Kunnskapsinnhenting - Bustad for alle

Rapport 2021/20

Anita Einarsdottir, Erlend Dysvik, Veronica Strøm og Ingeborg Rasmussen

Kunnskapsinnhenting - Bustad for alle

Kategori	Rapporter
Underkategori(er)	Statistikk og empirisk analyseLokal- og regionalanalyseEiendom, bygg og anlegg
År	2021
Rapportnummer	20
Forfatter(e)	Anita Einarsdottir Erlend Dysvik Veronica Strøm Ingeborg Rasmussen
Last ned	file_download (1.6 MB)
Les i nettleser	find_in_page

Rapport 2021/20	 | 	For Vestland Fylkeskommune

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Anita 	Einarsdottir, Erlend Dysvik, Veronica Strøm og Ingeborg Rasmussen

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	2

Dokumentdetalj	a	r
Tittel	 	Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle
Rapportnummer 20	21	/20	 	2021/20
Forfattaren	 	Anita Einarsdottir, Erlend Dysvik, Veronica Strøm og Ingeborg Rasmussen
ISBN	 	978	-82	-8126	-523	-3
Prosjektle	iar 	Ingeborg 	Rasmussen
Kvalitetssikrar	 	Haakon Vennemo
Oppdragsgivar	 	Vestland Fylkeskommune
Dato for ferdigstilling	 	10.mai	 2021
Kilde f	ram	sidefoto	 	Pixabay.com
Tilgjengelegheit	 	Offentl	eg
Nøkkelord	 	Bustadmarknaden, 	leigemarknaden, 	bustadprisar	, samfunnsøkonomi, kartlegging, 	Husban-
ken, 	GIS

Om Vista Analyse
Vista Analyse AS er eit samfunnsfagleg analyseselskap med hovudvekt på økonomisk utgreiing, evaluering, råd	gjeving
og forsking. Vi utfører oppdrag med høg fagleg kvalitet, sjølvstende og integritet. 	Våre sentrale temaområde er klima,
energi, samferdsel, næringsutvikling, byutvikling og velferd. 	Vista Analyse er vinnar av Evalueringsprisen 2018.
Våre medarbeidarar har s	ærs høg akademisk kompetanse og brei erfaring innan konsulentverksemd. Ved behov nyt-
tar vi eit velutvikla nettverk med selskap og ressurspersonar	, både 	nasjonalt og internasjonalt. Selskapet er i sin heil-
skap 	eigd 	av medarbeidarane.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	3

Forord
Knytt til tiltaket 	og prosjektet 	«Regionalt bustadprogram i Bergensområdet», 	hadde	 Vestland fylkeskommune trong
for ei betre forståing av bustadmarknad	en	 (leige og eige) i de	t geografiske områd	et for programmet	. Dette gjeld
både lokalt i dei enkelte kommun	ane, og i 	tilhøvet 	mellom storbykommunen Bergen og omlandskommunane.

Vista Analyse lever	er med dette ein rapport 	med samanstilling av relevant statistikk og data	. Dett	e har gitt 	grunnlag
for ei drøfting av påstanda	r om 	bustadmarknaden	 i Bergensområdet	. Det er også henta inn intervjudata og kunnskap
frå	 idéverkstad	 saman 	med kommunane.

Prosjektet 	vart	 påbyrja	 i midten av mars, og det 	vart	 raskt 	gått i gong med dokumentanalysar og datainnsamling. I
slutten av mars og 	byrjinga 	av april hen	ta vi inn kvantitative og kvalitative data	, i form av	 idéverkstad 	og intervju med
kommunane og private aktørar. April 	vart 	også 	nytta 	til analyse og samanstilling av resultat, samt ferdiggjering av
rapport.

Vi ynskjer å rette ein stor takk til alle som stilte opp på idéverkstad, og som kom med nyttige innspel i prosessen. Vi
vil også takke dei private aktørane som tok seg tid til å stille til intervju. Elles vil vi rette ein særleg stor takk til 	Cathrine
Gras	dal og Hans	-Christian Engum i Vestland fylkeskommune.	 Vi vil også takke Husbanken ved Hero Ezat og SSB ved
Mathias Killengren Revold for bistand med data	. Og til slutt vil vi rette ein stor takk til Marthe Bergve for språkleg
bistand med sluttrapporten.

Frå Vista Analyse har 	Veronica Strøm	, Erlend Dysvik og Anita Einar	sdottir utført arbeidet	. Ingeb	org Rasmussen har
vore prosjektleiar	, med Haakon Vennemo som kvalitetssikrar.

10.mai	 2021
Ingeborg Rasmussen
Partner
Vista Analyse AS

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	4

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	5

Innh	a	ld
Samandrag og konklusjonar	 ................................	................................	................................	................................	.........	 8
1 	Innleiing	................................	................................	................................	................................	...............................	 13
1.1	 	Rapporten si o	ppbygging	 	13
2 	Metode og datagrunnlag	 ................................	................................	................................	................................	....	 14
2.1	 	Metode	 	14
3 	Kort om kommunane	 ................................	................................	................................	................................	..........	 17
3.1	 	Alver kommune	 	17
3.2	 	Askøy ko	mmune	 	20
3.3	 	Bergen kommune	 	24
3.4	 	Bjørnafjorden kommune	 	27
3.5	 	Øygarden kommune	 	31
4 	Analyse	 ................................	................................	................................	................................	................................	 35
4.1	 	Tilgang på busta	dar	 	36
4.2	 	Finansiering av eigen bustad	 	56
4.3	 	Arealbehov	 	65
4.4	 	Fordeling av pris på geografi	 	70
Figurer
Figur S.1:	 	Fordeling av bustadtypar	 ................................	................................	................................	..................	 9
Figur S.2:	 	Fordeling av hushald	 ................................	................................	................................	.........................	 9
Figur S.3:	 	Andel som leiger i 2020 mot 2015	 ................................	................................	................................	.. 10
Figur S.4:	 	Årleg trendvekst i samla inntekt i hushald og bustadpriser 2005	-2019	 ................................	..........	 11
Figur S.5:	 	Relative prisskilnadar i bustad	- marknaden i Bergensområdet	 ................................	.......................	 12
Figur 3.1:	 	Befolkningsutvikling	 ................................	................................	................................	........................	 17
Figur 3.2:	 	Hushaldsamansetnad	 ................................	................................	................................	.....................	 18
Figur 3.3:	 	Befolkning busett	 i og utanfor tettstadar	 ................................	................................	.......................	 18
Figur 3.4	 	Oversikt over bustadtypar	 ................................	................................	................................	..............	 19
Figur 3.5:	 	Utvikling i	 gjennomsnittleg kvadratmeterpris, kroner	 ................................	................................	....	 20
Figur 3.6:	 	Befolkningsutvikling	 ................................	................................	................................	........................	 21
Figur 3.7:	 	Hushaldsamansetnad	 ................................	................................	................................	.....................	 21
Figur 3.8:	 	Bef	olkninga busett i og utanfor tettstadar	................................	................................	......................	 22
Figur 3.9:	 	Oversikt over bustadtypar	 ................................	................................	................................	..............	 22
Figur 3.10:	 	Utvikling i gjennomsnittleg kvadratmeterpris, kroner	 ................................	................................	....	 23
Figur 3.11:	 	Befolkningsutvikling	 ................................	................................	................................	........................	 24
Figur 3.12:	 	Hushaldsamansetnad	 ................................	................................	................................	.....................	 25
Figur 3.13:	 	Befolkninga busett i og utanfor tettstadar	................................	................................	......................	 25
Figur 3.14:	 	Oversikt over bustadtypar	 ................................	................................	................................	..............	 26
Figur 3.15:	 	Utvikling i gjennomsnittleg kvadratmeterpris, kroner	 ................................	................................	....	 27
Figur 3.16:	 	Befolkningsutvikling	 ................................	................................	................................	........................	 28
Figur 3.17:	 	Hushaldsamansetnad	 ................................	................................	................................	.....................	 28
Figur 3.18:	 	Befolkninga busett i og utanfor tettstadar	................................	................................	......................	 29
Figur 3.19:	 	Oversikt over bustadtypar	 ................................	................................	................................	..............	 29

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	6

Figur 3.20:	 	Utvikling i gjennomsnittleg kvadratmeterpris, kroner	 ................................	................................	....	 30
Figur 3.21:	 	Befolkningsutvikling	 ................................	................................	................................	........................	 31
Figur 3.22:	 	Hushaldsamansetnad	 ................................	................................	................................	.....................	 32
Figur 3.23:	 	Befolkninga bu	sett i og utanfor tettstadar	................................	................................	......................	 32
Figur 3.24:	 	Oversikt over bustadtypar	 ................................	................................	................................	..............	 33
Figur 3.25:	 	Utvikling i gjennomsnittleg kvadratmeterpris, kroner	 ................................	................................	....	 34
Figur 4.1:	 	Fordeling av bustadtypar	 ................................	................................	................................	................	 39
Figur 4.2:	 	Fordeling av hushald	 ................................	................................	................................	.......................	 40
Figur 4.3:	 	Endring i hushald frå 2020 til 2030 etter type i absolutte tal	 ................................	.........................	 40
Figur 4.4:	 	Endring i bustadtypar mellom 2011 og 2020, tal	 ................................	................................	............	 42
Figur 4.5:	 	Bustadbygging mellom 2015 og 2019	 ................................	................................	.............................	 44
Figur 4.6:	 	Tal bustadomsetnader fordelt på bustadtypar	 ................................	................................	...............	 45
Figur 4.7:	 	Gjennomsnittleg flyttefrekvens siste ti år, innanlands flytting	 ................................	.......................	 48
Figur	 4.8:	 	Relative prisskilnadar på einebustad, gjennomsnittlege kvadratmeterprisar i kroner	 ...................	 49
Figur 4.9:	 	Eigeform i kommunane etter hush	ald	 ................................	................................	............................	 50
Figur 4.10:	 	Type hushald som leiger bustad	 ................................	................................	................................	.....	 50
Figur 4.11:	 	Hushald som leiger etter bustadtype	 ................................	................................	..............................	 51
Figur 4.1	2: 	Tilgjengelege leigebustadar etter bustadtype på Finn.no 19.april 2021	 ................................	.........	 52
Figur 4.13:	 	Hushald som bur trongt i Hordaland 2019	 ................................	................................	.....................	 52
Figur 4.14:	 	Prosentdel som leiger i 2020 mot 2015	 ................................	................................	..........................	 58
Figur 4.15:	 	Auke i hushald som leiger bustad mellom 2015 og 2020	 ................................	...............................	 58
Figur 4.16:	 	Sykepleierindeksen 2005	-2020 utvalde byar	 ................................	................................	..................	 63
Figur 4.17:	 	Buforhold, innbyggarar som bur trongt i kommunane	 ................................	................................	... 66
Figur 4.18:	 	Trongbudde hushald etter bustadtype i Bergen, tal på personar	 ................................	...................	 68
Figur 4.19:	 	Trongbudde hushald fordelt på hushaldtype i 2020	 ................................	................................	.......	 69
Figur 4.20	: 	Gjennomsnittleg kvadratmeterpris i 2020	 ................................	................................	......................	 70
Fig	ur 4.21:	 	Relative prisskilnadar i bustadmarknaden i dei tidlegare kommunane i Bergensområdet	 .............	 72
Figur 4.22:	 	Relative prisskilnadar i l	eigemarknaden i dei tidlegare kommunane i Bergensområdet	 ................	 75
Tabeller
Tabell S.1:	 	Utvikling i avslag med årsak "sjåast ikkje på som økonomisk vanskelegstilt"	................................	.. 10
Tabell 3.1:	 	Bustadar fordelt på storleik	 ................................	................................	................................	............	 19
Tabell 3.2:	 	Bustadar fordelt på storleik	 ................................	................................	................................	............	 23
Tabell 3.3:	 	Bustadar fordelt på storleik	 ................................	................................	................................	............	 26
Tabell 3.4:	 	Bustadar fordelt på storleik	 ................................	................................	................................	............	 30
Tabell 3.5:	 	Bustadar fordelt på storleik	 ................................	................................	................................	............	 33
Tabell 4.1:	 	Påstandar som Vestland fylkeskommune ønsker svar på	 ................................	...............................	 35
Tabell 4.2:	 	Leilegheiter i kommunane fordelt på storleik	 ................................	................................	.................	 41
Tabell 4.3:	 	Delen eldre fordelt på bustadtypar mellom 2015 og 2019	 ................................	.............................	 47
Tabell 4.4:	 	Kommunale leigebustadar i 2020	 ................................	................................	................................	... 53
Tabell 4.5:	 	Utvikling i avslag med årsak "sjåast ikkje på som økonomisk vanskelegstilt"	................................	.. 59
Tabell 4.6:	 	Prosentdel av folk som får avslag, fordelt på hushaldstypar 2010	-2021	 ................................	.......	 60
Tabell 4.7:	 	Prosentdel av folk som får avslag, fordelt på aldersgruppe 2010	-2021	 ................................	..........	 60
Tabell 4.8:	 	Prosentdel som får avslag, fordelt etter hushaldtype og hushaldet si samla inntekt 2010	-
2021	 ................................	................................	................................	................................	................	 61
Tabell 4.9:	 	Buforhold blant dei som får avslag	 ................................	................................	................................	. 61
Tabell 4.10:	 	Kjenneteikn for aldersgruppa 35	-66 år	 ................................	................................	...........................	 62

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 202	1/20	 	7

Tabell 4.11:	 	Bustadpris, gjeldsdisponibel inntekt og makspris etter persentil. Gjennomsnittleg årleg
vekst i prosent og millionar kroner	 ................................	................................	................................	. 62
Tabell 4.12:	 	Årleg trendvekst justert for KPI	-JAE 2005	-2019	 ................................	................................	..............	 64
Tabell 4.13:	 	Årleg trendvekst justert for KPI	-JAE 2005	-2019	 ................................	................................	..............	 64
Tabell 4.14:	 	Prosentdel av personar som bur i eit trongbudd hushald i bydelane i Bergen	 ...............................	 67
Tabell 4.15:	 	Storleik og pris på bustadar i kommunane, basert på eit uttrekk frå Finn.no	 ................................	. 71
Tabell 4.	16:	 	Storleik og pris på bustadar i bydelane i Bergen, basert på eit uttrekk frå Finn.no	 ........................	 73
Tabell 4.17:	 	Storleik og pris på utleigeob	jekt i bydelane i Bergen, basert på eit uttrekk frå Finn.no	 .................	 75

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	8

S	am	a	ndrag og konklusjon	a	r
I rapporten gjennomgår vi	 fire ho	vud	tema 	med ei rekke 	påstandar	, som 	skal	 utforskast og 	drøftast	 for
å skape eit bilete av 	bustad	mark	naden k	nytt til pris, kvalitet og geografi i Bergensområdet. Dei fire
hovudtemaa er 	tilgang på b	ustad	ar og utlei	geb	ustad	ar i kommun	ane, 	finansiering av b	ustad	, areal-
behov	 og 	geografisk fordeling av pris 	i kommun	ane og mark	nad	ane	.
Vi finn at det er god 	tilgang på både bustad	ar og leigebustad	ar i kommunane, men 	bustadtypesaman-
setjin	ga er 	oft	e utfordrande	. Bustadtypesamansetjinga	 bidr	eg	 til 	til dels 	svakt samsvar mellom bustad-
tilbod og b	ustadbehov.	 Vi finn også teikn til rotasjon i 	einebustadar	, ved at fleire eldre bur i leilegheit
enn 	før	, og dermed frigjev sine einebustad	ar til barnefamiliar	. Vi 	ser at fleire f	ell mellom 	finansierings-
ordning	ane 	til 	Husbanken og privat	 finansiering, 	då 	spesielt yngre e	insl	ege. 	Generelt	 aukar	 bustadpri-
sane	 rask	are enn 	kjøpekraft	a til h	ushalda	, og	 spesi	elt 	einsl	ege med barn har e	i svak utvikling i kjøpe-
kraft	a. Vidare	 ser 	vi også at 	omgrepet 	trongbudd aleine ikkje 	er ein tilstrekkeleg parameter for å måle
behov i bustadområda i byen og sentrale str	ok, det må også sjåast i samanheng med andre parametrar
som 	t.d	. prisar, bustadstandard, planløysing og konsument	ane	 sine preferansar	. Vi 	finn e	i geografisk
fordeling 	der	 pris	ane gen	erelt set	t er hø	gare	 i regionssentera	, noko som	 indikerer 	at pris	ane er hø	gare
i sentrale str	ok.

Målet med prosjektet 	er å gi ei	n samanstilling	 av statistikk og 	kunnskap om bustad	- og utleigemarkna	den
i kommunane Alver, Askøy, Bergen, Bjørnafjorden og Øygarden. Prosjektet skal resultere i ei systematisk
skildring av marknad	en	 og mekanismane i områda.	 I prosjektskildringa er det definert fire hovudtema
med ei rekk	e påstandar som skal utforskast og drøft	ast	, for å danne eit bil	ete av marknaden 	knyt	t til
pris, kvalitet og geografi.	 Dei ni påstandane som 	skal	 undersøkjast er:

Tilgang på bustad	ar og utleigebustad	ar
• 	Det er svakt samsvar mellom marknaden sitt tilbod og bustadbehova i våre områder
• 	Det er 	for låg rotasjon i bustadmarknad	en	 i våre kommunar og bydelar
• 	Det manglar leige	bustadar	 i kommunane og bydelane i Bergen
• 	Forholdet mellom kvalitet og pris i leigemarknad	en	 i bydelane og kommunane er ikkje tilfreds	-stil-
lande
Finansiering av 	bustadar
• 	Mange f	ell mellom startlånsordninga frå Husbanken og privat bustadfinansiering i vårt område
• 	Dei som fell mellom finansieringsløysingane har fellestrekk
• 	Pris	en	 på bustad i Bergensområdet har v	akse fortare enn kjøpekrafta over tid
Arealbehov
• 	Arealkravet til SSB so	m definerer tronge buforhold, er eit svakt parameter for behov i bustadmark-
nad	en	 i byen og 	regionsentera våre
Geografisk fordeling på pris
• 	Dei høge og låge bustadprisane fordel	ar seg i eit tydeleg geografisk mønster i Bergensområdet

Under det første hovudtema om 	tilgang på bustad	ar og leigebustad	ar, finn vi	 at det er god tilgang på
bustad	ar i Bergen og omlandskommunane, men at utfordringa i bustadmarknaden og leigemarknaden
knyter seg til bustadtypesamansetjinga.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	9

I fyrste 	omgang undersøkjer vi om bustadtilbodet svar	ar til det innbyggjarane i Bergen og omlandskom-
munane faktisk treng. 	Feil bustadtypesamansetjing fører til at bustadmassen	 i liten grad 	samsvar	ar med
bustadpreferansar og behova i bustadmarknaden. I omlandskommun	ane	 finn vi at det er mange eine-
bu	stad	ar og for få leilegheiter	, men det er 	stor 	etterspurnad 	etter	 både	 einebustad	ar og leilegheiter.
Figur S.	1: 	Fordeling av bustadtypar

Kjelde: SSB og Vista Analyse

Figur S.	2: 	Fordeling av hushald

Kjelde: SSB og Vista Analyse

Talet 	på 	einebustad	ar i omlandskommunane dekker 	etterspurnaden 	frå store hushald, men i desse bur
typisk den eldre delen av befolkninga. 	Basert på dette, finn vi 	at bustadtilbodet i omlandskommunane
til ein viss grad sa	msvar	ar med det generelle bustadbehovet. I Bergen kommune finn vi også at det er
behov for fleire stør	re bustad	ar av alle bustadtypar	, enn det som finst i marknaden i dag.	 I Bergen er det
likevel mange leilegheiter som samsvarar godt 	med at det det er mange små hushald i kommunen.

72%	68%
25%
68%	72%
18%
25%	25%	21%	18%
10%	8%
50%
11%	10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Alver	Askøy	Bergen	Bjørnafjorden	Øygarden
Einebustad	Småhus	Leilegheit
0%	10%	20%	30%	40%	50%
Alver
Askøy
Bergen
Bjørnafjorden
Øygarden
Aleinebuande	Par utan barn	Par med barn	Eineforsørger	Andre

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	10

For å frigjere eine	bustadar	 og oppnå ønska rotasjon i bustadmarknaden	, er det behov for å 	bygge 	fleire
mellomstore leilegheiter til eldre i omlandskommunane. Tilførsle av leilegheiter 	dei 	seinare	 åra 	har ført
til 	ein viss 	rotasjon i einebustadmarknaden	, ved at 	 fleire	 eldre bur 	i le	ilegheiter 	no, 	en	n tidlegare. 	Effek-
ten er sterkast i Øygarden kommune. Bustadmarknaden i Bergen er svært annleis enn i omlandskom-
munane, men vi finn også 	teikn til rotasjon	 der	.

Funna i 	analysane	 om utleigemarknaden kan tyde på at det er mangel på leige	bustadar	, og 	særleg større
bus	tad	ar og leilegheiter. Det er vanskeleg å seie noko konkret om samsvaret mellom pris og kvalitet i
utleigemarknaden, men vi finn at det generelt sett er dårlegare samsvar mellom pris og kvalitet i 	sent-
rumsnære område. Det	te er særleg tydeleg i Bergen, men 	vi se	r også teikn til dette i omlandskommu-
nane.

I analysen av den andre hovudpåstanden om 	finansiering av eig	en	 bustad	, ser	 vi teikn	 til at fle	ire f	ell
mellom 	finansieringsordningane	 til Husbanken og privat finansiering,	 særleg	 i Bergen og Øygarden.	 Det
er samanfall mellom der vi ser 	ei auke 	i leigemarknaden og der det er flest avslag på startlånsøknad	ar.
Spesielt unge 	einslege	 og par utan barn med l	åg	 inntekt f	ell	 mellom finansierin	gsordning	ane.
Figur S.	3: 	Andel	 som leiger i 2020 mot 2015

Kjelde: SSB og Vista Analyse

Tabell S.	1: 	Utvikling i avslag med årsak "sjåast ikkje på som økonomisk vanskelegstilt"
2010	 	2011	 	2012	 	2013	 	2014	 	2015	 	2016	 	2017	 	2018	 	2019	 	2020
Alver	 	 	1 	1 	3 	23	 	13	 	11	 	3 	5 	2 	38
Askøy	 	1 	5 	29	 	10	 	20	 	14	 	11	 	2 	2 	21	 	19
Bergen	 	2 	2 	5 	4 	400	 	185	 	95	 	58	 	273	 	286	 	308
Bjørnafjorden	 	2 	2 	1 	3 	18	 	7 	1 	 	16	 	25	 	23
Øygarden	 	 	3 	2 	12	 	36	 	26	 	13	 	18	 	21	 	19	 	66
Bergensområdet	 	5 	13	 	38	 	32	 	497	 	245	 	131	 	81	 	317	 	353	 	454
Kjelde: Husbanken og Vista Analyse

Vidare ser vi at bustadprisane aukar 	raskare i alle kommunar og for alle bustadtypar, enn kva kjøpekrafta
for alle typar hushald gjer.	 Prisane på leilegheiter veks mest, me	dan 	einebustad	ar har lågare prisvekst.
25,6 %
28,7 %
17,4 %	15,7 %	14,3 %
18,3 %
25,8 %
29,0 %
17,5 %	17,3 %
13,8 %
17,3 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Bergensområdet	Bergen	Bjørnafjorden	Øygarden	Askøy	Alver
2015	2020

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	11

Bergen og Bjørnafjorden har ein høgare bustadprisvekst over ein periode på 14 år. 	For dei fleste hus-
haldstypar veks kjøpekrafta likt	, med litt høgare vekst for einslege. Unnataket er einslege med barn	, som
har ein 	betydeleg	 lågare vekst i kjøpekrafta i tidsperioden	.
Figur S.	4: 	Årleg trendvekst i saml	a in	ntekt i hushald og bustad	priser 2005	-2019

Kjelde: SSB og Vista Analyse

Under den tredje påstanden om	 arealbehov	, finn vi at 	trongbudde bustad	ar i bya	ne	 og 	regionssentera
må sjåast i samanheng med behov og preferansar. 	Det	 er flest trongbudde 	hu	shald 	i Bergen kommune
samanlikna med dei andre kommunane. 	Dette kan tale for at arealkravet til SSB	, som definerer 	trong-
budde bustad	ar, vektleggast mi	ndre av personar som bur 	sentralt	. Ei forklaring kan 	vere 	at 	andre behov
enn areal	 blir 	vekta	 tyngre	 i sentrale 	strok	, som 	til dømes 	planløysing, standard på bustad og nærleik til
tilbod. 	Trongbudde bustad	ar er ikkje like utprega 	i distrikta, noko som kan illustrere ulike 	behov	 ved at
preferansane i og utanfor sentrumsområda er 	ulike	. Det kan derfor stillast spørsmål ved om SSB sin
definisjon av trongbudd	 hu	shald	 bør	 vektleggast mindre i	 sentrale 	str	øk med høge arealprisar, ettersom
det er ei	n avveging mellom preferansar og	 prisar.

De	t siste	 hovudtema	et handlar om korleis 	pris	en	 på bustad	ar og leigebustad	ar fordelar	 seg	 geografisk	.
Vi ser e	i geografisk fordeling av pris	ar,	 der 	bustad	- og leigeprisane er 	klart	 høgast i Bergen kommune.
1,8 %
1,2 %
0,8 %
1,4 %	1,3 %
1,7 %
3,1 %	3,1 %
2,4 %	2,5 %	2,4 %
3,0 %
0,0 %
0,5 %
1,0 %
1,5 %
2,0 %
2,5 %
3,0 %
3,5 %
Bergen	Bjørnarfjorden	Øygarden	Askøy	Alver	Bergensområdet
Inntekstsvekst i hushald	Bustadprisvekst

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	12

Figur S.	5: Relative prisskilnad	ar i bustad	-
marknaden i Bergensområdet
Internt i kommunen har bydelane Bergenhus og Årstad
dei høgaste prisane. 	I omlandskommunane er prisane
høgast i den tidlegare kommunen	 Meland	, som i dag
ligg 	i Alver	 kommune	, etterfølgt	 av 	gamle Fjell kom-
mune 	(nå	 i Øygarden kommune	) og gamle Os kom-
mune 	(nå i	 Bjørnafjorden 	kommune).	 Overordna ser vi
at dei relative pris	skilnadane	 mellom kommunane 	er
mi	ndre	 i leigemarknaden	, enn i bustadmarknaden. Ge-
nerelt sett er prisane høgare	, både for 	å eige og leige i
regionssentera	, noko som	 indikerer at prisane er hø-
gare i «sentrumsområda». Det er ein større 	del	 leileg-
heiter i tettbygde 	strok	, og leilegheitene ligg høgare i
pris. 	Forde	linga mellom befolkninga i og utanfor 	tett-
stadar	, samt 	ulike	 bustadtypar i kommunane	, er også
parametrar som påverkar den geografiske bustadpri-
sen.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad fo	r alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	13

1	 	Innle	iing
I samband 	med prosjektet «Regionalt bustadprogram i Bergensområdet» har Vestland fylkeskommune
behov for ei betre forståing av bustadmarknaden, både for leige og eige, i det geografiske området.
Dette gjeld både lokalt i kommunane og i 	tilhøvet 	mellom Bergen og omla	ndskommunane.
I prosjektet «Regional Bustadprogram» er bustad for alle eit av fire hovudtema	, og det er foreslått tre
sentrale punkt knytt til arbeidet:
• 	Større samordning av kommunalt tenestetilbod og bustadpolitikk
• 	Samlande regional bustadpolitikk
• 	Arena	 for samarbeid med private

I mål og retningslin	jer i 	Regional areal	- og transportplan for Bergensområdet 2017	-2028	 slår ein fast at
Bergensområdet skal ha attraktive og gunstig lokaliserte areal til bustad som dekker eit langsiktig behov.
Mellom anna leg	g ein vekt på at	; Alle delar av Bergensområdet skal ha eit balansert tilbod av bustad	ar
av ulik type og storleik, for å dekke behovet for alle hushaldstypar og livsfasar	, samstundes 	som 	at 	kom-
munane	, gjennom arealplanlegginga	, skal bidra til nullvekstmålet, sikre klimatilpassing og kvalitet i bu-
stadområda.

