettighetsinformasjon	 	5 066	 	403	 	62,0 %	 	57,7 %
Varers og tjenesters kvalitet	 	1 382	 	142	 	16,9 %	 	20,3 %
Klagemuligheter	 	440	 	4 	5,4 %	 	0,6 %
Annet	 	302	 	73	 	3,7 %	 	10,5 %
Pris	 	301	 	26	 	3,7 %	 	3,7 %
Bindingstid og oppsigelse	 	261	 	7 	3,2 %	 	1,0 %
Fakturering og 	innkreving av
fordringer	 	257	 	26	 	3,1 %	 	3,7 %
Angrerett	 	36	 	7 	0,4 %	 	1,0 %
Forsinkelse	 	34	 	3 	0,4 %	 	0,4 %
Garanti	 	24	 	 	0,3 %
Sikkerhet	 	18	 	2 	0,2 %	 	0,3 %
Markedsføring	 	15	 	 	0,2 %
Personvern	 	12	 	 	0,1 %
Åpent kjøp, bytterett, avbe-
stilling	 	12	 	3 	0,1 %	 	0,4 %
Spørsmål om seriøsitet	 	6 	1 	0,1 %	 	0,1 %
Firmaets seriøsitet	 	3 	1 	0,0 %	 	0,1 %
Negativt salg	 	2 	 	0,0 %
Varsel om useriøst firma	 	1 	 	0,0 %
Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Forbrukerrådet	. Tabellen er sortert i 	synkende rekkefølge basert på antall
henvendelser.
3.1.4	 	Tekstanalyse: 	«Rettighetsinformasjon	»
Resultatene av en tekstanalyse på de 	403 	kommentarene under kategorien «rettighetsinforma-
sjon» er presentert i ordskyen i 	Figur 	3.2.
Det er særlig spørsmål om husleie som preger 	henvendelsene under rettighetsinformasjon. Vi-
dere er spørsmål knyttet til depositum	, tidsbestemte avtaler og oppsigelse viktige temaer som

7 Dokumentasjon av metoden er tilgjengelig i vedlegg 	A.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	24

kateg	oriseres som rettighetsinformasjon. 	Merk også at 	det er noen henvendelser knyttet til ty-
piske mangler som «lekkasje»	 og 	«feil/mangler»	.
Figur 	3.2 	Forbrukerrådet: Tekstanalyse 	«rettighetsinformasjon	»

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Forbrukerrådet
Da i	nformanten fra 	Forbrukerrådet	 ble vist ordskyen i 	Figur 	3.2 uttrykte vedkommende at 	det gir
et riktig bilde av de sakene som kategoriseres under «rettighetsinformasjon».	 Det eneste infor-
manten stusse	t på var at «husleie» 	er et tema som ble så stort under denne kategorien, da det
egentlig er et tema som skal 	regist	reres under andre kategorier.	 I tillegg mistenkte informanten
at 	for 	lite detaljerte 	fritekst	kommentarer kunne være en forklaring på at «husleie» 	blir et så stort
tema	. Selv om en henvendelse handler om noe annet, f.eks. feil/mangler,	 vedlikeholdsansvar eller
liknende, vil ordet «husleie» ofte bli brukt, da disse problemene fører til spørsmål om avslag i
husleie	. Informanten understreket også at rettighetsinformasjon er den kategorien som benyttes
oftest når man er i tvil om hvor en he	nvendelse skal kategoriseres, og at dette kan forklare at 	det
er mye forskjellig tematikk i ordskyen.
3.1.5	 	Tekstanalyse: 	«Varers og tjenesters kvalitet	»
Resultatene av en tekstanalyse på de 142 kommentarene under kategorien «varers og tjenesters
kvalitet» er pr	esentert i ordskyen i 	Figur 	3.3.
Også i denne kategorien er det spørsmål om husleie som dominerer. 	Her er det rimelig å forvente
at 	et husleiespørsmål som handler om 	leietakers eller utleiers 	rettigheter kategoriseres 	som 	«ret-
tighetsinformasjon	», mens et spørsmål som handler om 	endring i husleie grunnet utleieobjektets
mangler 	plasseres i kategorien «varers og tjenesters kvalitet». Dette viser hvorfor 	en tekstanalyse
av kommentarene tilfører 	flere detaljer om hva henvendelsene handler om.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	25

Andre temaer som stikker seg ut er typiske mangler, som mugg, 	fukt, støy, veggedyr	, vindue	r,
skade osv. Det er tydelig at 	temaet «varers og tjenesters kvalitet» rommer mange 	henvendelser
om 	mangler ved en utleiebolig	. I 	analysen så vi også at mange av spørsmålene som ble 	kategori-
sert	 som «husleie» handlet om mangler av ulike slag, men teksten i	 kommentaren var ikke til-
strekkelig til å 	se hva mangelen (som resulterte i et spørsmål om husleie)	 faktisk handlet om.
Spørsmål om avhjelp innebærer at den ene parten krever av den andre 	at en feil eller mangel skal
rettes opp.
Figur 	3.3 	Forbrukerrådet: Tekstanalyse 	«varers og tjenesters kvalitet	»

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Forbrukerrådet	.
Da informanten fra Forbrukerrådet ble vist ordskyen i 	Figur 	3.3 reagerte vedkommende igjen på
at «husleie» fremstår som for stort sammenliknet med det inntrykket saksbehandlerne hos For-
brukerrådet har. 	Igjen var forklaringen at ordet «husleie» ofte brukes i forbindelse med 	spørsmål
om mangler og mangelskrav, og at det	 kan være en forklaring på at ordet blir stort i tekstanalysen.
Når det gjaldt innholdet i ordskyen for øvrig, synes informanten det gir et godt bilde av sammen-
setningen	 av henvendelser i denne kategorien. «Varer og tjenesters kvalitet» er 	et godt eksempe	l
på at Forbrukerrådet bruker samme navn på kategoriene i andre markeder enn husleiemarkedet
også. Innenfor husleiemarkedet kan kategorien forsås som «mangler	».
3.1.6	 	Tekstanalysene 	generalisert og sammenstilt
Dersom henvendelsene som har en kommentar er representative for alle henvendelsene innen
samme hovedkategori kan vi generalisere 	resultatene fra de to tekstanalysene 	til 	å gjelde for alle
henvendelsene i disse kategoriene. Dette fikk vi bekreftet	 fra saksb	ehandler	en	 vi intervjuet	.
Vi har gjennomført generaliseringen	 og illustrert resultatet i 	Figur 	3.4. «Rettighetsinformasjon»
og «	varers og tjenesters kvalitet» er nå b	litt splittet opp basert på 	andelene som fremkom i tekst-
analysen	e i avsnittene over.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	26