Det er fylkeskommunen sitt ansvar å følge opp denne planen og handlingsprogrammet, saman med
kommunar og andre relevante aktørar. 	Vestland fylkeskommune 	søkte meir kunnskap	 om tilgang og
behov for bustad	ane i programområdet, 	for å få	 større innsikt i 	dei 	tre overordna punkta.

I denne rapporten er det samla kunnskap og 	data 	om 	bustad	marknaden i kommunane i programområ-
det	. Samanstillinga 	er 	nytta som grunnlag for	 drøfting av påstanda	r om bustadmarknaden i området	, og
i kommunane	.
1.1	 	Rapporten 	si 	oppbyg	ging
Dette er ei leiarrettleiing for rapporten.
• 	I neste kapittel (	kapittel 	2) legg 	vi fram	 metode og datagrunnlaget.
• 	Kapittel 	3 gir bakgrunnsinformasjon om kommunane med ein deskriptiv statistikk	, som omfattar
befolkning, hushald og bustad	ar. Dette gir ei 	oversikt	, og er nyttig bakgrunn	skunnskap	 i forståing	a
av 	marknad	en i Bergensområdet, 	samstundes som at det dannar	 grunnlag	et for analysane i kapittel
4.
• 	Kapittel 	4 tek for seg analys	er knyt	t til 1) tilgang på bustad	ar, 2) finansiering av bustad	ar, 3) areal-
behov og 4) geografisk fordeling av pris.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	14

2	 	Metode og datagrunnlag
I analysen har vi nytta data og informasjon frå 	ulike 	kjelder, medrekna:
• 	Tilgjengeleg 	statistikk
• 	Eigne intervju og 	idé	verkstad
• 	Fagrapportar og annan tilgjengeleg litteratur
2.1	 	Metode
I arbeidet vårt har vi innhenta informasjon og statistikk frå 	ulike 	kjelder. Kjeldene for den kvantitative
informasjonen er i all hovudsak henta frå SSB, Vestland fylkeskommunen si statistikkteneste, Husbanken
og Finn.no. Det kvalitative grunnlaget er base	rt på 	idé	verkstad 	med kommunane og intervju av to pri-
vate aktørar i marknaden.

I tillegg har vi supplert med fagrapportar og annan tilgjengeleg litteratur. Vi har nytta regionen og kom-
munane sine dokument over areal	- og samfunnsplanar i arbeidet med å fo	rstå bustadstrategiar, byggje-
planar og målsetjinga	r kommunane har	 for bustadmarknaden. Planar frå dei tidlegare kommunane	, og
bustadpreferanseundersøkinga som blei gjennomfør	t i 2019 i Bergen og omlandskommunane, er også
nytta som grunnlag til analysane i 	rapporten.
2.1.1	 	Statistikk
Det statistiske datagrunnlaget i rapporten er henta frå SSB, Vestland fylkeskommunen si statistikkte-
neste, Husbanken og finn.no. Husbanken har hjelpt med data på startlån	ssøknad	ar i dei fem kommu-
nane	, mellom 	åra 	2010 og 2020. Vi har sjølv henta inn data frå Finn.no. 	med omsyn til 	leigeprisar	 og
verdivurdering på bustad	ar til sa	ls i dei fem kommunane.

Statistikk frå SSB og Vestland fylkeskommunen si statistikkteneste har gitt eit godt grunnlag for 	kunnskap
om 	bu	stadmarknaden på kommunenivå. Vi t	ok utgangspunkt i SSB 	si fordeling av bustadtypar	, og har
gruppert 	bustadane	 i rapporten i følgjande kategoriar:

• 	Einebustad
• 	Småhus = 	tomannsb	ustad	 og rekkjehus, kjedehus og andre småhus
• 	Leilegheiter (evt. blokkleilegheiter) = 	blokkb	ustad	, bygning for bufellesskap og andre bygningstypar.
Tilsvarande har vi gruppert hushald inn i følgjande kategoriar:
• 	Aleinebuande
• 	Par utan barn
• 	Par med barn
• 	Eineforsørg	jar = 	mor/far med barn
• 	Andre = 	einf	amiliehushald med vaksne barn, fleirfamiliehushald utan barn, fleirfamiliehushald med
barn.
Det har vore 	krevjande	 å få eit godt statistisk grunnlag innanfor kommunegrensene, utanom for Bergen
kommune (finst hos SSB). Det finst lite tilgjengeleg statistikk	 som 	skildrar	 variasjon i bustadmarknaden
for omlandskommunane. Her har vi 	nytta	 kvalitative innspel frå aktørar i marknaden og eit uttrekk frå

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	15

Finn.no.	, som gir 	oss eit visst 	innsyn i marknaden. Vi vil likevel understreke at 	det 	er uvisse knytt til tala,
ettersom utvalet ikkje er representativt og 	det er 	få observasjonar for enkelte kommunar. Dette er nær-
mare omtal	a i kapittel 	4.4	.

Statistikk frå Husbanke	n inneheld statistikk på startlånssøknad	ar for dei aktuelle kommunane frå 2010	-
2021. Statistikken er ikkje på individnivå, men på søknadsnivå. Slik set	t kan det vere tilfelle der vi ser på
individ som søkjer fleire gonger og i fleire kommunar. Statistikken inneheld informasjon om følgjande
variablar	:
• 	Dato for søknad
• 	Kommune
• 	Finansieringsbehov
• 	Innstillingsstatus	 (til	segn	/avslag)
• 	Avs	lagsårsak
• 	Type 	finansiering	 (samfinansiering eller fullfinansiering)
• 	Kjøpesum
• 	Husstanden	 si inntekt
• 	Husstanden	 si inntekt justert 	for 	husstandssamansetjing	 (forbrukse	iningar	)
• 	Husstandssamansetjing 	(tal	 på	 vaksne og 	tal	 på	 barn)
• 	Aldersgruppe (0	-24, 24	-34, 	35	-66	 og over 67)
• 	Buforhold til søkjar
2.1.2	 	Verkstad	 og 	intervj	u
Vi har gjennomfør	t ein 	idé	verkstad	 med ein til to representantar frå kommunane Alver, Askøy, Bergen,
Bjørnafjorden og Øygarden	. Vidare har vi gjennomført 	to intervju med private bustadutviklarar/utleig	e-
selskap 	i Bergensområdet.	 Formålet med 	idé	verkstaden	 og intervjua 	var 	å søke kunnskap om	 utleige-
marknaden	 i dei fem kommunane.

Verkstaden	 blei gjennomfør	t etter ei	n semistrukturert intervjuform på Teams	, der vi 	nytta ei førehand-
slaga 	intervjuguide	. Informantane 	fekk høve til å svar	e på spørsmål og kome med innspel. 	Intervjuguiden
vart 	send	t til	 kommunane i 	føre	 idé	verkstaden	. Vestland fylkeskommune 	har 	bidrege	 med kontaktinfor-
masjon til 	informantane 	i kommunane. Innhaldet i spørsmåla/	intervjuguiden 	var tilpassa kommunane	,
med omsyn til d	eira	 ansvarsområde og rolle i bustadmarknaden.

Intervjua med private 	utleigeselskap/	bustadutviklar	ar blei også gjennomfør	t etter ei	 semistrukturert	 in-
tervjuform på Teams, med ei	 førehandslaga 	intervjuguide	, som 	informantane 	fekk 	tilsend	t før 	intervjua.
Innhaldet i spørsmåla til private selskap var tilpassa rolla deira i leigemarknaden.
Om utvalet i intervju	a
Krava for val av 	informantar 	var 	at dei 	dreiv 	med utleige av bustad	ar i Bergensområdet. Vi har vore i
kontakt med	 ei 	rekke	 selskap,	 og invitert 	dei 	til intervju. Det viste seg å vere utfordrande å få rekruttert
informantar i dette høvet	. Dei 	svarte	 at dei 	ikkje hadde tid til å stille til intervju. Vi fekk til slutt gjennom-
før	t intervju med eit større selskap som driv med utleige i Bergensområdet	, og eit selskap som i hovud-
sak driv med bustadutvikling, men som også driv med noko utleige i Bergensområdet.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	16

Vi har også blitt tipsa om å intervjue NAV og Husleietvistutvalget. 	Vi var i kontakt med Husleietvistutval-
get, men dei hadde ikkje opplysingane vi 	etterspurde	. Ettersom hovudformålet med intervjua var å få
informasjon om den private leigemarknaden, 	då 	den 	offentlege sida av 	utleigemarknaden	 blei godt dekt
i idé	verkstaden	 med kommunane, vurderte vi det som ikkje formålstenleg å intervjue NAV. I tillegg 	har
det vore ei svært kort tidsramme på prosjektet, slik at det ikkje ville vere god tidsbruk å bruke t	id 	på
dette	, då 	vi allereie hadde dekt området godt.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	17

3	 	Kort om 	kommun	a	ne
I dette 	kapittelet	 presenterer vi kort deskriptiv statistikk for kommunane om 1) befolkninga og hushald
og 2) bustad	ar og bustadprisar. I denne analysen er det sentralt å få ei oversikt over ulike 	tilhøve 	i bu-
stadmarknaden	 i kommunane Alver, Askøy, Bergen, Bjørnafjorden og 	Øygarden, som er nærmare om-
tal	a i avsnitta under. Vidare blir grunnlaget	 nytta	 for å 	analysere 	dei einskilde påstandane Vestland fyl-
keskommune ønsker svar på, særleg påstanden som knyter seg til tilgang på bustad og 	prisskilnadar	.
Analysen av påstandane følgjer i kapittel 	4.
3.1	 	Alver kommun	e
Befolkninga og hushald
Figur 	3.1 viser befolkningsutviklinga i Alver.	 Innbyggjartalet i kommunen har auka frå 25 700 i 2010	, til
33 500 i 2020.	 I løpet av denne perioden har veksten vore sterkast i den eldste befolkningsgruppa.	 Be-
folkninga over 67 år har auka med 54 	prosent	, m	edan	 befolkninga i sin heilskap har auka med 14 	prosent	.
Den neste 	 ti-årsperioden	 ligg an til litt lågare v	ekst	 i alle aldersgrupper, utanom dei under 20 år	, som
ser ut til å gå noko ned.
Figur 	3.1: 	Befolkningsutvikling

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Befolkninga i 2020 fordel	ar seg på 12 000 hushald	, der omtrent ein 	tredjedel	 bur aleine, litt under ein
tredjedel	 er familiehushal	d med barn og ein 	fjerdedel	 er hushald utan barn, sjå 	Figur 	3.2. 58 	prosent	 av
hushalda består av aleinebuande og par utan barn. Over halvparten av befolkninga i kommunen b	ur i
tettstadar	, og i større grad barnefamiliar og personar i yrkesaktiv	 alder enn e	ldre og pensjonistar.
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
2010	2015	2020	2025	2030	2035	2040	2045
0-19 år	20-66 år	67 år og eldre	Heile befolkninga

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	18

Figur 	3.2: 	Hushaldsamans	etnad

Kjeld	e: SSB og Vista Analyse

Som vi ser av 	Figur 	3.3 bur over halvparten av befolkninga i tettstad	ar, og i større grad barnefamiliar og
personar i yrkesaktiv	 alder	, enn eldre og pensjonistar.
Figur 	3.3: 	Befolkning busett i og utanfor 	tettstadar	1

Kjeld	e: SSB og Vista Analyse

1 Omgrepet 	tettstad	 følgjer 	SSB si 	definisjon, og karakteriserer eit område der det bur minst 200 personar	, og der det ikkje er
meir enn 50 meter mellom husa.
Aleinebuande
32%
Par utan barn
26%
Par med barn
24%
Eineforsørgjar
5%
Andre
13%
55%	58%	54%	51%
45%	42%	46%	49%
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
Alle aldre	0-19 år	20-66 år	67 år og eldre
I tettstadar	Utanfor tettstadane

Kunnskapsinnhen	ting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	19

Bustadar
Alvar kommune har i 2020 ei bustadbehaldning på 13 200 bustad	ar, som fordel	ar seg på 9 500 eine	bu-
stadar	, 2 400 småhus og 1 300 leilegheiter. Dei siste ti 	åra	 har bustadbestand	a auka med mellom 1,	3 og
3,2 	prosent	, men 	den 	har vore svakast 	dei siste fem åra	. Figur 	3.4 vise	r at einebustad	ar er den	 mest
dominerande bustadtypen, og utgj	er 72 	prosent	 av alle 	bustadane	 i kommune	n i 2020. 	And	elen leileg-
heiter og småhus ligg på 	høvesvis	 10 og 18 	prosent	.
Figur 	3.4 	Oversikt over bustadtyp	ar

Kjelde:	 SSB og Vista Analyse

Tabell 	3.1 viser ei oversikt over storleiken på bustadane i Alver, fordelt på bustadtypar.	 Ein 	tredjedel	 av
bustad	ane har eit areal på mellom 100 og 150 kvadratmeter, som vi ser av 	Tabell 	3.1. Blant einebusta-
dane er det ei overvekt av større bustad	ar på 100 kvadratmeter og oppover, 	medan 	blant småhusa
dominer bustad	ar på mellom 50 og 159 kvadratmeter. Heile 77 	prosent	 av leilegheitene 	har eit areal på
mellom 50 og 99 kvadratmeter, og det finst svært få leilegheit	er på over 160 kvadratmeter. Vi ser også
at det er ein 	 større 	del	 små leilegheiter under 50 kvadratmeter	, enn eine	bustadar	 og småhus. I abso-
lutte tal er det likevel fleire einebustad	ar (184 bustad	ar) under 50 kvadratmeter enn leilegheiter (119
bustad	ar), og enda færre småhus (49 bustad	ar).
Tabell 	3.1: 	Bustad	ar fordelt på st	orlei	k

Alle bustad	ar* 	Einebustad	ar 	Småhus	 	Leilegheiter
Kvadratmeter	 	13 167	 	 9 487 	 	 2 385 	 	 1 295
Under 50 kvm	 	3 %	 	2 %	 	2 %	 	9 %
50	-99 kvm	 	26 %	 	15 %	 	40 %	 	77 %
100	-159 kvm	 	33 %	 	32 %	 	51 %	 	12 %
160	-199 kvm	 	19 %	 	25 %	 	5 %	 	1 %
Over 200 kvm	 	19 %	 	26 %	 	2 %	 	1 %
* Inkl. bustad	ar med ukjent areal.
Kjelde: SSB og Vista Analyse

Einebustad
72%
Småhus
18%
Leilegheit
10%

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	20

I 2020 blei einebustad	ar omsett for 22 400 kroner per kvadratmeter i gjennomsnitt, småhus 25 900
kroner per kvadratmeter og leilegheiter gjekk i gjennomsnitt for 35 200 kroner per kvadratmeter. 	I skild-
ringa av 	prisbiletet 	må ein 	ta omsyn til 	bustadalder	, då	 prisen på nybygg ofte	 er høgare enn prisen på
brukte bustad	ar. I kommunen er det bygd mange leilegheiter dei siste ti 	åra	, og s	ida	n leilegheit	smassen
består av ein 	større del	 nybygg enn eine	bustadar	 og småhus, kan dette 	bidra	 til å 	trekke 	kvadratmeter-
prisen på leilegheiter opp	, samanlikna med einebustad	ar og småhus. Utviklinga i kvadratmeterprisen på
bustad	ar i Alver er presenterte i 	Figur 	3.5.
Figur 	3.5: 	Utvikling i gjennomsnittleg kvadratmeterpris, kroner

Kjeld	e: SSB og Vista Analyse

3.2	 	Askøy kommune
Befolkninga og hushald
Figur 	3.6 viser befolkningsutviklinga på Askøy. 	På Askøy budde det 29 600 personar i 2020	, mot 25 00
personar i 2010. Befolkninga samla sett har auka med 18 	prosent	 over denne 	ti-årsperioden	. Den eldre
befolkninga over 67 år har 	i løpet av 	den same perioden auka med 57 	prosent	, medan 	den yrkesaktive
delen av befolkninga og dei	 yngste har auka med 	høvesvis	 15 	prosent	 og 13 	prosent	. Den neste 	ti-års-
perioden 	er det venta 	vidare v	ek	st i befolkninga 	på	 Askøy. 	Veksten	 er 	venta å 	vere 	høgast for den 	eldste
befolkningsgruppa og omtrent same v	ekst	 i den yrkesaktive delen av befolkninga, men ingen v	ekst	 i
befolkninga under 20 år.
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Einebustadar	Småhus	Leilegheiter

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	21

Figur 	3.6: 	Be	folkningsutvikling

Kjelde	: SSB og Vista 	Analyse

Befolkninga fordel	ar seg på 11 400 hushald. 	Figur 	3.7 viser at i overkant av ein f	jerd	ede	l bur aleine, litt
over ein 	tredjedel	 er familiehush	ald 	med barn og ein 	fjerdedel	 er hushald utan barn. 	Til saman er l	itt
over halvparten av 	hushalda aleinebuande og par utan barn.
Figur 	3.7: 	Hushaldsamanset	nad

Kjelde	: SSB og Vista Analyse
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
2010	2015	2020	2025	2030	2035	2040	2045
0-19 år	20-66 år	67 år og eldre	Heile befolkninga
Aleinebuande
27%
Par utan barn
24%
Par med barn
29%
Eineforsørgjar
6%
Andre
14%

Kunnska	psinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	22

Figur 	3.8 viser at 88 	prosent	 av befolkning	a bur i 	tettstadar	, der	 de eldre er litt færre enn barnefamili	ar
og personar i yrkesaktiv alder.
Figur 	3.8: 	Bef	olkninga busett i og utanfor tettstad	ar

Kjelde	: SSB og Vista Analyse
Bustad	ar
I Askøy kommune var dei 11 800 bustad	ane i 2020 fordelt på 8 000 einebustad	ar, 3 000 småhus og
omtrent 900 leilegheiter. Bustadmassen auka med rundt 2 	prosent	 kvart år mellom 2012 og 2017, men
dei siste tre 	åra	 har bustadveksten 	gått 	noko	 ned	. Figur 	3.9 viser at det er flest einebustad	ar på Askøy,
ein 	prosentdel 	på 68 	prosent	, og relativt mange småhus.
Figur 	3.9: 	Oversikt over bustadtyp	ar

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Tabell 	3.2 viser 	ei oversikt	 over storleiken på 	bustadane	 på Askøy fordelt på bustadtypar. 	Tabellen viser
at 42 	prosent	 av bustad	ane 	har eit areal på 	mellom 100 og 159 kvadratmeter. Både einebustad	ar og
småhus blir dominerte av bustad	ar i denne storleiken, men blant einebustad	ane er i tillegg omtrent
halvparten av bustad	ane over 160 kvadratmeter. Leilegheitene derimot best	år av flest bustad	ar på
88%	90%	88%	85%
12%	10%	12%	15%
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
Alle aldre	0-19 år	20-66 år	67 år og eldre
I tettstadar	Utanfor tettstadane
Einebustad
68%
Småhus
25%
Leilegheit
8%

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	23

mellom 50 og 99 kvadratmeter, men også ein relativt høg 	prosentdel 	bustad	ar på 100	-159 kvadratme-
ter. Det er generelt få bustad	ar i kommunen under 50 kvadratmeter	, og desse utgjer totalt 2 	prosent	 av
den samla bustadmassen.
Tabell 	3.2: 	Bustad	ar fordelt på storleik

Alle bustad	ar* 	Einebustad	ar 	Småhus	 	Leilegheiter
Kvadratmeter	 	11 841	 	 8 006 	 	 2 915 	 	 920
Under 50 kvm	 	2 %	 	2 %	 	1 %	 	3 %
50	-99 kvm	 	21 %	 	14 %	 	26 %	 	65 %
100	-159 kvm	 	42 %	 	36 %	 	61 %	 	28 %
160	-199 kvm	 	20 %	 	25 %	 	10 %	 	3 %
Over 200 kvm	 	16 %	 	23 %	 	2 %	 	2 %
* Inkl. 	bustad	ar med ukjent areal.
Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Figur 	3.10	 viser at bustadprisane i kommunen har auka sidan 2010, med ein liten nedgang i kvadratme-
terprisen for einebustad	ar i 2019. Prisen på leilegheiter har likevel auka mest	, og i 2020 kosta 	leilegh	ei-
ter	 i gjennomsnitt 37 100 kroner per kvadratmeter. Til samanlikning var prisen på småhus 27 900 kroner
og einebustad	ar 26 100 kroner per kvadratmeter	 i 2020	.
Figur 	3.10	: 	Utvikling i	 gjennomsnittleg kvadratmeterpris, kroner

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Einebustadar	Småhus	Leilegheiter

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	24

3.3	 	Bergen kommune
Befolkninga og hushald
Figur 	3.11	 viser befolkningsutviklinga i Bergen kommune. Befolkninga har auka med 11 	prosent	 dei siste
ti åra	, frå 256 600 innbyggjarar i 2010 til 283 900 innbyggjarar i 2020. Befolkninga under 20 år har	 fall	e
med 1 	prosent	, medan 	befolkningsgruppa i yrkesaktiv alder og dei eldste over 67 år har auka med 	hø-
vesvis	 13 	prosent	 og 24 	prosent	. Befolkningsprognosar for dei neste ti 	åra	 viser ein vidare, men noko
svakare,	 vekst	. Den eldre befolkningsgruppa 	er 	venta å auke mest	, og står i hovudsak for 	veksten.
Figur 	3.11	: 	Befolkningsutvikling

Kjelde	: SSB og Vista Analyse	kind

Befolkninga 	i 2020 	fordel	ar seg på 141 300 hushald. 	Figur 	3.12	 viser at 43 	prosent	 av hushalda er alei-
nebuande, 21 	prosent	 er familiehushald	 med barn og 23 	prosent	 er hushald utan barn. Til saman er to
tre	dje	delar	 av hushalda små hushald	, som består 	av aleinebuande og par utan barn.
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
2010	2015	2020	2025	2030	2035	2040	2045
0-19 år	20-66 år	67 år og eldre	Heile befolkninga

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	25

Figur 	3.12	: 	Hushaldsamansetn	ad

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Nesten alle 	innbygg	jarane	 i Bergen	 bur i tettst	adar, og 	berre	 eit fåtal b	ur i område ut	anfor tettst	adar,
slik vi ser av 	Figur 	3.13	.
Figur 	3.13	: 	Befolkninga busett i og utanfor tettstad	ar

Kjelde	: SSB og Vista 	Analyse
Bustadar
Bergen kommune er den største kommunen 	målt	 med omsyn til både	 bustad	ar og storleiken på befolk-
ninga av dei fem kommunen i analysen. I 2020 var det 141 500 bustad	ar i Bergen kommune. Desse
fordel	ar seg på 25 	prosent	 einebustad	ar og småhus	, og 50 	prosent	 leilegheiter, slik vi ser av 	Figur 	3.14	.
Aleinebuande
43%
Par utan barn
23%
Par med barn
18%
Eineforsørgjar
3%
Andre
12%
98%	98%	98%	97%
2%	2%	2%	3%
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
Alle aldre	0-19 år	20-66 år	67 år og eldre
I tettstadar	Utanfor tettstadane

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	26

Fordelinga av bustadtypane har h	alde	 seg relativt stabilt dei siste ti 	åra	. Det er likevel innan leilegheits-
segmentet at tilveksten av bustad	ar har vore sterkast.
Figur 	3.14	: 	Oversikt over bustadtyp	ar

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Tabell 	3.3 viser	 ei oversikt 	over storleiken på bustad	ane i Bergen fordelt på bustadtypar. Tabellen 	viser
at det er ein 	stor del	 små bustad	ar i Bergen, noko som er eit resultat av at leilegheitsdelen i kommunen
er høg. Heile 43 	prosent	 av bustad	ane har eit areal på mellom 50 og 99 kvadratmeter. Blant einebusta-
dane er det flest bustad	ar på over 200 kvadratmeter og mellom 100 og 159 kvadratmeter	, medan 	over
halvparten av småhusa har 	eit 	areal på mellom 100 og 159 kvadratmeter. To tre	dje	del	ar av leilegheitene
er på mellom 50 og 99 kvadratmeter, og 	prosentdelen	 leilegheiter under 50 kvadratmeter 	utgjer	 24
prosent	 av alle leilegheiter.	 I tillegg er 	det svært få leilegheiter på over 160 kvadratmeter.
Tabell 	3.3: 	Bustad	ar fordelt på 	storleik

Alle bustad	ar* 	Einebustad	ar 	Småhus	 	Leilegheiter
Kvadratmeter	 	141 539	 	 35 901 	 	 35 437 	 	 70 201
Under 50 kvm	 	14 %	 	4 %	 	4 %	 	24 %
50	-99 kvm	 	43 %	 	14 %	 	27 %	 	66 %
100	-159 kvm	 	25 %	 	29 %	 	54 %	 	9 %
160	-199 kvm	 	9 %	 	23 %	 	11 %	 	1 %
Over 200 kvm	 	9 %	 	31 %	 	3 %	 	0 %
* Inkl. 	bustad	ar med ukjent areal.
Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Bustadprisutviklinga i Bergen kommune er presentert	e i Figur 	3.15	. Prisen og prisutviklinga på einebu-
stad	ar og småhus er tilnærma identisk. I 2020 var gjennomsnittspris	en på både einebustad	ar og småhus
35 300 per kvadratmeter. Leilegheiter har hatt ein høgare prisv	ekst	 og blei omsett for 54 900 kroner
per kvadratmeter i gjennomsnitt i 2020. Prisnivået på leilegheiter i Bergen kommune er det høgste blant
alle kommunane og	 bustadtypane i analysen.
Einebustad
25%
Småhus
25%
Leilegheit
50%

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	27

Figur 	3.15	: 	Utvikling i gjennomsnittleg kvadratmeterpris, kroner

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

3.4	 	Bjørnafjorden kommune
Befolkninga og hushald
Figur 	3.6 viser befolkningsutviklinga i Bjørnafjorden. 	Befolkninga har auka frå 20 500 innbyggjarar i 2010
til 35 200 innbyggjarar i 2020, 	dette	 tyder ei befolkningstilvekst på 21 	prosent	. Den eldste be	folknings-
gruppa har vakse mest med 57 	prosent	, men også befolkninga i yrkesaktiv alder har auka	 mykje,	 med
19 	prosent	. I løpet av den	 en neste 	ti-årsperioden 	er det venta	 ein vekst i befolkninga på totalt på 17
prosent	, fordelt på alle befolkningsgruppene. Befolkningsgruppa over 67 år 	er 	venta å auke med 36
prosent	, dei i yrkesaktiv alder med 16 	prosent	 og befolkninga under 20 år med 8 	prosent	.
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Einebustadar	Småhus	Leilegheiter

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	28

Figur 	3.16	: 	Befolkningsutvikl	ing

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Befolkning	a i 2020 fordel	ar seg på 10	 200 h	ushald	. Figur 	3.7 viser at omtrent e	in tredjedel b	ur ale	ine,
litt under e	in tredjedel er familiehush	ald med barn og e	in fjerdedel er hush	ald ut	an barn.
Figur 	3.17	: 	Hushaldsamansetn	ad

Kjelde	: SSB og Vista Analyse
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
2010	2015	2020	2025	2030	2035	2040	2045
0-19 år	20-66 år	67 år og eldre	Heile befolkninga
Aleinebuande
31%
Par utan barn
25%
Par med barn
25%
Eineforsørgjar
5%
Andre
13%

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	29

Figur 	3.8 viser at 77 	prosent	 av befolkning	a bur i 	tettstadar	, og i større grad barnefamili	ar og person	ar i
yrkesaktivalder enn eldre og pensjonist	ar.
Figur 	3.18	: 	Befolkninga busett i og utanfor tettstad	ar

Kjeld	e: SSB og Vista Analyse
Bustadar
Bjørnafjorden kommune har e	it bustadlager	 på 11 00 	bustadar	 i 2020	, fordelt på 7	 500 e	ineb	ustad	ar,
2 300 småhus og 1	 200 leil	eghe	iter. Som vi ser av 	Figur 	3.19	 utgj	er einebustad	ar 68 	prosent	 av bustad-
massen	, småhusa 2	1 prosent	 og 	leilegheiter 	11 	prosent	. Talet på leilegheiter 	har 	auka	 frå 6 prosent	 i
2010 til 11 	prosent	 i 2020.
Figur 	3.19	: 	Oversikt over bustadtyp	ar

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Tabell 	3.4 viser	 ei oversikt 	over storleiken på bustad	ane i B	jørnafjorden	 fordelt på bustadtypar. 	Tabellen
viser at 31 	prosent	 av bustad	ane 	i kommunen har e	it areal på	 mellom 100 og 150 kvadratmeter. Blant
eine	bustadane	 er det store bustad	ar som dominerer 	– 31 	prosent	 av einebustad	ane er over 200 kvad-
ratmeter. Blant småhusa er det flest bustad	ar på mellom 50 og 150 kvadratmeter	, og 	til saman utgjer
77%	78%	78%	72%
23%	22%	22%	28%
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
Alle aldre	0-19 år	20-66 år	67 år og eldre
I tettstadar	Utanfor tettstadane
Einebustad
68%
Småhus
21%
Leilegheit
11%

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	30

dette 92 	prosent	 av s	måhusa	. 70 	prosent	 av leilegheitene er mellom 50 og 99 kvadratmeter, men i tillegg
er også 16 	prosent	 av leilegheitene under 50 kvadratmeter. 	Svært får småhus og leilegheiter har eit
areal over 160 kvadratmeter.
Tabell 	3.4: 	Bustad	ar fordelt på 	storleik

Alle bustad	ar* 	Einebustad	ar 	Småhus	 	Leilegheiter
Kvardatmeter	 	10 969	 	 7 455 	 	 2 289 	 	 1 225
Under 50 kvm	 	4 %	 	3 %	 	2 %	 	16 %
50	-99 kvm	 	26 %	 	13 %	 	42 %	 	70 %
100	-159 kvm	 	31 %	 	28 %	 	50 %	 	11 %
160	-199 kvm	 	18 	% 	25 %	 	4 %	 	0 %
Over 200 kvm	 	21 %	 	31 %	 	2 %	 	1 %
* Inkl. b	ustad	ar med ukjent areal.
Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Bustad	prisutvikling	a i Bjørnafjorden er present	ert	 i Figur 	3.20	. Prisnivået i 2020 ligg over nivået i 2010.
Prisen på einebustad	ar har variert noko meir	, enn prisane på leilegheiter og småhus. 	I 2020 ble	i eineb	u-
stad	ar oms	ett for 25	 100 kroner per kvadratmeter	 i gjennomsnitt	, småhus for 28	 400 kroner og leil	eg-
he	iter 	for 	38	 200 kroner.
Figur 	3.20	: 	Utvikling i gjennomsnittleg kvadratmeterpris, kroner

Kjelde	: SSB og Vista 	Analyse

0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Einebustadar	Småhus	Leilegheiter

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	31

3.5	 	Øygarden kommune
Befolkninga og hushald
Figur 	3.21	 viser befolkningsutviklinga i Øygarden kommune. Befolkninga har auka med 19 	prosent	 dei
siste ti 	åra	, frå 32 200 innbyggjarar i 2010 til 49 800 innbyggjarar i 2020. Det er i 	hovudsak den eldste
befolkningsgruppa som har 	bidrege	 til denne veksten. Befolkninga over 67 år har auka med heile 73
prosent	 sidan 2010, det er 	den 	sterkast	e vekst	en	 i denne aldersgruppa	, blant	 alle	 kommunane i analy-
sen. Befolkningsframskrivingane for dei	 neste ti 	åra	 viser vidare sterk vekst i denne gruppa. Det ligg også
an til relativt god vekst i dei andre befolkningsgruppene.
Figur 	3.21	: 	Befolkningsutvikling

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Befolkning	a i 2020 fordel	ar seg på 15 400 hush	ald. 	Figur 	3.22	 viser at 29	 prosent	 av hush	alda er person	ar
som b	ur ale	ine, 31 	prosent	 er familiehush	ald med barn og 24 	prosent	 er hush	ald ut	an barn.
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
2010	2015	2020	2025	2030	2035	2040	2045
0-19 år	20-66 år	67 år og eldre	Heile befolkninga

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	32

Figur 	3.22	: 	Hushaldsamans	etnad

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Som vi ser av 	Figur 	3.23	, bur nesten 3 av 4 innbygg	jarane	 i Øygarden i tettst	adar. Det er nokon færre
eldre over 67 år 	som 	bur i 	tettstadar	, samanlikna med	 person	ar i yrkesaktiv alder og barn og ungdom
under 19 år	.
Figur 	3.23	: 	Befolkninga busett i og utanfor tettstad	ar

Kjelde	: SSB og Vista Analyse
Bustad	ar
I Øygarden kommune var det 16	 100 b	ustad	ar i 2020	, fordelt på 11	 600 e	ineb	ustad	ar, 2	 900 	småhus og
1 500 leil	eghe	iter. B	ustad	massen har 	auka	 jamt	 med nesten 30 	prosent	 over den siste 	ti-årsperioden	.
Aleinebuande
29%
Par utan barn
24%
Par med barn
26%
Eineforsørgjar
5%
Andre
15%
72%	74%	72%	68%
28%	26%	28%	32%
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
Alle aldre	0-19 år	20-66 år	67 år og eldre
I tettstadar	Utanfor tettstadane

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	33

Figur 	3.24	 viser at einebustad	ar utgjer 72 	prosent	 av bustadmassen, mens småhus og leilegheiter utgjer
høvesvis 18	 prosent	 og 10 	prosent	. Prosentdelen på leilegheiter 	har auka frå 4 	prosent	 i 2010 til 10
prosent	 i 2020.
Figur 	3.24	: 	Oversikt over bustadtyp	ar

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Tabell 	3.5 viser 	ei oversikt	 over storleiken på bustad	ane i 	Øygarden	 fordelt på bustadtypar.	 Tabellen
viser at 34 	prosent 	av bustad	ane har eit areal på mellom 100 og 159 kvadratmeter. Blant 	einebustad	ane
er også dette bustadstorleiken det er flest av	 (34 	prosent	), etterfølgt av bustad	ar på over 160 kvadrat-
meter	, som utgjer nesten halvparten av alle eine	bustadane	 (til saman 48 	prosent	). Det er flest småhus
og leilegheiter på mellom 50 og 99 kv	adratmeter. For leilegheiter er 	prosent	delen på 78 	prosent	. For
småhus ligg 	prosent	delen på 54 	prosent	, men det er også ein 	relativ	 stor del av 	småhus på	 mellom	 100
og 	159 kvadratmeter	 (41 	prosent	). Berre 7 	prosent	 av leilegheita er under 50 kvadratmeter, og det er
svært få leilegheiter med areal over 160 kvadratmeter.
Tabell 	3.5: 	Bustad	ar fordelt på 	storleik

Alle bustad	ar* 	Einebustad	ar 	Småhus	 	Leilegheiter
Kvadratmeter	 	16 094	 	 11 611 	 	 2 939 	 	 1 544
Under 50 kvm	 	3 %	 	3 %	 	2 %	 	7 %
50	-99 kvm	 	27 %	 	14 %	 	52 %	 	78 %
100	-159 kvm	 	34 %	 	34 %	 	41 %	 	14 %
160	-199 kvm	 	17 %	 	23 %	 	3 %	 	1 %
Over 200 kvm	 	19 %	 	25 %	 	2 %	 	0 %
* Inkl. b	ustad	ar med ukjent areal.
Kjeld	: SSB og Vista Analyse

Figur 	3.25	 viser prisutviklinga på bustad	ar i Øygarden kommune. Prisnivået på bustad	ar i kommunen
har auka frå 2010 til 2020. Det har 	vore noko prissvingingar for leilegheiter over denne perioden. I 2020
kosta leilegheiter 37 100 kroner per kvadratmeter i gjennomsnitt, 26 100 kroner for småhus og 23 900
kroner for einebustad	ar.
Einebustad
72%
Småhus
18%
Leilegheit
10%

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	34

Figur 	3.25	: 	Utvikling i gjennomsnittleg kvadratmeterpris, kroner

Kjelde: SSB og Vista Analyse
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Einebustadar	Småhus	Leilegheiter

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	35

4	 	Analyse
Kapittelet består av analys	ar av kvar av påstandane under tema	a tilgang på bustad	ar, finansiering av
eigen bustad	, arealbehov 	og 	fordeling av prisar på 	geografi	. Kvar påstand blir undersøkt og drøfta under
kvart delkapittel	, sjå 	Tabell 	4.1 under.
Tabell 	4.1: 	Påstandar som Vestland fylkeskommune ønsk	er svar på
Påstandar	 	Hovudfunn
1. 	Tilgang på 	bustadar
Det er svakt samsvar 	mellom marknaden sitt
tilbod og bustadbehova i våre områder
Funna i analysane viser at det er god tilgang på bustad	ar i Bergen og
omlandskommunane, men at utfordringa i bustadmarknaden knyter
seg til bustadtypesamanset	nad	en. I alle kommunane er de	t derfor	 noko
svakt samsvar mellom bustadtilbod og b	ustad	behov	, men samsvaret
varier	er for ulike hushaldtypar og 	folke	gruppa.
Det er for låg rotasjon i 	bustadmarknaden 	i
våre kommunar og bydelar
Vidare finn vi teikn på at tilførsla av leilegheiter	, særleg 	i omlandskom-
munane	, har ført til at fleire eldre har flytt til leilegheit	, og at det	 føl-
geleg 	 blir frigjort eine	bustadar	. Men eldre flyttar 	sjeldan	 på seg 	og er
kresne i sine val av bustad. Det dempar flyttemotiva deira. D	et vil derfor
vere viktig å 	legge 	til rette 	for 	bustadar	/leilegheiter 	til eldre.
Det manglar leigebustad	ar i kommunane og
bydelane i Bergen
Vi finn at det er tilstrekkeleg 	med tilgjengelege 	bustad	ar i leigemarkna-
den	. Av ty	pe bustad	ar er 	det	 likevel	 mangel på leigebustad	ar, særleg
større 	bustada	r og leilegheiter.
Tilhøvet mellom kvalitet og pris i leigemarkna-
den i bydelane og kommunane er ikkje til-
fredsstillande
Det teiknar seg eit 	bilete	 av at det er større avvik i 	tilhøvet 	mellom kva-
litet og pris dess nærmare sentrum i Bergen ein kjem.
2. 	Finansiering av 	bustad	ar
Mange fell mellom startlånsordninga frå Hus-
banken og privat bustadfinansiering i vårt
område
Vi finn	 teikn til at fle	ire fell	 mellom finansieringsordning	ane til Husban-
ken og privat finansiering, særleg i Bergen og Øygarden.
Dei som fell mellom finansieringsløysingane
har fellestrekk
Spesielt unge einslege og par utan barn med låg inntekt fell mellom 	fi-
nansieringsordningane.
Pris på bustad i Bergensområdet har 	vakse
fortare enn kjøpekrafta over tid
Vi finn 	at i alle kommunar veks bustadprisane for alle bustadtypar ras-
kare enn kjøpekrafta for alle hushaldstypar. Einslege med barn har ein
betydeleg	 lågare vekst i kjøpekrafta i 	tidsperiod	en
3. 	Arealbehov
Arealkravet til SSB som definerer tronge bu-
forhold, er eit svakt parameter for behov i 	bu-
stadmarknaden 	i byen og regionsentera våre
Trongbudd aleine er ikkje ein tilstrekkeleg parameter for å måle behov
i bustadområda i byen og sentrale 	strok	. Det 	må også 	sjåast i saman-
heng med andre parametrar	 som 	til dømes	 prisar	, bustadstandard,
planløysing og konsumenten sine preferansar

4. 	Geografisk 	fordeling av pris
Dei høge og låge bustadprisane fordel	ar seg i
eit tydeleg geografisk mønster i 	Bergensområ	-
det
Generelt sett er prisane høgare både for	 å eige og leige 	bustad 	i regi-
onssentera	, som 	indikerer at prisane er høgare i «sentrumsområda».
Til dømes er den relative gjennomsnittskvadratmeterprisen 2,5 g	ong
lågare	 i Fusa 	enn i Bergen kommune

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	36

Funna i analysane 	viser at det er god tilgang på bustad	ar i Bergen og omlandskommunane, men at ut-
fordringa i bustadmarknaden og leigemarknaden knyter seg til bustadtypesamansetjinga. Feil bustad-
typesamansetjing fører til at bustadmassen 	i liten grad	 samsvar	ar med bustadpreferansar og behova i
bustadmarknaden. I	 omlandskommunane finn vi at det er stor 	etterspurnad 	etter einebustad	ar og lei-
legheiter. Det finst mange einebustad	ar i omlandskommunane som 	dekker 	etterspurnaden 	for	 store
hushald, men i desse bur typisk den eldre delen av befolkninga. For å frigjere ein	ebustad	ar, er det be-
hovet for å byggje fleire mellomstore leilegheiter til eldre i omlandskommunane. Tilførsle av leilegheiter
har ført til 	ein viss 	rotasjon i einebustadmarknaden, også i Bergen. I Bergen kommune finn vi også at det
er behov for fleire stø	rre bustad	ar av alle bustadtypar	, enn det som finst i marknaden i dag. Marknaden
opplever på si side at det er utfordrande å byggje etter nokre av behova i marknaden, særleg behova til
vanskelegstilte.

Funna i analysen om utleigemarknaden kan tyde på at 	det er mangel på leigebustad	ar, særleg større
bustad	ar og leilegheiter. Det er vanskeleg å seie noko konkret om samsvaret mellom pris og kvalitet i
utleigemarknaden, men vi finn at det generelt 	sett 	er dårlegare samsvar mellom pris og kvalitet i sent-
rumsnæ	re område. 	Dette 	er særleg tydeleg i Bergen, men vi 	ser 	også teikn til dette i omlandskommu-
nane.

Vi ser 	teikn	 til at fle	ire 	fell 	mellom finansieringsordning	ane til Husbanken og privat finansiering, 	særleg
i Bergen og Øygarden. 	Spesielt unge 	einslege	 og par utan barn	 med 	låg 	inntekt 	fell 	mellom finansierings-
ordning	ane. 	Vidare	 ser 	vi at i alle kommunar veks bustadprisane for alle bustadtypar raskare enn kjøpe-
krafta for alle 	typar hushald	. Prisane på leilegheiter veks mest, 	medan 	eine	bustadar	 har lågare prisvekst.
Bergen og Bjørnafjorden har ein høgare bustadprisvekst over ein periode på 14 år. For dei fleste hus-
haldstypar veks kjøpekrafta likt med litt høgare vekst for einslege. Unnataket er einslege med barn som
har ein 	betydeleg	 låg	are vekst i kjøpekrafta i tidsperioden

Trongbudd i byar og	 regionsenter	 må sjåast i samanheng med behov og preferansar. Vi finn at det er
flest trongbudde	 hushald	 i Bergen kommune, samanlikna med dei andre kommunane. 	Dette kan tale
for at arealkravet til 	SSB som definerer tronge buforhold, 	vektleggast mindre	 av personar som bur sent-
ralt. Det kan kanskje vere andre behov enn areal som blir vektlagt høgare i sentrale 	strok	, som 	til dømes
planløysing, standard på bustad og nærleik til tilbod. Trong	e buforhold	 i distrikta er ikkje like utprega,
noko som kan illustrere ulike behov, der preferansane i og utanfor sentrumsområda er forskjellige. Det
kan derfor stillast spørsmål ved om SSB sin definisjon av trongbudd 	hushald 	bør 	bli 	till	agt	 mindre vekt i
sentrale 	strok	 med høge arealprisar, ettersom det er ein avveging mellom preferansar og prisar.

Vi ser 	ei 	geografisk 	fordeling av pris der 	bustad	- og leigeprisane er høgast i Bergen kommune. Internt i
kommunen har bydelane Bergenhus og Årstad dei høgaste 	prisane.	 Vid	are 	følgjer 	gamle Meland kom-
mune som i dag 	ligg 	i Alver	, gamle Fjell kommune lokalisert i Øygarden	 kommune og gamle Os kommune
som 	høyrer til 	Bjørnafjorden	, med de hø	gaste	 pris	ane. 	Overordna ser vi at dei relative	 prisskilnadane
mellom 	kommun	ane 	er mindre 	i leigemarknaden enn i bustadmarknaden. Generelt sett er prisane hø-
gare både for 	å eige og leige i regionssentera	, som indikerer at prisane er høgare i «sentrumsområda».
Det er ein større 	del av 	leilegheiter i tettbygde 	strok	, og leileg	heitene ligg høgare i pris. Fordelinga mel-
lom befolkninga i og utanfor 	tettstadar	, samt delar bustadtypar i dei ulike kommunane, er også para-
metrar som påverkar den geografiske bustadprisen.

4.1	 	Tilgang	 på 	bustadar
I dette kapittelet ser vi nærmare på 	bustadmarknaden og utleigemarknaden	 i kommunane	. I bustad-
marknaden ser vi på samsvaret mellom marknaden sitt bustadtilbod og bustadbehovet i kommunane,
og rotasjonen i einebustadmarknaden. 	For 	utleigemarknaden undersøkjer vi om det er nok

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	37

utleige	bustadar	 i kommunane og ser på om forholdet mellom pris og kvalitet i utleigemarknaden er
tilfredsstillande.	 Funna i analysane viser at det er god tilgang på 	bustadar	 i Bergen og omlandskommu-
nane, men at utfordringa i bustadmarknaden generell og leigemarknaden knyte	r seg til bustadtypesa-
mansetjinga.

Feil bustadtypesamansetjing fører til at bustadmassen i berre i nokon grad samsvar	ar med bustadpre-
feransar og behova i bustadmarknaden. I omlandskommunane finn vi at det er stor etterspørsel etter
eine	bustadar	 og leileg	heiter. 	I omlandskommunane 	utgjer barnefamiliar omtrent 30 prosent av hus-
halda. 	Barnefamiliane bur i stor grad i eine	bustadar	 og småhus i dag, men ønsker meir areal. 	Men	 i
omlandskommunane 	består også omtrent 50 prosent av hushalda av aleinebuande og par u	tan barn.
Mange av desse hushalda er gjerne eldre 	som 	i dag bur i eine	bustadar	, men ønsker seg mindre 	bustadar
og helst leilegheit.	 Set opp mot fordelinga av bustadtypar i omlandskommunane, har omlandskommune
tilstrekkeleg med eine	bustadar	 for å møte prefe	ransane og	 etterspurnaden 	frå store hushald	. M	en 	ut-
fordringa ligg i at	 den eldre delen av befolkninga	 typisk bur i eine	bustadane	, og 	for at dei eldre skal gje
fri sine eine	bustadar	 trengs fleire leilegheiter.	 I Bergen kommune finn vi også at det er behov for fleire
større 	bustadar	 av alle bustadtypar enn det som finst i marknaden i dag. 	Vi finn også at det er relativt
godt samsvar mellom tilbodet	 og 	behovet for mindre 	bustadar	 (leilegheiter	) i Bergen	.

Vid	are 	finn vi teikn på at tilførsla av leilegheiter i særleg omlandskommunane har ført til at fleire eldre
har flytt til leilegheit og at det blir frigjort eine	bustadar	. Effekten er sterkast i Øygarden kommune. Bu-
stadmarknaden i Bergen er svært annleis enn i oml	andskommunane, men vi finn også teikn til rotasjon
her.

Funna i analysen om utleigemarknaden kan tyde på at det er mangel på 	nokre typar	 leige	bustadar	, sær-
leg større 	bustada	r og leilegheiter. Det er vanskeleg å seie noko konkret om samsvaret 	mellom pris og
kvalitet i utleigemarknaden, men vi finn at det generelt settet er dårlegare samsvar mellom pris og kva-
litet i sentrumsnære område. Det er særleg tydeleg i Bergen, men vi seg også teikn til dette i om-
landskommunane.
4.1.1	 	Samsvaret mellom mark	nade	n sitt	 bustad	tilb	od og b	ustadbehov	 i kommun	ane
Dette delkapittelet drøft	ar samsvaret mellom marknaden sitt tilbod av 	bustadar	 og bustadbehovet i
Bergen og omlandskommunane. På tilbodssida er 	det 	dei private aktørane som rettar seg mot 	bustad-
etterspurnaden 	til innbyggjarane	, og 	som søker 	å treffe preferansane deira. I tillegg har vi det offentlege
som påverkar bustadbygginga	, gjennom å sørgje for at det blir bygd og 	tilbydd 	bustadar	 som svarer til
innbyggjarane sine behov for gode buforhold. Ettersom tilbode	t frå dei private rettar seg mot 	etterspur-
naden 	i marknaden, kan det 	tyde 	at 	etterspurnaden 	ikkje nødvendigvis speglar behova godt nok, og at
samsvaret mellom bustadtilbodet i marknaden og bustadbehovet er svakt. Spørsmålet som blir belyst
er derfor om bus	tadtilbodet og bustadbygginga 	svarar 	til det innbyggjarane faktisk treng.

Analysen 	tek fyrst føre seg	 ei drøfting av bustadbehovsomgrepet. Dette er eit omgrep som har mange
og ulike tydingar avhengig av problemstilling og fagretning, og derfor er det formålstenleg med ei kort
drøfting av kva som ligg i det. Vidare bruker vi funna frå bustadpreferanseunder	søkinga i Bergen og
omlandskommunane frå 2019 til å analysere samsvaret mellom bustadetterspørsel og 	-preferansar med
bustadtilbodet i marknaden. Til slutt 	drøftar 	vi utfordringar i bustadbygginga 	knytt 	til bustadbehov i
kommunane og i møte med det offentl	ege.
Definisjon av b	ustad	behov og b	ustad	preferans	ar
I bustadpolitikken byggjer bustadbehovsomgrepet på tankar frå velferdsteorien om 	at 	bustaden 	står
fram 	som eit velferdsgode	 (Ruud m. f., 2013)	. Bustadbehov må likevel ikkje fo	rvekslast med behov for

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	38

andre typar velferdsgode som helsetenester,	 då desse goda 	fordelast	 på heilt ulike måtar i velferdssta-
ten. Tidlegare blei omgrepet nytta og forstått i bustadpolitikken ut frå romslege normer basert på føre-
setnader og 	forventingar	 om	 kva som var ein rimeleg bustad for ein norsk familie, altså kva som var
behova deira. I dag har ein gått bort frå slike romslege normer	, og 	ein 	har ein meir normativ tilnærming
til omgrep	et. I dag blir omgrep	et forstått	 ut frå om ein har ein tilfredsstillande busituasjon	, som «inneber
at ein skal bu trygt, innanfor den økonomien ein har	, samstundes som at det ikkje 	vere eit misforhold
mellom behova til hushaldet og bustaden sin kvalitet» 	(Ruud m. f.,	 2013)	.

Bruken av bustadbehovs	omgrepet	 er gjerne knytt til utsette grupper som har eit krav på bustad eller
bustadtenester ut frå normative 	forventningar	. Husbanken har 	mellom anna	 ein minstestandard	, som
seier noko om kva 	for 	grunnleggjande behov ei	n familie har	, med omsyn til	 bustadstorleik og bustaden
sin kapasitet. Dei som ikkje har moglegheit til å busetje seg ut frå eigne ressursar, har dermed eit bu-
stadbehov som gir dei rett til å 	ta imot	 ulike typar gode.

I ei 	marknadstilnærming blir bustadbehovs	omgrepet	 brukt i tydinga av bustadpreferansar	 (Ruud m. f.,
2013)	. Bustadpreferansar har også ulike definisjonar i litteraturen avhengig av problemstilling og fagret-
ning, og kan 	mellom 	anna to	lkast som kva flest individ eller hushald 	ønsker	. Ut frå marknadsaktørane
sin ståstad, medrekna bustadutbyggjarar og andre aktørar på tilbodssida, og også dei som etterspør
bustadar	 (hushalda)	, blir bustadbehov 	tolka 	som subjektive bustadpreferansar eller 	bustadønsker 	(Ytre-
hus, 2001)	. Denne forståinga har 	sitt utspring	 frå 	økonomisk teori	, og 	legg til grunn at 	den mest rasjo-
nelle måten 	å distribuere gode og tenester følgjer av 	ettersp	urnad i 	marknaden. Gjennom 	marknadsun-
dersøkingar og	 folks faktiske val 	av bustad, kan preferansar hjelpe 	med	 å påverke bustadbygging og
utbyggingspr	osessar.