Figur 	3.4 	Hovedtemaer Forbrukerrådet: Etter tekstanalyse

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Forbrukerrådet	. Av illustrasjonshensyn har vi fjernet 	kategorier med under
20 registreringer. Dette gjelder: «avslag», «spørsmål», «sikkerhet», 	«markedsføring», «personv	ern»,
«åpent kjøp, bytterett, avbestilling», «spørsmål om 	seriøsitet	», «firmaets seriøsitet», 	«negativt salg» og
«varsel om useriøst firma».
Nå gir kategoriseringen et 	litt	 mer detaljert bilde av hva henvendelsene samlet sett handler om,
sammenlignet med illustrasjonen av Forbrukerrådets egen kategorisering (	Figur 	3.1).
Da informanten f	ra Forbrukerrådet fikk se denne figuren uttrykte vedkommende at 	bildet er re-
presentativt for sammensetningen av henvendelsene de får, hvis man ser bort fra	 «husleie», som
er en for stor og generell kategori, 	ifølge	 informanten. 	Det er spørsmål om bindingst	id, oppsigelse,
depositum og klagemuligheter det kommer mest av. 	Til slutt i intervjuet nevnte informanten at
de	t var litt overraskende at det ikke dukket opp noe på «utkastelse» eller «tvangsfravikelse» i
figurene	, da de får en del henvendelser om dette.
3.2	 	Leieboerforeningen
Leieboerforeningen er en medlems	- og interesseorganisasjon 	som tar imot henvendelser fra sine
om lag 5	 000 medlemmer. 	Leieboerforeningen mottok om lag 2 200 henvendelser årlig over te-
lefon og e	-post i perioden 2019	-2021, hvorav alle er 	fra leietakere. Leieboerforeningen
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
husleie	annet
bindingstid og oppsigelse
depositum
klagemuligheter
pris
feil/mangler
fakturering og innkreving av fordringer
strøm
tidsbestemt avtale
heving	mugg
kontrakt	avhjelp
fukt
visning	skade
spørsmål om avhjelp
renhold	lekkasje
vedlikeholdsansvar
støy
fremleie
indeksregulering
angrerett	forsinkelse	leieforhold	veggedyr	vinduer	nøkler	garanti

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	27

kategoriserer mottatte henvendelser etter hovedtema og undertema. Den klart største gruppen
av henvendelser til Leieboerforeningen dreier seg om mangler ved boligen, etterfulgt av spørsmål
knyttet til oppsigelse og parten	es plikter i leieavtalen. Når leietakerne henvender seg om mangler
ved boligen har de gjerne også spørsmål om prisavslag, retting, heving og erstatning og det dreier
seg ofte oftest om mugg, men også vannskader, fukt, veggedyr og andre mangler. Henvendelse	ne
om oppsigelse dreier seg omtrent like ofte om leietakers oppsigelse som utleiers oppsigelse. Når
leietakerne henvender seg om partenes plikter i leieforholdet dreier det seg oftest om vedlike-
holdsplikter, og ellers om utleiers adgang i forbindelse med v	isning, salg eller oppussing av objek-
tet.
Nedenfor beskrives datagrunnlaget og henvendelsene til Leieboerforeningen i mer detalj.
3.2.1	 	Leieboerforeningens kategorisering
Leieboerforeningen er en medlems	- og interesseorganisasjon med om lag 5	 000 medlemmer. For
mer informasjon om Leieboerforeningen, se 	Tekstboks 	3.2.
Leieboerforeningen har 	oversendt kategorisert data om henvendelsene de 	fikk	 på telefon og	 e-
post 	i perioden 	2019	-2021. 	Det er totalt 6 591 henvendelser	, alle fra leietakere	. Henvendelsene
er kategorisert i to nivåer: hovedtemaer og under	grupper. I tillegg har hver henvendelse et saks-
navn	, skrevet i fritekst av Leieboerforeningenes saksbehandle	re,	 som 	beskriver litt 	flere	 detaljer
om innholdet i 	henvendelse	ne	.
Informanten	 vi har intervjuet 	fra Leieboerforeningen 	jobber som advokatfullmektig	, og har god
oversikt over henvendelsene som foreningen får, 	da vedkommende veileder 	teamet av saksbe-
handlere som 	besvarer henvendelser på e	-post og telefon.
Tekstboks 	3.2 	Faktaboks: 	Leieboerforeningen
Leieboerforeningen er en demokratisk, ikke	-kommersiell og politisk uavhengig medlems	- og inte-
resseorganisasjon. Foreningen ble stiftet i 1933 og har 	5 000 medlemmer. Foreningen har kontor
i Oslo, men dekker hele landet. 	Foreningen	 har samsarbeidsadvokater i Bergen, Trondheim, Åle-
sund, Tromsø og Kristiansand. Foreningen er også åpen for private utleiere som ikke driver utleie
som næring, men bistår aldri utleiere i saker mot leieboere. Foreningen har	 eget medlemskap for
små og mello	mstore næringsleietakere og for kommuner.
Foreningens mål er å ivareta medlemmenes interesser overfor utleiere, myndigheter og andre.
Vi har pr januar 2021 to advokater, en advokatfullmektig og syv juridiske konsulenter. Våre med-
arbeidere hjelper til med 	alt fra utfylling av leieavtale, tolkning av regelverk og om nødvendig også
som advokat i domstolen. Leieboerforeningen tar ikke saker mot andre leieboere eller opptrer
som advokater for utleiere mot leieboere.
Leieboerforeningen er en aktiv interesseorgan	isasjon som taler boligforbrukernes syn i lokale og
nasjonale saker.
Foreningen utfører også ulike prosjektoppdrag/utredninger og 	hovedsakelig	 med det offentlige
som oppdragsgiver. De siste årene 	foreningen	 vært involvert i flere prosjekter knyttet til bol	igso-
sial	t arbeid.
Per januar 2021 har foreningen 13 ansatte og en årlig omsetning på 	om lag	 7-8 millioner.
Kilde:	 	Leieboerforeningen	 (202	2)

Kartlegging av henvendelser i l	eiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	28