Det er likevel ikkje uproblematisk å bruke preferansar i samanheng med bustadforsyning 	(Ruud & m.fl.,
2014)	. For det fyrste blir det teke for gitt ein perfekt marknad	, der aktørane 	er 	forventa å ha all nødven-
dig kunnskap om bustadmarknaden	, som preferansane deira blir baserte på. Men i praksis er det stor
variasjon i kva befolkninga veit om bustadmar	knaden og kva ressursar dei har. For de	t andre legg øko-
nomiske evn	er avgrensingar på folk si oppnå	ing	 av 	sine 	preferansa	r, og ettersom bustad er kostbart	, er
det mange som har eit bustadkonsum som 	er avvikande 	frå kva dei 	ønsker seg, eller har ambisjonar om
å oppnå.

Bustadbygging som 	tek utgangspunkt	 i folk sine ønske om bustadtypar og bustadformer	, kan dermed
føre til 	konfliktar, 	då individuelle preferansar overstyrer objektive behov. Dette tyder då at	 bustadetter-
spurna	den	, som blir skapt av dei private aktørane i marknaden	, ikkje	 stemmer 	ikkje	 overeins	 med bu-
stadbehovet 	jf. bustadpolitikken.
Kv	a er b	ustadb	ehovet i Bergen kommune og omlandskommun	ane?
I tråd med diskusjonen over vil vi vidare 	undersøke 	bustadbehovet for ulike bustadtypar i Bergen kom-
mune og omlandskommunane. Vi bruker bustadpreferanseundersøkinga 	til 	å kartleggje hushald	a sine
bustadpreferansar, m	ellom anna	 kva slags 	bustadar	 desse hush	aldstypane etterspør, og vurdere korleis
desse preferansane stemmer overeins med den gjeldande bustadmassen. Vidare diskuterer vi kommu-
nane sitt syn på bustadbehovet i sine	 respektive 	kommunar. Til slutt ser vi på bustadbygginga og disku-
terer bustadbyggjar	ane sine utfordringar 	knytt 	til å møte 	etterspurnad 	versus bustadbehov i bustad-
utviklinga.
Bustadmarknadsundersøkinga
I bustadmarknadsundersøkinga	, som blei 	gjennomført 	i Bergen med omlandskommunar i 2019	, blei ein
betre kjent med befolkninga sine ønske	r og planar om bustad og flytting. Undersøkinga viser at eldre	,

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 202	1/20	 	39

særleg	 i omlandskommunane 	ønsker 	seg mindre 	bustadar	, enn dei bur i i dag	, som er enklare og betre
tilrettelagt for alderdom. I omlandskommunane	 er delen eine	bustadar	 høg. Ein 	stor 	del 	av 	dei 	eldre i
omlandskommunane bur i dag i eine	bustadar	, og dei som 	opplyser om	 å ha flytteplanar ønske	r å flytte
til leilegheiter. Barnefamiliar 	opplyser	 også at dei i stor grad bur i eine	bustadar	 og småhus i dag.	 Barne-
familiar med flytteplanar 	ønsker 	framleis å bu i eine	bustadar	, men 	ønsker 	meir areal, både i Bergen og
omlandskommunane. Fokus på bustadstorleik er naturleg når ein får barn, og det er kanskje mest pre-
kært i Bergen	, der det i utgangspunktet bur 	fleir	e folk	 i relativt små 	bustadar	 (Plan	- og bygningsetaten,
2020)	.

Unge i alderen 30	-44 år utan barn bur også i størst grad i eine	bustadar	 og småhus i dag, men 	fleire i
denne aldersgruppa	 bur også i leilegheit	, samanlikna med barnefamiliane. Blant dei unge utan barn, er
de	t stor variasjon mellom omlandskommunane i kva slags bustad dei 	ønsker 	å flytte til. I dei tidlegare
kommunane Lindås og Os 	ønsker 	flest å flytte til einebustad	. I Askøy 	ønsker 	mange også å fly	tte til små-
hus, 	medan 	i Fjell har ein stor 	prosentdel 	opplyst at dei 	ønsker 	å flytte til leilegheit. I Bergen er ønsk	et
blant dei med flytteplanar motsett. Her bur unge utan barn i 	større 	grad i leilegheiter	, og 	ønsker 	å flytte
til einebustad og/eller småh	us. Unge utan barn i både Bergen og omlandskommunane ser ut til å vere
relativ	t tilfreds	e med storleiken på bustaden sin.
Bustadtypesamansetjinga er 	tilstrekkel	eg for eldre sine preferans	ar, men 	i no	ko	 mindre grad
for barnefamili	ar
Funna i bustadpreferanseundersøkinga tyder på at det er ein 	betydeleg	 etterspurnad 	etter små og mel-
lomstore 	bustadar	 i omlandskommunane.	 Bustadpreferansane til eldre og unge utan barn sett opp mot
bustadtypesamansetjinga i om	landskommunane, tilseier at det er altfor mange eine	bustadar	 og for få
leilegheiter i bustadmassen	 i omlandskommunane	. I omlandskommunane ligg einebustaddelen på
rundt 70 prosent 	(Figur	 4.1), medan 	rundt 55 prosent av hushalda består av aleinebuande og par utan
barn 	(Figur	 4.2). Til samanlikni	ng ligg leilegheitsdelen i omlandskommunane på rundt 10 	prosent.
Figur	 4.1: 	Fordeling av 	bustadtypar

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

72%	68%
25%
68%	72%
18%
25%	25%	21%	18%
10%	8%
50%
11%	10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Alver	Askøy	Bergen	Bjørnafjorden	Øygarden
Einebustad	Småhus	Leilegheit

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	40

Figur	 4.2: 	Fordeling av hushald

Kjeld	e: SSB og Vista Analyse

Gjeldande hushalds	- og 	befolkningsprognosar viser i tillegg 	ei 	sterk auke 	av eldre i omlandskommu-
nane fram mot 2030	 – ei 	sterkare	 vekst	 enn i dei yngre aldersgruppene	, samt 	finn vi 	vekst i tal aleine-
buande og par utan barn, sjå 	Figur	 4.3. Dersom 	etterspurnaden 	frå denne befolkningsgruppa og desse
hushal	dsgruppene rettar seg mot leilegheiter, vil dette kunne 	føre til 	ein høgare 	etterspurnad 	etter
leilegheiter i 	åra	 framover	, og som potensielt vil kunne overstige tilbodet av leilegheiter i bustadmark-
naden i dag.
Figur	 4.3: 	Endring i hushald frå 2020 til 2030 etter type i absolutte tal

Kjeld	e: SSB	 og Vista Analyse

Barnefamiliar utgjer også ein stor 	del 	av hushalda i omlandskommunane på rundt 30 prosent. I Askøy
ligg delen litt høgare enn i dei andre omlandskommunane. Gitt den gjeldande bustadtypesamansetjinga
i omlandskommunane i dag, betyr 	det at omlandskommunane har tilstrekkeleg med eine	bustadar	 til å
møte 	etterspurnaden 	og bustadpreferansane frå store hushald og barnefamiliar. Men det er under
0%	10%	20%	30%	40%	50%
Alver
Askøy
Bergen
Bjørnafjorden
Øygarden
Aleinebuande	Par utan barn	Par med barn	Eineforsørgjar	Andre
0	500	1 000	1 500	2 000	2 500	3 000	3 500	4 000	4 500	5 000
Øygarden
Bjørnafjorden
Bergen
Askøy
Alver
Aleinebuande	Par utan barn	Par med barn	Eineforsørgjar	Andre

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	41

føresetnad om ein rotasjon i bustadmarknaden	, ved at eldre flytter frå eine	bustadane	 sine og på 	den
måten frigjer 	ein	ebustadar	 til barnefamiliane.

I Bergen kommune er biletet 	noko 	annleis. Her er det ein 	større del 	aleinebuande og par utan barn (	til
saman 	2/3 av hushalda)	, enn i omlandskommunane. 	Her	 utgjer 	også 	leilegheiter halvparten av 	alle 	bu-
stadane	, noko som isolert sett 	viser	 at bustadtilbodet samsvar	ar i større grad med bustadpreferansane
til den eldre befolkningsgruppa, men i mindre grad med dei yngre sine preferansar i bustadmarknads-
undersøkinga.

Det vi	ktigaste skilet frå omlandskommunane er likevel at ein 	stor del	 av leilegheitene i Bergen er relativt
små (under 50 kvm	.), og det finst få store leilegheiter (over 100 kvm	.), sjå 	Tabell 	4.2. Bustadpreferanse-
undersøkinga viser at det i hovudsak er unge einslege, unge par utan barn og til ein viss grad eldre som
ønsker 	å bu i leilegheiter under 100 kvadratmeter, 	medan 	unge med barn ønsker 	bustadar	 som er over
100 kvadratme	ter. Det betyr at det kan vere utfordrande for barnefamiliar å finne seg store nok leileg-
heiter i Bergen.
Tabell 	4.2: 	Leilegheiter 	i kommunane fordelt på s	torleik
Leilegheit	, areal	 	Alver	 	Askøy	 	Bergen	 	Bjørnafjorden	 	Øygarden
Under 50 kvm	 	9 %	 	3 %	 	24 %	 	16 %	 	7 %
50	-99 kvm	 	77 %	 	65 %	 	66 %	 	70 %	 	78 %
100	-159 kvm	 	12 %	 	28 %	 	9 %	 	11 %	 	14 %
160	-199 kvm	 	1 %	 	3 %	 	1 %	 	0 %	 	1 %
Over 200 kvm	 	1 %	 	2 %	 	0 %	 	1 %	 	0 %
* Inkl. 	bustadar	 med ukjent areal	.
Kjeld	e: SSB og 	Vista Analyse	.

Vi ser også at 	prosent	delen småhus og eine	bustadar	 i Bergen ligg på 25 prosent kvar og at ein 	mange
unge	, både med og utan barn	, opplyser at dei 	ønsker 	å flytte til einebustad og småhus. Bustadpreferan-
sane til hushaldsgruppene i Bergen ser 	derfor ut til å 	samsvare 	i større grad med bustadtilbodet i den
gjeldande bustadmassen	, enn i omlandskommunane. Likevel er nok bustadtypesamansetjinga 	sett 	i lys
av bustadstorleik noko mindre moden for barnefamiliar	, enn andre hushaldsgrupper i Bergen.
Bustadtilbodet	 samsvar	ar til ein viss	 grad med b	ustad	behov	a
Figur 	4.4 gir ei oversikt over 	bustadbygginga dei siste ti 	åra	. Den vi	ser at leilegheitsbygginga er relativt
stor	 samanlikna med tilførsla av eine	bustadar	 og småhus, noko som er i tråd med bustadpreferansane
til innbyggjarane i kommunane og kommunane sin bustadstrategi. Men vi ser også at det framleis blir
bygd 	ein god del eine	bustadar	 og småhus. Bustadbygginga i omlandskommunane samsvar	ar derfor	 til
ein vis	s med 	behova i desse kommunane.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	42

Figur 	4.4: 	Endring	 i bustad	typar	 mellom 2011 og 2020, tal

Kjeld	e: SSB og Vista Analyse

I Bergen er leilegheitsdelen og 	-bygginga på eit høgt nivå, men det blir også 	tilført ein god del småhus
og eine	bustadar	. Isolert sett viser dette at bustadtilbodet samsvar	ar godt med 	etterspurnaden 	til inn-
byggjarane. Men i bustadpreferanseundersøkinga finn ein 	likevel 	at unge utan barn og barnefamiliar i
Bergen 	ønsker 	å flytte til 	einebustad og/eller småhus. Samtidig	 er 	¼ av 	bustadane	 høvesvis einebustad
og småhus, og heile 70 prosent av 	bustadane	 som er bygd siste fem år er leilegheiter. I tillegg 	uttrykk	er
mange av desse hushaldstypane at dei 	ønsker 	seg leilegheit over 100 kvadratmeter. Men i Bergen er
berre 10 prosent av leilegheitene over 100 kvadratmeter.

I Bergen	 er 	det også	 eit politisk ønske om fleire barnefamiliar i sentrum og sentrumsområda 	(Plan	- og
bygningsetaten, 2	020)	. Ettersom det er få store leilegheiter tilpassa store hushald i Bergen	, bidreg 	dette
til at bustadtilbodet og 	-bygginga samsvar	ar i noko mindre grad til dette politisk motiverte bustadbeho-
vet. Økonomi speler nok ei viktig rolle i mangelen på stør	re leilegheiter i Bergen. Det er fordi høge bu-
stadprisar fører til at barnefamiliar ikkje har råd til å betale for det ekstra arealet dei har behov for 	– då
er det heller ikkje lønnsamt for bustad	utviklar	ar å bygge 	store leilegheiter. 	Det tyder på at 	bustadtilbo-
det ikkje samsvar	ar like godt med bustadbehovet for desse hushaldstypane i Bergen.
I tillegg etterlyser kommunen fleire mindre leilegheiter for å huse 	små, 	vanskelegstilt	e hushald. Dette
behovet må seiast å vere godt dekk	a av bustadtilbodet og 	-bygginga.

Totalt sett er det dermed 	noko svakt	 samsvar mellom bustadtilbodet og bustadbehovet i Bergen kom-
mune.
Bustad	bygging	 etter b	ustad	behovet 	til vanskel	egstilte er utfordr	ande
I samtale med 	ein 	privat bustadutbyggjar i Bergen, finn vi at det kan ver	e utfordrande å 	bygge 	bustadar
etter bustadbehova som er politisk definerte. 	Bustadutvikling og utbyggingsprosessar 	tek 	hovudsak 	om-
syn til 	bustadpreferansar og 	bustadetterspurnaden 	i marknaden, som inneber at bustadbygginga ikkje
nødvendigvis svar	ar godt til det politisk motiverte bustadbehovet.

I bustadpolitikken har kommunane eit ansvar for å 	syte 	for at bustadmarknaden fungerer godt for alle.
Det inneber at det blir 	bygd 	bustadar	 som følgje av den demografiske utviklinga (bustadbehovet gene-
relt), men også til 	mellom 	anna vanskelegstilte i marknaden (bustadbehovet for vanskelegstilte), 	til
832	636	997	1366	1685
748	903	808
1228
2448
626	298	677
1013
10	574
2206	1837	2482
3607
14	707
100
1 000
10 000
Alver	Askøy	Bjørnafjorden	Øygarden	Bergen
Einebustadar	Småhus	Leilegheiter	Sum

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	43

dømes 	personar som slit med å kome inn på den private marknaden eller persona	r som har tilleg	gsut-
fordringar.

Dagens situasjon	, ifølgje fleire av kommunane	, er at det er nok 	bustadar	 i marknaden, men at bustad-
samansetjinga er feil. Dette handlar om balansen mellom bustadtype og tal	et på	 bustadar	. I 	samsvar
med	 diskusjonen over	, er det eit særleg 	behov for leilegheiter i kommunane	, som gir befolkninga fleksi-
bilitet i val av buform. Hovudutfordringa til 	spesielt 	Bergen kommune i fordelinga av kommunale 	busta-
dar	 er likevel å få tak i store nok 	bustadar	 til familiar med barn	, og mindre 	bustadar	 til pe	rsonar med
tilleggsutfordringar.

I idé	verkstaden	 med kommunane fortel dei om utfordringar 	knytt 	til å finne 	bustadar	 til vanskelegstilte.
Vanskelegstilte slit ofte med å kome inn på den private bustadmarknaden	, og har ofte eit lågare bustad-
behov. Ut frå eit velferdsperspektiv bør derfor noko av bustadbygginga 	rettast	 mot desse gruppene.
Private bustadutbyggjarar oppleve	r likevel at det er utfordrande å rette bustadbygginga mot behovet til
vanskelegstilte. Ein privat utbyggjar vi har intervjua erkjenner at utbyggjar i bustadprosjekt har eit sam-
funnsansvar for å møte alle bustadbehova i marknaden, men at dei driv kommersie	lt og er nøydde til å
vektleggje lønnsemd og salsrisiko i prosjekta sine.

Bustad	utviklaren viser 	mellom 	anna til eit småhusprosjekt i Alver kommunar der selskapet fekk tilgang
til ei kommunal tomt mot å byggje rimelege 	bustadar	. Bustadane	 var	 tenkt til	 ressu	rssvake personar
med lågt	 bustadbehov	, og	 som ønskte seg inn i bustadmarknaden. Det viste seg at desse 	bustadane
ikkje var lette å selje, noko som kan tenkjast å ha medført økonomiske tap for utbyggjar. Eksempelet
viser at det kan vere stor risiko for 	private utbyggjarar å 	bygge 	etter bustadbehov som er politisk defi-
nert, og understrekar kvifor marknaden i stor grad 	rettar	 seg til bustadpreferansar og bustadetterspør-
sel i bustadbygginga. Det betyr at det kanskje ikkje blir 	bygd 	bustadar	 for dei gruppene i marknaden som
har størst behov utan politisk motiverte 	insentiv	, som må til for å få til slike prosjekt.
4.1.2	 	Det er for l	åg	 rotasjon i b	ustadmarknaden	 i våre kommun	ar og bydel	ar
Ifølge 	bustadpreferanseundersøkinga blir eldre, som i stor gra	d bur i einebustad, 	oppmoda 	til å bli bu-
ande lengst mogeleg i heim	ane 	sine, 	medan	 barnefamiliar 	ønsker 	seg større bustadareal 	- gjerne i ein
einebustad. Det blir hevda at resultatet av dette er for liten rotasjon i einebustadmarknaden. For liten
rotasjon i	 einebustadmarknaden er ei velkjent problemstilling i bustadpolitikken. I ein rapport 	om kom-
munen som aktiv bustadpolitisk aktør	 blir 	dette 	peik	a på som ei av hovudutfordringane i storbyregion	ar
og regionar med mellomstore by	ar (Asp	lan Viak, 2018)	. Utfordringa ligg i at nybygginga av leilegheiter
ikkje hjelper til å	 frig	jer	e eine	bustadar	 til barnefamiliar slik det blir forventa.

Å prioritere 	leilegheitsbygging	 for eldre slik at desse 	frigjer	 eine	bustadane	 som passar for barnefamiliar,
er førebels ikkje ein uttalt strategi i Bergen kommune sine styringsdokument 	(Plan	- og bygningsetaten,
2020)	. Men ettersom byen og regionen har mange eine	bustadar	 og småhus, 	bør 	det bli 	prioritert	 fram-
over	, for å få fart på bustaddynamikken.

I dette delkapittelet tek vi for oss problemstillinga om nybygginga av leilegheiter faktisk 	bidreg 	til at
eldre flytter	, og 	vi ser på 	korleis bustadpreferansane til eldre påverkar flyttemotiva deira. På grunnlag
av dette 	undersøker	 ein	 teikn	 til for lite	 rotasjon i einebustadmarknaden i Bergen og omlandskommu-
nane.
Bustad	bygging og 	-omsetning	ar
Sjølv om Bergen er den største kommunen med	 flest innbyggjarar og 	bustadar	, er bustadveksten på 5
prosent dei siste fem 	åra	 svakare enn i omlandskommunane. Sterkast har veksten vore i Bjørnafjorden

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	44

og Øygarden på 12 prosent	. I Figur	 4.5 ser vi at det har vore ein rikeleg vekst i leilegheitsbygginga i begge
desse kommunane. I Øygarden har tal	et på	 leilegheit meir ein dobla seg frå 2015	, og har auka med 68
prosent	 frå 2015 til 2019	. Også 	småhusbygginga er relativt sterk.
Figur	 4.5: 	Bustadbygging mellom 	2015 og 2019

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

Figur 	4.6 viser at b	ustad	omsetning	ane varier	er my	kje fr	å år til år, 	men	 ein 	kan 	likevel 	sjå ein tendens til
at leil	eghe	itsdelen i b	ustad	omsetning	a i kommun	ane har	 auka	. Figuren viser total omset	jing. Det fins	t
ikkje statistikk som skil mellom omset	jing	a av nye og brukte 	bustadar	.
3%	4%	2%	6%	5%
12%	11%
3%
20%	25%	25%
17%
7%
44%
68%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Alver	Askøy	Bergen	Bjørnafjorden	Øygarden
Einebustad	Småhus	Leilegheit

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad fo	r alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	45

Figur 	4.6: 	Tal b	ustadoms	etnader	 fordelt på bustadtyp	ar

Kjelde	: SSB og Vista 	Analyse

I kommunane Alver, Askøy og Øygarden blir flest eine	bustadar	 omsette, men det 	er 	observert ein 	noko
aukande 	prosentdel av 	leilegheiter i bustadomset	jingsstatistikken også her, 	rett nok	 i noko større grad i
Øygarden enn i dei to andre kommunane. 	Dette kan forklarast med at det i Øygarden 	har blitt tilført
mange leil	eghe	iter i b	ustad	massen de	i siste fem år	a.

Bjørnafjorden skil seg 	tydeleg frå dei andre omlandskommunane	, v	ed	 at leilegheitsdelen i bustadom-
setninga er på nivå med eine	bustadar	. Sjølv om leilegheiter berre utgjer 11 prosent av bustadmassen
og det blir 	bygd 	jamt med både eine	bustadar	, småhus og leilegheiter, har omsetninga av leilegheiter
lege på nivå med einebustadomsetningane heil	t sida	n 2014. I 2019 blei det faktisk så vidt om	sett fleire
leilegheiter enn eine	bustadar	.

I Bergen er langt over halvparten av bustadomsetningane leilegheiter, noko som ikkje er overraskande
gitt den høge leilegheitsdelen i 	kommunen	. Årleg blir det omtrent byg	d halvparten så mange leilegheiter
som ei	ne	bustadar	 og småhus.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	46

De	i eldre sitt flyttemønster antyd	ar rotasjon av e	ine	bustadar
Leilegheitsbygginga i kommunane har sannsynlegvis 	bidrege 	til at fleire eldre har flytt til leilegheit. I
Tabell 	4.3 ser vi ein vekst i 	kor mange 	eldre som bur i leilegheiter frå 2015 til 2019 i omlandskommunane.
Statistikken for kommunane Alver, Bjørnafjorden og Øygarden er basert på dei tidlegare kommunane
Lindås, Os og Fjell	, ettersom det ikkje finst statistikk f	or dei andre tidlegare kommunane. Det totale
biletet for dei nye kommunane Alver, Bjørnafjorden og Øygarden kan derfor vere noko annleis enn det
som 	presenterast	 i tabellen	 under.

I Askøy kommune	 ser vi likevel ein klar v	ekst	 frå 5 til 9 prosent 	av 	eldre som bur i leilegheit frå 2015 til
2019. Over den same perioden 	auka leilegheiter i bustadmassen med	 17 prosent. Einebustaddelen blant
dei eldre har gått ned. Dette kan tyde på at det har vore ein rotasjon i einebustadmarknaden 	i Askøy	,
som	 truleg 	kjem frå nybygging av leilegheiter og eldre som har flytt til desse.

I Bergen er det også vekst i 	leilegheitsdelen blant dei eldre, men veksten er lågare enn i Askøy. Bustad-
massen i Bergen er likevel så mykje høgare enn i Askøy og dei andre o	mlandskommunane at veksten	, i
kombinasjon med ein liten nedgang i einebustaddelen, trul	eg 	kan ha	 bidrege 	til å f	rigjere	 ein god del
eine	bustadar	 i marknaden. Ei medverkande årsak til veksten i både einebustad	- og leilegheitsdelen kan
naturlegvis vere 	auka 	i den eldre delen av befolkninga	 – fleire 	eldre vil isolert sett 	bidra	 til å 	trekke 	opp
den 	delen	 av dei	 eldre s	om bur i alle bustadtypane, og verkar negativt inn på frigjeringa av eine	bustadar
i marknaden.

Også i dei tidlegare kommunane Fjell, Os og Lindås ser vi den same utviklinga	, med v	ekst	 i delen eldre
som bur i leilegheiter og nedgang i einebustaddelen.

I sum tyder desse funna på at nybygginga av leilegheiter kan ha hjelpt til at fleire eldre har flytt til leileg-
heiter dei siste fem 	åra	, og 	som 	dermed 	har bidrege 	til å frigjere eine	bust	adar	 i kommunane.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	47

Tabell 	4.3: 	Delen	 eldre fordelt på 	bustad	typ	ar mellom 2015 og 2019
Personar mellom
67 og 79 år
Bustadtypar	 	2015	 	2016	 	2017	 	2018	 	2019
Bergen kommune
 	Einebustad	 	34 %	 	34 %	 	33 %	 	33 %	 	33 %
 	Småhus	 	27 %	 	27 %	 	27 %	 	27 %	 	27 %
 	Leilegheit	 	39 %	 	39 %	 	40 %	 	40 %	 	41 %
Os kommune
 	Einebustad	 	75 %	 	75 %	 	74 %	 	74 %	 	74 %
 	Småhus	 	15 %	 	14 %	 	14 %	 	14 %	 	14 %
 	Leilegheit	 	10 %	 	11 %	 	12 %	 	12 %	 	12 %
Fjell 	kommune
 	Einebustad	 	82 %	 	81 %	 	80 %	 	76 %	 	74 %
 	Småhus	 	9 %	 	10 %	 	10 %	 	10 %	 	11 %
 	Leilegheit	 	9 %	 	10 %	 	10 %	 	14 %	 	16 %
Askøy kommune
 	Einebustad	 	80 %	 	80 %	 	78 %	 	77 %	 	76 %
 	Småhus	 	14 %	 	14 %	 	14 %	 	15 %	 	15 %
 	Leilegheit	 	5 %	 	6 %	 	8 %	 	8 %	 	9 %
Lindås kommune
 	Einebustad	 	79 %	 	78 %	 	78 %	 	77 %	 	76 %
 	Småhus	 	13 %	 	13 %	 	13 %	 	12 %	 	12 %
 	Leilegheit	 	8 %	 	9 %	 	9 %	 	10 %	 	12 %
Kjelde	: SSB og Vista Analyse
Eldre	 sine	 bustad	preferans	ar
I lys av desse funna er det interessant å 	undersøke 	kva som ligg bak dei eldre sine flyttemotiv og val av
bustad og buformer. Eldre over 65 år blir generelt kjenneteikna ved at dei bur i mindre hushald, og har
behov for mindre 	bustadar	, enn 	til dømes	 barnefamiliar 	(Prognoseseneteret 	AS, 2020)	. I omlandskom-
munane bur mellom 70 og 80 prosent	 av dei eldre mellom 60 og 79 år i eine	bustadar	. I Bergen bur litt
over 30 prosent av dei eldre i eine	bustada	r.

Bustadpreferanseundersøkinga viser at det viktigaste flyttemotivet blant eldre som har flytt eller har
planar om å flytte, er ein enklare og betre tilpassa bustad. Det gjeld både i Bergen og omlandskommu-
nane. 	Samstundes	, når dei blir 	bed	t om å rangere bust	adpreferansar kjem 	det fram 	andre kvalitetar ved
bustaden, som at den har balkong og gode sol	- og utsiktsforhold, 	og 	ein god del 	av dei eldre uttrykker
at bustaden er tilrettelagd for alderdom (tilrettelagt for redusert mobilitet). Dette kan tyde på at bu-
stadbyte for eldre også til ein viss grad handlar om å frigjere tid til å nyte, og ikkje berre 	legge 	til rette
for alderdomen 	(Prognoseseneteret AS, 2020)	.

Samstundes 	er dei eldre i Bergensområdet overraskande positive til 	eigen bustad og b	usituasjon. 	I bu-
stad	preferanse	undersøkinga seier 	svært mange	 av dei eldre seg fornøgd med bustaden dei bur i i dag,
og tilfredsheita blant eldre er høgare enn for yngre aldersgrupper. Dei seier rett nok også at ideell bu-
stadstorleik for li	vssituasjonen deira er noko lågare enn dagens bustad, m	en d	ersom 	dei eldre faktisk er
så fornøgd med dagens bustad som de seier, 	kan dette 	redusere 	sannsynet for at dei vil flytte.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	48

Det er viktig å presisere at dette er oppgjevne preferansar, som ikkje nød	vendigvis presenterer faktisk
åtferd og som nok heller ikkje er basert på fullstendig informasjon om marknaden.

På landsbasis 	ser ein likevel at	 dei 	eldre 	har 	ein lågare flyttefrekvens enn yngre aldersgrupper, noko som
legg ein dempar på rotasjon i bustadmarknaden. Dei siste ti 	åra	 har eldre over 60 år stått for berre 9
prosent av den innanlandske flyttinga 	i eit	 nasjonalt	 høve	, sjå 	Figur 	4.7. Det tyder på at 	til dømes	 ulem-
pene og ubehaget ved å flytte kan 	tenkast 	å dempe behovet for å flytte blant eldre.
Figur 	4.7: 	Gjennomsnitt	leg	 flyttefrekvens siste ti år	, inn	anlands flytting

Kjelde	: SSB og Vista Analyse
Prismekanismen
Prisnivået kan 	tenkast 	å vere avgjerande for om eldre 	vel 	å flytte. 	Figur	 4.8 viser at prisdifferansen mel-
lom leilegheiter og eine	bustadar	 og småhus er 	betydeleg	 for alle kommunane. I Bergen ligg gjennom-
snittleg kvadratmeterpris på eine	bustadar	 og småhus på litt over halvparten av kvadratmeterprisen på
leilegheiter. I omlandskommunane er prisdifferansen størst mellom leilegheiter og småhus. Askøy har
størst prisdi	fferanse, her er 	kvadratmeterprisane	 på småhus i snitt 33 prosent av 	leilegheitsprisane	 og
einebustadprisane 	på 42 prosent	.

Dei store prisdifferansane	, særleg	 i omlandskommunane	, kan vere ei potensiell utfordring for eldre i
overgangen frå einebustad til	 leilegheit	, og 	påverkar truleg	 flyttevalet deira. Eldre b	ur gjerne i eine	bu-
stadar	 som ligg utanfor sentrumsområda	, og dei 	ønsker 	å flytte nærmare sentrum. 	Men i	 sentrumsom-
råda 	er bustadprisane høgare enn i mindre sentrale område	, og i tillegg stig prisane raskare	 der	. I tillegg
er eldre i ein fase i livet der dei ikkje er villig til å	 pådra seg gjeld. Ein bustadutviklar som er intervjua i
samanheng med 	dette prosjektet	, kan fortel	je at eldre ofte er interessert i leilegheiter, men 	trekker 	seg
når dei ser prisen på objektet.
25%
29%
26%
11%
9%
0%	5%	10%	15%	20%	25%	30%	35%
0-19 år
20-29 år
30-44 år
45-59 år
60 år og eldre

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	49

Figur	 4.8: 	Relative	 prisskilnadar	 på	 einebustad, gjennomsnittlege kv	adra	tmeterpris	ar i kroner

Kjel	de:	 SSB og Vista Analyse
Nybygging	 ser ut til å ha 	bidrege 	til at eldre flytt	ar, og 	det oppstår ein 	rotasjon i e	ineb	ustad-
mark	naden
Bustadomsetningane og statistikken over 	kor mange 	eldre som bur i ulike bustadtypar viser teikn til at
leilegheitsbygginga i o	mlandskommunane har 	bidrege 	til at fleire eldre flytter til leilegheit, og at det blir
frigjort eine	bustadar	. Vi finn at effekten er sterkast i Bjørnafjorden og Øygarden, og noko mindre i Alver
og Askøy. Bustadmarknaden i Bergen er svært annleis enn i omla	ndskommunane, men vi finn også teikn
her på at tilv	eksten	 av leilegheiter i bustadmassen har 	bidrege	 til at fleire eldre flytter til leilegheit, og
dermed frigjer eine	bustadar	.

Vidare finn vi at dei eldre er svært tilfredse med bustaden dei bur i i 	dag, noko som dempar flytteplanane
deira. Det er kanskje noko overraskande	, ettersom mange av dei eldre i særleg omlandskommunane
bur i store eine	bustadar	, og gjerne utanfor sentrumsområde.

Mangel på informasjon kan vere ei årsak til låg	are	 mobilitet bla	nt eldre i bustadmarknaden. Sjølv om ein
skulle tru at eldre går mykje ned i bustadstorleik i overgangen frå einebustad til leilegheit, kan mang-
lande informasjon om bustadprisar i sentrumsnære område påverke dei eldre 	sine	 faktiske flytteval.

Vi finn 	nok	o teikn i statistikken på at nybygging av leilegheiter har 	medverka	 til at eldre flytter	, og 	som
igjen fører 	til rotasjon i einebustadmarknaden. Ein skal likevel ikkje gløyme at eldre trivst godt i bustaden
dei bur i i da	g, dei 	er kresne i 	sine 	bustadprefe	ransa	r og 	ønsker	, og dei er ikkje nødvendigvis oppdaterte
på prisnivået i bustadmarknaden. For meir rotasjon i einebustadmarknaden i 	åra	 framover vil det derfor
vere viktig å 	legge 	til rette 	for 	bustadar	 til dei 	eldre	, med fokus på balanse mellom bu	kvalite	tar	, plasse-
ring og kostnadsnivå.
4.1.3	 	Er det nok leige	bustadar	 i kommun	ane og bydel	ane i Bergen	?
Det er vanskeleg å få oversikt over leigemarknaden	, då	 det 	er små og store aktørar, og det er lite kunn-
skap om tilbodet og 	etterspurnaden 	etter leige	bustadar	. Vi vil her 	drøfte	 problemstillinga om det er nok
leige	bustadar	 i kommunane og Bergen	. Dette undersøkast	 ved å 	samanlikne	 og analysere tilgjengeleg
55%	52%	55%
42%
57%	56%
34%
42%
33%	36%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Bergen	Bjørnafjorden	Øygarden	Askøy	Alver
Einebustad	Småhus	Leilegheiter

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	50

statistik	k for leigemarknaden i Bergensområdet	, med informasjon tileigna gjennom intervju med kom-
munane og to profesjonelle utleigeaktørar	, som driv med utleige i Bergen.
Leige	bustadar	 i Bergen og omlandskommunane
Som	 Figur 	4.9 viser	, eig mesteparten av hushalda busett i kommunane 	bustadane	 sin	e, anten som sjølv-
eigar eller dels	-/aksjeeigar. Askøy er kommunen der færrast hushald leiger bustaden dei bur i, 	medan
Bergen har den høgaste delen	 med folk som er	 busette i leige	bustadar	.
Figur 	4.9: 	Eigeform i kommunane	 etter hushald

Kjeld	e: SSB og Vista Analyse

Ser vi på kva 	for	 hushald som leiger bustad i dei ulike kommunane i Bergensområdet, 	Figur 	4.10	, er det
ei klar overvekt av aleinebuande i alle kommunar. I Be	rgen er det ein klart størst	edelen	 som bur aleine	,
der to tredjedelar av hushald	a som leig	er er aleinebuande. Etter aleinebuande	, er par utan barn gjen-
nomgåande den nest største gruppa. Dette er to grupper som i større grad greier seg med mindre og
mellomstore leilegheiter. Til saman utgjer desse to gruppene mellom 70 og 80 prosent.
Figur 	4.10	: 	Type hushald som leiger bustad

83%	86%
71%
83%	83%
17%	14%
29%
18%	17%
Alver	Askøy	Bergen	Bjørnafjorden	Øygarden
Eig	Leiger

Kunnskapsinnhen	ting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	51

Kjelde	: SSB og Vista Analyse

I Bergen er det ei klar overvekt av leilegheiter i utleigemarknaden, både kommunalt og privat. Statistik-
ken som SSB rapporterer om bustadforhold 	(SSB, 2020)	 viser leigeforhold etter bygningstype. Det er ein
skilnad 	mellom bygni	ngstype og bustadtype. 	Til dømes	 vil ein som leiger ein hybel eller leilegheit tilknytt
ein einebustad eller småhus bli registrert som ein som leiger i bygningstype einebustad eller småhus.
Denne leigeforma er svært vanleg i område der bustadmassen i størr	e grad består av eine	bustadar	 og
småhus	, slik som i kommunane rundt Bergen.

SSB har hjelpt med å 	ordne 	statistikken	, slik at vi kan skilje ut dei som leiger i bygningstype einebustad
med hybelleilegheit, sokkelleilegheit o	g liknande	 Vi har karakterisert desse under leilegheit. 	Dette styr-
kar	 statistikken slik at det er meir samsvar mellom kva 	for 	hushald som leiger og kv	a bustadtypar dei
leiger. Som vi ser av 	Figur 	4.11	 er 	talet på dei 	som leiger ei	n leilegheit tett oppunder halvparten i kom-
munane rundt Bergen. Det vil	 framleis vere uvisser i statistikken ettersom hyblar og leilegheiter i to-
mannsbustad, rekkjehus og terrassehus ikkje er mogeleg å skilje ut, 	samstundes 	som det kan vere ein
del feilregistreringar i Matrikkelen. Tala 	som er 	presenterte i 	Figur 	4.11	 er sannsynlegvis framleis over-
representert 	blant	 dei 	som leiger einebustad og småhus i kommunane rundt Bergen.
Figur 	4.11	: 	Hu	shald	 som lei	ger etter b	ustad	type

Kjeld	e: SSB og Vista Analyse

Den prosentdelen som syner kva for bustadtype som leigast mest, speglar nødvendigvis ikkje tilgjenge-
legheita etter slike bustadtypar på Finn.no. Der finn 	vi eit overtal av leilegheiter i alle kommunar. Størst
prosentdel 	av 	einebustader	 finn vi på Askøy og Øygarden. Desse kommunane har også høgast tal på kor
mange einebustadar og småhus som finst i leigebustadmassen.	.

Figur 	4.12	 viser eit augnebli	nksbilete på Finn.no. over tilgjengelege 	bustadar	 med total	 oversikt over
tilgjengelege leige	bustadar	 (tal over søyle) og fordeling på bustadtypar. Som forklart over kan det 	verke
som at 	tala på 	eine	bustadar	 og småhus i 	Figur 	4.11	 er for høg	. Det er om lag 70 prosent	 av hushalda
som er aleinebuande eller par utan barn,	 og	 det	 verkar	 derfor ikkje logisk at 	prosentdelen 	på 	einebustad
og småhus er om lag 50 	prosent	 samla i kommunane rundt Bergen. Det v	erkar	 som at 	Figur 	4.10
5%
26%
30%	29%
23%
16%	19%	22%	22%	22%
66%
43%	41%	44%
40%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Bergen	Bjørnafjorden	Øygarden	Askøy	Alver
Einebustad	Småhus	Leilegheit	Andre

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	52

samsvar	ar betre med 	Figur 	4.12	, som viser tilgjengelege 	bustadar	 på marknaden	, enn med 	Figur 	4.11
som viser kva bustadty	par hushalda leiger.
Figur 	4.12	: 	Tilgjengel	ege 	lei	ge	bustadar	 etter b	ustad	type på 	Finn.no	 19.april 2021

Kjelde	: Finn.no og Vista Analyse

Statistikk for det gamle fylket Hordaland vis	er at dei som leiger bustad bur 	betydeleg	 meir trong	t enn
dei som eig bustad	. Denne skilnad	en kan tyde på at det anten ikkje er nok 	av 	større 	bustadar	 til utleige,
eller at hushalda som leiger anten ikkje er villig	 til å betale	 leigeprisen	, ikkje 	har råd 	til leigeprisen, 	eller
at dei større 	bustadane	 ikkje er 	lokalisert 	der dei 	ønsker 	å leige. Vi ser av 	Figur 	4.13	 at 	den prosentdelen
som bur trongbudd og leiger veks drastisk etter kor mange barn det er i hushaldet. For hushald med tre
barn eller fleire b	ur om lag tre av fire leigetakarar trong	t, medan	 blant 	tilsvarande familiar som eig 	bur
ein av fire trong	t, etter SSB sin definisjon av trongbudd	 hushald	.
Figur 	4.13	: 	Hushald som bur trongt	 i Hordaland 2019

Kjeld	e: SSB og Vista 	Analyse
13	21	779	21	45
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
Alver	Askøy	Bergen	Bjørnafjord	Øygarden
Einebustadar	Småhus	Leilegheit
5%	2%
7%
14%
24%
13%	9%
20%
46%
73%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
I alt	Ingen barn	1 barn	2 barn	3 barn eller fleire
Eig	Leiger

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	53

Utleigeaktørar i Bergen og omlandskommunane
Ifølge 	SSB 	si l	eigemark	na	dsundersø	kning	 frå 2019 og 2020 er mellom 5 og 6 prosent av leige	bustadane
i Bergen kommunale. I tillegg har Studentsamskipnaden 5 300 	bustadar	 tilgjengeleg	e i Bergen, noko som
utgjer omt	rent 3 prosent av leige	bustadane	 i byen	, ifølge 	undersøkinga. Alle student	bustadane	 bidreg
nok til å forklare den relative høgare delen 	av 	hushald som leiger bustad i Bergen	, samanlikna med dei
andre kommunane. Bergen kommune opplyser om at dei eig omtrent	 5 300 kommunale 	bustadar	 som
blir leigd ut. I tillegg kjem 	bustadane	 som kommunen har 	leigd 	inn til 	framleige.	 Ifølge 	SSB (sjå	 Tabell
4.4) er det totalt 5 530 	bustadar	 som blir disponerte av kommunen, 	og 	av desse eig kommunen 4 500
bustadar	.
Tabell 	4.4: 	Kommunale 	lei	gebustadar	 i 2020
Alver	 	Askøy	 	Bergen	 	Bjørnafjorden	 	Øygarden
Kommunalt disponerte 	bustadar	 	353	 	299	 	5 530	 	392	 	290
Kommunal	t eigde 	bustadar	 	377	 	307	 	4 509	 	326	 	583
Kjeld	e: SSB

Leigemarknadsundersøkinga 	dekker 	berre leigemarknaden i utvalde by	ar, og det 	finst derfor ikkje tilsva-
rande oversikt over utlei	gekategori	ar 	i omlandskommunane. 	Tabell 	4.4 vis	er likevel SSB si oversikt over
kommunalt disponerte og e	igde	 bustadar	 i omlandskommunane. I 	idé	verkstaden	 med kommunane 	ga	v
kommunane	 ut 	sine eigne tilgjengelege tal over kommunalt disponerte 	bustadar	. Bjørnafjorden 	hadde
i underkant av 300 	bustadar	, Alver i underkant av 400 leige	bustadar	 og Øygarden mellom 600 og 700
leige	bustadar	.

Frå 	leigemark	nad	sundersøkinga	 finn vi at private aktørar dominerer utleigemarknaden i Bergen. Dei
private gardeigarane disponerer om lag 30 prosent av leige	bustadane	, og litt meir enn 60 prosent 	vert
lei	gd	 ut av	, eller gjennom andre	, privatpersonar. Dei andre kommunane 	viste til 	at det også er mange
private aktørar i deira kommunar, og fleire kommunar, inklusiv Bergen, framleiger 	bustadar	 gjennom
private gardeigarar i tillegg til dei 	bustadane	 dei sjølv eig.

Kommunane har varierande	 portefølje av bustadtypar tilgjengeleg. I Bergen og Bjørnafjorden eig og
leiger kommunane ut mest leilegheiter og har berre nokre få eine	bustadar	 i porteføljane sine. I Bjørna-
fjorden kan dette tyde på at det er dei private aktørane som i størst grad leige	r ut eine	bustadar	, og i
tillegg 	viste 	kommunen 	til 	at det internt i kommunen 	bli	r annonsert	 fleire 	bustadar	 til leige i Os	, enn i
Fusa. 	I Alv	er og Askøy kommun	e vert det fyrst og fremst leigd ut 	småhus og somme eine	bustadar	. Alv	er
har i tillegg ein god del leilegheiter i porteføljen sin.
Utfordringar i utleigemarknaden
Målgruppa til kommunane er vanskelegstilte på bustadmarknaden	, som typisk inkluderer familiar med
mange barn og personar med tilleggsutfordringar. Desse etterspør 	i hovudsak 	bustadar	 med lengre lei-
geforhold. Hovudutfordringa i arbeidet med å busetje desse gruppene knyter seg til bustadtypesaman-
setjinga i leigemarknaden. Øygarden kommune 	uttrykte 	til dømes	 at dei har nok 	bustadar	, men ikkje
riktige 	bustadar	 til barne	familiar og personar med tilleggsutfordringar. Også i Bjørnafjorden manglar
kommunen store nok 	bustadar	 til barnefamiliar, og det er spesielt mangel på 	bustadar	 med meir enn
tre 	soverom i kommunen sin bustadportefølje. Det er også mange einslege eldre i Bj	ørnafjorden som
har behov for hjelp, men her opplever Bjørnafjorden kommune at tilbodet er tilstrekkeleg.

Både i Bergen og Alver kommune slit ein fyrst og fremst med å finne 	bustadar	 til personar med tilleggs-
utfordringar, og 	etterspurnaden 	etter 	bustadar	 for denne målgruppa aukar. I Alver 	peikast det	 på at
dagens bustadmasse ikkje fungerer	, og at det ikkje finst riktige bustadtypar til kommunen sine

Kunnska	psinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	54

leigetakarar. Bergen kommune 	uttrykte 	derimot at hovudutfordringa er å finne bustadområde til gruppa
med tilleggsutfordringar. Resultatet av dette er at dei som slit i den private marknaden ofte har lang
ventetid på kommunal bustad i Bergen.

Dei fleste kommunane har standard leigekontraktar 	på 	tre 	år, og i nokre tilfelle ubestemt tidshorisont,
som 	følge 	av husleigelova og vilkår for tilskot frå Husbanken. Nokre kommunar ser likevel at enkelte
hushald bur ganske mykje lenger enn 	tre 	år i 	leigebustaden	. Dette legg ytterlegare press på bustadtil-
bodet i leigemarknaden, særleg der det er mangel på enkelte bustadtypar. I Bjørnafjorden er dette 	til
dømes	 ofte låginntektsfamiliar	, som har vanskar med å finne bustad med tilsvarande areal på den pri-
vate marknaden, 	medan	 andre kommunar slit med tilgangen	 på mindre bustadtypar.

Gjennom intervju med to 	kommersielle	 aktørar i leigemarknaden i Bergen var inntryk	ket deira at alle
typar hushald er i leigemarknaden. For den eine aktøren var det størst trykk blant studentar og innvand-
rarar,	 medan	 den andre aktø	ren hadde ein meir 	differensierande 	brukarmasse, beståande av alt frå
eldre som har selt einebustaden sin for å frigjere kapital, par med barn	 og	 einslege forsørgjarar	, til stu-
dentar som 	ønsker 	god bukvalitet. Dei som er i arbeid har typisk eit lengre leig	eforhold, 	medan	 det er
større gjennomtrekk blant studentane	, som har kortare tidshorisont	, på leigeforholdet.

Informantane opplever dagens marknad i Bergen som at det er «leigetakar sin marknad	». Dei meiner
de	t er nok 	bustadar	 tilgjengeleg og	 at folk har hatt mykje å velje i	. Likevel er inntrykket til eit av utleige-
føretaka at det er for få gode leige	bustadar	 i marknaden. Dei profesjonelle aktørane stadfestar også at
utleigemarknaden er sterkt prega av leilegheiter og mindre 	bu	stadar	.
Er det nok lei	ge	bustadar	 i Bergensområdet?
Basert på tilgjengeleg statistikk frå SSB, augnebli	nksbilete på Finn.no og gjennom intervju med kommu-
nane og 	kommersielle	 utleigarar, teiknar det seg eit bilete om hypotesen rundt mangel på leige	bustadar
stemmer. 	Vi finn at de	t er tilstrekkeleg tal 	bustadar	 tilgjengelege i leigemarknaden, men 	at 	det er 	eit
avvik i tilgjengelegheit og behov	et for enkelte typar 	bustadar	. Det er spesielt tilgangen på litt større
objekt	, som kan huse familiar med fleire barn	, de	t verka	r å vere mangel på, 	og 	særleg i sentrale område.

Det v	erkar	 også å vere behov for fleire kommunale 	bustadar	 som har «riktig» plassering	, til personar
innan rus og psykiatri. Her bør det 	gjennomførast	 ei gr	undig evaluering for kva som er «riktig» plassering
av desse 	typar 	bustadar	. I denne rapporten har vi ikkje 	teke stilling til kva som er riktig plassering, med
omsyn til kommunale bustadar 	for vanskelegstilte personar	. I tillegg 	kan hyblifisering av sentrum og
tendensen til aukande avvik mellom kvalitet og pris vere eit teikn på at det er eit behov for fleire små
og/eller rimelege utleigeleilegheiter i Bergen sentrum.
4.1.4	 	Er det tilfredsstill	ande f	orhold mellom kvalitet og pris i lei	gemark	naden	?
Fylkeskommunen og kommunane er opptekne av å sikre god kvalitet i og rundt 	bustadar	 når dei utfor-
mar reguleringsplanar, særleg med tanke på fysiske forhold som lys, luft, støy og grøntareal. 	I det føl-
gande 	undersøker	 vi om 	tilhøvet 	mellom kva	litet og pris i leigemarknaden er tilfredsstillande eller ikkje.
For å kaste lys på problemstillinga tek vi utgangpunkt i informasjon	 vi har	 tileigna gjennom intervju/	verk-
stad	 med kommunane og 	kommersielle	 utleigeaktør	ar.

Leigeprisane er i hovudsak styrt 	av marknaden i kvar enkelt kommune. Bergen skil seg frå omlandskom-
munane 	ved 	at Bergen er ein relativt stor by	, med ein tydeleg sentrumskjerne og sentrumsnære om-
råde, som	 bidreg	 til store 	prisskilnadar 	internt i kommunen. Men det blir også observert store geogra-
fiske 	prisskilnadar 	i omlandskommunane.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	55

Det kan likevel synast 	å vere 	ein større variasjon mellom Bergen og omlandskommunane når det gjeld
kvaliteten på utleige	bustadar	. Områda som opplever pres	s i leigemarknaden, ligg gjerne i sentrumsnære
område og har generelt høgare leigepris og lågare bustadstandard	, enn mindre pressa område. Forhol-
det mellom pris og kvalitet handlar derfor fyrst og fremst om avstand til sentrumsområde 	- dess nær-
mare sentrum	, dess høgare er leigeprisen, og dess lågare er forventa bustadstandard. For det andre kan
eigarforholdet påverke bustadstandard positivt. Privatpersonar som leiger ut privateigd bustad eller de-
lar av sin eigen bustad legg meir vekt på vedlikehald og verds	et standarden på bustaden i større grad	,
enn kommersielle aktørar og kommuna	r, slik at forholdet mellom pris og kvalitet er meir tilfredsstil-
lande.
Lei	gepris	ane er hø	ga	re i s	entrum og sentrumsnære områd	e
Kommunane opplyser om at ein ser geografiske 	prisskilnadar 	i utleigemarknaden. 	Skilnadane 	 er i stor
grad styrt av bustaden si lokalisering, der mindre sentrale utleige	bustadar	 har lågare pris enn meir sent-
rale utleigeobjekt. I sentrumsnære område i Bergen	 og i regions	- og lokalsentera i omlandskommunane
er leigeprisane	, ifølge 	 kommunane	, høgare enn i områda utanfor.

Utleige	bustadane	 i Bergen ligg hovudsakleg veldig sentralt; «innanfor gule bussar», ifølge kommunen.
Kommunen 	opplyste 	at 	det er fleire 	leigebuarar i sentrum enn i andre delar av kommunen. Det 	følger
mellom 	anna av at sentrumsområda er attraktive	, i tillegg til	 plassering	a av studiestadene i byen. Føre-
bels er det berre Bergen kommune som tilpassar leigeprisane etter gjengs leige	-prinsippet, og gjennom
prisstatistikken sin ser kommunen ein tydeleg 	prisskilnad 	mellom ulike geografiske delar i kommunen.
Leigeprisane er 	til dø	mes	 rimelegare i bydelen Arna	, som ligg nord i kommunen	, enn i Bergen sentrum.
Hyblifisering	2 av sentrum er ei utfordring i Bergen	, ifølg	e kommunen	, som gjer at leigeprisane også va-
rierer ein del 	 der	, men er framleis høgare enn i områda utanfor bykjernen. Det tyder på at geografiske
prisskilnadar 	i leigemarknaden i Bergen i stor grad handlar om avstand til sentrumsområde.

Også i Alver kommune hjelper studietilboda i Knarvik og Frekhaug til 	auka	 attr	aktivitet og høge leigepri-
sar (på nivå med Bergen) i den private marknaden samanlikna med resten av kommunen. I Øygarden er
det rimelegare å både eige og leige lengst nord og sør i kommunen. Øygarden kommune opplever at
pris ofte trumfar kvalitet og at geo	grafiske 	prisskilnadar 	har stor samanheng med kvaliteten på 	busta-
dane	.

I Bjørnafjorden har kommunen 	arbeidd 	for å harmonisere leigeprisane mellom dei to tidlegare kommu-
nane Fusa og Os, men opplever at det framleis finst geografiske 	prisskilnadar 	med høga	re prisnivå i Os.
Denne prisskilnaden	 skuldast fyrst og fremst at hovuddelen av utleige	bustadane	, både kommunalt og
privat	, ligg i Os. I Os er det mange privatpersonar som typisk leiger ut 	delar	 av eigen bustad. I tillegg har
det kome fleire private utleig	arar	, som 	følge 	av auka press i leigemarknaden i Os.
Kvalitet 	er	 sterkt relatert til utlei	gar	, og 	lokalisering
Omlandskommunane er godt kjent med marknadsprisane i områda sine og 	opplyste 	at lei	geprisen	 på
kommunale 	bustadar	 ligg noko lågare enn privat utleige. Kommunane sit med inntrykk	et av at pris	skil-
nad	en 	skuldast lågare standard i dei kommunale leige	bustadane	 enn i dei private leige	bustadane	. Ei
årsak til dette kan 	ligge 	i eigarforholdet til utleigeobjektet. Det er 	til d	ømes	 mindre rotasjon av eigde
enn leigde 	bustadar	, og sjølveigarar gjennomgår oftare og meir omfattande vedlikehald av	 bustadane
sin	e enn kommunane.