3.2.2	 	Hovedtemaer
Henvendelsene 	til Leieboerforeningen 	fordelt på hovedtemaer er illustrert i 	Figur 	3.5. «Mangler»
er det største temaet (1 577 henvendelser), fulgt av 	«oppsigelse	» (1 044) og 	«partenes plikter i
leietiden» (787).
Figur 	3.5 	Leieboerforeningen hovedtemaer

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Leieboerforeningen
I de neste avsnittene	 går vi nærmere inn på detaljene i de fire største 	hovedtemaene. Her pre-
senterer vi 	kategoriseringen	 i undergruppene	, sammen med resultatene av en tekstanalyse av
saksnavnene	. Metoden for tekstanalysen er dokumentert i metodevedlegg 	A.1	.
3.2.3	 	«Mangler	»: Undergrupper
De 1	 577 henvendelsene som	 er kategorisert under	 «mangler	» er videre kategori	sert i følgende
undergrupper; leiers mangelskrav, prisavslag, retting, heving, annet, erstatning, utleiers mangels-
krav og tilbakeholdelse av leie. Fordelingen av undergruppene er 	illustrert i 	Figur 	3.7. Det er s	ærlig
leiers mangelskrav som skiller seg ut her	, med 719 av de 1	 577 henvendelsene.
Figur 	3.8 illustrerer en ordsky laget basert på en tekstanalyse av saksnavnene til sakene i 	hoved-
kategorien	 «mangler».	8 Denne gir et mer detaljert bilde av hva mangelskravene, prisavslagene 	og

8 Merk at	 det var	 mange saksnavn overlappet med 	kategorier i Leieboerforeningens undergrupper. 	For at	 ordskyen	 skal
få frem innhold 	som utfyller 	underkategoriene er saksnavnene som overlappe	r med navnene til underkategoriene
fjernet.	 Dette gjaldt også 	saksnavn som «div. mangler» eller liknende.	 Fjerningen av disse	 innebærer at ordskyen
ikke må 	tolkes	 som	 strengt	 representativ for innholdet i 	hoved	gruppen «mangler».
1577
1044
787
593	496	489	429
311	262	198	164	111	81	14	12	10	9	4
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	29

kravene	 om 	retting handler om. Det er særlig muggskader, andre skadedyr (	veggedyr, skjeggkre,
rotter/mus)	 og 	fuktskader (fukt, vannskade	, lekkasje) som skiller seg ut her. I tillegg er det en del
saker som handler om 	støy og mangler knyttet til strøm/internett.
Figur 	3.6 	Leieboerforeningen: Hovedgruppen «	Mangler	»

Figur 	3.7 	«Mangler	»: Undergrupper	 	Figur 	3.8 	Ordsky «Mangler»

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Leieboerforeningen

Informanten fra Leieboerforeningen 	syn	tes 	ordskyen i 	Figur 	3.8 gir et godt 	og riktig bilde av hva
mangelhenvendelsene til foreningen handler om. 	Informanten understreket at 	det er en del over-
lapp med temaene innen mangler og temaer som knytter seg til hv	em som har ansvar for vedli-
kehold. Sistnevnte kategoriser	es gjerne under underkategorien «partenes plikter i leietiden»	. Et-
ter informantens vurdering er det ofte slik at 	en mangel er ki	lden til 	uenigheten om det er	 utleier
eller leietaker som sitter med 	vedlikeholdsplikten.
1577
1044
787	593	496	489	429	311	262	198	164	111	81	14	12	10	9	4
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
719
318
234
77	77	60	51	41
0
100
200
300
400
500
600
700
800

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	30

3.2.4	 	«Oppsigelse	»: Undergrupper
Oppsigelse er det nest største hovedtemaet i 	Leieboerforeningens henvendelser	, med 1	 044 hen-
vendelser. 	Av disse henvendelsene er det flest som er kategorisert i	 underg	ruppe	ne 	«utleiers
oppsigelse» og «leieboers oppsigelse»	, og som stikker frem 	her, jf. 	Figur 	3.10	.
I ordskyen i 	Figur 	3.11	 er saksnavnene fra 	sakene i 	hovedkategorien	 «oppsigelser» illustrert.	9
Saksnavnene var	 i stor grad	 generiske	, og hadde	 mye overlapp med kategoriene i 	undergruppene,
noe som gjør at denne tek	stanalysen 	i liten grad	 gir 	økt kunnskap utover undergrupperingen	.
Figur 	3.9 	Leieboerforeningen: Hovedgruppen «Oppsigelse»

Figur 	3.10	 	«Oppsigelse	»: Undergrupper	 	Figur 	3.11	 	Ordsky «Oppsigelse»

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Leieboerforeningen

Informanten fra Leieboerforeningen var ikke 	overrasket over at 	ordskyen viste ganske generiske
saksnavn, da det var vanlig å bare skrive 	«oppsigelse» eller liknende	 innen denne underkategorien.
Videre fortalte informanten at det ikke alltid er	 slik at saksbehandler får nok informasjon om inn-
holdet i en sak til å kunne kategorisere noe utover «oppsigelse», «utleiers oppsigelse» 	o.l. Det var
også overraskende for informanten at leie	takers	 oppsigelse 	viste seg	 såpass mye mindre enn ut-
leiers oppsigelse.

9 Dokumentasjon av metod	en er tilgjengelig i vedlegg 	A.
1577
1044
787	593	496	489	429	311	262	198	164	111	81	14	12	10	9	4
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
503
410
66	39	19	7
0
100
200
300
400
500
600

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	31

Tar vi en titt på 	Figur 	3.10	 ser vi derimot at Leieboe	rforeningen har kategorisert omtrent like
mange henvendelser 	under	 «leieboers oppsigelse»	 som «utleiers oppsigelse»	. Dette er et eksem-
pel på at saksnavnene og ordskyene ikke nødvendigvis gir et representativt bilde 	av sammenset-
ningen i henvendelsene.
3.2.5	 	«Par	tenes plikter i leietiden	»: Undergrupper
«Partenes plikter i leietiden»	 er de	n tredje	 største 	hovedgruppen av 	henvendelser	 som Leieboer-
foreningen mottar. Underkategoriene 	er vedlikehold, utleiers adgang til husrommet, annet, ro og
orden og forandring i husrom og på eiendom. Blant disse er det vedlikehold som er den største,
men også utleiers adgang og ro og orden 	utgjør store andeler av henvendelsene i denne hoved-
kategorien	.
Figur 	3.14	 er ordskyen basert på saksnavnene fra denne 	hovedkategorien	.10 «Vedlikeholdsplikt»
er 	det største ordet i ordskyen, og indikerer at 	det å avgjøre hvem 	som har ansvar for 	vedlikehold
i forbindelse med et leiefor	hold 	er en hyppig 	årsak	 for kontakt med Leieboerforeningen. Også
ordet «visning» 	forekommer	 ganske 	hyppig blant saksnavnene.
Merk ellers at flere 	av saksnavnene her overlapper m	ed saksnavn 	under kategoriene «mangler»
og «oppsigelse» (se	 Figur 	3.8 og 	Figur 	3.11	). Eksemple	r er 	«strøm» og «vannlekkasje»	. En forkla-
ring på dette kan være at en henvendelse kan handle om flere ting, mens 	en henvendelse kun
kan plasseres i én 	hovedkategori og én undergruppe	.