2 Kommunal	- og moderniseringsdepartementet definerer «hyblifisering» som 	bustadar	 som blir bygde om, eller på annan måte
blir	 tilrettelagd for 	busetnad	 for fleire personar enn det som er vanleg for ein bustad med tilsvarande storleik og romlø	ysing
(KMD, 2020)

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	56

Bjørnafjorden	, som har ein annan type leigemarknad enn Bergen sentrum, fortel 	mellom 	anna at 	private
som leiger ut deler av bustaden sin typisk investerer meir i utleige	bustadane	 sine enn 	kva 	kommunen
gjer. Dei kommunale 	bustadane	 blir som regel blir pussa opp ved behov	, etter ei	n nøkternt standard	,
ved rotasjon. Dei private	, kommersielle aktørane	 som har kome til i Bjørnafjorden kan	 tenkast	 å ha
mindre fokus på standarden i leigeobjekta, 	og dermed lågare standard enn dei heilprivate utleigeob-
jekta.

Sjølv om kommunane opplever at dei kommunale 	bustadane	 har 	ein 	generelt dårlege standard enn i
den	 private leigemarknaden, er kommunane opptekne av at det i områda rundt 	bustadane	 ikkje skal
vere mogeleg å sjå at det er kommunale 	bustadar	. Det er derfor ikkje grunn til å tru av gode fysiske
forhold omkring 	bustadane	 er noko som ikkje pregar kommunal	bus	tadar	 samanlikna med 	bustadar	 i
den private leigemarknaden. Kommunane er også opptekne av å spreie dei kommunale 	bustadane	 ut
over heile kommunen, og at 	bustadane	 skal vere nære knutepunkt med enkel tilgang til kollektivtrans-
port.

Leigemarknaden i Bergen 	kommune er meir nyansert enn i omlandskommunane, som blir prega av fleire
ulike aktørar på både tilbods	- og etterspørselssida. Ei generell oppfatning er at sentrum av Bergen består
av 	 stor del	 eldre og mindre 	bustadar	, som ofte er over	pris	a med omsyn 	til kvalitet og bustadstorleik.
Studentar utgjer 	ei stor gruppe av leigetakarar i	 Bergen sentrum, men 	det same gjeld 	også f	øretak	 som
leige	r pendlar	bustadar	 til sine tilsette, 	i tillegg er 	arbeidsinnvandrarar og innvandrarf	amiliar godt repre-
sentert. Eit privat utleigeføretak i Bergen opplever at særleg studentar og innvandrarfamiliar blir stadig
meir opptekne av bustadstandard og kvalitetar ved leigeobjekta. Det kan tyde på at ein i leigemarknaden
i Bergen sentrum har inkorp	orert det høge prisnivået og at potensielle og gjeldande leigetakarar i tillegg
er villige til å betale for høg bustandard.
Er det samsvar mellom kvalitet og pris 	for lei	ge	bustadar	 i Bergensområdet?
Det er utfordrande å gi ei nøytral vurdering av 	om ti	lhøvet 	mellom kvalitet og pris er tilfredsstillande.
Gjennom intervjua med kommunane og 	kommersielle	 leigeaktørar teiknar det seg eit bilete av at det er
større avvik i 	tilhøvet 	mellom kvalitet og pris dess nærmare sentrum i Bergen ein kjem. I 	omlands	kom-
munane er det i større grad 	private 	utleig	arar som leiger ut ein del av sin eigen bustad, som gir insentiv
til å halde eigedomen i god stand	. Samstundes arbeider	 kommunane aktivt f	or å oppretthalde standar-
den	 i bustadane	 dei eig	, og sjå til at nærområda har eit godt bumiljø. I Bergen er det meir vanleg med
private gardeigarar som har meir fokus på volum av leigetakarar enn kvaliteten på bustadobjekta. Det
er altså nærliggjande å tru	 at 	tilhøvet 	mellom kvalitet og pris har større variasjon dess nærmare sentrum
bustaden ligg.

Bergen kommune er den einaste av kommunane i Bergensområdet som har tilvisingsavtale med
bustad	utviklarar, og eit slikt bustadsosialt verkemiddel hjelper til	 me	d å heve standarden på kommunale
bustadar	, men også standarden på den private leigemarknaden	, ettersom inntil 60 prosent av 	busta-
dane	 i slike prosjekt blir leigd ut på den opne marknaden.
4.2	 	Finansiering av eigen bustad
I dette delkapittelet	 ser vi nærm	are på	 finansiering av bustad	, med søk	jelys på de	i som 	ønsker å kjøpe
bustad	, men 	som 	fell 	mellom ordning	a for 	husbanklån og 	vanl	eg privat b	ustad	finansiering. Vid	are 	un-
dersøker	 vi 	korleis	 bustadprisane 	veks	 i forhold til kjøpekraft	a i de	i ulike	 kommun	ane og for ulike hus-
hald	.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	57

Vi ser 	teikn på	 at fleire fell mellom finansieringsordningane til Husbanken og privat finansiering, særleg
i Bergen og Øygarden. 	Spesielt gjeld dette 	unge einslege	, og par utan barn	, med låg inntekt 	som 	fell
mellom finansieringsordningane.	 Vidare kan vi sjå i alle omland	skommunane at bustadprisane aukar
raskare for alle bustadtypar, enn kva kjøpekrafta for alle typar hushald gjer. 	Prisane på leilegheiter 	aukar
mest, 	medan	 einebustad	ar har lågare prisvekst. Bergen og Bjørnafjorden har ein høgare bustadprisvekst
over ein pe	riode på 14 år. For dei fleste hushaldstypar veks kjøpekrafta likt	, med litt høgare vekst for
einslege. Unnataket er einslege med barn som har ein 	betydeleg	 lågare vekst i kjøpekrafta i tidsperioden
4.2.1	 	Fle	ire f	ell mellom 	finansieringsordning	an	e i Bergensområdet
I Oslo og Tromsø 	sjåast	 ein auka 	trend 	hjå	 grupp	a som	 ønsker 	å kjøpe b	ustad	, men	 som	 fell	 mellom
hov	udlø	ysing	ane for b	ustad	finansiering, 	privat finansiering og 	Husbankfinansiering. Vi 	undersøker 	i det
følg	jande om 	tilsvar	ande trend kan s	jåast i	 kommun	ane i Bergensområdet	.

For å kjøpe e	in bustad er det i hov	udsak to lø	ysin	ga	r for finansiering, 	anten gjennom startlån i Husban-
ken, eller gjennom privat b	ustad	finansiering. Privat b	ustad	finansiering er underlagt krav	 frå Finanstilsy-
net	, de	r ein maks kan låne inntil	 85 	prosent	 av b	ustaden sin	 verdi, maksimal gjeldsgrad er 	fem gonger
inntekt 	og låntak	ar skal 	kunne t	ole e	in stresstest på 5 	prosent	poengs rente	auke	. I tillegg har bank	ane
ein fleksibilitetskvote 	de	r 10 	prosent	 av utlån	a kan gå ut	 over krav	a.

Startlån i Husbanken, les vi på Husbankens h	eime	sider, er for barnefamili	ar og person	ar som er i e	in
særl	eg utfordr	ande situasjon og mangl	ar e	in e	igna bustad	. Får 	ein	 bustadl	ån i 	vanl	eg bank, er det ikkje
mogeleg	 å få startlån. Unge i etableringsfasen, eller i e	in situasjon 	de	r det er 	umogeleg	 å spare, får ikk	je
startlån. Barnefamili	ar er unn	ateke	 krav	a om å spare.	 Det er m	ogeleg	 å søk	je startlån om 	ein	 er i e	in
eller fleire av 	følg	jande	 situasjon	ar:
• 	Du får ikk	je lån i vanl	eg bank og kan ikk	je spare 	pengar	 til e	igenkapital.
• 	Du er i e	in familie med barn, og har behov for e	in stabil og trygg b	ustad	 raskt.
• 	Du mott	ek	 trygd/offentl	ege yt	ingar	.
• 	Du kan miste b	ustade	n ved tvangssal på gr	unn av b	ustad	gjeld.
• 	Du har særl	ege sosiale eller helsemessige utfordring	ar.
• 	Du har neds	ett funksjonsevne og må tilpasse b	ustaden	 din.

Startlån blei etablert i 2003 og har vore eit viktig bustadsosialt verkemiddel	, og hadde jamn vekst frå
starten og fram til 2012. Frå 2014 blei målgruppa for startlån snevra inn ved at unge 	etablerarar 	blei
teke ut. Frå 2012	-2018 fall tal	et på	 startlån årleg med 45 p	rosentpoeng	 på landsbasis	, og 	nedgangen
blir sett i	 samanheng med in	nsnevringa av målgruppa.

Som vi ser i 	avsnitt 	4.2.3	 har bustadprisane over lengre tid vakse raskare enn kjøpekrafta. Dette har ført
til at hushald s	om skal etablere seg på bustadmarknaden 	stadig	 må	 auke gjeldsgraden	, og 	samstundes
auke eigenkapitalen for å kvalifisere for privat bustadfinansiering. I same tidsrom har moglegheitene for
startlån i Husbanken vore innsnevra for ein 	betydeleg	 del 	av 	hushalda som har vanskeleg med å finan-
siere ein bustad. Slik set	t ville det vore naturleg om ein såg ein auke i hushald som fell mellom dei ulike
finansieringsordningane.

Dei som står utan moglegheiter til å kome seg inn på eigarmarknaden, men som ønsker	 å kjøpe seg ein
bustad, er nøydde til å leige bustad.	 Dersom det er ein klar trend på at stadig fleire	 fell mellom ordning-
ane for privat finansiering og startlån, burde dette gi seg utslag i leigemarknaden. 	Ser vi på utviklinga i
delen som leiger, 	Figur 	4.14	, er det berre små endringar i tidsrommet 2015	-2020. Bergen aukar delen

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	58

sin med 0,3 prosentpoeng, 	medan	 Øygarden har sterkast relativ v	ekst	 og aukar 	med 1,6 prosentpoeng.
Både på Askøy og i Alver er det ein reduksjon i delen hushald som leiger.
Figur 	4.14	: 	Prosentdel 	som leiger i 20	20 mot 2015

Kjeld	e: SSB	 og Vista Analyse

Sjølv om det berre er små 	endringar 	i prosentdelen hjå dei	 som leiger	, ha	r det absolutte talet hushald
som leiger i Bergensområdet auka 	kraftig	, jf. 	Figur 	4.15	. Alle kommunar har ein auke i 	hushald som leiger
bustad.	 Det er fyrst og fremst i Bergen vi ser auken, 	med 	to tredjedelar av v	eksten	 i tidsperioden. Også
Øygarden har hatt ein 	kraftig 	auke, 	som utgjer 	om lag 15 prosent av auken i Bergensområdet. Auken vi
ser i leigemarknaden kan tyde på at 	det er ein auke 	av 	dei som fell mellom finansieringsordningane,
spesielt i Bergen og Øygarden.
Figur 	4.15	: 	Auke i hushald som leiger bustad	 mellom 2015 og 	2020

Kjeld	e: SSB	 og Vista Analyse

Ved å 	analysere 	datamaterialet 	frå Husbanken kan vi sjå utviklinga av søknader med avslag. Vi ser her
på avslag med avslagsårsak «	sjåast	 ikkje	 på	 som økonomisk vanskelegstilt»	, «for høg inntekt» og «for
25,6 %
28,7 %
17,4 %	15,7 %	14,3 %
18,3 %
25,8 %
29,0 %
17,5 %	17,3 %
13,8 %
17,3 %
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Bergensområdet	Bergen	Bjørnafjorden	Øygarden	Askøy	Alver
2015	2020
3 701
2 883
201
524
68 	25
 -
 500
 1 000
 1 500
 2 000
 2 500
 3 000
 3 500
 4 000
Bergensområdet	Bergen	Bjørnafjorden	Øygarden	Askøy	Alver

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	59

høg formue». Dei to sistnemnde kategoriane er lite brukte. Når ein saksbehandlar gir avslag med grunn-
giving «	sjåast 	ikkje	 på	 som økonomisk vanskelegstilt» blir søkjaren vurdert å ha moglegheit for å	 spare
opp nødvendig eigenkapital og få lån i vanleg bank. 	Datamaterialet 	er på saksnivå, og ikkje individnivå,
og 	slik sett kan ein 	søkar 	vere representert fleire gonger og i fleire kommunar. Tala viser likevel eit ty-
deleg nivåskift	e i 2014,	 sjå 	Tabell 	4.5 under,	 truleg som 	følge 	av innsnevringa i målgrupper, før det 	trek-
ker 	seg litt tilbake fram til 2017. Etter 2017 ser vi igjen ein klar vekst i tal avslag blan	t dei som blir vurdert
som overkvalifisert.
Tabell 	4.5: 	Utvikling i avslag med årsak "	sjåast	 ikk	je på	 som økonomisk vanskel	egstilt"	3
2010	 	2011	 	2012	 	2013	 	2014	 	2015	 	2016	 	2017	 	2018	 	2019	 	2020
Alver	 	 	1 	1 	3 	23	 	13	 	11	 	3 	5 	2 	38
Askøy	 	1 	5 	29	 	10	 	20	 	14	 	11	 	2 	2 	21	 	19
Bergen	 	2 	2 	5 	4 	400	 	185	 	95	 	58	 	273	 	286	 	308
Bjørnafjorden	 	2 	2 	1 	3 	18	 	7 	1 	 	16	 	25	 	23
Øygarden	 	 	3 	2 	12	 	36	 	26	 	13	 	18	 	21	 	19	 	66
Bergensområdet	 	5 	13	 	38	 	32	 	497	 	245	 	131	 	81	 	317	 	353	 	454
Kjelde	: Husbanken
Er 	det fle	ire som f	ell	 mellom 	finansieringsordning	ane for b	ustad	?
Det er samanfall mellom der vi ser auken i leigemarknaden og der det er flest avslag i på 	startlån	ssøk-
nad	ar, og 	der Bergen og Øygarden over tid	 har	 hatt flest avslag årleg. Det kan altså verke som det er
noko hald i hypotesen om at det er ein auke i dei som fell mellom finansieringsordningane i Bergensom-
rådet	. D	et er spesielt i Bergen	, og til dels i Øygarden	, at 	ein kan sjå denne auka 	tydelegast.
4.2.2	 	Fel	lestrekk blant de	i som 	fell	 mellom
Vi 	undersøker 	her om det er fellestrekk ved dei som fell mellom finansieringsløysingane. For å analysere
fellestrekka har vi nytta data	materiale	 frå Husbanken.	 De	tte datamaterialet	 har ein avgrensa informa-
sjon om sosioøko	nomiske forhold ved individa, sjå 	kapittel	 2.1.1	. Ideelt	 sett	 skulle vi nytta data der vi
kunne 	følge 	hushalda over tid. Dette ville gitt betre innsikt i fellestrekk blant dei som er varig utanfor
eig	armarknaden.	 Diverre 	har tidsramma for pr	osjektet vore for knapp til å få tilgang	 til 	datainnsamling
over tid,	 og	 for å	 utnytte registerdata som har riktig detaljering	snivå. 	For	 å gi ein indikasjon på fellestrekk
blant desse 	vel vi å 	referere til tilgjengeleg litteratur på området.

Det meste av litteraturen på området omhandlar vanskelegstilte på bustadmarknaden som heilskap, og
ikkje den spesifikke gruppa 	som fell mellom finansieringsløysingane. Som	 Simpson og Umblijs	 (2019)
viser, er det ein klar aldersprofil blant dei vanskelegstilte på bustadmarknaden. Dei yngste er klart over-
representert, men aldersprofilen er mindre tydeleg blant dei vedvarande vanskelegstilte. Deira analyse
av dette er at det	 kan tyde på at det å vere v	anskelegstilt på bustadmarknaden i større grad er ein
mellombels tilstand 	hjå	 dei	 yngre enn dei eldre. Vidare ser dei ein klar overrepresentasjon av innvand-
rarar blant dei vanskelegstilte, spesielt for dei som er 	vedvarande vanskelegstilte	 – medan	 delen ikkje	-
vestlege innvandrarar i befolkninga som heilskap låg på 8 prosent i perioden 2015	-2017, var delen 37
prosent i lageret av vanskelegstilte og nærmare 50 prosent blant dei vedvarande vanskelegstilte. Det er
også	 ein nær samanheng mellom ein person sitt utdanningsnivå og risikoen for å vere vanskelegstilt.
Personar med berre grunnskuleutdanning har 	betydeleg høgare risiko for å vere vanskelegstilt.

3 I tillegg er det filtrert på «for høg inntekt» og «for høg formue». Det er berre sett på for	mål kjøpe bustad, og 	søkarar	 som
ikkje eig	 bustad	 før søknad.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	60

Samanhengen er ekstra sterk f	or vedvarande vanskelegstilte.	 Barnef	amiliar er overrepresentert blant
dei vanskelegstilte, og særleg utsett er einslege forsørgjarar. 	Ein ser også at aleinebuande 	utgjer ein
relativt stor 	del 	av dei vanskelegstilte.

For å analysere dei som fell mellom ordningane, vil vi sjå på dei 	karakteristikkane som finst i datasettet
frå Husbanken	, og knytt	e dei 	opp mot dei 	som har fått avslagsårsak «	sjåast 	ikkje	 på	 som økonomisk
vanskelegstilt». Det er ikkje mogeleg å sjå om søkjarane er varig, eller vil bli varige	, utanfor bustadmark-
naden. Vi 	har heller ikkje informasjon 	over	 gjeld, nasjonalitet og innvandring. Det vi kan sjå ut frå 	data-
materialet 	er hushaldstype, aldersfordeling, buforhold ved søknad og hushaldet si samla inntekt og
vekta på forbrukseiningar.
Tabell 	4.6: 	Prosentdel 	av folk som får 	avslag	, fordelt på hus	hald	styp	ar 2010	-2021
Einsleg	 	Einsleg med barn	 	Par med barn	 	Par utan barn	 	Andre hushald
Alver	 	34 %	 	6 %	 	23 %	 	36 %	 	1 %
Askøy	 	35 %	 	3 %	 	27 %	 	33 %	 	2 %
Bergen	 	50 %	 	6 %	 	23 %	 	20 %	 	1 %
Bjørnafjorden	 	43 %	 	1 %	 	15 %	 	38 %	 	3 %
Øygarden	 	35 %	 	7 %	 	32 %	 	25 %	 	1 %
Bergensområdet	 	47 %	 	6 %	 	24 %	 	23 %	 	1 %
Kjeld	e: Husbanken

Vi ser frå 	Tabell 	4.6 ein klar overrepresentasjon av einslege, nesten halvparten av avslaga sidan 2010
har vore 	hushald med berre ein person	. Par med og utan barn 	står også 	for ein 	betydeleg	 del	 av avslaga.
Vidare ser vi at 	den 	aldersgruppa som	 får	 hyppigast avslag er 	dei 	mellom 25 og 34 år	, jf. Tabell 	4.7 under.
Desse har	 fått halvparten av avslaga sidan 2010.
Tabell 	4.7: 	Prosentdel av folk som får 	avslag	, fordelt på aldersgruppe 2010	-2021
0-24 år	 	25	-34 år	 	35	-66 år	 	Over 67 år
Alver	 	22 %	 	41	 % 	36	 % 	1 %
Askøy	 	14 %	 	44	 % 	42	 % 	0 %
Bergen	 	16 %	 	50	 % 	34	 % 	0 %
Bjørnafjorden	 	15 %	 	52	 % 	32	 % 	1 %
Øygarden	 	14 %	 	43	 % 	43	 % 	0 %
Bergensområdet	 	16 %	 	49 %	 	35	 % 	0 %
Kjelde	: Husbanken

Ser vi på samla hushaldsinntekt, 	Tabell 	4.8 er det ei overvekt 	av gruppa 	med inntekt på mellom 	300 000
og	 500 000 kr	oner	, men også 	ei rekke	 hushald med samla inntekt på under 300 000 kr	oner	. Av dei som
er einsleg	e har halvparten ei inntekt på mellom 300	 000 og 	500 000 kr	oner	. Om desse vil vere varige
utanfor bustadmarknaden 	kan ein ikkje sei med 	sikkerheit	, m	en gruppa som har under 300 000 kr	oner
i samla hushaldsinntekt vil ha det 	betydeleg	 meir utfordrande. Desse utgjer heile 44 prosent av dei eins-
lege som har fått avslag. Blant einslege med barn har om lag halvparten ei inntekt mellom 300	 000 og
500	 000	 kroner	, og der	som vi tek	 med den lågaste inntektskategorien har 2 av 3 ei inntekt under
500	 000 kr	oner	. Kategorien utgjer vel å merke ein 	liten del	 av alle dei som får avslag.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	61

Tabell 	4.8: 	Prosentdel som får 	avslag	, fordelt etter 	hush	aldtype og 	hush	aldet si saml	a inntekt
2010	-2021
<300	 000 kr	 	300	 000	-
500	 000 kr
500	 000	-
700	 000 kr
700	 000	-
900	 000 kr
>900	 000 kr
Andre former for	 	10	 % 	30	 % 	43 %	 	13	 % 	3 %
Einsleg	 	44	 % 	50	 % 	5 % 	0 % 	1 %
Einsleg med barn	 	11	 % 	54	 % 	31	 % 	4 % 	1 %
Par med barn	 	6 % 	18	 % 	47	 % 	23	 % 	7 %
Par utan barn	 	17	 % 	34	 % 	34	 % 	13	 % 	2 %
Totalsum	 	26	 % 	39	 % 	23	 % 	9 % 	3 %
Kjeld	e: Husbanken

Av de	i som 	har fått 	avslag 	på	 startlån 	fordi de	i er overkvalifisert	, bur 8 av 10 i en 	lei	geb	ustad	, jf. Tabell
4.9. Den	 einaste ann	an buform som er av 	be	tyding	, er 	dei som 	bur heime 	hjå	 familie og kjen	te.
Tabell 	4.9: 	Buforhold blant de	i som får avslag
Annet	 	Bur hos
familie/
kjente
Bur på
institusjon
Bur på
mottaks-
senter
Har ikkje
fast bustad
Leig	er
bustad
Leiger
kommunal
bustad
Alver	 	0 % 	18	 % 	0 % 	0 % 	1 % 	80 %	 	1 %
Askøy	 	0 % 	11	 % 	0 % 	1 % 	5 % 	81 %	 	3 %
Bergen	 	1 % 	16	 % 	0 % 	0 % 	3 % 	79 	% 	1 %
Bjørnafjorden	 	0 % 	1 % 	0 % 	0 % 	5 % 	79 %	 	2 %
Øygarden	 	0 % 	17 %	 	0 % 	0 % 	1 % 	80 %	 	2 %
Bergensområdet	 	1 % 	16 %	 	0 % 	0 % 	3 % 	80 %	 	1 %
Kjelde: Husbanken

Ut frå d	ette kan vi ikkje	 sjå om personane som har fått avslag på startlån	ssøknaden vil ha varige problem
med å kome inn på bustadmarknaden. Som tidlegare skildra er den yngre gruppa lågare representert
blant dei som er varig vanskelegstilt på bustadmarknaden, 	medan	 dei eldre har 	ein meir varig vanske-
legstilt tilstand. Vi ser frå husbankdata	a at gruppa mellom 35	 og 	66 år utgjer om lag ein tredjedel av dei
som får avslag.

I Tabell 	4.10	 under ser vi kjenneteikn	a for aldersgruppa 35	-66 år som truleg har meir likskapstrekk med
dei som fell mellom finansieringsløysingane	, og 	som er varig utanfor bustadmarknaden. Vi ser at det
framlei	s er ei overvekt blant einslege, men delen har sokke med 8 prosentpoeng. Størst auke ser vi i
gruppa par med barn, som er 7 prosentpoeng høgare enn når vi så	g på alle aldersgrupper. I gruppa par
med barn i aldersgruppa 35	-66 år har 42 prosent eitt barn, 	og om lag halvparten har to barn, 	medan	 ein
av ti har tre barn eller 	fleire	.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	62

Tabell 	4.10	: 	Kjenneteikn for 	aldersgruppa 35	-66	 år
Fordeling av
hushald
<300	 000 kr	 	300	 000	-
500	 000 kr
500	 000	-
700	 000 kr
700	 000	-
900	 000 kr
>900	 000 kr
Andre
typar hushald
2 %	 	5 % 	40 %	 	50	 % 	5 % 	0 %
Einsleg	 	39 %	 	35	 % 	56 % 	7 % 	0 %	 	2 %
Einsleg
med barn
9 %	 	8 % 	59 % 	26	 % 	5 % 	1 %
Par med barn	 	30 %	 	2 % 	16 % 	48 % 	25 % 	9 %
Par utan barn	 	20 %	 	15 % 	33 % 	34 %	 	16 % 	2 %
Totalsum	 	100 %	 	18	 % 	39 %	 	27 % 	11	 % 	4 %
Kjelde: Husbanken
Fellestrekk ved de	i som f	ell	 mellom 	finansieringsordning	ane
Gjennom data	a til Husbanken ser vi ein tydeleg overrepresentasjon av unge einslege med låg inntekt
som fell mellom finansieringsordningane. Par med og utan barn er også tydeleg representert. Om lag to
tredjedelar har ei samla hushaldsinntekt under 500 000 kr	oner	. Dei a	ller fleste som fell mellom ordning-
ane bur anten i ein leigebustad	 eller hos familie og kjende. For aldersgruppa mellom 35	-66 år	, som
fungerer som ein proxy for dei som har varige problem med å kome seg inn på bustadmarknaden, ser
vi ein noko 	mindre del av	 yngre einslege og ein 	større 	representasjon av par med barn, der 3 av 5 har to
barn eller meir. Vi ser også at einslege med barn, som er i målgruppa 	til Husbanken	, er 	mindre 	repre-
sentert i denne gruppa som fell mellom finansieringsordningane.
4.2.3	 	Pris	en	 på b	ustad	 i Bergensområdet har v	aks	e raskare	 enn kjøpekraft	a over tid
Når vi 	undersøker 	problemstillinga for Bergensområdet, ser vi på den generelle kjøpekrafta for ulike
hushald i dei ulike kommunane	, sett opp mot 	kor	 mykje bustadprisane veks utover den 	generelle pris-
stiginga på konsumvarer. Det er viktig å skilje dette frå kjøpekrafta i bustadmarknaden som gjerne 	ut-
trykker 	kor mykje beteningsevne og moglegheita for lånefinansiering blir endra i 	tilhøve 	til bustadpri-
sane. Her spel	ar renter, formue og kor 	mykje av inntekta hushalda kan bruke på å betene lån ei rolle. 	Til
dømes	 finn Lindquist og Vatne 	(2019)	 at kjøpekrafta i bustadmarknaden har 	haldt 	seg omtrent uendra
eller styrkt seg for medianhushalda i områda dei har gjort berekningar for, sjå 	Tabell 	4.11	 under.	 Områda
dei har sett på er landa samla, Oslo og andr	e store byer, der dei inkluderer Bergen, Trondheim og Sta-
vanger med Sandnes. Analysen er basert på eit utrekna mål på kjøpekrafta til 	hushalda i bustadmarkna-
den	, som reflekterer 	deira evne	 til å lånefinansiere bustadkjøp med utgangspunkt i inntekt.
Tabell 	4.11	: 	Bustad	pris, gjeldsdisponibel inntekt og makspris etter persentil. 	Gjennomsnittl	eg
årl	eg vekst i 	prosent og 	millionar	 kroner
Ve	kst 2008	-2026	 	Millionar 2016	-kroner
 	P10	 	P25	 	P50	 	P75	 	P90	 	P10	 	P25	 	P50	 	P75	 	P90
Bustadpris	 	7,5	 	6,5	 	6,4	 	6,1	 	6,0	 	1,3	 	1,9	 	2,7	 	3,7	 	5,2
Gjeldsdisponi-
bel inntekt
.. 	5,7	 	4,4	 	4,2	 	4,3	 	0,0	 	0,1	 	0,2	 	0,4	 	0,7
Låneevne	 	.. 	9,7	 	8,5	 	8,3	 	8,4	 	0,0	 	1,2	 	3,4	 	6,6	 	10,1
Kjelde	: (Lindquist & Vatne, 2019)

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	63

Analysen deira finn at kjøpekrafta for store hushaldsgrupper er oppretthalden over tid. Samtidig vis	er
den at hushald med låg 	kapasitet til å lånefinansiere bustadkjøp har hatt ei mindre gunstig utvik	ling. Det
er også 	betydelege	 regionale 	skilnadar 	i kjøpekraft. Spesielt i byane er det lite tilbod av 	bustadar	 i ei
prisklasse som hushald med lågare evne til å lånefinansiere bustadkjøp har råd til. Kjøpekrafta har dei
seinare åra utvikla seg svakare og er klart lågare i Oslo	, enn i landet samla og i an	dre store by	ar.

Eit anna 	døme 	på ein analyse som viser utviklinga i kjøpekrafta i bustadmarknaden er Sykepleierindek-
sen, som er utvikla av Eiendomsverdi. Denne måler kor stor del av dei omsette 	bustadane	 ein singel
sjukepleiar får finansiering til å kjøpe	. Dersom sjukepleiaren kan kjøpe ein 	større del	 av 	bustadane	 i ein
by, er bustadprisane i byen l	åge	. Dersom sjukepleiaren ikkje kan kjøpe nokre av 	bustadane	 i ein by, er
det problematisk dyrt. Indeksen er utarbeidd for somme utvalde by	ar i Noreg over tid. 	Sjukepleiaryrket
blir rekna som eigna	, fordi inntekta representerer ei typisk god norsk inntekt	, og er i liten grad konjunk-
turavhengig.
Figur 	4.16	: 	Sykeplei	erindeksen 2005	-2020	 utval	de by	ar

Kjelde	: Eiendom	 Norge

Figur 	4.16	 viser kor stor 	del	 av dei omsette 	bustadane	 ein singel sjukepleiar kan få finansiering til å kjøpe.
Vi ser at for Bergen har delen lege relativt stabilt på om lag 30 prosent sida 2009, med u	nn	atak av 2013,
og er ikkje blant byane med høgast bustadprisar i forhold til ei sju	kepleiarlønn.

I analysen vår ser vi altså ikkje på hushalda si kjøpekraft i bustadmarknaden, men vi ser berre på ut-
viklinga i den generelle kjøpekrafta opp mot v	eksten	 i bustadprisane. Om bustadprisane veks raskare
enn kjøpekrafta gir dette ein tydeleg in	dikasjon på eit auka behov for auka gjeldsgrad ved finansiering
av bustad, spesielt for 	nyetablerarar	. Auka gjeldsgrad set hushalda i ein sårbar situasjon for endringar	 i
renter, konjunkturar, inflasjon eller andre uventa hendingar som påverkar hushaldsøkonomien.

For å vurdere om prisen på bustad i Bergensområdet har vakse raskare enn kjøpekrafta over tid, saman-
liknar vi utviklinga	 med	 samla inntekt etter skatt for hus	halda, mot utviklinga i bruktbustadprisane, kor-
rigert for generell prisstiging. Den samla inntekta består av yrkesinntekter, kapitalinntekter, skatteplik-
tige og skattefrie overføringar	, der fastsette skatt og negative overføringar er trekte frå. Denne stor	lei-
ken er rapportert per kommune hos SSB i tidsrommet 2005	-2019	, der storleiken er representert for
ulike hushald	4. Ved å justere storleiken for den generelle prisv	ekste	n for konsum (KPI	-JAE) får vi eit mål
for endring i kjøpekrafta i hushalda i dei ulike	 kommunane. Det vil seie eit uttrykk for kor mykje meir
varer og tenester hushalda kan kjøp	e med inntekta si. Tilsvarande korrigerer vi bruktbustadprisane med

4 SSB tabell 06944

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	64

KPI	-JAE	, slik at vi ser kor	 mykje bustadprisane veks ut over den generelle prisveksten. Når vi se	r på veks-
ten over tidsperioden 2005	-2019 samanliknar vi gjennomsnittleg årleg trendvekst og 	vekst over alle år	.
Dette sikrar at vi ikkje får tilfeldige utslag som 	følge 	av volatilitet i tidsserien	 5. Tabell 	4.12	 og 	Tabell 	4.13
viser gjennomsnittleg årleg trendv	ekst	 for ulike bustadtypar og hushald for Bergensområdet	 og 	om-
landskommunane	.
Tabell 	4.12	: 	Årl	eg trendvekst justert for KPI	-JAE 2005	-2019
Bustadprisar

Alle 	bustadar	6 	Eine	bustadar	 	Småhus	 	Leilegheiter
Bergen	 	3,1 %	 	2,7 %	 	3,4 %	 	3,2 %
Bjørnafjorden	 	3,1 %	 	2,8 %	 	3,1 %	 	3,4 %
Øygarden	 	2,4 %	 	2,1 %	 	2,4 %	 	3,1 %
Askøy	 	2,5 %	 	2,5 %	 	2,6 %	 	2,5 %
Alver	 	2,4 %	 	2,4 %	 	2,5 %	 	2,1 %
Bergensområde	t 	3,0 %	 	2,6 %	 	3,2 %	 	3,2 %
Kjelde	: SSB	 og Vista Analyse

Tabell 	4.13	: 	Årl	eg trendvekst justert for KPI	-JAE 2005	-2019
Samla 	inntekt i
hushald
 	Alle hushald	7 	Aleinebuande	 	Par utan b	arn 	Par med b	arn 	 	Einsleg med b	arn
Bergen	 	1,8 %	 	1,8 %	 	1,6 %	 	1,7 %	 	1,1 %
Bjørnafjorden	 	1,2 %	 	2,2 %	 	1,8 %	 	1,5 %	 	1,3 %
Øygarden	 	0,8 %	 	2,0 %	 	1,7 %	 	1,5 %	 	1,0 %
Askøy	 	1,4 %	 	2,1 %	 	1,8 %	 	2,0 %	 	1,3 %
Alver	 	1,3 %	 	2,2 %	 	1,7 %	 	1,6 %	 	1,2 %
Bergensområdet	 	1,7 %	 	1,8 %	 	1,6 %	 	1,7 %	 	1,1 %
Kjelde	: SSB	 og Vista Analyse

I Bergensområdet ser vi at	 gjennom	 tidsperioden 2005	-2019 har bustadprisane, justert for generell pris-
vekst, hatt ein årleg vekst på 3 prosent, som ligg 1,3 prosentpoeng over veksten i disponibel realinntekt
(kjøpekrafta)	, som har lege på 1,7 prosent. Størst	 prisvekst har det vore på småhus og leilegheiter, 	me-
dan veksten i kjøpekraft har vore relativt størst for aleinebuande. 	Samstundes 	som leilegheiter og små-
hus har hatt den største prisveksten i perioden, har einslege med barn generelt hatt dårlegast utvikl	ing
i kjøpekrafta i perioden. Dette betyr at dei 	bustadane	 som er mest aktuelle for denne hushaldsgruppa
har hatt ein prisvekst som overstig kjøpekrafta med 2,1 prosentpoeng årleg.

5 For å estimere trend er det nytta eit HP	-filter der 	λ er sat til 100 i tråd med vanleg praksis for årlege data.
6 Pris for «alle 	bustadar	» er 	vekt	a med tal	 på omsetningar av dei ulike b	ustad	kategori	ane.
7 Alle hushald tel også observasjonar som ikkje	 var	t talde med i husha	ldstypane	 «ale	ineb	uande	», «par ut	an barn», «par med
barn 0	-17 år» og «e	insl	eg mor/far med barn 0	-17 år». Par omfattar ektepar, sambuarpar og registrerte partnerar. Stu-
denthushald og aleinebuande barn under 18 år er ikkje inkludert	e.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	65

Det er relative geografiske 	skilnadar	 i perioden	, både for bustadprisv	eks	ten	 og v	eksten	 i kjøpekrafta.
Størst prosentvis v	ekst	 i bustadprisane	 finn vi	 i Bergen og Bjørnafjorden,	 men	 likevel har kjøpekrafta for
alle hushald vakse 	betydeleg	 mindre i Bjørnafjorden enn i Bergen. I både Bergen og Bjørnafjorden er det
relativt høg omsetning av leilegheiter, med ein 	del	 av omsetninga på 	høvesvis	 56 og 34 	prosent.	 For
begge kommunane er det	 relativt hø	g prisv	ekst	 på nett denne bustadtypen	, med ein	 gjennomsnittleg
årleg 	vekst	 på 3,2 og 3,4 p	rosent	. I begge kommunane ser vi at kjøpekrafta har vakse mest for ale	ineb	u-
ande	, medan	 veksten	 for einslege med barn har vakse 	betydeleg	 mindre.

Øygarden skil seg 	derimot 	litt ut	, med låg v	ekst	 i kjøpekrafta	 som er 	aggregert 	frå a	lle hushald, her er
de	t utviklinga i andre hushaldstypar enn vi har kategorisert som 	trekker 	ned v	eksten	. Det er likevel den
kommunen med dårlegast utvikling for einslege med barn. I kommunen er det særskild høg v	ekst	 i lei-
legheitspri	sane	, som står for ein låg 	del	 av omsetninga, om lag 23 p	rosent	 av bustadomsetninga i kom-
munen.

For Øygarden, Askøy og Alver 	aukar 	dei generelle bustadprisane relativt likt, og det er for det meste
samsvar i 	auka 	for dei ulike bustadtypane. Generelt 	auka	 bustadprisane 	med 	om lag 2,5 p	rosent	 årleg,
litt over eit prosentpoeng meir enn v	eksten	 i kjøpekrafta. Også for Askøy og Alver er det	 ale	ineb	uan	de
som har hatt relativt sterkast v	ekst	 i kjøpekrafta, 	medan	 einslege med barn har hatt ein 	betydeleg	 lågare
årleg v	ekst	 i kjøpekrafta.
Veks	 bustad	pris	ane 	rask	are enn kjøpekraft	a?
Vi ser i alle 	omlands	kommuna	ne at	 bustadprisane 	aukar	, for alle bustadtypar	, raskare enn kjøpekrafta
for alle hushaldstypar. 	Prisane på leilegheiter veks mest, 	medan	 eine	bustadar	 har lågare prisvekst. Ber-
gen og Bjørnafjorden har ein høgare bustadprisvekst over ein periode på 14 år. For dei fleste hushalds-
typar veks kjøpekrafta likt	, med litt høgare vekst for einslege. Unnataket er einslege med barn som har
ein 	betydeleg	 lågare vekst i kjøpekrafta i tidsperioden.
4.3	 	Arealbehov
Trongbudd blir ofte inkludert som ein av fleire parameter for å måle vanskelegstilte på bustadmarkna-
den 	(SSB, 2017b)	. Fleire studiar tek utgangspunkt i ei operasjonalisering av vanskelegstilte på bustad-
marknaden	, ved å bruke låginntektsgrensa saman med trongbudd	e husha	ld og/eller høg gjeldsbelasting
(Brattbakk, 2020; Simpson & Umblij	s, 2019; Vista Analyse, 2017; Vrålstad, 2014). Denne analysen tek
ikkje for seg vanskelegstilte på bustadmarknaden og kva 	for effekt 	å bu 	trongbudd har	, men 	undersøker
trongbudd	e buforhold	 i Bergensområdet i høve til SSB sin definisjon;

«Hushald blir rekna som trongbudd dersom:
1. Tal rom i bustaden er mindre enn tal personar eller ein person bur på eitt rom, og
2. Tal kvadratmeter (p	-areal) er under 25 kvadratmeter per person	.»

Påstan	den som Vestland fylkeskommune 	ønsker 	undersøkt er om arealkravet til SSB	, som definerer
tronge buforhold, er ein svak indikator for behov i bustadområda i byen og regionssentera. I fyrste om-
gang 	undersøker 	vi kor mange personar og hushald som bur trongbud	d i høve	 SSB sitt arealkrav i dei
aktuelle områda, og 	vi vurdere	r kor stor utfordring dette er. Vidare vurderer vi også kor stor utfordring
trongbudd	e buforhold	 er i Bergensområd	a, og ser nærmare på kva slags bustadtypar og hushald 	som 	er
trongbudde.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	66

4.3.1	 	Ei	n av ti person	ar i Norge b	ur tr	ongb	udd
Generelt sett blir arealkravet til SSB utfordra av at 	bustadar	 huser ulikt tal menneske og er lokaliserte
ulikt geografisk. Frå eit person	-perspektiv blir definisjonen utfordra nett av at fleire 	ønsker 	å bu i byar
og 	tettstadar	 (Forskning.no, 2018)	, og konkurrerer om knappe ressursar (	bustada	r). Dette pressar pri-
sane i bustadmarknaden opp	, og 	bidreg 	til at fleire bur «trongt» eller på lite areal. Arealkravet kan også
vere problematisk f	rå eit hushaldperspektiv fordi desse blir rekna som trongbudde når mange personar
bur på lite areal 	(SSB, 2017)	. Det er derfor meir vanleg for store hushald å bu trongt i høve definisjonen,
men ikkje nødvendigvis i røynda. Eit eksempel på dette er nye 	bustadar	 som blir utforma for å huse
personar meir arealeffektivt, men med resultat at gjeve tal 	på 	rom og kvadratm	eter per person	, vil SSB
sitt arealkrav kategorisere bustaden som trongbudd.

I høve	 SSB 	sin 	statistikk om 	buforhold	, som er registerbasert, ser vi a	t nesten	 538	 500 	personar 	bur i
hushald 	som er trongbudde i Noreg i 2020, noko som svarer til 	omtrent 	10 prosent av alle personar.
Vidare ser vi at det er 162 750 hushald i landet som bur trongt, noko som utgjer 	nesten 7	 prosent	 av
totalen. Med andre ord svar	ar dette til a	t ein av ti personar og ein av tjue hushald bur trongt. Ifølge SSB
(2017)	 er 	det 	særleg vanleg blant hushald med låginntekt, barnefamiliar	 og innvandrarar	 å bu trongt.

Vestland fylkeskommune ligg 	likt som	 landsgjennomsn	ittet	, ved at	 10 prosent 	av alle	 innbyggarar	 bur
trongt. Vestland ligg tredje høgast i landet	, etter Oslo med 20 prosent og Troms og Finnmark med 	11
prosent	. Internt	 i Vestland fylkeskommune er de	t stor variasjon	 mellom	 dei ulike kommunane. 	Figur
4.17	 viser at Bergen kommune har om lag 13 prosent innbyggarar som bur trongt, 	medan	 dei fire om-
landskommunane har mellom 7	-8 prosent innbyggarar som bur trongt. Vi ser også at Bergen kommune
har ein høgare prosentdel personar som bur trongt	, enn Vestland fylkeskommune, 	medan	 dei fire om-
landskommunane ligg under	 fylkesnivå	. Frå 2015	-2020 	har den prosentvise delen av personar som bur
trongt gått noko ned i alle kommunar (0,3	-0,9 prosent), bortsett frå Askøy.
Figur 	4.17	: 	Buforhold	, innbygg	arar	 som b	ur tr	ongt	 i kommun	ane

Kjelde	: SSB 	og 	Vista Analyse

Det same biletet speglas	t dersom vi ser på delen 	me	d hushald som bur trongt. Dei fire omlandskommu-
nane ligg under lands	- og fylkesgjennomsnittet på 	høvesvis 	6,6 og 6,4 prosent; der Alver har 3,9 prosent,
Askøy 4,2 prosent, Bjørnafjorden 4,4 prosent og Øygarden 4,5 prosent hushald s	om er trongbudde. I
Bergen 	kommune er det derimot fleire trongbudde hushald enn for landet og fylket som heilskap, med
totalt 8,7 prosent	 (alle tal frå 2020).

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	67

Ettersom dei fire omlandskommunane ligg under lands	- og fylkesgjennomsnittet i prosent for både per-
sonar og hushald,	 er ik	kje parameteren like sentral her. Delen 	av 	eine	bustadar	 er betydeleg	 høgare i
omlandskommunane på 	omtrent	 70 prosent. Det vil vere geografiske 	skilnad	ar internt i omlandskom-
munane, men denne analysen fokuserer vidare på Bergen kommune som ligg over snittet for tr	ong	e
buforhold.
4.3.2	 	Flest tr	ongb	udde 	hushald 	i Bergen kommune
Som skildra i delkapittel 	3.3	 utgjer leilegheiter 50 prosent av 	bustadane	 i Bergen kommune. Dei siste 	åra
har tilveksten av leilegheiter vore sterkast	 blant bustadtypane	, og i 2020 utgjorde leilegheiter 82 prosent
av samla bustadbygging. I B	ergen kommune er det ein 	fleire	 mindre 	bustadar	, enn i omlandskommu-
nane. To tredjedelar av alle leilegheiter i Bergen er på mellom 50 og 99 kvadratmeter	, og i tillegg er
delen leilegheiter under 50 kvadratmeter på 24 prosent. Vidare viser statistikken 	at t	o tredjedelar av
alle hushald består av aleinebuande og par utan barn.
Pris	utvikling	a i Bergen
Leilegheiter	 har hatt ein høgare prisvekst enn eine	bustadar	 og småhus, og prisnivået på leilegheiter i
Bergen kommune er det høgaste blant alle kommunane og bustadtypane i analysen. I 2020 blei leileg-
heiter omsette for 54 900 kroner per kvadratmeter i gjennomsnitt. Den gjennomsnittlege kvadratme-
terprisen for leile	gheiter har auka frå 35 000 kr	oner	 til 55 000 kr	oner	 i løpet av 	 ein ti	-årsperiode, målt
mot eine	bustadar	 og småhus	, som har stige frå 25 000 kr	oner	 til 35 000 kr	oner	 i same periode. Høge
prisar kan ha ført til fleire trongbudde	 hushald	.

Trong	e buforhold i byar og regionssent	er kan også handle om preferansar. Dei som 	ønsker 	større plass,
har 	dessutan 	ei moglegheit til å flytte ut av sentrum og få fleire kvadratmeter til	 omtrent same pris. Ei
mogeleg forklaring er at dei som bur i sentrum verdset nærleik til ei rekke tilbod i større grad og «nøyer
seg» med ein mindre bustad. Statistikken viser at trong	e buforhold i distrikta ikkje er like utprega som i
sentrum. Dermed kan tr	ongbudd	 vere eit resultat av både preferansar og prisar.
Geografiske 	skilnadar
Det er også tydelege geografiske 	skilnadar 	i tr	ong	e buforhold, der delane er størst i byane. I Oslo bur
om lag 1 av 5 personar i eit trongbudd hushald, 	medan	 i Trondheim og 	Bergen er delen på rundt 13
prosent. Dersom vi ser nærmare på dei ulike bydelane i Bergen, ser vi at Be	rgenhus og Årstad ligg på
Oslo	-nivå (sjå 	Tabell 	4.14	). Desse to bydelane blir ofte vurdert som sentrumsområdet, der det finst ei
rekkje tilbod som også aukar buattraktivitet og prisar.
Tabell 	4.14	: 	Prosent	del	 av person	ar som b	ur i e	it trongb	udd hush	ald i bydel	ane i Bergen
Bydel	 	2015	 	2016	 	2017	 	2018	 	2019	 	2020
Arna 	 	10,7	 	10,8	 	10,6	 	10,4	 	10,1	 	10,2
Bergenhus 	 	18,3	 	18,5	 	18,3	 	17,9	 	17,8	 	17,5
Fana 	 	9,3	 	9,5	 	9,6	 	9,2	 	9,1	 	9,3
Fyllingsdalen 	 	12,1	 	12,3	 	12,0	 	11,4	 	11,5	 	11,1
Laksevåg	 	15,5	 	15,3	 	15,1	 	14,7	 	14,8	 	14,2
Ytrebygda	 	7,9	 	7,8	 	8,1	 	7,9	 	7,7	 	7,6
Årstad	 	19,3	 	19,3	 	18,9	 	19,1	 	18,9	 	18,6
Åsane 	 	11,1	 	10,8	 	10,7	 	10,3	 	9,8	 	10,1
Kjeld	e: SSB

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	68

I byområda der delen trong	budd	 er høg, kan statistikken illustrere eit 	behov for større 	bustadar	. Derimot
er ofte prispresset stort i	 desse områda	, og aktørane sin 	etterspurnad 	er avgrensa av økonomi. Dersom
det blir byg	d større 	bustadar	 kan det hende 	at visse grupper blir pressa ut og ekskludert frå desse om-
råda. Ein hypotese er at dess høgare kvadratmeterprisen er, desto mindre betyr parameteren trong-
budd	 – det er større vilje til å bu trongt, i byte mot nærleik til fleire tilbod.

Dette kan 	tale for at arealkravet til SSB	, som definerer tronge buforhold, er mindre 	vektlagt 	av personar
som bur i byen. Det kan kanskje vere andre behov enn areal som 	vektleggast	 meir 	i sentrale 	strok	, som
til dømes	 planløysing, standard på bustad og nærleik til t	ilbod. Trongbudd	e hushald 	i distrikta er ikkje
like utprega, noko som kan illustrere ulike behov, der preferansane i og utanfor sentrumsområd	a er
ulike. Det kan derfor stillast spørsmål ved om SSB sin definisjon av trongbudd bør 	vektleggast mindre	 i
sentrale 	strok	 med høge arealprisar, ettersom det er ei avveging mellom preferansar og prisar.

Ein annan viktig faktor knytt til dei geografiske 	skilnadane 	er bustadsamansetjing. I Bergen kommune er
det altså om lag 38 000 personar (13,2 prosent) som bur i eit trongbudd hu	shald og halv	parten av desse
bur i leilegheiter 	(SSB, 2020a)	. Figur 	4.18	 viser utviklinga i trongbudd	e hushal	d for tal personar	, som	 er
fordelte på ulike bustadtypar. Det er ei overvekt av leilegheiter i sentrale 	strok	, der prispresset også er
høgt. Dette kan 	bidra	 til å underbygge hypotesen om 	at 	trongbudd	-parametere	n vektas	t lågare i område
med høge arealprisar.

Frå 2017	-2020 har 	tal	et på	 personar som bur trongbudd i leilegheiter gått noko ned, 	medan	 tal	et på
personar som bur i annan bygningstype	8 har auka. Noko av endringa kan skuldast flytting frå leilegheit
til studentbustad, då 	til dømes	 Fantoft TRE 	stod klar	 i 2017 med 324 ny	e hybeleiningar 	(Bergen kom-
mune, 2018)	. I h	andlingsplanen «	Bustadar	 for studentar i Bergen 	- Handlingsplan mot 2030» blir det
illustrert at det er eit mål om å bygge fleire student	bustadar	: «	Sammen	9 er i 	gang	 med 	reguleringsplan	ar
og 	regner	 med å	 bygge	 524 nye 	student	bustadar	 over 	de neste	 fem 	åra	[…]	» og vidare i handlingsplanen
påpeiker Velferdstinget Vest at dei fleste hybeleininga totalt er mindre enn 35 kvadratmeter. Vi veit
likevel ikkje om desse hybeleiningan	e er mindre enn 25 kvadratmeter og går innunder definisjonen til
SSB av tr	ongb	udd, men det er rimeleg å tru at ein viss 	del av einingane 	gjer	 det	.
Figur 	4.18	: 	Trongb	udd	e hushald 	etter b	ustad	type	 i Bergen	, tal 	på 	person	ar

8 SSB definerer annan bygningstype slik: «Annan bygningstype inkluderer bygningstypar som ikkje er inkludert i dei andre grup-
pene. Bygningar for bufellesskap (t.d. studentheim og student	bustadar	) er inkludert i denne grupp	a.»
9 https://www.sammen.no/no/berge	n
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
2015	2016	2017	2018	2019	2020
Einebustad
Tomannsbolig
Rekkehus, kjedehus,
andre småhus
Boligblokk
Annen bustadbygging

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	69

Kjelde	: SSB	 og Vista Analyse
Hushald som bur trongt i Bergen
Vidare er det også interessant å sjå på kva slags type hushald som bur trongt, og om arealbehovet er
tilsvarande for ulike familietypar.

I Bergen kommune er de	t flest tal 	på 	hushald innan kategorien par med barn som bur trongt, etterfølgt
av aleinebuande	 (sjå 	Figur 	4.19	). Det finst flest trongbudde hushald som består av par med små barn
(yngste 0	-5 år), og desse utgjer halvparten av alle innan kategorien par med barn.
Figur 	4.19	: 	Trongb	udd	e hu	shald fordelt på hush	aldtype 	i 2020

Kjeld	e: SSB	 og Vista Analyse

I samtale med ein privat utleigeaktør blir det formidla at det ofte er ulike behov for forskjellige hushalds-
typar. Ein student som bur på under 25 	kvadratmeter vil kanskje synast det er greitt for nokre år, så
lenge bustaden er disponert greitt. Vidare bli	r det også påpeikt at mange lever godt i eit kollektiv, som
etter SSB sin definisjon kan vere trongbudd. Likevel vektlegg intervjuobjektet at god p	lanløysing er vik-
tigare når leilegheita er lite	n. For mellombelse 	bustadar	 kan nokre behov vere mindre releva	nte	, enn
for langvarige buforhold.