10 Dokumentasjon av metoden er tilgjengelig i vedlegg 	A. Den samme fjerningen av overlappende saksnavn/underka-
tegorier som beskrevet i fotnote 	8 er gjort her.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	32

Figur 	3.12	 	Leieboerforeningen: Hovedgruppen «Partenes plikter i leietiden»

Figur 	3.13	 	«Partenes plikter i leietiden	»: Un-
dergrupper
Figur 	3.14	 	Ordsky «	Partenes plikter i leieti-
den	»

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Leieboerforeningen

Informanten fra Leieboerforeningen syntes ordskyen ga et godt bilde av 	innholdet i henvendel-
sene som kategoriseres under 	«partenes plikter	 i leietiden»	. Særlig visninger ble det understreket
at det kom mye av. På spørsmål om hva kimen til konflikt 	typisk er når det gjelder visninger svarte
informanten at utleier og leietaker 	ofte kan ha ulike forventinger til hvilken grad utleier skal ha
tilgang til utleieobjektet i forbindelse med visninger til fremtidige leietakere, eller i forbindelse
med salg av utleieobjektet.
Informanten ønsket også å understreke at henvendelser om strø	m har økt mye 	i det siste. Hadde
ordskyen vist bare den perioden ville nok 	ordet «strøm» vært rela	tivt mye større. Da vi ba infor-
manten beskrive hva som typisk er kimen til konflikt 	i utleiemarkedet 	rundt 	de høye strømprisene
vinteren 2021/2022 svarte 	info	rmanten at det ofte er 	huseier som ønsker å øke leien når strøm
er 	inkludert	 i leieavtalen	. Det var også kommet mange henvendelser fra leietakere 	som betaler
for strøm i tillegg til husleien (egen måler etc.)	 som mistenkte at	 utleier forsøkte å lure dem med
høyere leie, mens det egentlig bare var strømprisen som hadde økt voldsomt.
1577
1044
787	593	496	489	429	311	262	198	164	111	81	14	12	10	9	4
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
236
182	172	152
45
0
50
100
150
200
250
Vedlikehold	utleiersadgang tilhusrommet
Annet	Ro ogorden	Forandringi husrom ogpå eiendom

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022	/11	 	33

3.3	 	Huseierne
Huseierne er en landsomfattende forbrukerorganisasjon for alle som eier sin egen bolig, sameier,
borettslag og gårdeiere	, og bistår kun	 egne medlemmer. Huseierne har gitt oss data over 1	 720
e-posthenvendelser om husleieforhold fra perioden 4. april 2021 	– 4. april 2022. Huseierne har
ikke kategorisert dataene. På bakgrunn av emnefeltene i henvendelsene har vi gjennomført en
tekstanalyse 	og kartlagt at de fleste henvendelsene dreier seg om oppsigelse eller heving avleie-
forholdet, leiekontrakten, spørsmål om depositum og husleie. Utleierne spør oftest om hva som
er saklig grunn til oppsigelse og hvordan man regner oppsigelsestid, reglene fo	r tidsbestemte
leieavtaler og utformingen av kontrakt, økning og regulering av husleie.
Nedenfor beskriver vi datagrunnlaget og henvendelsene fra Huseierne i mer detalj.
3.3.1	 	Huseiernes kategoris	ering
Huseierne har 	gitt oss 	data 	over	 1 720 e	-posthenvendelser 	om husleieforhold 	som organisasjonen
har mottatt i perioden 4. april 2021 	– 4. april 2022. 	Dataene inneholder teksten i emnefeltet på
e-postene	.
Informanten vi har intervjuet fra Huseierne 	har 	jobbe	t som 	advokat i organisasjonen i en årrekke	,
og har blant 	annet ansvar for å fordele alle henvendelser 	de får 	til de som skal behandle dem
(advokater og studentveiledere). 	Informanten ser derfor alle	 skriftlige	 henvendelser som kommer
til organisasjonen.
Organisasjonen 	bistår kun egne medlemmer. 	Ifølge	 informanten kommer d	e aller fleste henven-
delsene innen husleie fra	 huseiere som leier ut	, men det finn	es også noen eksempler på leietakere
som er medlemmer i Huseierne som benytter seg av 	tjenestene organisasjonen tilbyr. 	Informan-
ten understreket dog at disse er i klart mindretall.
Tekstboks 	3.3 	Faktaboks: Huseierne
Huseierne	 er en landsomfattende forbrukerorganisasjon for alle som eier sin egen bolig, sameier,
borettslag og gårdeiere. Vi bor i enebolig, rekkehus, leiligheter, sameier og borettslag.
Huseierne jobber aktivt for
• 	å verne den norske boligmodellen
• 	at flest 	mulig kan eie sitt eget hjem
• 	å fremme saker av økonomisk og sosial interesse for landets boligeiere
• 	å ivareta den private eiendomsretten
Huseierne er organisert i 17 distriktsavdelinger. Hvert distrikt har en distriktsleder, som er med-
lemmenes lokale konta	ktperson, og ansvarlig for at medlemmenes interesser innen bolig	- og ei-
endomsspørsmål blir ivaretatt. Distriktslederen representerer Huseierne i forhold til lokale myn-
digheter og medier, og vil arrangere lokale kurs og medlemsaktiviteter. Vårt hovedkontor 	ligger i
Oslo.
Medlemmer i Huseierne får gratis juridisk og byggteknisk rådgivning, gratis kurs om boligrelaterte
temaer og gratis tilgang til våre kontrakter og skjemaer. Gjennom våre partnere tilbyr vi verdifulle
rabatter på boligrelaterte produkter og t	jenester.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	34

Kilde:	 	Huseierne	 (2022)
3.3.2	 	Tekstanalyse av emnefeltene i 	Huseiernes henvendelser
Basert på disse dataene har vi gjennomført en tekstanalyse, for å kategorisere henvendelsene i
hovedtemaer	 basert på hva de handle	r om. En gjennomgang av metodikken bak tekstanalysen er
tilgjengelig i metodevedlegg 	A.1	.
Re	sultatet av analysen er ordskyen i 	Figur 	3.15	. De 	største temaene er «oppsigelse», «kontrakt»
og «utleie». 	Videre er temaer som handler om betaling («ikke betalt husleie», «depositum» og
«økning av husleie») 	viktige 	temaer i 	henvendelsen	e.