Vidare spør vi om informanten meiner 	at 	to vaksne med to barn bur trongbudd dersom dei bur på under
100 kvadratmeter. «Det kjem an på romløysing og alder på barn». Informanten vektlegg at ein ikkje må
sjå seg blind på 	tal	et på	 kvadratmeter	ane	, men også sjå på planløysingar, standard og volumet (	inkludert
takhøgde) 	som 	bustaden disponerer. Ein annan privat bustadaktør påpeik	ar også at effektiv og god plan-
løysing er viktige parameter i bustadanalysen. I 	idé	verkstaden	 med 	kommunane seier ein aktør at be-
hova 	endrast	 når ein 	til dømes 	har tenåringar, 	då ønsker ein 	seg 	mellom 	anna 	gjerne 	to bad.
Er	 arealkravet til SSB	, som definerer tr	onge b	uforhold, e	in svak indikator for behov	a i b	ustad-
områda	 i byen og 	regionssentera	?
Til slutt summerer vi funna våre og prøver å svare på påstanden. Det er fleire parametrar som er sentrale
i behovsanalysen når ein ser på ulike hushaldstypar. Trongbudd	e hushald	 aleine er ikkje ein tilstrekkeleg
parameter for å måle behov	a i bustadområda i byen og sentrale 	strok	, det må også sjåast i samanheng
med andre parametrar. Dei faktiske preferansane, der enkelte vel å prioritere sentralitet og nærleik til
Aleinebuande
25 %
Par med barn
44 %
Par uten barn
10 %
Eineforsørgjar
4 %
Andre
17 %

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	70

ei rekke tilbod 	bør også inngå i behovsanalysen. Prisar, bustadstandard og planløysing er også sentrale
parametrar. Dermed kan vi ikkje bruke arealkravet som eit absolutt mål, det må også sjåast i samanheng
med by, prisar og konsumenten sine preferansar.
4.4	 	Fordeling av pris	 på geografi
I dette delkapittelet ser vi nærmare på variasjonen i bustadpris	, og om vi kan sjå eit tydeleg geografisk
mønster innanfor Bergensområdet. Vestland fylkeskommune 	ønsker 	å forstå meir 	av 	eventuelle møns-
ter i marknaden, og korleis 	 geografiske s	kilnadar kjem til syne	, også med tanke på leigeprisar.
4.4.1	 	De	i hø	ge og lave b	ustadp	ris	ane fordel	ar seg i e	it tydel	eg geografisk mønster i
Ber	gensområdet
I denne påstanden bruk	ar vi bustadprisstatistikk frå SSB og eit uttrekk frå Finn.no. for å svare på 	korleis
bustadprisane fordel	ar seg etter geografisk	e mønster i Bergensområdet. Vidare bruk	ar vi kartløysingar
for 	å illustrere fordelinga av bustadprisar	, frå høgt til lågt	, på ulike geografiske område.

I kapittel 	3 presenterte vi 	mellom 	anna prisutviklinga i dei fem kommunane, og 	Figur 	4.20	 framstiller
den gjennomsnittlege kvadratmeterprisen i 2020 for ulike bustadtypar. Den gjennomsnittlege kvadrat-
meterpri	sen er høgast for leilegheiter i alle kommunane, der Alver ligg 	lågast med	 35 200 kroner	 og
Bergen ligg høgast med 54 900 kroner. Generelt sett ser vi eit tilsvarande bilete når vi ser på alle 	typar
bustadar	, der Bergen har dei høgaste prisane per kvadratmeter i gjennomsnitt, etterfølgt av Bjørnafjor-
den, Askøy, Øygarden, og til 	slutt Alver. Bustadprisstatistikken til SSB fordelar seg berre på kommune-
nivå	, og gir oss derfor ikkje informasjon om variasjon internt i kommunane	10.
Figur 	4.20	: 	Gjennomsnittl	eg kvadratmeterpris i 2020

Kjelde	: SSB 	og Vista Analyse

For å kunne skildre variasjon internt i kommunane har vi gjort eit uttrekk frå Finn.no for å sjå korleis
bustad	- og leigeprisar fordel	ar seg på ulike geografiske område. Det er viktig å påpeike at uttrekket gir
eit 	augeblinksbilete av marknaden, 	og representerer marknaden slik de	n såg ut 13. april 2021. Det er

10 SSB har tilgjengeleg gjennomsnittleg kvadratmeterpris for gamle kommuneinndelingar for 2019	-tal.
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
Alver	Askøy	Bergen	Bjørnafjorden	Øygarden
Einebustadar	Småhus	Blokkleilegheiter

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 202	1/20	 	71

ikkje eit representativt utval som kan generaliserast, men det gir 	likevel 	eit 	innsyn i marknaden. Utvalet
for dei ulike kommunane er basert på sist publiserte annonsar på Finn.no, og er nærmare skildra i av-
snitta under.
Bustad	pris	ar
I første omgang deler vi dei geografiske områda etter de	i tidlegare kommunegren	sene	, og presenterer
gjennomsnittleg kvadratmetertal og gjennomsnittleg kvadratmeterpris, sjå 	Tabell 	4.15	. Gjennomsnitt-
leg kvadratmeter gir oss ein peikepinn på kva slags bustad som blir s	eld i form av leilegheiter eller små-
hus/eine	bustadar	. Det er eit relativt lite utval for enkelte kommunar, og vi understrekar igjen at dette
berre gir eit 	augeblinksbilete på marknaden 	frå 13. april 2021. Utvalet består av:
• 	66 	bustadar	 i Alver 	– fordelt på 	gamle kommuneinndeling	ar, de	r 17 	av 	bustadane	 er 	i Lindås, 11 i
Meland og 5 i Radøy
• 	28 	bustadar	 i Askøy
• 	145 	bustadar	 i Bergen
• 	32 	bustadar	 i Bjørnafjorden 	– fordelt på 	gamle kommuneinndeling	ar, de	r 25	 av 	bustadane	 er i Os og
4 i Fus	a
• 	62 	bustadar	 i Øygarden 	– fordelt på 	gamle kommuneinndeling	ar, der	 44 	av 	bustadane	 er i Fjell, 	9 i
Sund og 9 i Øygarden

Observasjon	ane	 er få for enkelte kommun	ar, og det er knytt u	visse 	til 	resultat	a.
Tabell 	4.15	: 	Storleik og pris på bustadar i	 kommun	ane, 	basert på e	it uttrekk fr	å Finn.no
Kommun	ar i 2020	 	Tidlegare kommunar	 	Kvadratmeter,
gjennomsnitt
Kvadratmeterpris,
gjennomsnitt
Alver 	 	Lindås 	 	104 	 	32 	46	0 kr
Alver 	 	Meland 	 	113	 	34 	88	0 kr
Alver 	 	Radøy 	 	152	 	21 	05	0 kr
Askøy 	 	Askøy 	 	134	 	30 000 kr
Bergen	 	Bergen 	 	109	 	48 	030	 kr
Bjørnafjorden 	 	Os	 	154 	 	32 	590 kr
Bjørnafjorden 	 	Fusa 	 	139	 	20 	050 kr
Øygarden 	 	Fjell	 	123	 	33 920 kr
Øygarden	 	Sund 	 	146	 	23 050	 kr
Øygarden	 	Øygarden 	 	180	 	20 700 kr
Kjelde: Finn.no og Vista Analyse

Det same biletet er framstilt i 	Figur 	4.21	. Figuren skildrar relative pris	skilnadar	 på gjennomsnittleg kvad-
ratmeterprisar	, målt mot Bergen kommune. Prisnivået i Fjell kommune er til dømes 71 prosent av pris-
nivået i Bergen kommune.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	72

Figur 	4.21	: 	Relative 	pris	skilnad	ar i bustadmarknaden	 i dei tidlegare	 kommun	ane i 	Bergensom-
rådet

Kjelde	: Finn.no og Vista Analyse

Når vi ser nærmare på uttrekket frå Finn.no	, og snevrar søket inn mot regionsentera i kommunane	, finn
vi at gjennomsnittsprisen per kvadratmeter er høgare	, enn elles i kommunen.

Alvar kommune har Knarvik som regionsenter (ligg i gamle Lindås kommune), og marknadsblikket frå
Finn.no gir oss ein gjennomsnittspris per kvadratmeter på 38 200 kr	oner	 og	 gjennomsnittleg tal 	på 	kvad-
ratmeter 	er 105	 kvadratmeter	. Gjennomsnittleg kvadratmeterpris er om lag 5 750 kr	oner	 høgare i regi-
onsenteret Knarvik enn for Lindås kommune som heilskap, sjølv om gjennomsnittleg tal 	på 	kvadratmeter
er tilsvarande likt (sjå 	Tabell 	4.15	). Meland og Lindås	 har relativt dyrare prisar enn Lindås, og dette kan
kanskje ha ein samanheng med avstand til Bergen sentrum og eigne tettstadsområde.

Kleppestø er regionsenteret i Askøy. 	Bustadane	 i Askøy ligg på 116 	kvadratmeter i gjennomsnitt	, med
ein gjennomsnittleg kvadratmeterpris på 37 580 kr	oner	. I Kleppestø er prisane høgare (7 580 kr	oner	) og
tal	et på	 kvadratmeter	 er 	lågare i gjennomsnitt	, enn e	lles i kommunen (sjå 	Tabell 	4.15	).

Bergen k	ommune har vi delt i ulike bydelar, der funna er presenterte i 	Tabell 	4.16	. Marknadsblikket frå
Finn.no indikerer at Bergenhus og Årstad har	 høgast	 kvadratmeterprisar, o	g er også dei bydelane som
ligg i sentrumsområdet. Bergenhus har relativt likt gjennomsnittleg tal 	på 	kvadratmeter 	for 	kommunen
som heilskap (sjå 	Tabell 	4.15	), men prisane er vesentleg høgare med 13 700 kr	oner per	 kvadratmeter i
snitt. Årstad derimot har lågare tal 	på 	kvadratmeter i gjennomsnitt, noko som kan tyde på fleire leileg-
heiter, men høgare	 kvadratmeterpris	, enn kommunen som heilskap. Fana ser ut til å ha fleire større
bustadar	, medan	 Fyllingsdalen har den lågaste gjennomsnittlege kvadratmeterprisen.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	73

Tabell 	4.16	: 	Storleik og pris	 på 	bustadar i	 bydel	ane	 i Bergen, basert på e	it uttrekk fr	å Finn.no
Bydel	ar 	Kvadratmeter,
gjennomsnitt
Kvadratmeterpris	,
gjennomsnitt
Relativ prisskilnad frå
prisnivå i Bergen
Arna (12)	 	83	 	42 800 kr 	 	69	 %
Bergenhus (18)	 	108	 	61 7	20 kr 	 	100	 %
Fana (20)	 	159	 	43 	79	0 kr 	 	71	 %
Fyllingsdalen (16)	 	114	 	37 800 kr 	 	61	 %
Laksevåg (20)	 	102	 	42 950 kr	 	70	 %
Ytrebygda (20)	 	108	 	51 4	30 kr 	 	83	 %
Årstad (23) 	 	83	 	56 5	30 kr 	 	92	 %
Åsane (17) 	 	108	 	41 920	 kr 	 	68	 %
Kjeld	e: Finn.no og Vista Analyse

I Bjørnafjorden har regionssenteret Øsøyro (ligg i gamle Os kommune) ein gjennomsnittleg kvadratme-
terpris på 35 560 kroner	, med et snitt på 122 kvadratmeter. Også her er gjennomsnittsprisen per kvad-
ratmeter høgare og tal	et på	 kvadratmeter lågare i snitt	, enn elle	s i kommunen. Bjørnafjorden har også
store pris	skilnadar for dei gamle kommune (sjå 	Tabell 	4.15	), der gjennomsnittleg kvadratmeterpris er
ein god del lågare i Fusa	, enn Os. Pendlarvegen er vesentleg lenger frå Fusa for å nå regionsenteret og
sentrum i Bergen, der raskaste veg for å nå re	gionsenteret er med ferje.

Til slutt ser vi på Straume (ligg i gamle Fjell kommune) som er regionsenteret i Øygarden kommune. 	Her
er gjennomsnittsprisen per kvadratmeter på 44 990 kroner og 	gjennomsnittleg	 tal 	på 	kvadratmeter er
77	 kvadratmeter	. Elles illustrerer 	Tabell 	4.15	 at det er stor prisvariasjon i Øygarden kommune. 	Dei tid-
legare kommunane Øygarden og Sund ligg høvesvis lengst nord og lengt	 sør i den nye kommunen Øy-
garden. 	Desse	 har 	lågare 	kvadratmeterpris	, og også større 	bustadar	 i gjennomsnitt	 enn den tidlegare
kommunen Fjell, som ligg meir sentralt	, i tydinga nærmare Bergen	, og der den nye kommunens regi-
onssenter Straume ligg.	 Fjell har d	ermed kortare avstand til bykjerne, arbeidsplassar og 	pendling til sent-
rum, som kan vere parameterar som 	bidr	eg	 til å forklare	 prisskilnadane	.
Utlei	gepris	ar
Det finst lite tilgjengeleg statistikk for utleigemarknaden i omlandskommunane og innanfor Bergen kom-
mune sine grensar. Fleire aktørar (SSB, Eiendom 	Noreg, Utleiemegleren Bergen, med fleire) fører statis-
tikk over leigeprisutviklinga i Bergen. Det gir oss derimot ikkje innsikt i fordeling av pris 	med omsyn til
geografi, og vi nyttar derfor alternative kjelder for å prøve å belyse variasjon i leigepris	, fordelt på eit
geografisk mønster i Bergensområdet.

Vi har gjennomført eit tilsvarande uttrekk frå Finn.no den 13. ap	ril 2021	, som gir oss eit marknadsblikk
på utleigeprisar i Bergensområdet. Observasjonane er få og basert på tilgjengelege utleige	bustada	r i
kommunane. Vi påpeiker derfor at resultata må tolkast med varsemd og berre gir eit innsyn i marknaden
i ein kort periode. Det er stor uvisse knytt til resultata for Meland og Radøy ettersom det er veldig få
observasjonar. I Fusa var det ingen tilgjenge	lege utleige	bustadar	 og kommunen har derfor ingen verdi.
Observasjonane består av:
• 	10 utlei	gebustadar	 i Alver 	– fordelt 	på dei tidlege kommunane, der	 6 utleige	bustadar	 er i Lindås, 	2 i
Meland 	(begge i Frekhaug	) og 	2 i Radøy
• 	23 utlei	gebustadar	 i Askøy
• 	131	 utlei	ge	bustadar	 i Bergen
• 	14	 utleige	bustadar	 i Bjørnafjorden 	– der	 alle ligg	 i gamle	 Os 	kommune
• 	37 utlei	gebustadar	 i Øygarden 	– fordelt på 	dei tidleg	are	 kommunane, der 20 utleige	bustadar	 er i
Fjell, 	12	 i Sund og 	5 i Øygarden	.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	74

Basert på desse observasjonane skildrar 	Figur 	4.22	 dei relative gjennomsnittlege kvadratmeterprisane
på utleige i dei tidlege kommunane i Bergensområdet.	 Figuren viser at Bergen kommune har dei høgaste
leigeprisane i snitt, etterfølgt av Os. Dei lågaste leigeprisane er i gamle Øygarden kommune.

Kvalitativ informasjon frå kommunane støttar funna som data	a frå Finn.no illustrerer. Alvar kommune
formildar at	 fleire 	tilboda i Knarvik (Lindås) og Frekhaug (Meland) 	kan 	bidra til høgare leigeprisar	 i desse
områda	. Radøy har relativt lågare prisar 	enn kommunen elles. Øygarden påpeiker at det er rimelegare
å leige	 lengst nord (	tidlegare 	Øygarden	 kommune	) og 	lengst 	sør (	tidlegare 	Sund	 kommune	) i kommunen,
slik som 	Figur 	4.21	 illustrere	r. Fjell har 	høgare	 leigeprisar. I Bjørnafjorden har kommunen 	arbeidd	 for å
harmonisere leigeprisane mellom dei to tidlegare kommunane Fusa og Os, men opplever at det framleis
finst ge	ografiske 	prisskilnadar	, med høgare prisnivå i Os	. D	esse	 funna	 samsvara	r med dataa på busta	d-
marknaden. 	Ifølge	 kommunen	, skuldast dette fyrst og fremst at hovuddelen av utleige	bustadane	 både
kommunalt og privat ligg i Os, med mange privatpersonar som typisk leig	er ut delar av sin eigen bustad.
I tillegg har det kome fleire private utleigarar som 	følge	 av auka press i leigemarknaden i Os. 	 Vidare
viser vi til kapittel 	4.1.4	, som tek for seg ein diskusjon i pris	skil	nad	ar på leigemarknaden.

I Askøy 	er storleiken på utleigeobjekta 	gjennomsnittleg større	, enn i de	i andre kommunane, 	noko som
tyder på at det er 	fleire	 eine	bustadar	 og/eller småhus som blir leigde ut	. I snitt 	ligg	 utleigeprisane på
bustadar	 i Askøy på 13 	400	 kroner	 per objekt	. I andre enden av skalaen finn vi Bergen kommune	, der
gjennomsnittleg storleik på bustadene er lågast i utvalet	, og leigeprisane ligg på 11	 800 kroner i snitt
per objekt	.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	75

Figur 	4.22	: 	Relative prisskilnad	ar i lei	gemarknaden	 i dei tidlegare kommunane i Bergensområ-
det

Kjeld	e: Finn.no og Vista Analyse	 *

Trass i få 	observasjonar, tyder observasjonane på at utleigeprisane er høgare i regionsentera i Askøy
(Kleppestø), Bjørnafjorden (Osøyro) og Øygarden (Straume). Vi har ikkje grunnlag for å seie noko om
Alver. Bergen kommune kan vi dele inn i bydelar, etter	som det er 	fleire tilgjengelege utleige	bustadar
(observasjonar) på marknaden.
Tabell 	4.17	: 	Storleik og pris 	på utleige	objekt	 i bydelane	 i Bergen, basert på e	it uttrekk fr	å
Finn.no
Bydel	ar 	Kvadratmeter	,
gjennomsnitt
Kvadratmeterpris,
gjennomsnitt
Relative prisskilnad	 frå
prisnivå i Bergen
Arna (1	1) 	59	 	138	 kr 	55	 %
Bergenhus (18)	 	60	 	253 kr	 	100	 %
Fana (	16	) 	61	 	193	 kr 	76	 %
Fyllingsdalen (1	4) 	50	 	224	 kr 	 	89	 %
Laksevåg (	17	) 	52	 	226 	kr 	89	 %
Ytrebygda (	13	) 	75	 	187	 kr 	 	74 %
Årstad (2	4) 	62	 	245	 kr 	 	97	 %
Åsane (1	8) 	54	 	184	 kr 	 	73	 %
Kjelde: Finn.no og 	Vista Analyse

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	76

I Bergen kommune er utleigeprisane per kvadratmeter høgast i Bergenhus og Årstad. For alle bydelar
utanom Arna og Ytrebygda, er den relative 	prisskilnaden 	i leigemarknaden lågare enn for bustadmark-
naden (sjå 	Tabell 	4.17	). Med andre ord ligg leigeprisane i bydelane nærmare leigepris	ane	 i Bergenhus
(utanom Arna og Y	trebygda)	. D	et er følgjeleg mindre variasjon i 	de	i observerte utleigeprisane enn pri-
sane på 	busta	dar	 til sals. I 	Fyllingsdalen og Laksevåg 	er utleigeprisa	ne relativt	 mykje	 høgare	 enn bustad-
prisa	ne, og d	et same gjeld for Fana, Årstad og Åsane, 	sjølv om	 differansen er lågare.
Ser vi e	it tydel	eg geografisk mønster 	i Bergensområdet for b	ustad	- og lei	gepris	ar?
Bustad	- og leigeprisane er høgast i Bergen kommune. Internt i kommunen har bydelane Bergenhus og
Årstad dei høgaste prisane. Dette tyder på at prisane er høgare i sentrumsnære område. Det same gjeld
også for omlandskommunane. Bustadprisane i Askøy	 utgjer om lag 6	0 prosent 	av bustadprisane i Bergen,
medan dei relative utleigeprisane 	ligg	 noko høgare. 	Prisane i 	Alv	er kommune ligg nær prisane 	i Askøy.

Vidare ser vi 	at 	det er dei 	tidlegare 	kommunane Meland og Lindås som har høgast prisa	r i Alver 	kom-
mune	. Dette kan henge saman med at tettstadene Knarvik og Frekhaug har fleire tilbod, med 	mellom
anna 	utdanningsinstitusjonar	, arbeidsplassar og kortare 	avstand	 til Bergen sentrum. I Radøy er prisane
generelt 	lågare	 enn elles i	 kommunen	, og 	det same gje	ld i 	dei tidlegare kommunane 	Øygarden og Fusa	,
samanlikna med den tilhøyrande kommunen deira.	 I Bjørnafjorden er prisane dyrare i gamle Os kom-
mune, som også ligg nærmare Bergen sentrum	, der også	 regionsenteret Øsøyro	 ligg	. Tidlegare 	Fjel	l
kommune er det dyraste området i Øygarden, 	medan	 kommunane i nord (gamle Øygarden) og sør (Sund)
er rimelegare	.

Overordna ser vi at d	ei relative 	prisskilnadane 	er lågare i 	leigemarknaden enn 	i bustadmarknaden. Ge-
nerelt sett er prisane høgare både for 	å eige og leige 	bustad 	i regionssentera	, som	 indikerer at prisane
er høgare i «sentrumsområd	a». Det er rimeleg å tru at det er ein større 	del av	 leilegheiter i tettbygde
strok	, og leilegheitene 	ligg høgare i pris	. I 	kapittel 	3 såg vi fordelinga mellom befolkn	inga i og utanfor
tettstadar	, samt	 korleis 	bustadtypar	 var fordelt	 i dei ulike kommunane. Dette er også parametrar som
påverkar den geografiske bustadprisen.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad fo	r alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	77

Bibliografi
Asplan Viak. (2018). 	Kommunen som aktiv 	boligpolitisk aktør.	 Kongsberg: KS.
Bergen kommune. (2018). 	Boliger for studenter i Bergen 	– Handlingsplan mot 2030.
Brattbakk, I. (2020). Trangboddhet og barnefamiliers hverdagsliv i koronaens tid. 	Tidsskrift for b	olig-
forskning 01 / 2020 (Volum 3)	.
Brattbakk, I. (2020, 09 11). Trangboddhet og barnefamiliers hverdagsliv i koronaens tid . 	Tidsskrift for
boligforskning 	.
Forskning.no. (2018, desember 3). Stadig flere nordmenn bor i tettsteder. 	forskning.no	.
Hordaland fylkeskommune . (2017). 	Regional areal	- og transportplan for bergensområdet 2017	–2028.
Husleie.no. (2021). 	husleie.no	. Hentet fra Gjengs leie: https://www.hus	leie.no/ordbok	-for	-boligut-
leie/gjengs	-leie
KMD. (2020). 	Endringer i plan	- og bygningsloven, Prop. 64 L (2020	-2021), kap. 6.	 2020: Kommunal	- og
moderniseringsdepartementet. Hentet fra Prop. 64 L (2020	-2021): https://www.regjer-
ingen.no/no/dokumenter/prop.	-64	-l-20202021/id2814507/?ch=6
Løwe, T. (2002). 	Boligpreferanser og livsfase.	 SSB.
Lindquist, K. G., & Vatne, B. H. (2019). Husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet. 	Tidsskrift for bolig-
forskning	.
Lund, A. (2020, februar 5). Del 2 	– Er norske boligpriser pr	oblematisk høye? 	Norwegian Housing Market
Watch 2020	.
Nordvik, V. o. (2002). 	Boligkarrierer og flyttekostnader.	 Oslo: Norges byggforskningsinstitutt.
Norsk institutt for by	- og regionforskning. (2014). 	Boligpreferanser i distriktene.	 Oslo: Distriktssentere	t.
Plan	- og bygningsetaten. (2020). 	Boligpreferanseundersøkelse.	 Bergen: Bergen kommune.
Prognoseseneteret AS. (2020, august 26). 	prognosesenteret.no	. Hentet fra Boligbehovet de siste 5 årene:
https://blogg.prognosesenteret.no/boligbehovet	-de	-neste	-5-aaren	e
Rambøl. (2019). 	Hordaland fylkeskommune 	– Arealanalyse Kleppestø.
Ruud, & m.fl. (2014). 	Boligpreferanser i distriktene.	 Oslo: Distriktsenteret.
Ruud, m. f. (2013). 	Fremtidige boligbehov.	 Oslo: Husbanken.
Simpson, K. v., & Umblijs, J. (2019). 	Boforhold og velferd.	 Institutt for samfunnsforskning.
SSB. (2016, juli 7). 	ssb.no.	 Hentet fra Trangboddhet etter eierform og bostedsstrøk, person. Prosent.
2015: https://www.ssb.no/bygg	-bolig	-og	-eiendom/artikler	-og	-pu	blikasjoner/darligere	-bofor-
hold	-for	-leiere	-enn	-for	-eiere?tabell=272663
SSB. (2017). 	Én av ti bor trangt.	 Oslo: SSB.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	78

SSB. (2017b). 	Vanskeligstilte på boligmarkedet. Hvordan måle og hvem er utsatt på boligmarkedet?
Oslo	-Kongsvinger: Statistsisk sentralbyrå .
SSB. (2020a). 	Boforhold, registerbasert	. Hentet fra Tabell 11043: Trangboddhet, etter bygningstype. Per-
soner (K) 2015 	- 2020 : https://www.ssb.no/statbank/table/11043
SSB. (2020). 	Boforhold, registerbasert	. Hent	et fra Tabell 11046: Trangboddhet. Personer (K) (B) 2015 	-
2020: https://www.ssb.no/statbank/table/11046
SSB. (2020). 	Tabell 11083: Eierstatus, etter bygningstype.	 SSB.
Studentsamskipnaden på Vestlandet . (2019). 	Styrets årsberetning 2019.	 Bergen: Students	amskipnaden
på Vestlandet .
Vestland fylkeskommune. (2020). 	Utviklingsplan for Vestland 2020	-2024 	- Regional planstrategi.	 Bergen:
Vestland fylkeskommune.
Vista Analyse. (2017). 	Fra bostøtte til programarbeid: En evaluering av statens boligsosiale virkemid	ler.
Vista Analyse. (2017). 	Mer boligvelferd for pengene.	 Vista Analyse.
Vrålstad, S. (2014). 	Vanskeligstilte på boligmarkedet	. Hentet fra Barnefamilier særlig utsatt på boligmar-
kedet: https://www.ssb.no/sosiale	-forhold	-og	-kriminalitet/artikler	-og	-publika	sjoner/barnefa-
milier	-sarlig	-utsatt	-pa	-boligmarkedet
Ytrehus, S. (2001). 	Interpretation of Housing Needs 	– a Critical Discussion.

Kunnskapsinnhenting 	– Bustad for alle

Vista Analyse	 | 2021/20	 	79

Vista Analyse AS
Meltzers gate 4
0257 Oslo

post@vista	-analyse.no
vista	-analyse.no