Figur 	3.15	 	Huseierne: Temaer i e	-posthenvendelser

Kilde:	 	Vista Analyse basert på 	data fra Huseierne
Informanten fra Huseierne ble bedt om å fortelle hva som er de hyppigste temaene i henvendel-
sene de får	, før ordskyen i 	Figur 	3.15	 ble presentert. Informanten tra	kk frem 	oppsigelsestid, kon-
trakter og depositumsregler. 	Informantens vurdering av hvorvidt ordskyen representerer innhol-
det i henvendelsene organisasjonen får var	 at den gir et riktig bilde.
Videre ble informanten bedt om å utdype hva 	henvendelsene bak 	de største 	ordene i ordskyen
handler om. Følgende ble trukket frem:
• 	Kontrakten
– 	Adgang til å leie ut mer enn tre år,	 eller annet rundt	 tidsbestemte avta	ler

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	35

– 	Gjennomlesing av kontrakt	 etc.
• 	Oppsigelse
– 	Spørsmål om hva som er saklig grunn for oppsigelse
– 	Spørsmål om 	hvordan man regner 	oppsigelsestid	 når man sier opp	 midt	 i en måned
• 	Depositum
– 	Spørsmål i forbindelse med inngåelse av 	depositumsavtale
– 	Spørsmål knyttet til leieforholdets slutt og man f.eks. har krav til utleier
• 	Ikke betalt husleie
– 	Spørsmål om prosessen om hvordan gjør man det med krav
• 	Økning av husleie
– 	Mange spørsmål om hv	or man finner konsumprisindeksen
– 	Spørsmål knyttet til 	om økte 	kostnader	 kan lempes over på utleier (økte kostnader fra
for eksempel sameiet	 eller 	strøm	)
3.4	 	Husleietvistutvalget
Husleietvistutvalget (HTU) er en statlig virksomhet som gir veiledning til leietaker	e og utleiere om
leie av bolig, og som behandler tvister mellom leietaker og utleier etter husleieloven. Husleiet-
vistutvalget mottok 1	 342 telefonhenvendelser, og 575 e	-posthenvendelser i perioden 1. mars
2021 	– 28. mars 2022. Husleietvistutvalget har kate	gorisert henvendelsene etter hovedtema, og
i tillegg tagget et utvalg av dem med underkategori. På bakgrunn av hovedtemaene og de taggede
henvendelsene har vi kartlagt at de aller fleste henvendelsene gjelder veiledning om prosesser i
Husleietvistutvalget.	 Dette er spørsmål om hvordan man går frem hvis man er i en uoverensstem-
melse som potensielt kan måtte behandles i HTU	. Det er også en del henvendelser om v	eiledning
til bruk av HTUs digitale skjemaer for saker.	 Resterende henvendelser er jevnt fordelt ove	r et
bredt spekter av temaer, herunder erstatning, skyldig leie, depositum, leiesum og oppsigelse.
Mens spørsmål knyttet til oppsigelse oftest løses av kontrakten og sjelden fører til tvist, er det
ikke uvanlig at spørsmål knyttet til tilbakelevering leder	 til en tvist om hvorvidt utleieobjektet er i
samme stand som ved inngåelsen av leieforholdet. Det er heller ikke uvanlig at spørsmål knyttet
til tilleggsytelser som ikke er spesifisert i kontrakten fører til en tvist. Dette dreier seg ofte utleiere
som øn	sker å lempe økte kostnader fra strøm, vann/avløp, oppvarming eller internett over på
leietaker.
Nedenfor beskriver vi 	datagrunnlaget og henvendelsene til Husleietvistutvalget i mer detalj.
3.4.1	 	Husleietvistutvalgets datagrunnlag
Husleietvistutvalget 	(HT	U) har 	oversendt data 	over henvendelsene de har mottatt på telefon og
e-post i perioden 	1. mars 2021 	– 28. mars 2022.	11 I perioden mottok	 HTU 	1 342 telefonhenven-
delser, hvorav 	515 er tagget med tema.	12 Hver av henvendelsene som er t	agget kan være tagget

11 Telefonhenvendelsene er fra perioden 1. august 2021 	– 28. mars 2022, 	grunnet GDPR	-krav om sletting.
12 Grunnen til at kun et utvalg er tagget er 	ulike rutiner blant saksbeha	ndlerne. Kontaktpersonen vår i HTU mener at de
henvendelsene som er tagget 	(ca. 38 prosent) kan tolkes som representative for alle telefonhenvendelsene.

Kartlegging av 	henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	36

med flere temaer, slik at antall temaer overstiger antall (taggede) henvendelser. 	E-posthenven-
delsene summerer til 575, hvorav alle er tagget. Også her e	r det slik at 	hver henvendelse	 kan være
tagget med flere temaer.
Telefonhenvende	lsene er summert fra HTUs side før oversendelse.	 Henvendelsene på e	-post er
ikke sammenstilt fra HTUs side før oversendelse, slik at her har vi mulighet til å illustrere innholdet
noe mer detaljert enn i telefonhenvendelsene	. Telefonhenvendelsene er kategorisert	 mer detal-
jert enn e	-posthenvendelsene fra HTU.
Informanten vi har intervjuet fra 	HTU jobber som saksleder, 	og mottar henvendelser på telefon i
tillegg til å behandle saker. 	Vedkommende har god oversikt over sammensetnin	gen av temaer i
henvendelsene som HTU får.
Tekstboks 	3.4 	Faktaboks: Husleietvistutvalget
Husleietvistutvalget er en statlig virksomhet som gir objektiv veiledning til leietaker og utleier om
leie av bolig. Dersom det oppstår konflikt i leieforholdet, løser 	Husleietvistutvalget	 saken gjennom
mekling eller avgjør den ved vedtak.
Husleietvistutva	lget er en statlig virksomhet som behandler tvister mellom leietaker og utleier
etter husleieloven. Sakslederne i Husleietvistutvalget har spesialkompetanse innen husleierett og
sakene behandles etter reglene i Forskrift om husleietvistutvalget.
Kilde:	 	Husleietvistutvalget	 (2022)
3.4.2	 	Temaer i telefonhenvendelsene
De registrerte temaene i telefonhenvendelsene er 	illustrert i 	Figur 	3.16	. De hyppigst gjentakende
temaene er 	veiledning om HTUs arbeid eller digitale løsninger, spørsmål om	 erstatning, skyldig
leie og lovlig depositum/leiegaranti	.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	37

Figur 	3.16	 	Husleietvistutvalget: Telefonhenvenselser

Kilde:	 	Vista Analyse basert på 	data fra Husleietvistutvalget
Informanten fra HTU fortalte at det folk lurer på som kategoriseres under «	veiledning 	– prosess
HTU» er hvordan man	 går frem hvis man er i en 	uoverensstemmelse	 som potensielt kan måtte
behandles i HTU. 	«Veiledning 	– digitale systemer» handler om veiledning til bruk av 	HTUs digitale
skjemaer for saker.
3.4.3	 	Temaer i e	-posthenvendelsene
Hver e	-post	-henvendelse 	er kategoriser med minst ett 	av følgende 	hovedtema	: «Kontrakten»,
«Veiledning», «Opphør», «Leien», «Under kontraktstiden» og «Mangler». Fordelingen mellom
disse er illustrert i 	Figur 	3.17	. Henvendelsene handler for det meste om 	kontraktspørsmål, pågå-
ende veiledning eller opphør.
382
124	109	106	90	72	68	64	63	61	55	51	48	46	43	39	30	23	22	20	19	17	16	14	13	12	11	11	10	9
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Veiledning
–Prosess HTU *
Erstatning	Skyldig leie
Veiledning
–digitale systemer*
Lovlig Dep/leiegaranti
Leieavslag
Leiers Heving	Leieavtalen
Utleiers oppsigelse
Veiledning virkeområde*
Irreg.Dep
Kontraktsmessig tilbakelevering
Leietakers oppsigelse
Namsforretning
Oppsigelsesadgang
Oppsigelsestid
Veiledning pågående sak
Fukt/Mugg
Utleiers adgang til boligen
Manglende vedlikehold
Fremleie	Retting
Vedlikehold
Manglende opplysninger
Skadedyr
Tilleggsytelser
Bokollektiv
Utleiers heving
Selvtekt
Konsumprisindex

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	38

Figur 	3.17	 	Husleietvistutvalget: E	-posthenvendelser, hovedtem	aer

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Husleietvistutvalget
Videre er hver henvendelse 	også tagget med 	én eller flere tagger, som gir ytterligere informasjon
om hva henvendelsene innenfor de 	seks hovedkatego	riene handler om. Etter litt rensing av disse
taggene	13 har vi laget en ordsky for hver av hovedtemaene, bortsett fra «veiledning», da den ikke
er tagget med ord som	 gir 	ny	 informasjon om hva henvendelsene handler om. De andre fem
gjennomgås i det følgende	.
3.4.3.1	 	Underkategorier: 	«Kontrakten	»
Ordskyen i 	Figur 	3.18	 illustrerer de 	viktigste underkategoriene under hovedtemaet «kontrakten».
Spørsmål om 	irregulært 	depositum	, leieavtalen og veiledning synes å være det mest beskrivende
for henvendelsene 	om ko	ntrakt. Også spørsmål om oppsigelse («oppsigelse», oppsigelsestid»,
«oppsigelsesadgang») utgjør en betydelig andel.

13 Det synes å være noe manuell føring som gjør at skrivefeil og ulike 	skrivemåter påvirker sammenstill	ingen.
37 %	; 295
19 %	; 152
15 %	; 123
12 %	; 97
8 %	; 68	8 %	; 67
0
50
100
150
200
250
300
350
Kontrakten	Veiledning	Opphør	Leien	Under
kontraktstiden
Mangler

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	39

Figur 	3.18	 	Husleietvistutvalget: E	-posthenvendelser, underkategorier, kontrakten

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Husleietvistutvalget
Informanten fra HTU	 syntes ordskyen gir et riktig inntrykk av sammensetningen av temaer under
underkategorien «kontrakten», men var noe overrasket over at «irregulært depositum» 	er en
hyppigere anvendt tagg enn «leieavtalen».
Informanten fortalte også litt mer om hva som ty	pisk er innholdet i henvendelser som tagges
under «kontrakten». 	«Veiledning» favner ganske bredt, og handler om spørsmål om hvordan HTU
behandler sakene sine	 eller noe mer konkret knyttet til en pågående tvist. «Oppsigelse/oppsigel-
sestid» 	er spørsmål knytt	et til leieavtalen. 	Informanten mente disse sjelden fører til tvister, da
kontrakten ofte regulerer disse spørsmålene, slik at problemer løses uten tvist.	 «Oppsigelsesad-
gang» kan derimot ende i en tvistesak som behandles av HTU, f.eks. dersom leietaker øns	ker å
protestere på en oppsigelse.
3.4.3.2	 	Underkategorier: 	«Opphør	»
Ordskyen i 	Figur 	3.19	 illustrerer de viktigste underkategoriene under hovedtemaet «opphør».
Ikke overrask	ende er 	det tagger som «	kontraktsmessig tilbakelevering», 	«leietakers oppsigelse»
og «utleiers oppsigelse» som er beskrivende for de fleste henvendelsene innen hovedtemaet
«opphør».

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	40

Figur 	3.19	 	Husleietvistutvalget: E	-posthenvendelser, underkategorier, opphør

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Husl	eietvistutvalget
I intervju med informanten fra HTU	 kom det frem at sakene som tagges med «kontraktsmessig
tilbakelevering» 	handler om hvorvidt objektet er i samme stand ved tilbakelevering eller ikke, noe
det kan være uenigheter knyttet til. 	Det var ikke uvanlig at disse sakene ledet til en tvist.
3.4.3.3	 	Underk	ategorier: 	«Leien	»
Ordskyen i 	Figur 	3.20	 illustrerer de viktigste underkategoriene under hovedtemaet «	leien	». Her
er bildet noe mer sammensatt, og den hyppigste taggen er «annet». 	Sett bort fra den er det til-
leggsytelser, leieregulering 	(«leieregulering/økning» og «konsumprisindeks») 	og mangler
(«fukt/mugg», «bomiljø», «skadedyr») som skiller seg ut.
Figur 	3.20	 	Husleietvistutvalget: E	-posthenvendelser, underkategorier, leien

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Husleietvistutvalget

Kartlegging av henvendelser i leiemar	kedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	41

I intervjuet med informanten fra HTU ble det uttrykt at ordskyen over gir et 	godt bilde av hva
henvendelsene innen «leien» handler om. 	Tilleggsytelser handler om det kan kreves noe mer av
leietaker, noe utleiere ofte kan lure på. 	Typiske eksempler er spørs	mål om økte kostnader for
strøm, vann/avløp	, oppvarming eller internett kan lempes over på leietaker. De gangene dette
fører til en tvist er det gjerne fordi 	man ikke har kontraktsfestet hvordan dette skal gjøres, og
utleier og leietaker har hatt ulik fors	tåelse av det.
Informanten fortalte også at 	det har vært økende omfang av henvendelser om strøm vinteren
2021/22. 	Typiske eksempler på henvendelser om strøm kan være at 	man har en avtale med strøm
inkludert, og hvor utleier ønsker å heve leien grunnet økt	e strømpriser. 	Eller, i motsatt tilfelle,
hvis strøm ikke er inkludert, kommer det spørsmål fra leietakere som har problemer med å dekke
økte strømkostnader.
3.4.3.4	 	Underkategorier	: «Under kontraktstiden	»
Ordskyen i 	Figur 	3.21	 illustrerer de viktigste underkategoriene under hovedtemaet «under kon-
traktstiden». Her er det spørsmål om leieavslag, leietakere som er skyldig leie og erstatningskrav.
Også utleiers adgang til boli	g og fremleie er temaer som tagges under hovedtemaet «under kon-
traktstiden».
Figur 	3.21	 	Husleietvistutvalget: E	-posthenvendelser, underkategorier, under
kontraktstiden

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Husleietvistutvalget
I intervjuet med 	informanten fra HTU kom det frem at bildet som tegnes av ordskyen over er
representativ for temaene innen denne underkategorien. Ofte kan det komme spørsmål om krav
om leieavslag, og disse er ofte knyttet til mangler ved leieobjektet. 	Skyldig leie kan også sees i
sammenheng med dette med leieavslag, mente informanten. Leietaker 	kan f.eks. kreve avslag,
holde tilbake 	(deler av) 	leien 	og utleier nekter for avslaget.
Informanten fortalte at de	n typiske kimen til konflikt rundt «utleiers adgang til boligen» handler
om at utleier ønsker å utbedre noe i 	utleieobjektet, mens leietaker 	ikke ønsker å gi adgang til
objektet. 	Også rett til visning av objektet til fremtidige leietakere eller i forbindelse med eventuelt

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	42

salg av 	utleieobjektet, kategoriseres under «utleiers adgang til boligen». Her fortalte informanten
at det kan bli konflikt,	 særlig om utleier og leietaker ikke har en felles forståelse av 	når og i hvilket
omfang visninger skal skje i. Informanten fortalte at utleier har en lovregulert rett til visninger,
men ikke uten forvarsel, 	til hvilket som helst tidspunkt eller med 	urimel	ig høy hyppighet. Ulik
forståelse av dette kan føre til konflikter.
3.4.3.5	 	Underkategorier	: «Mangler	»
Ordskyen i 	Figur 	3.22	 illustrerer de viktigste underkategoriene under hovedtemaet «mangler».
De største underkategoriene her	, bortsett fra «annet», er 	«fukt/mugg», 	«ro og orden» og «mang-
lende vedlikehold».
Figur 	3.22	 	Husleietvistutvalget: E	-posthenvendelser, underkategorier, mangler

Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Husleietvistutvalget
Da informanten fra HTU fikk se ordskyen over ble vedkommende overrasket	 over at 	«fukt/mugg»
var såpass stort. Vedkommende fortalte at det er svært mange 	saker som handler om mangler,
også i andre kategorier enn underkategorien mangel. Et eksempel er at henvendelser som kate-
goriseres under «leien» ofte kan handle om et 	krav om	 redusert leie grunnet en mangel. Infor-
manten 	synes også ordskyen på en god måte illustrerer at henvendelsene om mangler handler
om veldig mye forskjellig.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista	 Analyse	 | 2022/11	 	43

4	 	Referanser
Fellows, I. (2018). 	wordcloud: Word Clouds.	 	Hentet fra 	https://cran.r	-
project.org/web/packages/wordcloud/index.html
Forbrukerrådet. (2021). 	Å leie bolig. Norske leietakeres erfaringer og ønsker for boligmrkedet.
Basert på henvendelsesstatistikk, kvalitative og kvantitative undersøkelser.
Forbrukerrådet. (2022	). Om oss.	 Hentet fra https://www.forbrukerradet.no/forside/om	-oss/
Huseierne. (2022). 	Om oss.	 Hentet fra https://www.huseierne.no/om	-oss/
Husleietvistutvalget. (2022). 	Dette er oss.	 Hentet fra https://www.htu.no/
Kommunal	- og moderniseringsdepartementet. (2020). 	Alle trenger et trygt hjem. Nasjonal
strategi for den sosiale boligpolitikken (2021	-2024).
Leieboerforeningen. (2022). 	Leieboerforeningen.	 	Hentet fra
https://www.leieboerforeningen.no/om	-oss/leieboerforeni	ngen/
Vista Analyse. (2013). 	Samfunnsøkonomisk analyse av Husleietvistutvalget.	 Vista Analyse 	rapport
2013/41.	 Av Simen Pedersen og John Magne Skjelvik.
Vista Analyse. (2021). 	Strukturell rasisme i Bergen.	 Vista Analyse 2021/09. Av Sindre Bangstad,
Edvard 	Nergård Larsen og Lise B. Grung.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista Analyse	 | 2022/11	 	44

Vedlegg

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista Analyse	 | 2022/11	 	45

A	 	M	etodevedlegg
A.1	 	Tekstanalyse	 og ordskyer
Bak alle ordskyene	 i rapporten	, samt 	analysen av kommentarene i Forbrukerrådets henvendelser	, ligger
det en enkel tekstanalyse.	 Analysene er 	litt ulike avhengig av hvilken aktørs datamateriale de er gjen-
nomført på, men felles for alle er at de er gjennomført med den hensikt å 	få frem flere detaljer om hva
de 	manuelt 	kategoriserte henvendelsene handler om. For Leieboerforeningens data innebar de	tte å
analysere	 saksnavnene, som er den mest detaljerte beskrivelsen av 	deres henvendelser. For Husleiet-
vistutvalget handlet det om å 	illustrere «taggingen» av hver henvendelse. 	Med Forbrukerrådets data
utnyttet vi en kolonne med kommentarer til henvendels	en	e, for å gi de to største kategoriene en 	høyere
detaljeringsgrad.
Tekstanalysene er gjennomført 	i R, med or	dskyer generert fr	a pakken 	«wordcloud»	 (Fellows, 2018)	. Me-
toden har vært en	 egenutviklet,	 semi	-automatisert 	gjennkjen	ningsrutine	, hvor	 henvendelser har blitt
gruppert sammen dersom de gir treff på samme søkeord eller del av søkeord. 	For eksempel vil tre hen-
vendelser som har saksnavn «muggsopp i leilighet», «mugg på badet» og 	«mugg» kategoriseres sam-
men under temaet 	«mugg».	 Det manuelle aspektet knytter seg til at analytiker må 	se over henvendel-
sene og identifisere hvilke som passer sammen. Det automatiske knytter seg til nyttiggjøring av 	auto-
matiske søk når en gruppe av henvendelser er identifisert.
Prosessen er ite	rativ, og gjennomføres så lenge 	analytiker 	finner nye grupper av henvendelser som bør
slås sammen. 	Metoden ble utviklet fordi 	tekstdataene per henvendelse var veldig korte (ett ord eller en
liten setning), noe som gjør 	helautomatisert tekstanalyse uegnet	. I tillegg var dataomfanget ikke så stort
at tidsbruken knyttet til det manuelle elementet ble for stort.
Dersom vi hadde fått tilgang til innholdet i hver henvendelse i form av råtekst ville vi kunne spesifisert
en 	«topic model	», som ville kunne 	kategoris	ert henvendelsene basert på hvilke ord som opptrer sam-
men i samme dokument (henvendelse) og på tvers av dokumenter.
A.2	 	Harmonisering av begreper på tvers av aktørene
I forbindelse med sammenstillingen av temaer på tvers av aktørene	, som presenteres i kapittel 	2, har 	vi
gjort et arbeid med å 	harmonisere	 begreper 	mellom aktørene. 	Kategoriene som er sammenslått er opp-
summert 	i Tabell 	A.1.

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista Analyse	 | 2022/11	 	46

Tabell 	A.1 Harmonisering/sammenstilling av begreper på tvers av aktørene
Sammenstillingsbegrep 	 	Leieboerforeningen	 	Forbrukerrådet	 	Huseierne	 	Husleietvistutvalget
Mangler	 	Mangler	 	Feil/mangler, mugg, fukt, skade, lekkasje, 	støy, veggedyr, vinduer	 	Skade, vann	 	Mangler, fukt/mugg, manglende opplysninger, skade-dyr, lekkasje, ro og orden, byggearbeider, manglende 	oppvarming
Leiesum	 	Leiesum	 	Husleie, pris, strøm, indeksregulering, av-	slag	 	Regulering av husleie, strøm, økning av husleien, husleie	 	Leien, leieavslag, konsumprisindeks, tilleggsytelser, leie-	regulering/økning, solidaransvar, gjengs leie, erstat-	ning/leieavslag
Parten	es plikter	 	Partenes plikter i leietiden, krav etter endt 	leieforhold	 	Avhjelp, visning, spørsmål om avhjelp, ren-	hold, vedlikeholdsansvar, sikkerhet	 	Ansvar, problem med leie-boer, vedlikehold, utvask	 	Utleiers adgang til boligen, manglende 	vedlikehold, ret-	ting, vedlikehold, erstatning, forsikringsansvar, under 	kontraktstiden
Opphør/oppsigelse/heving	 	Oppsigelse, opphør av leieforhold, utkas-	telse, heving	 	Bindingstid og oppsigelse, heving, angre-	rett	 	Flytting, tilbakelevering, av-slutning av lei	eforhold, he-	ving av leieforhold, salg, opp-	sigelse
Opphør, leiers heving, utleiers oppsigelse, utleiers he-ving, namsforretning, kontraktsmessig tilbakelevering 	oppsigelse, oppsigelsesadgang, oppsigelsestid
Oppstart av leieforhold	 	Inngåelse av ny kontrakt	, overtakelse	 	Forsinkelse	 	 	Leieavtalen
Depositum/garanti	 	Depositum/garanti	 	Depositum, garanti	 	Depositum	 	Lovlig depositum, irregulært depositum
Tidsbestemt avtale	 	Tidsbestemt avtale	 	Tidsbestemt avtale	 	 	Varighet og tidsavgrensning
Fremleie/utvidelse	 	Fremleie/husstandsutvidelse/personskifte	 	 	 	Fremleie, bokollektiv, personskifte, gjenutleie, hus-	standsutvidelse
Klagemuligheter	 	 	Klagemuligheter, åpent kjøp/bytterett/av-	bestilling	 	 	Angrefrist, ikke godkjent for beboelse
Fordringer	 	 	Fordringer	 	Ikke betalt husleie	 	Skyldig leie
Veiledning	 	 	Kontrakt	 	Utleie, kontrakt, tvist, juri-	disk hjelp/lovverk	 	Veiledning, Veiledning 	– prosess HTU, veiledning 	– digi-	tale systemer, veiledning virkeområde, veiledning pågå-	ende sak
Leieavtale	n 	 	Leieforhold	 	 	Leieavtalen
Selvtekt	 	 	 	 	Selvtekt
Annet	 	Ikke	-sak, annet, overført sosialfaglig rådgi-	ving, særregulerte avtaler	 	Annet, nøkler, spørsmål, markedsføring, personvern, spørsmål om seriøsitet, firma-ets seriøsitet, negativt salg, varsel om 	use-	riøst firma
 	Annet, koronarelatert, brann
Kilde:	 	Vista Analyse basert på data fra Leieboerfo	reningen, Forbrukerrådet, Husleietvistutvalget og Huseierne

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista Analyse	 | 2022/11	 	47

Kartlegging av henvendelser i leiemarkedet

Vista Analyse	 | 2022/11	 	48

Vista Analyse AS
Meltzers gate 4
0257 Oslo

post@vista	-analyse.no
vista	-analyse.no